새로운 10년은 어떤 부동산이 주목받을까_ 백원기

가치는 계속 변합니다. 2006년 가을에 강남발 부동산 대폭등이 있었습니다. 그 당시에는 똑똑한 한 채가 중요하였습니다. 똑똑한 한 채란 가장 좋은 핵심 위치의 가장 큰 대형 평형 아파트를 의미합니다. 당연히 강남의 대형 아파트가 최고의 가치였습니다.

 

10년 전에는 지금처럼 소형 아파트를 선호하지 않았습니다. 10년이 지나서 다시 수도권 부동산에 봄이 왔지만 모두 다 온 것은 아닙니다. 그 당시 11억 원이 넘었던 노원구에서 가장 부촌인 중계동 은행 사거리에 위치한 48평 아파트는 2008년 초에 10억 원이 넘었으나 6억 원초반까지 떨어졌다가 2016년 10월 현재는 7억 원대에서 거래되고 있습니다. 반면에 그 아파트의 바로 앞에 위치한 18평형 아파트는 10년 전에 1억 원도 하지 않았으나 지금은 2억 원이 훌쩍 넘었습니다. 대형 선호에서 소형 선호로 가치가 바뀐 것입니다.

 

그런가 하면 10년 전에는 학군만큼 학원이 중요하였습니다. 대치동, 목동, 중계동의 학원 인근 아파트는 가치가 높았습니다. 밤늦게까지 공부하는 자녀의 편의를 위하여 학원가 가까운 곳에 집을 구하고, 또 학원가 선생님을 아파트나 오피스텔로 모셔와 특별과외를 받곤 했습니다. 학원이 끝나는 저녁 시간에는 대형 버스와 학부모의 승용차로 도로가 마비될 지경이었습니다. 지금도 학원가는 인기이지만 예전만 못합니다. 예전엔 선불 예약금을 내고 학원 자리를 구하려 했으나 지금은 공실도 있습니다.

 

노부모와 성장한 자녀가 함께 살지 않는 것도 변화입니다. 제가 가진 부동산 중 상당수에는 노어머니가 사십니다. 자녀는 부모와 함께 살지 않고 자신의 집 근처의 소형 아파트를 임대하여 부모가 살도록 합니다.

 

또한 노후 준비금의 부족으로 관리비도 주거 선택의 중요한 요소가 되었습니다. 관리비는 타운하우스>주상 복합> 대형 아파트> 오피스텔> 소형 아파트> 빌라 순으로 높습니다. 아무리 좋은 집이라고 해도 매달 관리비가 부담스럽다면 그 집에서 살기가 어렵습니다. 경기는 더 어려워지고 자기가 도대체 언제까지 살 수 있을지 알 수 없기 때문입니다.

 

그리고 예전엔 지하철 역세권이 지금처럼 중요하지는 않았습니다. 버스가 주요한 이동 수단이었으나 이제는 지하철이 가장 중요합니다. 날씨와 상관없이 원하는 지역까지 원하는 시간에 갈 수 있기 때문입니다. 고령자에게 자가용 운전은 어렵습니다. 엄청나게 늘어나는 고령자에게 가장 좋은 교통수단은 지하철입니다. 빠르고 정확하고 시원하고(따뜻하고) 무료입니다. 고령자는 앞으로 시간이 갈수록 더 많아지기 때문에 지하철의 중요성은 더욱 커질 것입니다.

 

현재 가장 좋은 입지는 지하철에서 반경 500미터 이내의, 걸어서 7~10분 안에 도달할 수 있는 곳입니다. 지하철과 버스, 마을버스, 택시를 함께 이용할 수 있어야 합니다. 두 개의 지하철이 지나가는 더블 역세권이나 세 개의 지하철이 지나가는 트리플 역세권은 더욱 좋습니다. 또한 고령자는 병원에 갈 일이 많습니다. 종합병원에 쉽게 갈 수 있는지도 매우 중요한 요소입니다.

 

고령화 저성장 핵가족화로 사람들의 가치관이 바뀌기 시작했습니다. 아마도 계속 변할 것입니다. 사람들의 선호도가 바뀌면 가치가 바뀝니다. 변두리 지역에 10년간 가격의 변동이 별로 없던 아파트의 인근 빈터에 IT 벤처 타운이 생겨서 연봉을 많이 주는 직장이 생긴다면 그 아파트의 가치가 변합니다. 디트로이트를 먹여 살리던 자동차 회사들이 다 문을 닫는다면 디트로이트의 집 가치는 하락할 것입니다. 이렇듯 10년 만에 많은 변화가 생겼습니다. 새로운 10년은 더 큰 변화가 있을 것입니다. 투자자는 변화를 미리 보고 선점하는 사람입니다.

 

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