인구가 줄면 부동산 가격은 어떻게 바뀔까_ 백원기

인구가 줄어든다면 부동산의 가격은 어떻게 될까요? 자본주의 시장에서 가장 강력한 힘을 가진 것이 수요와 공급입니다. 부동산에서의 수요란 인구입니다. 하지만 지난 10년간을 보면 우리나라의 모든 부동산이 오르거나 내리지 않았습니다.

 

지난 10년간에도 인구의 변화가 일어났습니다. 경상북도처럼 인구가 줄면서 아파트 가격이 하락하는 지역도 있고, 서울, 인천, 강원, 제주처럼 인구가 늘고 아파트 가격도 오르는 지역도 있습니다. 그렇기 때문에 인구를 볼 때 한반도 전체로 보면 안 됩니다.

 

한반도의 인구가 절반으로 줄어들어 2500만 명이 산다고 가정했을 때 모든 도, 시, 구, 읍, 면 동의 인구가 똑같이 절반이 되지는 않습니다. 우리나라 인구가 절반으로 줄어들어 2500만 명이 산다고 해도 서울의 인구 감소는 미미할 것이라고 생각합니다. 수도권의 인구가 조금 줄고, 광역시급 대도시의 인구는 좀 더 감소하고, 기타 지방의 소도시는 텅텅 빌 것으로 보입니다.

 

일본에서 출간된 '지방 소멸'이라는 책이 있습니다. 이 책의 주된 내용은 지방의 소도시는 인구가 너무 줄었고, 수도권의 대도시는 인구가 늘었다는 내용입니다. 투자자는 인구에 대하여 말하려면 인터넷을 뒤져서 도시별, 구별, 동별로 분류하여서 그 지역의 인구를 조사하여야 합니다. 그리고 근거를 찾아내야 합니다. 누구나 납득할 수 있는 근거를 찾아서 그것을 토대로 투자하여야 합니다.

 

예를 들면 학군이 좋아진다든지, 좋은 학원가가 생긴다든지, 좋은 일자리가 생길 예정이라든지, 교통이 좋아져서 서울이나 핵심 일자리로 빨리 이동할 수 있다든지 등 분명한 근거가 있어야 합니다.

 

10년 전부터 매주 금요일이면 서울로 올라오기 위한 차들 때문에 경부고속도로의 오산부터 정체가 심합니다. 서울에서 일자리를 구하지 못한 사람들이 평일에 지방에서 근무하고 일을 마치고 주말에 서울로 올라오는 것입니다. 인구보다 훨씬 더 중요한 것은 좋은 일자리가 어디에 생길지입니다. 변화를 유심히 지켜보고 그곳에 투자를 하여야 합니다.

 

핵가족화도 부동산 가격 변화에 중요한 요인입니다. 현재 대한민국의 1인 가구가 30%, 2인 가구가 20%입니다. 합하여 50%인데 일본은 1, 2인 가구가 70%입니다. 즉 앞으로 1, 2인 가구가 20% 더 늘어난다고 볼 수 있습니다. 그러면 4~5인이 사용할 수 있는 방 4개 이상의 40평대 후반 이상의 아파트보다는 방 2개의 소형 주거용 부동산의 수요가 더 늘어날 것입니다. 앞으로는 지금보다 더 작은 집을 선호하게 될 것입니다. 관리비가 적어서 비용이 적게 드는 집을 선호하게 될 것입니다.

 

인구는 2020년부터 서서히 감소하지만 핵가족화는 앞으로 최소 10년은 더 진행될 것입니다. 또한 부동산 가격에 영향을 미치는 요인에는 고령화가 있습니다. 주택연금은 자기 집에서 살면서 자기 집을 담보로 연금을 받는 제도입니다. 그런데 한국주택금융공사가 지금 당황하고 있습니다. 사망할 때까지 연금을 준다는 약속 때문입니다. 이 제도를 만들었을 때의 예상과 달리 가입자가 시간이 지나도 사망하지 않고 잘 살고 있습니다. 앞으로는 지급 금액을 줄이든지 지급 기한을 제한하든지 같은 수정안이 나올 것 같습니다.

 

2020년을 정점으로 인구는 줄어들 가능성이 큽니다. 출산율이 세계 제일의 수준으로 낮기 때문입니다. 하지만 고령화로 인하여 아주 완만하게 줄어들 것입니다. 여기에는 외국인의 인구 유입과 남북통일의 변수는 계산하지 않았습니다.

 

제가 어렸을 때는 텔레비전에서 '딸 아들 구별 없이 둘만 낳아 잘 키우자.'라고 출산율을 낮추려는 공익광고를 내보냈습니다. 불과 30년 전에는 지금을 예측하지 못했다는 이야기입니다. 20년 전에는 아들은 꼭 있어야 한다는 생각이 지배적이었습니다. 지금은 딸을 더 선호하는 추세로 바뀌었습니다. 30년 전에 지금의 저출산을 예측하지 못했듯이 30년 후의 인구 감소도 틀릴 확률이 높습니다. 먼 미래를 예측하는 것은 쉽지 않습니다.

 

다만 최소 20년간 인구는 큰 문제가 없다고 생각합니다. 투자자는 인구의 절대 숫자보다는 인구의 이동을 보아야 합니다. 인구는 대도시로 움직입니다.

 

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