집값을 결정하는 것은 연봉이다_ 백원기

부동산 투자의 가장 근원적인 질문을 하겠습니다. 왜 서울의 집값이 비싸고 속초의 집값이 쌀까요? 왜 강남의 집값이 비싸고 강북의 집값이 더 쌀까요? 미국도 도시에 따라 부동산 가격이 천차만별입니다.

 

부동산의 가격 결정 요인은 다양합니다. 수요 공급, 교통, 문화, 기후, 평지, 쇼핑, 학군, 의료, 안전 등 여러 가지입니다. 주가가 오르기 위해선 자산이나 미래 가치도 영향을 미치지만 가장 근원적인 힘은 영업 이익률의 상승입니다. 회사가 꾸준히 지속적인 이익이 나면 주가는 상승할 수밖에 없습니다.

 

상가의 경우는 내 가게 앞을 지나가는 발걸음 수가 중요합니다. 많은 사람이 내 가게 앞을 지나면 그중에 일부가 나의 고객이 되기 때문입니다. 그렇다면 집값의 주요 결정 요인은 무엇일까요? 바로 그 지역의 연봉(GNP, 월급, 수입) 입니다.

 

거제도

 

거제도는 기업 도시이며 관광 도시입니다. 그런데 최근에 글로벌 경기 침체로 거제도의 조선소는 신규 선박의 발주가 급감하였습니다. 그러자 회사는 직원을 감원하고 연봉을 낮췄습니다. 그렇게 되니 가계 수입이 줄고 주부는 생활비를 줄이고 아이는 학원을 끊었습니다.

 

IMF도 몰랐을 정도로 호황을 누렸던 거제도이지만, 삼성과 대우 등의 조선소와 다른 중소기업들의 수주양이 줄자 그 영향이 섬 전체로 퍼졌습니다. 불황의 신호는 3년 전부터 켜졌지만 정보가 없었던 사람들은 거제도에 분양하는 아파트를 많이 분양받았습니다. 이곳의 많은 아파트는 완공 후에 임차인을 찾기 어려울 것입니다. 그 지역 노동자의 연봉 액수가 줄고 높은 연봉을 받는 사람들의 수가 줄면 그 지역의 집값은 따라서 하락합니다.

 

삼성전자

 

삼성전자에서 가장 높은 급여를 받는 사람은 강남역에 위치한 삼성타워에 근무하는 사람들일 것입니다. 집값 또한 강남역 인근이 가장 높습니다. 삼성전자에서 그다음으로 높은 급여를 받는 사람들은 영통, 기흥, 동탄에 위치한 연구원들일 것입니다. 기흥, 동탄, 영통의 집값은 그다음 서열을 차지합니다. 그리고 그다음으로 급여가 높은 곳은 천안과 아산 사이에 있는 탕정 산업 단지에 근무하는 사람들입니다. 이곳은 주로 생산 시설입니다. 세 곳 중 가장 집값이 쌉니다.

 

그런데 최근에 생산 시설을 평택에 많이 지었습니다. 그래서 천안의 직원들이 평택으로 많이 옮겨갔습니다. 그 결과 천안의 집값은 하락하였고, 전세가와 월세가도 떨어지다가 임차인을 구하기도 힘든 상황이 되었습니다. 설상가상으로 최근 천안 불당동에 5만 가구의 아파트가 들어서서 2016~2018년에 걸쳐 입주할 예정입니다. 즉 집값에 악영향을 미치는 공급이 늘어나게 된 것입니다.

 

5만 가구면 보수적으로 보아도 15만 명이 들어와야 하는 상황입니다. 반면에 평택은 군사도시이며 기업 도시인데 점점 많은 사람이 몰리니 집값이 꾸준히 증가하고 있습니다.

 

정리하면 삼성전자 직원들의 거주지별 연봉 순위는 강남>영통, 기홍, 동탄>평택>천안 이며, 이는 그 지역의 집값 평균과 정확하게 일치합니다.

 

서울

 

서울에서 가장 연봉이 높은 회사들이 모여 있는 곳은 어디일까요? 서울에서 가장 높은 급여를 받는 사람들은 강남역~삼성역까지, 즉 테헤란로라고 부르는 곳에 있습니다. 그 위쪽으로는 압구정동, 청담동, 신사동, 논현동, 삼성동이 있고 그 아래쪽으로는 도곡동, 대치동 등이 있습니다.

 

그다음으로 급여가 높은 곳은 금융가가 모여 있는 여의도와 대기업 본사가 모여 있는 무교동, 명동, 을지로 등입니다. 그다음은 IT, 벤처기업이 모여 있는 구로 가산디지털단지 인근입니다. 급여가 높은 회사의 밀집 지역은 그 인근에서 집값이 높습니다.

 

서울 외

 

서울은 아니지만 한때 강남만큼 집값이 비쌌던 곳이 과천입니다. 연봉이 높은 고위 공무원들이 많았기 때문입니다. 과천은 공무원들이 세종시로 옮겨가면서 집값이 하락했으나 워낙 입지가 좋은 곳이기에 다시 상승하고 있습니다.

 

세종시는 처음엔 과천의 공무원들이 이사 오지 않고 출퇴근하였지만, 점점 가족과 함께 이사 오면서 집값이 지속적으로 상승하고 있습니다. 입지와 환경이 좋고 높은 연봉을 받는 사람들이 많이 모여 있으면 그 지역의 집값은 반드시 오릅니다.

 

울산은 한때 강북보다 집값과 물가가 비싸고 소비, 문화, 교육의 수준이 높은 곳이었습니다. 현대중공업은 2011년에 주가가 50만 원대였으나 2016년 9월 현재 13만 원대입니다. 그런데 최근에는 현대중공업과 울산의 다른 기업들의 영업 부진으로 그 일대 원룸은 반 이상이 공실이고 집값도 하락한 상태입니다.

 

반면에 판교 테크노밸리에는 유망한 벤처 기업들이 입주를 마쳐 공실이 없게 되고 높은 연봉을 받는 사람들이 밀집하면서 현재 집값이 상승하고 상가도 활기를 띱니다.

 

2016년 8월 개점 1주년을 맞은 현대백화점 판교점은 개점 초에 세웠던 매출 목표를 무난히 달성했다고 합니다. 2015년 8월 21일부터 2016년 8월 20일까지 1년 동안 7500억 원의 매출액을 기록했는데, 이것은 전국 백화점 가운데 개점 1년차 최고 매출 기록이라고 합니다. 해당 기간 동안 판교점 방문객은 누계로 1500만 명에 달하고 2016년 매출 8000억 원, 2017년 매출 9000억 원, 2020년 매출 1조 원 돌파를 목표로 하고 있습니다.

 

한편 인터넷에서 귀농 귀촌을 검색하면 어마어마한 자료가 올라옵니다. 귀농 귀촌 정착 지원 프로그램이 무료이고 귀농 학교도 있습니다. 경상도, 전라도, 충청도와 강원도 일부 지역은 인구가 지속적으로 줄어서 일부 마을엔 할아버지와 할머니만 남은 지역도 있습니다. 또한 사망률이 출생률을 앞질러서 마을의 가구 수가 100가구, 70가구, 40가구로 지속적으로 감소함에 따라 세수가 줄어들어 지방자치 재정이 부족하여 많은 어려움을 겪고 있습니다.

 

귀농 귀촌으로라도 인구를 늘려보려 하지만, 고령이 될수록 대도시로 모이니 인구가 쉽게 늘지 않습니다. 지방에서 인구를 늘이는 방법은 좋은 일자리를 만드는 것입니다. 좋은 일자리가 생겨서 연봉이 올라가면 젊은 인구가 증가하고 출산율이 높아지고 집값이 상승합니다.

 

외국

 

인도의 수도 뉴델리와 뉴델리에서 40km 거리에 있는 사하란푸르는 월세가 무려 10배 차이가 납니다. 인도는 국민의 평균 소득은 낮지만, 13억 인구의 상위 5% 부자는 선진국의 부자들과 소득의 차이가 없습니다.

 

필리핀은 1950~1960년대에 아시아에서 일본 다음으로 잘사는 나라였습니다. 우리나라의 장충체육관(1963년 개장) 건축에 큰 기여(설계, 시공, 감리)를 하기도 했습니다. 또한 6.25 전쟁 때 우리나라를 도와준 16개 연합국 중의 하나였습니다. 박정희 대통령은 "필리핀이 부럽습니다. 우리도 필리핀의 반의 반이라도 닮았으면 좋겠습니다." 라고 말했다고 합니다. 당시 우리나라는 일본과는 경제 격차가 너무 커서 일본보다는 격차가 적은 필리핀에서 경제 발전을 배우려고 했습니다.

 

하지만 현재 필리핀은 국민소득이 2500달러까지 급락했습니다. 이유는 부정선거와 부정부패 같은 정치적 불안정 때문입니다. 어쨌든 1960년대까지는 필리핀의 집값이 우리나라보다 비쌌고, 2016년 현재는 우리나라의 집값이 월등히 비쌉니다. 아르헨티나도 제2차 세계대전 후 소득이 급증하여 선진국으로 진입할 것처럼 보였으나 실패하였고, 경제가 무너지고 부동산 가격도 급락하였습니다.

 

우리나라 역시 마찬가지입니다. 아무리 금리를 낮추고 부동산 부양정책을 실시해도 GNP가 지속적으로 하락하면 일부 지역(강남3구)을 빼고는 부동산 가격이 하락할 수밖에 없습니다.

 

결론

 

부동산 가격을 결정하는 요인은 여러 가지입니다. 하지만 가장 근원적인 이유는 소득의 증가입니다. 도봉구의 집값이 강남구를 앞지르려면 교통이 좋아지고 좋은 학군이 생기고 문화 시설과 쇼핑센터가 생기는 것보다 테헤란로보다 급여를 더 많이 주는 회사가 도봉구에 더 많이 생기면 됩니다.

 

그러면 인구는 자동으로 늘고 평균 연령도 낮아지고 출산율도 높아지고 좋은 쇼핑센터가 생깁니다. 또한 길에서도 외제차를 흔하게 볼 수 있게 되며 고액 영어 유치원이 많아지고 음식점과 모든 자영업도 호황이 됩니다. 지저분하고 어두운 곳도 싹 사라지고 도봉구의 재정도 튼튼해지고 모든 것이 다 좋아집니다.

 

그렇게 되면 무엇보다 땅값이 오르고 부동산 가격과 집값도 상승합니다. 전세가와 월세가의 상승도 당연합니다. 내가 투자한 지역이 슬럼화되는지, 좋은 산업 단지나 종합병원이 생기는지에 따라 미래의 가격이 달라집니다. 높은 월급을 많이 주는 회사가 모여 있는 곳, 그리고 확대되는 곳의 부동산은 반드시 상승합니다.

 

불안한 금리 부동산 수익률이 답이다_ 백원기