베스트리치랩

책, 일단 읽으면 된다

문학이든 역사든 미래 과학이든 부자들은 공부하는 걸 즐거워 한다. 내가 하는 공부가 내 부를 만들어주는 밑천이 된다는 걸 아는데 어떻게 즐겁지 않을까! 학창 시절 우리는 왜 공부해야 하는지 몰랐다. 그래서 공부가 지루했고, 머리 싸매고 미적분 풀고 화학식 외워봐야 사회 나가면 쓸데도 없는데 나는 지금 왜 이러고 있나 하는 회의가 10분마다 엄습했다. 써먹을 수 있는가 없는가를 떠나서 우리 뇌는 공부하면 할수록 똑똑해지는데 말이다(뇌는 신경가소성이라는 게 있어서 지적 자극을 받으면 구조와 기능이 변한다고 한다).

역시 사람은 공부를 해야 한다. 부자가 되려는 우리는 더더욱 그렇다. 투자란 돈을 넣고 빼는 문제를 넘어 세상을 읽는 거니까.

얼마 전까진 평범했으나 재테크에 눈뜬 이들의 책을 읽어봐도 그렇고, 세계적인 투자자들이나 CEO들도 그렇고 열심히 책을 읽지 않는 사례가 없다. 자기 분야나 돈과 관련 없어 보이는 분야의 책까지 다독한다. 그렇다. 공부 안 하고 부자가 된 사람은 없다.

공부는 부자되는 체력을 길러주는 아주 좋은 방법이다. 늘 부자되는 로드맵 초반부에서만 맴돌고, 자꾸 포기하게 된다면 꾸준히 책을 읽어보시길. 관심 가는 주제의 책부터 가벼운 마음으로 읽는 거다. 처음부터 끝까지 완독하지 않아도 되고, 목차대로 읽지 않아도 된다. 지금은 재테크에 관심이 있을 테니 부동산이든 주식이든 남들은 어떻게 해서 자산을 불렸는지 찾아 읽다 보면 다시 의욕이 솟아날 거다.

그런 다음 금융과 역사에 대한 책도 읽고, 사회 현상에 관한 책도 읽고, 그렇게 점점 범위를 넓혀 읽어가다 보면 아는 것이 쌓이면서 이해도 쉬워지고 책 읽는 재미를 느끼게 된다. 처음부터 너무 어려운 책을 고르면 베개로밖에 쓸 일이 없으니 쉬운 책부터 읽고 어려운 책은 아껴뒀다 나중에 보자. 그때는 '오, 무슨 말인지 이젠 다 알겠어!' 하고 깜짝 놀랄 거라고 언니가 장담한다.

또 책 읽기는 마음을 치유해준다. 심리 치료 가운데 독서 치료도 있잖은가. 운동부터 외국어, 해외 진출까지 쉼 없이 도전하고 씩씩하기가 사나이 못지않은 어느 연예인이 우울증이 왔을 때 매일 책을 읽었다는 이야기를 들었다. 결국 그녀는 우울증을 이겨내고 다시 씩씩해졌다.

한 커피 프랜차이즈 회사의 대표도 사업 초기에 일이 잘 안 풀려 낙담했을 때 한 달 내내 대부분의 시간을 책 읽는 데 썼다고 한다. 그렇게 책벌레처럼 책을 파서 얻은 깨달음으로 그는 회사에 혁신을 꽤했고 결국 우리나라에서 가장 많은 매장을 가진 브랜드로 만들었다. 그 회사 직원들은 한 달에 한 권씩 책을 읽고 독후감을 제출해야 한다. 그는 달마다 몇 백 편의 독후감을 읽고 일일이 코멘트를 한다. 책으로 자신의 인생과 사업이 완전히 바뀌었으니 직원들한테 책을 안 읽히는 게 오히려 이상한 일이다.

길을 잃고 헤매는 사람이 책을 읽으면 그 안에서 길을 찾을 수 있고, 감정이 널을 뛰는 사람이라면 요동치는 감정을 가라앉힐 수 있을 것이며, 남의 말에 휘둘리는 사람은 자기 주관이 생길 것이고, 끈기가 없다면 끈기를 연습할 수도 있을 것이다. 그러면 종잣돈을 모으고 투자를 해나가는 일도 훨씬 잘할 수 있다. 도서관에 가면 그렇게나 훌륭한 책들을 다 공짜로 볼 수 있는데도 안 읽으면 나만 손해다.

나는 분명 한글을 읽고 있는데 해석이 안 되고 무슨 내용인지 머리에 통 입력이 안 된다면 동영상으로 다큐멘터리나 강의를 보는 것부터 시작하면 된다. 중요한 건 공부를 놓지 않는 거다. 나는 빨리 돈을 불리고 싶은데 언니는 왜 콕 짚어 투자처를 안 가르쳐 주고 자꾸 공부만 하라는지 짜증이 좀 나겠지만, 우리나라 교육 시스템이 왜곡돼 있어서 그렇지 공부는 원래 재미있는 거다. 그리고 공부 안 하고 부자된 사람은 없다니까? 그런 사람이 있다 해도 공부를 하지 않으면 결국 부를 유지하지 못한다.

갑자기 거액의 복권에 당첨된 사람들이 빛의 속도로 돈을 탕진하거나 빈털터리도 모자라 빚더미에 앉았다는 이야기를 우리는 참 많이 들었다. 뭐 그래도 복권 한번 당첨돼보면 소원이 없겠다고, 나는 절대 안 그럴 거라고 말하지만 사람 마음이 화장실 갈 때 다르고 나올 때 다르다. 막 돌변한다.

한 사람이 가지고 있는 지식과 정보 그리고 철학까지 온 힘을 기울여 만들어내는 결과물이 책이다. 그러니 책을 통해 우리가 얻을 수 있는 것들은 상상 외로 많다. 오늘부터는 머리맡에 스마트폰이 아니라 책을 두고 잠자기 전이나 짬이 날 때마다 책을 보는 습관을 길러보자.

부자미션

책을 읽으라고 하면 또 서점 가서 책 쇼핑을 잔뜩 하실까 봐 당부드린다. 우리 집 주변에 있는 도서관을 검색해보자. 그리고 주말이나 휴가 때 짬을 내서 읽고 싶은 책들을 빌려오자. 물론 도서관에서 앉아서 책을 읽어도 좋다. 읽고 싶은 책이 신규 도서라 아직 도서관에서 찾을 수 없다면, 온라인이나 오프라인으로 해당 도서를 신청하면 도서관에 입고된다. 이렇게 돈 안 들이고 수많은 책을 접할 수 있는 방법이 있으니 제발 집에 컬렉션하듯 책을 쌓아두지 말자. 책을 사들이는 데 쓰는 돈만 해도 적지 않다. 그리고 읽지 않고 장식으로 꽂아둔 책들은 중고서점에 되팔자. 책장도 다이어트가 필요하다. 좋은 책은 무료로 빌려 보고 안 읽는 책은 중고서점에 되파는 책장 다이어트! 오늘부터 꼭 해보자.

부자언니 부자연습_ 유수진

상당수 한국인은 노후준비를 위한 가장 좋은 투자 방법으로 부동산을 꼽는다. 재산을 많이 축적한 유명 연예인이 빌딩이나 고가주택 등의 부동산을 샀다는 소식도 드물지 않게 언론에 보도되는데, 이런 뉴스를 접한 사람들은 그 연예인을 부러운 시선으로 바라본다.

주식투자에 거부감을 느끼는 사람이 많다는 점과 비교했을 때 부동산에 대한 한국인의 집착은 유별나다. 한국인은 부동산이 실물자산이기에 안전하며 앞으로 무조건 가치가 오른다는 확고한 신념을 갖고 있고, 주변의 지인이 보유하고 있던 부동산 값이 올랐다는 이야기를 들으며 그 믿음을 더욱 굳힌다.

부동산의 수익률은 정말 우리가 생각하는 만큼 높을까? 한국의 부동산 중에서도 가장 많이 오른 아파트, 특히 서울의 아파트 가격은 그간 얼마나 올랐을까? KB국민은행의 통계를 보면 1999년 1월부터 2019년 11월까지 20년 동안 전국의 아파트 가격은 168% 상승했고, 서울의 아파트는 이보다 더 높은 252%를 기록했다.

그렇다면 같은 기간 주가는 얼마나 올랐을까? 코스피 지수는 498포인트에서 2,162포인트로 568.5% 상승했고 한국 주식의 대표격인 삼성전자는 같은 기간 3,354%가 올랐다. 서울의 부동산 가격이 세 배 오를 때 삼성전자의 가치는 34배가 뛴 것이다. 전통 기업인 LG화학, 고려아연, 휴켐스의 주식은 각각 18배, 15배, 20배가 되었다. 또 2003년에 상장한 게임회사 엔씨소프트는 16배, 2011년에 상장한 하나투어는 무려 43배까지 올랐다.

장기적으로 보면 주식투자 수익률은 부동산투자 수익률보다 월등히 높다. 어느 기업에 투자하는가에 따라 원금의 수십 배도 벌 수 있는 것이 주식이다. 이유는 간단하다. 주식이 부동산보다 훨씬 더 열심히 일하기 때문이다. 부동산 가격은 대체로 인플레이션과 비슷하게 상승하지만 기업이 얻는 수익은 장기적으로 인플레이션보다 훨씬 높을 수밖에 없다.

이렇듯 주식투자 수익률이 부동산투자 수익률보다 더 높은데 왜 평범한 사람들은 반대의 투자를 선택하는 것일까? 부동산에는 호의적이면서 주식에 대해서는 부정적으로 반응하는 이유는 무엇일까? 전통적 관념 등 여러 이유가 있겠지만, 장기투자와 단기투자의 차이도 중요한 이유 중 하나일 것이다. 부동산은 당연히 장기투자 대상이지만 주식투자는 짧은 기간에 사고팔기를 거듭하는 것이라는 고정관념이 마음속에 자리 잡았기 때문이다. 그러나 주식도 부동산처럼 오래 보유하며 장기투자하는 대상이라는 인식이 생기면, 경제독립에는 주식투자가 훨씬 더 좋은 방식임을 알게 될 것이다.

나는 부동산 전문가가 아니기에 부동산 가격을 예측할 생각이 없다. 하지만 한국인의 자산에서 부동산이 차지하는 비율이 지나치게 높은 것은 큰 문제임을 지적하고 싶다. 이 점은 일본의 경우와 마찬가지로 개인의 경제독립, 더 나아가 국가경제의 발목을 잡을 수 있다. 우리는 일본의 부동산 버블과 잃어버린 30년의 고통을 교훈으로 삼아야 한다.

일본의 부동산 가격은 1983년부터 8년 가까이 치솟았고, 1991년부터 폭락하며 거품이 꺼졌다. 그때의 충격에서 회복되었다고 하는 지금에도 버블 직전의 최고가의 40%(상업용 부동산의 경우)에 미치지 않는다.

이후 일본의 가계는 자산 중 부동산의 비중을 줄였다. 부동산 자산이 위험하다는 사실을 직접적인 경험을 통해 깨달았기 때문이다. 1980년대에 60% 이상이었던 부동산 비중은 2013년 이후 30% 이하로 내려갔다. 그러나 그 뒤에 일본인들이 내린 선택은 바람직하지 못했다. 부동산 비중을 줄이는 대신 현금과 예금 등 현금성 자산의 비중을 60% 수준으로 늘린 것이다. 원금보장에 집착하는 금융문맹이 빚어낸 현상이었다. 이런 경향은 평범한 사람들의 노후파산이라는 치명적 결과를 불러왔다.

2019년 6월 세계경제포럼이 각국의 은퇴자금과 평균수명을 비교하여 발표한 자료에 보면 은퇴자금 고갈 후 미국 남성은 8.3년을 더 살지만 일본 여성의 경우엔 19.9년을 더 산다고 한다. 돈 없이 20년을 살아야 한다고 생각해보라. 끔찍하지 않은가? 미국과 일본은 왜 이런 차이를 보이는 걸까? WEF 일본 근로자들의 은퇴준비 자금이 은행 예금 등의 자산에 머물러 있기 때문이라고 분석한다.

한국의 경우는 어떨까? 한국인의 자산 중 부동산 비중은 평균 70~80%에 달한다고 한다. 과거 일본 가계 자산의 부동산 비중이 최고였던 시기보다 더 높은 수준이다.

일본의 사례를 참고 삼아, 앞으로 한국의 부동산 가격이 하락하면 심각한 위협이 닥치고 극심한 고통을 겪을 수 있음을 깨달아야 한다. 이를 경계하며 심각하게 높은 부동산 비중을 하루빨리 정상화하고 균형을 잡아야 할 것이다. 그리고 부동산 비중을 줄인 만큼의 자금은 원금보장형 예금 등 일하지 않는 돈으로 묻어두지 말고 주식에 투자해야 한다. 그래야 일본과 다르게 갈 수 있다.

수익률 외에도 주식투자에는 부동산투자와 다른 장점이 더 있다. 그중 하나는 매일매일 적은 돈으로도 투자가 가능하다는 것이다. 부동산투자는 목돈을 필요로 하기에 매일 할 수 없음은 물론 담배값이나 커피값을 아낀 푼돈으로 할 수도 없다. 하지만 주식투자는 매일 지출을 아껴 마련한 적은 여유자금으로도 조금씩 해나갈 수 있다. 또한 갑자기 돈이 필요해져 현금화하려 할 때도 주식이 훨씬 유리하다. 환금성이 부동산보다 좋다는 뜻이다.

노후를 효과적으로 준비하려면 부동산에 대한 집착을 버려야 한다. 부동산 비율이 높아질수록 노후는 더 위험해질 수 있다. 그 대신 돈이 열심히 일하게 하는 최고의 방법인 주식투자의 비중을 높이기 위해 노력해야 한다. 다만 연령에 따라 주식 비중을 조절하는 것이 필요할 뿐이다.

존리의 부자되기 습관

비아파트, 그러니까 아파트가 아닌 주거시설로 다세대, 빌라, 연립이 있습니다. 단독주택(다가구 포함)도 비아파트이긴 하지만 다세대, 빌라, 연립과는 다른 개념이죠. 서울에서 단독주택은 입지를 굳이 따지지 않아도 됩니다. 수요가 많아서가 아니라 그냥 내버려 둬도 땅값이 오르니까요. 단독주택은 땅값만 보고 접근하면 됩니다. 만약 시세가 오르지 않는다면 자식에게 물려줘도 됩니다. 시세가 떨어지는 일도 여간해선 없을 테니까요. 그리고 은행 대출을 받아 신축해도 됩니다. 단독주택은 아파트보다 오히려 더 문제가 안 됩니다. 이처럼 단독주택은 다양한 활용 방법이 있습니다.

비아파트 중에서 매수 여부, 투자 여부를 고민해야 하는 것은 다세대, 빌라, 연립입니다. 물론 이 세 가지에 투자하지 말라는 의미는 아닙니다. 수요가 있고, 시세가 오를 수 있다면 매수하는 것이 방법이죠. 다만 수요가 있는지, 시세가 오를 수 있는지를 반드시 따져봐야 합니다. 지금부터 다세대, 빌라, 연립에 대해 살펴봅시다.

문제는 매수가 아니라 매도 때 발생할 수 있다

2017년 거래 관련 통계 자료를 보면 다세대, 빌라, 연립의 거래량이 이전에 비해 폭발적으로 증가했다는 사실을 알 수 있습니다. 수요가 많았다는 거지요. 거래량이 늘다 보니까 시세도 어느 정도 올랐습니다.

다세대, 빌라, 연립의 시세 파악을 어려워하는 분들이 많습니다. 시세를 모르기 때문에 적정가가 얼마인지 모르겠다고 하는 분들도 많습니다. 간단하게 파악하면 됩니다. 신규 분양 물건의 분양가 시세를 보면 됩니다. 실제로 보면, 다세대, 빌라, 연립의 신규 분양가가 1년 전에 비해 20~30% 이상이 올랐습니다. 시세 상승률만 놓고 보면 아파트보다도 상승률이 높습니다. 시세가 이전보다 많이 오른 것입니다.

그렇다면 다세대, 빌라, 연립도 투자 대상으로서 적극 매수해야 할까요? 투자는 어느 정도 장기적인 시간을 담고 있어야 합니디. 장기적인 투자 상품으로서도 가치가 있을 것인지를 파악해야 한다는 의미입니다. 이때는 아파트 상품과 투자성을 비교해봐야 합니다.

아파트 투자를 많이 하는 이유는 사고팔기가 쉽기 때문입니다. 현재 시세를 파악하기가 쉽고, 매도할 때도 가격만 적정하다면 매수자가 있을 확률이 다세대, 빌라, 연립보다는 항상 높습니다. 다세대, 빌라, 연립은 시세 파악이 어렵다고 생각하는 사람이 많습니다. 방금 노하우를 알려드렸으니 이제부터는 쉽게 파악할 수 있을 겁니다. 그렇게 파악한 가격이 적정하다면 매수하면 됩니다. 하지만 문제는 매수가 아닙니다. 매도할 때 어려움에 처할 수 있다는 점입니다. 희망하는 시기에, 희망하는 가격으로 매도하기가 어렵습니다. 바로 이런 이유로 아파트보다 경쟁률이 크게 떨어지는 겁니다.

아파트는 1년이 지나고, 3년이 지나고, 10년이 지나도 가격이 빠지기는커녕 대부분 오르는 경향이 있습니다. 그러나 다세대, 빌라, 연립은 신규 분양가가 최고가일 가능성이 큽니다. 오른다 하더라도 대체로 아파트의 경우보다 소폭이고요.

이런 상황이므로 매수 여부를 판단하기가 어렵습니다. 그래서 입지 공부를 해야 합니다. 그래야 수요와 가격이 유지될 입지를 선별, 판단할 수 있으니까요. 입지가 좋은 곳은 아파트보다는 투자 가치가 못하더라도, 투자성이 존재하는 경우가 꽤 많습니다.

입지 분석은 아파트의 경우와 같은 방법으로 하면 됩니다. 수도권에서는 교통이 가장 중요합니다. 그리고 상권, 교육환경, 마지막으로 환경까지 검토한 후에 모두 양호한 입지라고 한다면 다세대, 빌라, 연립이라고 해도 가격을 보고 매수하셔도 됩니다. 그렇다 하더라도 높은 시세차익을 기대하면 안 됩니다. 아파트에 비해 감가상각이 심하다는 건 어쩔 수 없는 물리적 한계니까요.

그렇다면 다세대, 빌라, 연립은 매수하면 안 되는 상품일까요? 아닙니다. 다른 측면으로 접근하면 좋은 상품이 될 수 있습니다. 무엇보다 아파트에 비해 가격이 저렴합니다. 따라서 아파트와 다른 목적으로 매수 여부의 기준을 정하면 됩니다. 아파트는 시세차익이 궁극적인 목적입니다. 다세대, 빌라, 연립은 철저하게 임대수익을 목적으로 접근하면 됩니다. 시세차익이라는 목적까지 고려하면 절대 답이 안 나오지만, 임대수익을 목적으로 한다면 다세대, 빌라, 연립도 하나의 좋은 투자 상품이 될 수 있습니다.

서울 수도권에서 가장 중요하게 고려해야 하는 요인이 교통, 교육, 상권, 환경임을 앞에서 확인했지요? 그중에서도 꼭 확인해야 할 기반시설이 바로 교통입니다. 교통 중에서도 전철 역세권인지를 파악해야 합니다. 임대 수요가 중요하기 때문입니다. 전세 수요가 아니라 월세로 내어놓아도 수요가 있는지를 따져보시기 바랍니다. 월세 수요는 직장과의 근접성이 가장 중요합니다. 가깝거나, 교통이 좋거나 둘 중 하나는 갖춰져야 합니다.

실거주로 접근하면 굳이 수익이 나지 않아도 괜찮지 않느냐고 하는 분들도 있습니다. 저는 '괜찮지 않다'고 답변을 드립니다. 실거주로 접근할 때도 마찬가지입니다. 똑같이 수요와 가격을 연동한 입지 분석을 해야 합니다.

재개발 투자 상품으로 접근하면 시세차익 투자처로서도 괜찮지 않느냐고 질문하는 분들도 있습니다. 원주민 소유자라면 정말 좋은 투자겠지요. 하지만 분양이 임박해서 뒤늦게 들어가는 분들이라면 정말 조심해야 합니다. 정부와 시공사가 개인들이 충분한 수익을 내도록 내버려 두지 않습니다. 거기에 다양한 중간업자들까지 끼어 있습니다. '재개발 투자는 일반 분양분을 구입하는 것보다 좋은 동, 로열층을 배정받을 확률이 높다' 정도의 이점만 보고 접근해야 합니다. 엄청난 시세차익을 기대하지 마시기 바랍니다. 재개발은 쉬운 투자 방법이 아닙니다. 공부를 많이 해야 하고, 무엇보다 시간에 투자하는 마음가짐이 있어야 합니다. 쉽게 접근하면 절대 안 됩니다.

역세권에 5년 이내 신축을 사라

"아파트를 살 여유가 안 되니 다세대나 빌라를 사면 어떨까요?" 라는 질문도 많이 받습니다. 다세대나 빌라를 살 때는 아파트보다 더 많은 신경을 쓰게 됩니다. 실거주든 투자 목적이든 아파트보다는 고민이 많아지는 게 사실이죠. 아마도 부동산 상품 가치가 아파트에 비해 떨어진다고 생각하기 때문일 것입니다.

사실 과거 부동산 시장에서 다세대, 빌라의 시세 흐름을 보면 그렇게 평가할 수밖에 없습니다. 대부분 아파트는 물가인상률 이상으로 시세가 올랐지만, 다세대, 빌라는 매수 시점이 최고가인 경우가 많았기 때문입니다. 기대 이상으로 시세가 오른 경우는 대부분 재개발 이슈가 있는 지역이었을 것입니다.

가격은 매수하려는 사람이 많고 매도하려는 사람이 적어지면 오르게 됩니다. 아파트 가격이 꾸준히 오른 것은 그동안 공급된 아파트 수에 비해 아파트를 매수하려는 세대수가 더 많았음을 의미합니다. 반대로 다세대, 빌라의 가격이 아파트 수준으로 오르지 못했던 것은, 그만큼 매수하려는 수요층이 적었다는 뜻입니다. 따라서 다세대, 빌라를 매수하려면 아파트보다 구입하려는 수요층이 매우 적다는 사실을 전제해두어야 합니다.

실거주를 위해 다세대, 빌라에 관심이 있는 경우를 보겠습니다. 매매할 수도 있고, 임대로 살 수도 있습니다. 실거주로 다세대, 빌라를 매수할 때는 앞으로 가치가 유지될 것인가에 포인트를 두고 철저하게 분석해야 합니다. 앞으로 가격이 하락하진 않을지, 주변에 경쟁 물량이 많이 들어오진 않을지, 주변 지역이 다세대, 빌라만 있는 환경으로 계속 갈지 등을 아파트보다 훨씬 더 세부적으로 따져봐야 합니다.

문제는 아파트와 달리 다세대, 빌라의 전망은 예측하기가 매우 어렵다는 점입니다. 따라서 매수를 하더라도 임차로 2년을 살아본 후에 결정하는 방법을 제안하고 싶습니다. 2년 정도라면 그 입지의 가치와 주택 상품으로서의 위상을 어느 정도는 파악할 수 있기 때문입니다.

다세대, 빌라는 되도록 5년 이하의 신축 주택을 선택하여야 합니다. 다세대, 빌라는 아파트에 비해 내구성이 현저히 낮기 때문에 5년 이상이 되면 상품으로서 가치가 현저히 낮아집니다. 여기에 입지 조건으로는 역세권 지역을 선택하길 추천합니다. 역세권이 아닌 지역이라면 상대적으로 저렴한 아파트도 많습니다. 굳이 다세대, 빌라가 아니더라도 선택할 수 있는 대안이 많다는 거죠. 따라서 다세대, 빌라에 실거주로 입주하려면 역세권에 5년 미만의 신축 주택을 선택하길 추천합니다.

투자용으로 매수하는 경우도 기본적인 선택 방법은 같습니다. 임대가 잘 나갈 수 있는 역세권 입지의 신축 주택이 가장 좋은 상품입니다. 물론 재개발 투자를 목적으로 접근할 때는 조금 다릅니다. 이때는 총 투자금액 대비 예상 수익률을 계산해봐야 합니다.

아파트와 경쟁하지 않는 입지를 선택하라

아파트와 다세대, 빌라가 혼재되어 있는 지역은 어떻게 해야 할까요? 같은 입지 조건이라면 다세대, 빌라는 아파트보다 대부분 선호도가 떨어집니다. 따라서 아파트와 경쟁하지 않는 지역을 선택하는 것이 좋습니다. 강동구를 예로 들면 둔촌동, 고덕동, 상일동에는 아파트가 많습니다. 하지만 천호동, 암사동은 상대적으로 아파트가 적습니다. 송파구 잠실동에는 아파트가 많지만, 그 외의 송파구에는 아파트 수가 생각보다 많지 않습니다.

강남구도 대치동, 도곡동, 개포동 등 기존 아파트 밀집지를 제외하면 다세대, 빌라가 의외로 많습니다. 강남권에서도 아파트와 경쟁이 심하지 않은 지역이 꽤 존재한다는 거죠. 직장이 가깝고, 교통편이 좋은 지역 중 아파트와의 경쟁이 심하지 않은 지역이라면 다세대, 빌라라 하더라도 실거주나 투자용으로 구입해도 좋을 것입니다.

하지만 이 경우에도 내구성의 문제는 반드시 고려해야 합니다. 보일러 등의 각종 소모품 교체 비용과 각종 수리 비용이 들어가면 가치가 급격히 떨어지기 때문입니다. 인기 지역의 신축 빌라는 전세가와 매매가와 거의 차이가 없습니다. 투자 비용이 거의 들지 않는다는 의미죠. 월세로도 잘 나갑니다.

실거주층이든 투자자층이든 다세대, 빌라를 활용하는 방법은 항상 있습니다. 단 다세대, 빌라는 시세차익 관점으로만 접근하는 것은 위험합니다. 꾸준한 월세 수익이 1차 목표여야 합니다. 그런 다음에 앞으로 재개발 또는 신축으로 리뉴얼이 가능한지 정도만 체크하고 매수하는 것이 좋습니다.

실거주 또는 부동산 투자 상품으로 꼭 아파트만을 고려할 필요는 없습니다. 다세대, 빌라도 거주하고자 하는 수요가 충분히 존재하고 아파트를 선택할 수 없는 계층을 위한 상품으로서 역할이 있기 때문입니다.

다세대, 빌라도 입지가 좋고, 상품으로서의 가치가 있는 경우라면 언제 어디서든 투자해도 좋습니다. 하지만 매도 전략을 반드시 확보하고 투자해야 합니다. 다시 말해 '보유 기간'을 정해두고 투자해야 합니다. 이것이 가장 중요한 포인트입니다.

다세대, 빌라, 연립 경, 공매 활용법

다세대, 빌라, 연립을 매수할 때 가장 좋은 방법은 경매와 공매입니다. 다세대, 빌라, 연립은 시세가 거의 오르지 않기 때문에 시세보다 싸게 사야 투자 상품으로서 가치가 올라갑니다. 경, 공매 취득 후 매도해도 시세차익을 볼 수 있습니다. 월세 투자를 하더라도 수익률이 올라갈 수 있습니다. 대출과 보증금을 잘 활용한다면 무피 투자도 가능합니다. 따라서 투자금이 적은 경우는 경, 공매를 활용하는 방법을 추천해드립니다.

경, 공매를 통해 부동산 실물 시장의 분위기와 움직임을 알 수 있습니다. 여러 가지 부동산 공부에 도움이 된다는 거지요. 특히 단기 투자에서는 경매와 공매가 매우 유리합니다. 장기적인 투자에서는 큰 차이가 없지만, 단기 투자라면 경, 공매가 탁월한 효과를 발휘합니다. 다세대, 빌라, 연립에 관심이 많은 분이라면 경, 공매를 추천해드립니다.

대한민국 부동산 투자_ 김학렬(빠숑)

신문을 보면 여러 부동산 기사가 있습니다. 주로 어디에 아파트를 짓는다는 내용입니다. 이것은 공급의 의미이므로 오히려 투자를 피해야 할 지역이 될 수 있습니다. 반면에 좋은 일자리가 생긴다는 기사는 부동산 투자에 매우 좋습니다.

'어느 지역에 테크노밸리가 생긴다'. '00 대기업이 00지역에 투자한다'

이런 기사는 부동산 투자에 활용할 수 있는 좋은 기사입니다. 이 기사는 이 지역에 부동산 수요가 증가할 수 있다는 것을 의미합니다.

이런 정보를 입수하면 이 사업이 유망한지를 분석하고 인터넷에서 다양한 키워드로 검색하여 정보를 입수합니다. 그래서 어느 정도 이 지역과 그 산업에 대하여 지식을 갖춘 후에 그 지역 공인중개사 사무소 소장과 통화를 합니다. 이때 중요한 것은 직원이 몇 명이 필요한지가 중요하고 그 사업 단지를 위해 실제로 땅을 팠는지가 중요합니다.

앞서 교통(지하철)에서 말했듯이 이러한 호재(일자리)도 계획, 착공, 완공의 3단계를 거칩니다. 가장 투자에 적합한 시기는 착공했을 때입니다. 일단 착공하면 어찌하든 완공이 됩니다.

저는 2009년 11월에 영종도 하늘도시에 아파트를 분양받고 2013년 5월에 취득했습니다. 제 투자의 원칙은 기존 부동산을 사고 신규 분양은 받지 않는 것인데, 그때는 영종도 하늘도시에 마음이 갔습니다. 그곳에 투자를 결정한 이유는 '인천 3대 경제 자유 구역 중 최대 규모', '영종지구가 청라보다 미래 가치 우수해', '제3 연육교', '양도세 면제', '분양가 상한제 적용' 등의 기사보다 밀라노 디자인 시티, 영종 브로드웨이, MGM 스튜디오, 용유무의 레저 관광 단지, 메디시티 등의 개발 계획에 반했기 때문입니다. 모두 일자리 호재로 영종도에 우수한 일자리가 많이 생길 것이므로 최고의 투자처가 될 것이라고 예상했습니다.

그러나 영종도의 모든 개발 계획은 MOU라고 하여 실행하지 않아도 되는 것이었습니다. 결국 그 계획은 모두 취소되었고 24평 아파트를 2억 2500만 원에 분양받았으나 한때 1억 6000만 원까지 하락하기도 했습니다. 계약자는 취소를 요구하며 집단 소송에 들어갔고 지루한 소송을 통해 분양가 5% 할인이라는 초라한 결과에 만족해야 했습니다. 2016년 말 현재는 제2 여객 터미널 완공을 앞두고 있고 카지노도 개발되고 있어서 가격이 다시 2억 2000만 원으로 회복되었고, 향후 3억 원까지는 상승할 것으로 보입니다.

이 이야기의 핵심은 개발 계획이 사실인지를 알아보고 투자하는 것이 더 좋다는 것입니다. 계획, 착공, 완공의 3단계에서 계획 시점이 투자에 가장 좋은 것 같지만 기다리는 시간과 투자의 정확성을 위해서는 착공 단계에 들어갔을 때 투자하는 것이 가장 좋습니다.

서울의 많은 재개발 지역 중에는 착공하지 못한 지역이 많고 또 어떤 개발 계획은 취소되는 경우도 있습니다. 계획이 발표되어 가격이 상승하였는데 계획이 다시 취소되면 가격이 하락합니다. 일자리(개발호재)를 보고 투자하는 것은 매우 유용한 투자 방법이지만 착공 시기를 꼭 확인하여야 합니다.

그 지역의 공인중개사 사무소 소장은 그 지역의 전문가입니다. 본인의 사무실이 있는 주변의 부동산 뉴스에 지대한 관심이 있으며 나름의 견해를 가지고 있습니다. 물론 소장의 실력은 다 다릅니다. 분석력이 매우 뛰어난 소장을 만나기 위해서는 최소한 세 곳 이상의 소장을 만나야 합니다. 세 곳을 방문하여 투자 문의를 해보면 세 사람의 견해가 다 다르다는 사실에 놀랄 것입니다. 즉 신문 기사 관심 -> 인터넷 조사 -> 전화 문의 -> 현장 방문 -> 투자 시기 조정 -> 투자 단계를 거치면 크게 실수하지 않습니다.

앞으로는 더욱 취업이 어려워지므로 일자리는 매우 중요한 주거의 요소가 됩니다. 어느 지역에 좋은 일자리가 생기면 반경 2~3km까지는 반드시 영향을 받습니다. 판교 테크노밸리에는 높은 연봉을 주는 좋은 일자리가 모여 있습니다. 집값에 영향을 끼치지 않을 수 없습니다. 강남의 집값이 비싼 이유 중에서 첫 번째는 테헤란밸리 근무자의 높은 연봉입니다. 어느 지역에 좋은 일자리가 생길 것인지를 살펴보는 것은 가장 중요합니다.

이제 신문이나 뉴스를 보면 일자리를 먼저 생각해야 합니다. 예를 들어 용산을 미국의 맨해튼처럼 개발한다는 뉴스를 보면 이곳에 공원과 주상 복합 아파트 이외에 무엇이 들어올지를 생각해야 합니다. 최고의 일자리는 고위 공무원입니다. 고위 공무원이 모여 있던 과천과 최근에 모이고 있는 세종시는 집값이 당연히 비쌉니다. 그다음은 대기업 임원과 금융 종사자, IT 벤처 업체들입니다. 용산에 어떤 업무 시설이 들어올지를 분석해내야 합니다.

서울 영동대로에 '잠실구장 30배'의 지하 도시를 만든다고 합니다. 어떤 일자리가 몇 명이 필요할까요?

영종도에 제2여객 터미널이 내년에 완공된다고 합니다. 지금도 이미 세계 제1의 공항으로 동북아 최고의 허브 공항인데 규모가 두 배로 늘어나면 일자리는 어떻게 될까요? 인천국제공항공사에서 일하는 사람들은 수입이 안정적이지 않을까요? 공항이라 24시간 일해야 할테니 몇 명의 인원이 필요할까요?

롯데월드타워는 세계에서 네 번째로 높은 초고층 건물입니다. 수많은 관광객을 예상하며 연 8000억 원의 수입 발생을 기대한다고 합니다. 이것은 어떤 일자리를 만들까요? 호텔, 쇼핑뿐만 아니라 업무 시설에는 얼마나 입주를 할까요? 거기에는 종사자가 얼마나 필요할까요? 등으로 생각을 넓혀야 합니다.

종합병원도 좋은 일자리입니다. 제가 2007년에 송파구 풍납동의 빌라를 산 이유는 바로 옆에 있는 아산병원이 증축하고 있었기 때문입니다. 간단하게 '종합병원이 증축하니 3교대로 많은 간호사가 필요하겠다. 그럼 그들이 어디에 살까?'라고 생각하여 1억 원을 주고 10평대의 빌라를 샀습니다. 지금은 가격이 1억 8000만 원 정도이며 아산병원 간호사들이 사용하고 있습니다. 2007년에 신내 시영 9단지를 매입한 이유도 바로 앞에 서울특별시 서울 의료원이 생기기 때문이었습니다. 지금도 세가 잘 나가고 가격이 두 배 이상 상승하였습니다.

남과 다르게, 남보다 먼저, 남보다 확률이 높게 현상을 통하여 본질을 파악하는 사람은 승리할 수밖에 없습니다. 서울 역세권 소형 아파트가 좋다는 것을 모르는 사람이 있을까요? 모두 다 알면 이미 가격에 반영이 된 것입니다. 투자자는 변화를 읽고 분석하고 예측하는 사람입니다. 투자자는 현상(트렌드)을 보고 본질(돈의 이동)을 읽어야 합니다.

불안한 금리 부동산 수익률이 답이다_ 백원기

교통이 좋아지면 부동산 가격은 반드시 오릅니다. 여기서 교통이란 지하철역이 들어서거나 핵심 지역 도달 시간이 빨라지는 경우입니다. 원주에서 강릉까지 오가는 원강선 고속철도가 2017년까지는 시운전을 하고 평창 동계 올림픽이 열리는 2018년부터 운행을 시작한다고 합니다. 최고 속도 330km 이며 서울에서 강릉까지 1시간 30분에 달릴 수 있다고 합니다.

이 뉴스는 2016년 3월 11일에 나왔습니다. 벌써 시운전 중이니 이 공사는 취소될 가능성이 없습니다. 부동산 가격은 1차로 발표 때 상승하고, 2차로 착공 후에 상승하고, 3차로 완공된 후에 상승합니다. 3단계로 상승합니다. 아직 완공 전이므로 지금 강릉의 부동산에 투자해도 결코 늦지 않습니다. 아직 1년도 더 남아 있습니다. 앞으로 울릉도에 공항이 생기고 흑산도에도 공항이 생긴다고 합니다. 공항이 생기면 100% 오릅니다.

서울과 경기도에도 앞으로 많은 지하철역과 KTX, GTX역이 생깁니다. 역이 생기는 곳의 집값은 완공될 때까지 계속 오릅니다. 핵심 일자리와의 접근성이 좋아지기 때문입니다. 서울에 주요 일자리가 몰려 있고 그곳까지 몇 분 만에 도착하는지는 매우 중요한 요소입니다. 그 시간이 50분보다 적어야 합니다. 1시간이 넘게 걸리면 하루에 출퇴근으로 3~4시간을 사용하게 되므로 부동산으로서의 가치는 줄어듭니다.

광교나 판교가 한때 마이너스 프리미엄이었다가 가격이 비약적으로 상승한 이유는 신분당선 때문입니다. 지금도 강남역에 가면 30분대에 광교까지 도착할 수가 있다는 내용의 플래카드가 걸려 있습니다. 신분당선은 계속 연장되어 용산까지 연결될 것입니다. 앞으로 용산역은 7개 환승역이 되고 서울역도 7개 노선이 지나갈 것입니다. 여의도도 6개의 지하철이 미래에 지나갈 예정입니다. 이렇게 새로 생길 많은 지하철역과 KTX, GTX역을 중심으로 투자하는 것도 좋은 방법입니다.

제가 2007년 2월에 8422만 원을 투자한 분당에 있는 현대벤처빌은 투자 후 바로 앞에 미금역이 생겼습니다. 현재 시세는 1억 7000만 원 이상입니다. 2017년 10월에 신분당선이 개통되어 더블 역세권이 될거라 개통 후에 더 오를 예정입니다.

2008년에 7350만 원을 투자한 수원 권선동에 있는 세종오피스텔도 2013년에 오피스텔 바로 앞에 수원시청역이 생기면서 현 시세가 1억 3000만 원 이상이며 꾸준히 상승하고 있습니다.

서울 중랑구 신내 시영 9단지 아파트도 2007년에 9200만 원에 매입하였으나 봉화산역과 신내역이 생긴 후로 계속 올라서 현 시세는 1억 9000만 원이 넘습니다.

이렇듯 교통이 좋아지고 지하철이 생기는 곳은 반드시 오릅니다. 교통 관련 공사는 계획, 착공, 완공의 3단계를 거칩니다. 일부 공사는 매우 늦어질 수 있으니 착공과 동시에 투자하면 2년 후 많은 상승을 예상할 수 있습니다.

앞으로 지하철이 생기게 될 곳은 매우 많습니다.

4호선이 당고개역에서 진접까지 연결됩니다.

5호선이 미사를 거쳐 검단까지 연결됩니다.

7호선이 장암역에서 연장됩니다.

8호선이 암사역에서 연장되어 별내까지 갑니다.

9호선 연장은 최고의 골든 라인입니다.

신분당선 연장선도 아주 좋습니다.

인천 지하철 2호선도 예정되어 있습니다.

이 밖에도 KTX, GTX, 수도권 경전철 등 수많은 역이 생길 예정입니다. 역이 생기는 곳마다 부동산의 가격은 반드시 상승할 것입니다. 그 지하철이 핵심 일자리 지역을 지나간다면 더욱 상승할 것입니다.

불안한 금리 부동산 수익률이 답이다_ 백원기

4차 산업혁명이란 인공지능의 자동 제어 시스템이 나오면서 여러 산업에 유기적으로 연결되어 영향을 미치는 혁명적 사건입니다. 2009년에 출간한 '노후를 위해 집을 저축하라'에도 '이미 로봇의 시대다'라는 제목의 글을 썼습니다. 그 글에서 앞으로 컴퓨터, 센서, 프로그램의 영향으로 직장이 줄어드니 노후를 위하여 투자를 해야 한다는 결론을 내렸습니다.

지금까지 생산의 중심 이동은 미국-일본-한국-중국-동남아였습니다. 세계와 경쟁해야 하니 인건비가 싼 곳으로 생산가지(공장)가 옮겨가는 것입니다. 당연히 생산 경쟁력이 있는 국가로 부가 이전될 것입니다.

그런데 지금 급속도로 변화가 일어나고 있습니다. 바로 공장이 본국으로 회귀하는 현상이 일어나고 있습니다. 그런데 새로 생기는 공장은 근무 인원이 100분의 1로 줄어들고 생산 능력은 4배로 늘어납니다. 인간은 프로그램만 제어하고 나머지 물건을 만드는 모든 일은 로봇이 합니다.

로봇은 쉬지도 않고 휴가나 병가를 요청하지도 않습니다. 또 야근도 마다하지 않고, 야근 수당이나 급여 인상, 보너스도 요구하지 않습니다.

앞으로 수많은 직업이 사라지고, 수많은 직장이 사라진다고 합니다. 4차 산업혁명으로 생산기지를 중국과  동남아에서 자국이나 수출국으로 옮기고 있습니다. 문제는 일자리가 생기지 않는다는 것입니다. 제가 강의를 할 때 가장 강조하는 것이 일자리와 연봉입니다. 4차 산업혁명은 일자리와 연봉에 큰 변화를 미칠 것입니다. 예상되는 변화는 다음과 같습니다.

첫째, 인간이 부품을 조립하는 것이 아닌 3D 프린터와 로봇을 IT 기술과 접목하여 새로운 산업혁명을 만드는 것이므로 빨리 추격한다면 IT 지능이 높은 한국인에게 새로운 기회가 될 수도 있습니다.

둘째, 지방의 산업 단지에 고용 인원이 크게 줄어들 확률이 생깁니다. 공장에 점점 로봇이 설치되고 생산직 인원이 줄어들 것입니다. 기업은 생산비가 저렴한 동남아와 중국에서 철수한 공장을 국내에 세우려 할 것입니다. 교통이 편리하고 땅값이 싼 곳에 공장을 세울 것이므로 땅 투자의 기회가 생길 것입니다.

셋째, 대도시는 기업뿐 아니라 교육, 쇼핑, 교통, 의료, 문화, 금융, 정치의 다양한 역할을 하기 때문에 4차 산업혁명에도 일자리 감소 충격이 덜할 것이고, 4차 산업혁명으로 일자리를 잃은 사람들이 오히려 더 많이 몰려들 것입니다.

넷째, 지방의 소도시 중에서 특히 관광 자원과 기업만 있는 도시는 4차 산업혁명에 더 취약할 것입니다.

다섯째, 앞으로 부자는 더 늘어나고 서민도 훨씬 더 많이 늘어날 것입니다. 그보다 더 급속하게 중산층은 줄어들 것입니다. 좋은 일자리는 줄어들고 퇴직 연령은 더 빨라질 것입니다.

불안한 금리 부동산 수익률이 답이다_ 백원기

인구가 줄어든다면 부동산의 가격은 어떻게 될까요? 자본주의 시장에서 가장 강력한 힘을 가진 것이 수요와 공급입니다. 부동산에서의 수요란 인구입니다. 하지만 지난 10년간을 보면 우리나라의 모든 부동산이 오르거나 내리지 않았습니다.

지난 10년간에도 인구의 변화가 일어났습니다. 경상북도처럼 인구가 줄면서 아파트 가격이 하락하는 지역도 있고, 서울, 인천, 강원, 제주처럼 인구가 늘고 아파트 가격도 오르는 지역도 있습니다. 그렇기 때문에 인구를 볼 때 한반도 전체로 보면 안 됩니다.

한반도의 인구가 절반으로 줄어들어 2500만 명이 산다고 가정했을 때 모든 도, 시, 구, 읍, 면 동의 인구가 똑같이 절반이 되지는 않습니다. 우리나라 인구가 절반으로 줄어들어 2500만 명이 산다고 해도 서울의 인구 감소는 미미할 것이라고 생각합니다. 수도권의 인구가 조금 줄고, 광역시급 대도시의 인구는 좀 더 감소하고, 기타 지방의 소도시는 텅텅 빌 것으로 보입니다.

일본에서 출간된 '지방 소멸'이라는 책이 있습니다. 이 책의 주된 내용은 지방의 소도시는 인구가 너무 줄었고, 수도권의 대도시는 인구가 늘었다는 내용입니다. 투자자는 인구에 대하여 말하려면 인터넷을 뒤져서 도시별, 구별, 동별로 분류하여서 그 지역의 인구를 조사하여야 합니다. 그리고 근거를 찾아내야 합니다. 누구나 납득할 수 있는 근거를 찾아서 그것을 토대로 투자하여야 합니다.

예를 들면 학군이 좋아진다든지, 좋은 학원가가 생긴다든지, 좋은 일자리가 생길 예정이라든지, 교통이 좋아져서 서울이나 핵심 일자리로 빨리 이동할 수 있다든지 등 분명한 근거가 있어야 합니다.

10년 전부터 매주 금요일이면 서울로 올라오기 위한 차들 때문에 경부고속도로의 오산부터 정체가 심합니다. 서울에서 일자리를 구하지 못한 사람들이 평일에 지방에서 근무하고 일을 마치고 주말에 서울로 올라오는 것입니다. 인구보다 훨씬 더 중요한 것은 좋은 일자리가 어디에 생길지입니다. 변화를 유심히 지켜보고 그곳에 투자를 하여야 합니다.

핵가족화도 부동산 가격 변화에 중요한 요인입니다. 현재 대한민국의 1인 가구가 30%, 2인 가구가 20%입니다. 합하여 50%인데 일본은 1, 2인 가구가 70%입니다. 즉 앞으로 1, 2인 가구가 20% 더 늘어난다고 볼 수 있습니다. 그러면 4~5인이 사용할 수 있는 방 4개 이상의 40평대 후반 이상의 아파트보다는 방 2개의 소형 주거용 부동산의 수요가 더 늘어날 것입니다. 앞으로는 지금보다 더 작은 집을 선호하게 될 것입니다. 관리비가 적어서 비용이 적게 드는 집을 선호하게 될 것입니다.

인구는 2020년부터 서서히 감소하지만 핵가족화는 앞으로 최소 10년은 더 진행될 것입니다. 또한 부동산 가격에 영향을 미치는 요인에는 고령화가 있습니다. 주택연금은 자기 집에서 살면서 자기 집을 담보로 연금을 받는 제도입니다. 그런데 한국주택금융공사가 지금 당황하고 있습니다. 사망할 때까지 연금을 준다는 약속 때문입니다. 이 제도를 만들었을 때의 예상과 달리 가입자가 시간이 지나도 사망하지 않고 잘 살고 있습니다. 앞으로는 지급 금액을 줄이든지 지급 기한을 제한하든지 같은 수정안이 나올 것 같습니다.

2020년을 정점으로 인구는 줄어들 가능성이 큽니다. 출산율이 세계 제일의 수준으로 낮기 때문입니다. 하지만 고령화로 인하여 아주 완만하게 줄어들 것입니다. 여기에는 외국인의 인구 유입과 남북통일의 변수는 계산하지 않았습니다.

제가 어렸을 때는 텔레비전에서 '딸 아들 구별 없이 둘만 낳아 잘 키우자.'라고 출산율을 낮추려는 공익광고를 내보냈습니다. 불과 30년 전에는 지금을 예측하지 못했다는 이야기입니다. 20년 전에는 아들은 꼭 있어야 한다는 생각이 지배적이었습니다. 지금은 딸을 더 선호하는 추세로 바뀌었습니다. 30년 전에 지금의 저출산을 예측하지 못했듯이 30년 후의 인구 감소도 틀릴 확률이 높습니다. 먼 미래를 예측하는 것은 쉽지 않습니다.

다만 최소 20년간 인구는 큰 문제가 없다고 생각합니다. 투자자는 인구의 절대 숫자보다는 인구의 이동을 보아야 합니다. 인구는 대도시로 움직입니다.

불안한 금리 수익률이 답이다_ 백원기

수익률은 투자에서 절대 조건이 아닌 필수 조건입니다. 저자가 수익률을 강조하는 이유는 단순히 매매가와 전세가만을 확인하는 갭 투자 때문입니다. 갭 투자는 시기에 따라서는 좋은 투자법이 될 수 있습니다. 저평가가 되어서 사용 가치인 전세가가 높고 매매가가 낮은 시기에는 좋은 투자법입니다.

대세 상승 초반인 2012~2013년에 갭 투자를 한 투자자는 그간 매매가와 전세가가 동반 상승하였으므로 현재 안정적인 상태일 것입니다. 하지만 2016년에 갭 투자를 하였다면 전세가와 함께 필수적으로 월세가를 확인하여야 합니다. 대세 상승의 끝에 있기 때문에 월세가를 파악하여 금리보다 3%높은 수익률을 확보한 안전한 부동산에 투자하는 것이 좋습니다.

수익률만 따지면 오피스텔과 도시형 생활 주택, 상가도 높습니다. 하지만 오피스텔은 임대 수익은 잘 나올 수 있지만 가격이 잘 오르지 않습니다. 그 이유는 부동산의 근원적 가치인 대지 지분이 매우 적기 때문입니다.

오피스텔에 투자하는 현명한 방법은 투자처를 서울과 1기 신도시에만 하는 것입니다. 또한 오피스텔은 지하철역과 붙은 곳(50미터 이내)에 투자하기 바랍니다. 오피스텔은 200~300평만 있으면 쉽게 지을 수 있기 때문에 자신이 투자한 오피스텔 옆에 새 오피스텔이 생기는 순간 공실이 늘고 임대 수익이 줄어듭니다. 하지만 지하철역과 붙은 곳은 입지적 우월성으로 대체 불가능합니다. 그러므로 핵심 일자리로 쉽게 갈 수 있는 지하철역 인근의 오피스텔은 투자 가치가 있습니다.

부동산 전문 방송에서 소개하는 신축 빌라도 마찬가지입니다. 수익률은 높다고 하지만 매매가격도 비쌉니다. 특히 분양 당시에는 실체가 없고 예상 그림만 있다는 점에 주의해야 합니다. 이때의 정보는 분양 1~2년 후나 완공된 후의 예상 수익률입니다. 1~2년 전에 예상한 수익률이 입주 시점에서는 달라질 가능성이 있습니다.

그래서 저는 신규 분양하는 부동산은 구입하지 않습니다. 기존의 부동산에서 임대가와 교통, 일자리가 확인된 곳에 투자하는 것이 훨씬 안정적입니다. 서울에는 더 이상의 땅이 없습니다. 서울에서 신규 분양하는 모든 주택은 재건축, 재개발입니다. 그렇기 때문에 대지 지분이 큰 부동산에 투자하는 것은 매우 안정적인 투자법입니다.

등기부등본을 보면 대지 지분이 기록되어 있습니다. 대지 지분이 큰 부동산은 환골탈태나 상전벽해가 가능한 부동산입니다. 이에 반해 오피스텔은 수익률은 높을 수 있으나 대지 지분이 적습니다.

불안한 금리 부동산 수익률이 답이다_ 백원기

매매가 1억 원에 전세가 8000만 원, 월세가가 보증금 1000만 원에 월세 35만 원인 부동산의 수익률은 4.7% 입니다. 2016년 11월 현재 정기예금 금리가 1% 초반이므로 이 부동산은 괜찮은 투자처입니다. 저금리 시장에서 수익형 부동산에 사람들이 몰리면 매매가는 당연히 상승합니다. 매매가가 상승하면 수익률은 하락합니다.

수익률이 하락했다(혹은 낮다)는 뜻은 매매가가 많이 올라서 투자 가치가 적다는 의미입니다. 이럴 때는 투자하지 않고 관망합니다. 매매가가 떨어지거나 월세가 오르면 수익률이 투자 적합의 범위에 들어옵니다. 그때 투자를 합니다.

매매가의 상승은 수익률의 하락입니다. 하지만 수익률의 상승은 매매가의 상승으로 보아도 됩니다. 특히 상가의 경우 월세로 수익률을 역산하여 매매가를 산정합니다. 높아진 수익률은 매매가에 반영됩니다. 기본 수익률을 계산하는 습관을 들이면 과도하게 비싼 부동산을 사거나 부동산 급등기에 상투를 잡을 일이 없습니다. 매매가와 수익률이 비례 관계로 아는 사람도 있는데, 매매가와 수익률은 반비례입니다.

그래서 수익률을 기반으로 한 투자는 투자 물건의 가격 하락이 겁나지 않습니다. 이것은 투자에서 엄청난 장점입니다. 상가를 예로 들면 배후 세대도 많고 건널목 앞으로 유동 인구가 많고 1층 코너 상가이면 매매 가격이 높고 투자 수익률이 적습니다. 상가 5층은 수익률이 더 높지만 환금성이 약하고 공실 발생 가능성도 있습니다. 불경기가 와서 장사가 안 될 때는 2, 3, 4, 5층은 장사가 안되지만 그래도 1층은 조금 나을 수 있습니다. 누구나 갖기를 원하고 환금성이 좋은 것은 수익률이 조금 낮고 매매가는 비싼 것이 정석입니다.

강남의 아파트는 수익률이 서울의 다른 지역보다 낮습니다. 강남의 아파트는 누구나 소유하길 원합니다. 강남은 강남이라는 브랜드가 있습니다. 그래서 현금으로 전환하기가 쉽습니다. 그래서 매매가가 높고 매매가가 높으니 수익률이 조금 낮습니다.

부동산은 취약점이 환금성입니다. 환금성이 매우 높은 부동산은 수익률에서 -1%를 하는 것도 좋습니다. 강남 3구는 타 지역과 달리 중대형이 강세인 지역으로 매매가는 높고 수익률은 낮습니다.

오피스텔은 수익성은 좋지만 환금성은 아파트에 비하여 낮습니다. 수익성이 낮더라도 환금성은 좋은 부동산이 있고, 환금성뿐만 아니라 수익률도 좋지 않은 부동산도 있습니다. 수익률과 더불어 환금성을 체크해보아야 합니다.

아파트는 환금성이 뛰어나기에(모두가 좋아하기에) 수익률이 다른 주거용 부동산보다 낮습니다. 대신 가격만 적당하다면 불경기에도 자금을 회수할 수 있습니다. 환금성은 중요한 투자 요소입니다. 잘못된 투자를 하면 평생 보유하면서 돈 한 푼 생기지 않고 재산세만 내는 상황이 생길 수도 있습니다. 환금성, 수익률, 시세 차익 이 세 가지는 부동산 투자에서 꼭 추구해야 할 사항입니다.

불안한 금리 부동산 수익률이 답이다_ 백원기

가치는 계속 변합니다. 2006년 가을에 강남발 부동산 대폭등이 있었습니다. 그 당시에는 똑똑한 한 채가 중요하였습니다. 똑똑한 한 채란 가장 좋은 핵심 위치의 가장 큰 대형 평형 아파트를 의미합니다. 당연히 강남의 대형 아파트가 최고의 가치였습니다.

10년 전에는 지금처럼 소형 아파트를 선호하지 않았습니다. 10년이 지나서 다시 수도권 부동산에 봄이 왔지만 모두 다 온 것은 아닙니다. 그 당시 11억 원이 넘었던 노원구에서 가장 부촌인 중계동 은행 사거리에 위치한 48평 아파트는 2008년 초에 10억 원이 넘었으나 6억 원초반까지 떨어졌다가 2016년 10월 현재는 7억 원대에서 거래되고 있습니다. 반면에 그 아파트의 바로 앞에 위치한 18평형 아파트는 10년 전에 1억 원도 하지 않았으나 지금은 2억 원이 훌쩍 넘었습니다. 대형 선호에서 소형 선호로 가치가 바뀐 것입니다.

그런가 하면 10년 전에는 학군만큼 학원이 중요하였습니다. 대치동, 목동, 중계동의 학원 인근 아파트는 가치가 높았습니다. 밤늦게까지 공부하는 자녀의 편의를 위하여 학원가 가까운 곳에 집을 구하고, 또 학원가 선생님을 아파트나 오피스텔로 모셔와 특별과외를 받곤 했습니다. 학원이 끝나는 저녁 시간에는 대형 버스와 학부모의 승용차로 도로가 마비될 지경이었습니다. 지금도 학원가는 인기이지만 예전만 못합니다. 예전엔 선불 예약금을 내고 학원 자리를 구하려 했으나 지금은 공실도 있습니다.

노부모와 성장한 자녀가 함께 살지 않는 것도 변화입니다. 제가 가진 부동산 중 상당수에는 노어머니가 사십니다. 자녀는 부모와 함께 살지 않고 자신의 집 근처의 소형 아파트를 임대하여 부모가 살도록 합니다.

또한 노후 준비금의 부족으로 관리비도 주거 선택의 중요한 요소가 되었습니다. 관리비는 타운하우스>주상 복합> 대형 아파트> 오피스텔> 소형 아파트> 빌라 순으로 높습니다. 아무리 좋은 집이라고 해도 매달 관리비가 부담스럽다면 그 집에서 살기가 어렵습니다. 경기는 더 어려워지고 자기가 도대체 언제까지 살 수 있을지 알 수 없기 때문입니다.

그리고 예전엔 지하철 역세권이 지금처럼 중요하지는 않았습니다. 버스가 주요한 이동 수단이었으나 이제는 지하철이 가장 중요합니다. 날씨와 상관없이 원하는 지역까지 원하는 시간에 갈 수 있기 때문입니다. 고령자에게 자가용 운전은 어렵습니다. 엄청나게 늘어나는 고령자에게 가장 좋은 교통수단은 지하철입니다. 빠르고 정확하고 시원하고(따뜻하고) 무료입니다. 고령자는 앞으로 시간이 갈수록 더 많아지기 때문에 지하철의 중요성은 더욱 커질 것입니다.

현재 가장 좋은 입지는 지하철에서 반경 500미터 이내의, 걸어서 7~10분 안에 도달할 수 있는 곳입니다. 지하철과 버스, 마을버스, 택시를 함께 이용할 수 있어야 합니다. 두 개의 지하철이 지나가는 더블 역세권이나 세 개의 지하철이 지나가는 트리플 역세권은 더욱 좋습니다. 또한 고령자는 병원에 갈 일이 많습니다. 종합병원에 쉽게 갈 수 있는지도 매우 중요한 요소입니다.

고령화 저성장 핵가족화로 사람들의 가치관이 바뀌기 시작했습니다. 아마도 계속 변할 것입니다. 사람들의 선호도가 바뀌면 가치가 바뀝니다. 변두리 지역에 10년간 가격의 변동이 별로 없던 아파트의 인근 빈터에 IT 벤처 타운이 생겨서 연봉을 많이 주는 직장이 생긴다면 그 아파트의 가치가 변합니다. 디트로이트를 먹여 살리던 자동차 회사들이 다 문을 닫는다면 디트로이트의 집 가치는 하락할 것입니다. 이렇듯 10년 만에 많은 변화가 생겼습니다. 새로운 10년은 더 큰 변화가 있을 것입니다. 투자자는 변화를 미리 보고 선점하는 사람입니다.

불안한 금리 부동산 수익률이 답이다_ 백원기