베스트리치랩

캐피털게인, 또는 자본이득은 보유자산의 가치 변동으로 인해 발생하는 차익을 의미한다. 시세차익을 포함하는 개념이며, 자본이득의 경우에는 매각으로 이익을 실현하지 않았더라도 가치평가로 인한 차익도 포함된다. 자본이득이라는 표현보다는 캐피털게인이라는 영문 그대로 사용하는 경우도 많다.

이에 반대되는 개념인 인컴게인이라는 개념은 특정 자산을 소유하고 있음으로 인해 지속적으로 발생하는 수익을 의미한다. 채권의 이자수익이나 주식의 배당, 부동산의 경우 가치상승으로 인한 수익은 캐피털게인으로, 임대수익 등은 인컴게인으로 분류될 수 있다. 관점에 따라 다를 수는 있겠지만, 주식은 대표적인 캐피털게인 추구 상품이며 채권은 대표적인 인컴게인 추구 상품이라고 볼 수 있을 것이다.

나는 나의 투자대상군에 개별주식을 포함하지 않는다. 개별주식을 매입해서 꾸준한 시세차익을 얻을 수 있을 것이라는 확신이 없기 때문이다. 2003년 국내 증권사에서 미국계 투자은행의 외화채권 담당으로 막 이직했던 당시에 같은 팀에 있던 한 이사님의 말씀이 생각난다.

"너 주식하니?"

국내 증권사에 다니는 사람들은 담당 업무가 무엇이든 대부분 어느 정도는 주식투자를 하고 있었고, 회사에서도 권장하고 있었기 때문에 당연한 질문이었다. 하지만 외국계 투자은행들의 준법감시는 상당히 엄격해서 주식 거래에 대해 일일이 신고하고 승인을 받은 다음 거래를 해야 했기에, 얼마 되지도 않지만 보유했던 주식을 모두 매각해서 그 순간에는 보유 주식이 없었던 상태였다. 새로운 일에 적응해야 하는 내 입장에서는 조만간 다시 주식투자를 재개할 생각도 별로 없었기에 현재는 주식에 투자하고 있지 않다고 말씀드렸다. 그러자 그 이사님이 무심하게 다시 덧붙이셨다.

"주식하지 마라. 내가 십 년 넘게 채권시장에 있었는데, 채권하는 놈들 중에 주식해서 돈 벌었다는 놈을 본 적이 없다."

그때 이후로 적립식펀드나 거치식펀드와 같이 주식에 투자하는 펀드에 가입한 적은 있어도 개별주식을 매입한 적은 없다. 돌이켜 보면, 그 이사님이 무심하게 던지셨던 한마디가 지금까지도 매우 고맙게 느껴진다. 위에서도 언급하였듯이, 시세차익을 추구하기 위해서는 시장심리를 이해할 수 있어야 한다. 채권쟁이였던 나로서는 주식시장 참여자들의 낙관적인 심리를 전혀 이해할 수가 없으니 아무리 복기를 해보아도 내가 개별주식을 매입해서 돈을 벌었을 가능성은 없다. 지난 20년에 가까운 시간 동안 수차례의 금융위기를 지내면서 얼마나 큰 손실을 볼 수도 있었는지를 생각해 보면 지금 나의 자산을 지키는데 일부 도움을 주신 그분께 늘 고마운 마음이다.

우리가 쉽게 참여할 수 있는 시세차익을 위한 금융시장, 주식시장이나 파생상품시장, 외환시장, 채권시장 등은 늘 대형 기관들과 잔뼈가 굵은 선수들이 참여하는 약육강식의 세상이다. 케인즈가 비유하였듯이 "성공적인 투자는 다른 사람의 예상을 예상하는 것"이지만, 몇몇 대형 투자자의 예상이 차지하는 비중은 다른 수많은 사람들의 예상이 차지하는 비중보다 훨씬 크기에 시장을 주도할 수 있는 경우도 많다. 그런 시장에서 개인투자자로 지속적으로 시세차익을 얻을 가능성은 매우 희박하며, 그 희박한 가능성을 실현하는 사람이 우리일 거라고 가정하기에는 무리가 있다.

1988년 2월 29일, 워렌 버핏은 투자자들에게 버크셔 헤더웨이의 1987년 실적을 보고하는 서신에서 다음과 같은 격언을 인용하였다.

"만약 당신이 30분 동안 포커 테이블에 앉아서 누가 호구인지 알아내지 못한다면, 그 호구는 당신이다."

지난 20여 년 동안 금융시장의 일원으로서 개인적으로 주식투자를 하는 사람들을 수도 없이 보아 왔지만, 놀랍게도 주식투자로 의미 있는 돈을 번 사람은 극히 드물다. 시장의 호구가 누구인지 알지 못하는 우리 대부분은 아마도 그 시장의 호구일 가능성이 크다. 따라서 시세차익을 추구하려다 도리어 큰 손실을 초래할 가능성이 높으며, 자산 중 상대적으로 큰 비중을 시세차익을 위한 방향성 배팅에 배분하는 것은 그다지 바람직하지 않다.

반면 인컴게인은 충분한 연구와 분석으로 어느 정도 예측이 가능하며, 상대적으로 위험이 적다. 따라서 당연히 수익률은 낮을 수밖에 없지만, 꾸준한 수익창출이 가능하다. 예를 들어, 신용등급이 높은 회사채에 투자했을 경우 채권의 만기까지 꾸준한 이자가 지급될 것이며, 발행사가 만기 이전에 부도가 나지 않는 이상 원금은 회수된다. 하지만, 그 투자로 얻을 수 있는 수익은 주식투자 등의 방향성 투자로 얻을 수 있을지도 모르는 캐피탈게인에 비교하면 미미한 수준으로 보일 것이다.

투자에 있어서 캐피털게인과 인컴게인은 반드시 상호배타적인 것은 아니다. 주식투자의 경우 가격 변동성이 워낙 크기 때문에 자주 간과되지만 배당수익이라는 인컴게인이 발생할 수 있으며, 채권투자의 경우 이자수익이라는 인컴게인이 확보되지만 만기가 긴 채권의 경우 금리변화에 따른 가격변동이 작지 않기에 캐피털게인도 추구할 수 있다.

수익형 부동산의 경우가 이 두 가지를 동시에 추구하는 대표적인 투자라고 볼 수 있다. 작은 상가나 오피스텔, 꼬마빌딩 등은 보유기간 동안에 임대수익이라는 인컴게인이 발생하고, 시간이 지남에 따라 부동산 가격은 상승하는 것이 일반적이다. 목 좋은 위치에 자리한 수익형 부동산의 경우에는 일정 기간 보유 이후에 높은 가격에 매도하여 상당한 캐피털게인도 얻을 수 있다. 평생을 채권쟁이로 살아온 나 같은 사람들이 특히 더 선호하는 투자방식이다. 미래와 노후를 위한 투자라면 수익형 부동산이 캐피털게인만 추구하는 투자보다는 더 안전하게, 인컴게인만 추구하는 투자보다는 더 높은 수익률을 얻을 수 있어서 적극적으로 고려할 만한 투자대상일 것이다.

끝없는 월요일_ 진율

생애 주기에 따른 '집'의 의미

지인 A씨는 요즘 집을 알아보러 다니느라 바쁩니다. 아이를 유학 보내기로 결정하고, 학비 때문에 집을 줄여 옮기려는 것입니다. 빠듯한 월급에 유학 결정이 쉽지 않았지만, 언니들에 비해 공부가 떨어지는 막내가 치일까봐 원하는 대로 밀어주고 싶어서 고민 끝에 결정했다고 합니다.

이분을 보면서 1950년대 '우골탑'이란 단어가 떠올랐습니다. '우골탑'이란 등록금이 비싼 '대학교'를 이르는 말로, '소뼈로 쌓은 탑'이란 뜻입니다. 자녀를 대학 공부시키려고, 소를 팔아서 등록금을 대던 상황을 빗대어서 표현한 말입니다. 예전엔, 땅이 없는 농민들의 가장 큰 자산이 '소'였습니다. 그래서 급전이 필요하면 소를 팔아서 해결하곤 했습니다. 그러나 이제는 '소'대신 '집'이 그 역할을 하고 있습니다.

'집'은 이렇게 가족의 '보금자리'이기도 하지만, 중요한 자산으로서, 자식들의 '학비'와 '결혼자금'이 되기도 하고, 우리 자신의 '노후 대책 자금'이 되기도 합니다.

지인 B씨는 수도권 집을 팔고 서울로 이사 나오려고 하는데, 1년 넘게 집이 팔리지 않아서 마음고생을 하고 있습니다. 서울로 나오려고 하는 이유는, 지금 살고 있는 집이 대학생 자녀들이 학교 다니기에 교통이 불편해서입니다.

그러나 지난 1년 동안 집값 차이가 많이 벌어져서, 이제는 집을 팔아서, 가진 돈을 다 합쳐도 원하는 집으로 갈아탈 수 없다고 합니다. 그러면서, 지금 집을 살 때 너무 근시안적으로 접근했다고 합니다. 목동 아파트를 팔아서 지금 살고 있는 지역으로 이사 가고, 거기서도 또 대형으로 갈아탈 때, 당장 편한 것만 추구했을 뿐 그 다음은 생각하지 않았다고 자책합니다.

집은 '생애 주기'에 따라 바라보는 초점이 조금씩 달라집니다. 자녀들이 고등학교 다닐 때까지는, 아이들 행동반경이 동네를 벗어나지 않기 때문에 부모의 직장 외엔 교통이 크게 문제되지 않습니다. 그래서 수도권의 교육환경이 좋은 곳이 살아가는 데 문제가 되지 않습니다.

그러나 대학교는 집 가까운 곳을 선택해 가는 것이 아니고, 대학생이 되면 행동반경이 커져서 귀가 시간이 늦어지기 때문에, 교통 편한 주거지가 중요합니다.

자식들 출가시키고 부부만 남게 되었을 때는, 넓은 집보다는 생활 인프라가 잘 갖춰지고 교통이 편한 곳을 찾게 됩니다. 그리고 자식보다는 친구를 많이 의지하는 시기라, 친구들이 많이 살고 있고 사람들이 많이 모이는 곳을 좋아하게 됩니다.

더 나아가 병원 찾을 일이 많아지면, 가까운 곳에 대형병원이 있어야 하고, 몸이 아플 때 자식들이 찾아오기 쉬운 곳에 살고 싶어합니다. 그리고 갑자기 목돈이 필요한 경우 비상금 역할을 할 수 있는 집이 필요하기 때문에 현금화가 쉬운 집이 좋습니다.

그래서 50대 후반부터는 대형 평수 한 채보다는 중소형 여러 채가 좋습니다. 식구가 줄어들어 큰 평수가 필요 없기도 하고, 대형보다는 중소형이 현금화하기 쉽기 때문입니다. 대형 한 채만 지니고 있는 경우, 집 융자를 받아서 상환하는 것도 부담스럽고, 팔았다 해도 이사를 해야 하기 때문입니다. 나이가 들면 순발력이 떨어지고 적응력이 떨어져서 이사가 부담스럽습니다. 그래서 가능하면, 거주하는 집이 비상금이 되는 상황이 되지 않도록 미리 준비를 해야 합니다.

그런데 간혹, 한 시기에 지나치게 집중해서 다음 생애 주기에 필요한 요소들을 간과하는 경우가 있습니다. 예를 들면, 애들 어릴 때 좁은 집이 답답하다고 핵심지의 좁은 아파트를 팔고 외곽의 넓고 쾌적한 아파트로 옮겼는데, 아이들이 대학생이 되면 학교가 멀어서 자취하겠다고 나가서 생활비가 두 배로 들고, 넓고 썰렁한 집에 두 부부만 남게 되는 경우가 있습니다. 애들 어릴 때 잠시 넓은 평수에 전세 들었다가, 아이들 크고 나서 다시 자기 집으로 들어가는 방법도 좋은데 말입니다.

현재에만 너무 집중해서 여유를 즐기다 보면 자산이 줄어들어서 원하는 공간에 살 수 있는 자유를 상실할 수도 있습니다.

그들은 왜 고향으로 내려갔을까

"어제 맨 끈은 오늘은 허술해지기 쉽고, 내일은 풀어질 수도 있다"라는 속담이 있습니다. 그래서 '결심한 마음'도 나날이 여며야 지켜지는 것입니다. 마찬가지로, 집 하나를 지키는 것도 마음을 여미는 작업이 필요합니다.

70대 지인 C씨는, 잠원동의 아파트 두 채를 소유하고 계십니다. 원래 잠원동 아파트에 살고 계셨는데, 남편이 교환교수로 외국에 나갈 때 살 던 집 전세금을 빼서 한 채 더 사놓고 가셨답니다. 돌아와서 융자받아서 전세 빼주고 들어가 살면서, 아이들 학비 대랴 융자 갚으랴 힘들었다고 하십니다. 그러나 지금은, 요지의 아파트 두 채를 지니고 있는 것을 친구들이 모두 부러워한다고 합니다. 한창 경제활동할 때는 몰랐는데, 나이들어서 경제력이 떨어지니까 요지의 아파트가 정말 든든한 버팀목이 된다고 하십니다.

반면, 이분과 같은 아파트 살던 친구는, 잠원동 아파트를 팔아서 수도권으로 이사 갔는데, 지금은 고향으로 내려가셨다고 합니다. 이사하고 남은 돈은 통장에 넣어뒀는데 몇 년 후에 자취도 없이 사라지고, 자녀들 결혼자금이 필요해서 살던 집을 팔고 집값이 싼 고향으로 내려갔다고 합니다. 가끔 친구들을 만나러 고속버스 타고 오면서, 그때 특별히 생활이 어렵지도 않았는데 왜 잠원동 아파트를 팔았는지 모르겠다면서, 후회한다고 합니다.

나이들어서 고향에 내려가서 살면 좋지, 뭐가 어떠냐는 분도 계실 겁니다. 그러나 나이들면 대부분이 오래 살았던 곳을 떠나기 싫어합니다. 고향 산천도 10년이면 바뀐다는 말이 있는데, 친구들도 없는 고향에 집값이 싸다는 이유로 내려가서, 자식들과 친구들이 있는 곳만 바라본다는 것은 슬픈 일입니다.

집을 '거주 개념'으로만 본다면, 그분이 잘못된 것은 아닙니다. 그러나 집은 '거주 개념'외에 '재테크 개념'도 있기 때문에, 자신이 가고 있는 방향이 어디인지 '목표의식'이 필요합니다. '목표의식' 없이 집을 옮기다 보면, 물이 위에서 아래로 흘러가듯 점점 중심지에서 멀어져서, 전혀 원치 않는 곳에 도달해 있을 수도 있기 때문입니다.

살고 있는 집을 지키는 것도 '소극적인 재테크'입니다. 정부대책으로 세금이 조금만 부담스러워져도, 부동산 흐름이 조금만 하향세로 흘러가도, 집을 팔려고 부동산을 드나드는 분들이 계십니다. 그러나 비정상적인 부동산 대책은 오래 지속된 역사가 없습니다. 집값 흐름도 주기가 있고 하향세를 타다 보면 어느새 상승곡선을 그리게 됩니다. 그나저나, 집을 팔아서 손에 들고 있는 돈을 과연 지킬 수 있을까요?

지인 D씨는 현재 '무주택 월세'로 거주하고 계십니다. 그분은 2006년까지 잠실주공 1단지에 자가로 거주하던 분입니다. 잠실주공 1단지는 지금 재건축돼서 20억 육박하는 '잠실엘스'아파트가 되었는데, 어쩌다가 '무주택 월세'를 살게 되었을까요?

그분은 결혼 초에, 1억 융자를 받아서 잠실주공 1단지를 사서 거주했습니다. 그런데, 부인이 대출 이자 내면서 쪼들리는 게 싫다고, 2006년 재건축 이주 시점에 4억에 팔아서 융자를 갚고, 나머지 3억으로 근처 아파트에 전세로 이사했다고 합니다. 그러다가 전세가 오르자 다시 강동의 재건축 아파트 전세로 옮겼다가, 애들 학비 들어갈 시점엔 월세로 돌리고, 보증금을 모두 소진했다는 겁니다.

그래서 아직 경제활동이 가능할 때, 분양가 싼 수도권에라도 살 집을 마련하라고 해도, 부인이 분양금 내는 게 부담스럽고, 친구도 없는 경기도로 떠나기 싫다고 한답니다. 그래서 지금대로 살다가 퇴직 후엔, 고향에 내려가겠다고 합니다.

그분의 부인이 추구하는 것은 현재의 삶에 충실하자는 것입니다. 일견 멋있게 사는 것 같지만, 퇴직 후에 월세 낼 형편이 안 될 때 어떻게 할 것인지가 문제입니다. 자식들에게 기대는 것 외엔 아무런 대책이 없는데, 과연 그것이 가능할지 모르겠습니다.

재건축되는 기간 3~4년 정도만 버텼으면, 입주 시점에 전세비만 빼서도 그동안 충분히 버틸 수 있었을 텐데, 아쉬운 생각이 들었습니다.

부동산 투자는 편한 대로 흘러가고자 하는 '원심력'에 대항해서 '구심력'으로 견디고 버티는 행위입니다. 그리고 구심점이 되는 '목표의식'이 집을 사고파는 데도 꼭 필요한 것임을 기억해야 합니다.

'강남에 집 사고 싶어요'_ 오스틀로이드

주변에 대단지를 끼고 있는 나 홀로 아파트를 찾아라

나 홀로 아파트는 대단지 아파트보다는 가격이 저렴한 장점이 있다. 실거주용으로도 좋고 투자 대상으로도 좋다. 주변의 대단지 아파트가 있는 나 홀로 아파트를 찾아보자. 대단지의 편의 시설을 이용할 수 있고, 대단지 주변의 상권 발달로 유동 인구가 항상 넘쳐난다. 대중교통 접근성이 좋고 학군이 좋은 곳이면 더더욱 좋다. 전세가가 올라가고 월세 전환이 높아진 상황이라 나 홀로 아파트의 투자 수익은 더욱 좋아질 것이다. 이런 여러 가지 상황을 갖춘 곳의 나 홀로 아파트 가운데 가격이 저평가된 아파트를 찾아 나서야 한다.

무조건 나 홀로 아파트라고 투자 가치가 없는 것이 아니다. 열심히 발품을 팔아 다녀야 좋은 물건을 만날 수 있다. 물론 자금력이 있다면 굳이 나 홀로 아파트가 아니어도 좋다. 본인의 자금 상황에 맞게 투자물건도 달라져야 한다. 살고 있는 지역에 나 홀로 아파트가 있는지 살펴보자. 관심을 갖고 찾아본다면 쉽게 찾을 수 있을 것이다. 부동산에 들어가 매매가와 전세가, 월세 가격을 알아보자. 단지가 큰 아파트의 가격을 알아보고 비교해보기 바란다.

대단지 아파트와 가격을 비교해보고 임차 수요를 예측해보는 것도 중요하다. 세입자로서는 가격 대비 또는 평수 대비해서 나 홀로 아파트에 입주해야만 하는 이유가 있어야 한다. 대단지 평수 24평형의 가격으로 나 홀로 아파트 34평에 거주해 주거 환경을 좋게 한다거나, 전세 난민으로 더는 전세 자금을 올려줄 수 없을 때 나 홀로 아파트로 넘어온다. 또 학군의 영향도 빼놓을 수 없다. 중, 고등학교 6년을 거주하는 가정들이 타깃이다. 전세 투자나 반 전세, 월세 등 경우의 수를 비교해서 수익률을 각기 분석하고 원하는 수익률이 나오면 그때 과감히 투자한다.

공부는 이렇게 하나씩 발로 뛰어서 하는 것이다. 혼자 책만 봐서는 절대 투자를 할 수도 없고 성공할 수는 더더욱 없다. 지식만 중요한 게 아니다. 지식을 지혜로 활용하고 행동할 수 있는 결단력과 용기가 더욱 중요하다. 공부를 공부로만 끝내지 말고 결실을 얻기 위한 실질적인 투자로 이어가야 한다.

빌라 투자 비용으로 나 홀로 아파트에 투자하라

빌라에 투자하는 비용이면 나 홀로 아파트에 투자할 수 있다. 그래서 월세가 아닌 전세 투자로 재계약 시 목돈을 받을 수 있는 갭투자에는 나 홀로 아파트가 딱 좋다. 대단지 주변 시세 대비 한 단계 적은 평수 가격과 비교하면 된다. 예를 들어 대단지 아파트 34평과 24평이 있다면, 나 홀로 아파트 34평의 가격은 대단지 24평과 비슷하다.

나 홀로 아파트의 주 고객층은 대단지 34평 아파트에 살다가 전세금이 많이 올라 다른 지역의 작은 평수로 이사해야 하는 가구다. 이사를 하더라도 추가 비용 없이 같은 평수에 살 수 있으므로 수요층이 풍부하다. 또 작은 평수에 살던 가정은 자녀들이 크면서 넓은 평수의 아파트를 추가 비용 없이 살 수 있는 곳이라 이 또한 수요층이 풍부하다. 대단지 주변의 나 홀로 아파트를 노려보자.

월세부자의 비밀노트_ 임정택

다시 처음 질문으로 돌아가서 보자. 1가구 다주택자가 집값을 상승시킨다는 대중의 생각은 옳은 것인가? 단기적으론 그렇다. 그러나 장기적으론 오히려 집값을 안정시킨다. 단기간을 놓고 보면 1가구 다주택자가 집을 매수하기에 집값을 상승시킨 것처럼 보인다. 그러나 장기간으로 보면 1가구 다주택자는 자신이 사용하는 집 한 채를 제외하고 나머지 집은 모두 임대를 주기에 전세가를 하락시키고 집값을 안정시키는 역할을 한다.

만약에 1주택만 소유할 수 있도록 법을 만든다면 어떤 일이 생길까? 일단은 집을 구매할 수 있는 여유 있는 계층이 집을 사지 못하기 때문에 우리나라의 총 주택 공급 수는 줄어들 것이다. 왜냐하면 집을 사는 사람이 없으면 집을 지어서 파는 건설 회사가 없기 때문이다. 총 주택 수가 줄어들면 자연히 주택 매물과 전세 물량이 급감하게 된다. 그러면 당연히 전세가와 집값은 폭등하게 될 것이다.

1가구 다주택자는 주택 건설에 자본을 대는 장기적인 주택 공급자 역할을 한다. 정말 중요한 포인트는 주택을 공급하는 사람은 건설 회사가 아니라 집을 사는 1가구 다주택자라는 점이다. 집을 사는 사람이 있어야 주택 공급이 늘어날 수 있다. 다주택 보유자가 서로 경쟁할수록 전세가와 집값이 내린다. 결국 1가구 다주택자 때문에 국가 전체적으로 주택의 공급이 늘어서 주택 가격이 안정되고 무주택자도 좀 더 유리한 조건에 전세로 살 수 있다.

장기적으로 볼 때 1가구 다주택자가 집의 수요와 공급 균형을 이루게 해주어서 집값을 안정시키는 역할을 한다. 이러한 1가구 다주택자의 집값 안정에 대한 기여 때문에 그동안 정부는 부자들에게 주택 임대 사업을 장려하고 세금 혜택을 주기도 했다. (실제로 터키는 정부가 주택 임대 사업자에게 혜택을 주어서 나도나도 집을 사서 임대 사업을 하는 바람에 집값이 매우 싸다)

1가구 다주택자가 항상 돈을 버는 것도 아니다. IMF 때 많은 주택 임대 사업자들이 파산했다. IMF 때 파산한 1가구 다주택자의 불행은 고려되지 않고, 요즘 집값이 오르자 1가구 다주택자가 마치 범죄자인 양 매도하는 건 불공평하다. 1가구 다주택자에 대한 규제는 단기적으로 집값을 안정시킬 수 있을지 몰라도 장기적으로 집값을 더 올리는 비극적 결과를 가져올 수 있다.

그렇다고 해서 1가구 다주택자를 특별히 옹호하자는 것은 아니다. 그들이 세금을 성실히 내고 사회적 책임을 더 느껴야 한다. 그러나 부당한 오해는 해명되어야 한다. 아직도 이 설명에 동의하지 못 한다면 한 번쯤 이런 의문을 가지게 되었으면 좋겠다.

"왜 다른 나라에서는 1가구 다주택자를 규제하지 않을까?"

"왜 선진국에선 1가구 다주택자를 집값 상승의 주범으로 비난하지 않을까?"

선진국은 자본주의 역사가 길어서 국민들의 시장경제에 대한 이해와 경험이 많은 반면, 자본주의 역사가 짧은 우리나라 국민들은 아직도 시장경제를 배우는 과정에 있다. 우리 모두가 감정적인 대응을 자제하고 냉정하게 경제 원리를 차근차근 살펴본다면 불필요한 갈등과 증오를 줄이고, 좀 더 풍요로운 세상을 만들 수 있지 않을까?

로베스피에르 이야기를 보면 분양가상한제도 어떤 결과를 가져올지 뻔하다. 그런데도 왜 대중은 분양가상한제를 찬성하고 지지할까? 정말 미스터리다. 이에 대한 대답을 천재 경제학자 슘페터는 이렇게 말했다.

"대중이 시장경제를 이해한다는 것은 정신적 묘기처럼 어려운 일이다."

교육을 받지 않으면 지구가 평평하다고 믿기 쉽고 태양이 지구를 돈다고 믿기 쉽다. 우리의 본능적 직관에 따르면 그래 보이기 때문이다. 그래서 우리는 배워야 한다. 정치인은 왜 분양가상한제를 하려고 할까? 경제 원리에 무지한 투표자의 표를 얻기 위해서, 그 이상도 그 이하도 아니다.

부의 인문학_ 브라운스톤

앞으로 인구 구조 대변화가 올 것이다. 저출산으로 어린 아이들은 줄고, 장수로 인해 노인들은 늘어난다. 인구는 줄어들지만 1인 가구수가 사회에 차지하는 비율이 커지게 된다. 이 같은 인구 구조의 대변화는 부동산시장의 대변화를 가져올 것이다.

여성의 경제력 상승이 낳는 인구 구조의 변화

인구가 줄어들고 있다. 결혼에 대한 중요성이 떨어지고, 결혼은 해도 종족 번식에 둔감해진다. 어머니 세대 자녀수는 평균 3명이었지만 지금 세대는 자녀수가 불과 1명에 불과하다. '아들 딸 구별 말고 하나 낳아 잘 가르자'라는 유행어가 나라를 휩쓴 지 30년 만에 나타난 현상이다.

줄어들고 있는 출산율에 정부는 출산율을 높이기 위해 다자녀 출산 가정에 다양한 복지 정책을 펴고 있지만 국민들에게는 와 닿지 않는다. 이러한 낮은 출산율은 적어도 30년 이상은 갈 것이다.

인구가 전반적으로 줄어들고 있는 가운데 의료, 생활 수준이 높아지면 수명도 같이 높아져 노인의 인구가 늘게 된다. 고령자는 1995년 6.0% 에서 7.0%(2000년), 11.0%(2005년)로 빠르게 증가하고 있다. 한번쯤 지하철 내 노약자석에 앉아 있는 아이들의 모습이 담겨져 있는 광고를 본 적이 있을 것이다. 바로 그런 모습이 얼마 남지 않았다.

여성들의 사회적 지위가 높아지고, 생활 경쟁력이 높아지면서 독신자가 늘고 있다. 여성들이 살기 편해졌다고는 하지만 사실상 결혼을 하게 되면 아직까지 우리나라에서는 육아문제, 재취업 문제 등 규제를 받는 것이 많다. 따라서 결혼을 기피하는 여성들이 늘어나고 있는 것이다. '2005년 인구, 주택 총 조사'에 따르면 1995년 13.0%였던 독신자가 2000년에는 16.0%로 증가하더니 2005년에는 20%까지 상승했다. 앞으로는 혼자 살기에 편한 세상이 오고 있기 때문에 독신자들의 인구 구조의 1/2을 차지할 날이 올 것이다.

여성뿐만이 아니다. 남자 독신자도 늘어나고 있고 이혼률이 급속히 늘어나는 것도 하나의 원인이다. 예전 어머니 시대에는 생활과 고부갈등, 남편의 폭력 등 아무리 힘든 생활에서도 이혼을 하지 못했던 것은 경제력 때문이었다. 어떻게 보면 여성의 사회지위 상승과 경제력 상승 등이 낮은 출산률과 1인 가구 증가 등 인구 구조 변화를 가져오는 가장 큰 원인일지도 모른다.

앞으로는 인구 구조가 깨지게 될 것이 분명하다. 인구 구조의 변화는 단순 인구 구조의 문제만이 아니다. 사회와 생활의 다변화를 가져올 뿐만 아니라 부동산의 파격적인 변화를 불러 올 것이다.

인구와 부동산은 밀접한 관계가 있다

왜 인구와 부동산이 밀접한 관계를 가지고 있는 것일까. 이유는 인구가 곧 주택 수요이기 때문이다.

주택시장의 상승과 하락의 변수는 인구수의 변화에 있다. 일반적으로 인구가 줄면 주택가격이 떨어질 수밖에 없다. 왜냐하면 인구가 줄어드는 것은 그만큼 주택 구입 수요가 줄어든다는 것을 의미한다.

현재 1자녀밖에 없다는 것을 가정해보자. 1자녀밖에 없을 경우 다음 세대에서는 집을 구매하지 않는다. 대부분 부모가 소유하는 주택을 상속받게 되므로 굳이 집을 구입하지 않아도 된다는 생각이 커지게 마련이다. 지금은 자녀가 평균적으로 2~3명이 되기 때문에 부모가 소유하고 있는 주택은 큰 아들의 몫이라면 다른 형제들은 스스로 주택을 구입해야 한다. 하지만 1자녀 시대인 지금은 주택을 구입하지 않아도 된다는 것이다. 이는 총 인구수가 하락세로 돌아서는 2023년에는 실감할 수 있을 것이다.

무엇보다도 인구 구조가 노인들은 많고, 아이들은 매우 적은 형태가 된다. 생산을 담당하지 않고 부양에 의존하는 인구가 많아지면 국가 재정의 적자, 기업의 사회적 부담 비용 증가 등 경제적으로 많은 부담을 주게 된다. 이는 경제 자체의 활력을 잃게 하고, 노동력의 해외 이탈을 가져올 수 있다.

경제 자체가 활력을 잃게 되면 자연스레 주택 구매력도 수요도 줄어들게 된다. 인구 증가율이 신규 주택의 공급 증가율보다 높거나, 주택 수요가 증가하게 되면 주택의 희소성으로 주택가격이 상승하게 된다. 역으로 인구가 감소하게 되면(주택 수요가 줄어들면), 주택가격은 떨어지게 마련이다.

어떤 대비를 해야 할까?

"남이야 아이를 낳든 말든, 독신으로 살든 말든, 이혼을 하든 말든 무슨 상관이냐" 라고 생각하고 있는 사람도 있을 것이다.  이런 생각을 한다면 큰 오산이다. 특히 내 집 마련을 해야 하는 사람이라면 더욱 그러하다. 우리는 인구 구조 변화에 따른 부동산의 변화를 예측해야 한다.

앞서도 제시했듯이 인구가 줄어든다는 것은 주택 구입 수요가 줄어든다는 것을 의미한다. 공급량은 늘어나고 주택 수요는 줄어들기 때문에 빈집이 늘어나면서 가격은 떨어질 수밖에 없다. 과거처럼 수백만 원씩 많게는 수천만 원씩 오른 시기는 갔다는 것이다. 이제는 수요자들이 투자금액만 준비되고 마음만 먹으면 내가 원하는 대로 골라서 살 수 있다는 것이다.

하지만 모든 지역의 아파트가 가격이 떨어지는 것은 아니다. 좋은 지역에 좋은 주택에 들어가고 싶은 사람들의 마음은 누구나 같다. 앞으로는 양극화가 극과 극을 달리게 될 것이다. 수요가 넘쳐나서 집값이 오르는 곳이 있는 반면 수요자들이 없어 집값이 껌값이 되는 곳이 허다할 것이다. 향후 미래가치가 있는 곳을 선점하기 위해서는 수요가 이동할 만한 곳을 찾는 것이 중요하다.

그리고 짚어봐야 할 문제는 1인 가구다. 1인 가구는 독신자와 이혼 등을 통한 돌아온 싱글들이다. 앞으로는 1인 가구가 전체 비율에서 반을 차지하는 날이 올 수도 있다. 줄어들고 있는 인구 속에 공급 과잉으로 인한 빈집을 1인 가구가 채울 수도 있다. 하지만 일반 주택 수요자들과 달리 1인 가구들은 특별하게 선호하는 주택이 있다. 1인 가구는 혼자 사는 만큼 필요한 것이 많다. 우선 혼자 사는 만큼 보안이 잘 되어야 하고, 주변 생활에서 불편함이 없어야 한다. 교통여건이 좋아야 하고, 주변 편의시설도 많아야 한다. 그리고 실내 구조는 물론 시설들도 최첨단 시설을 좋아한다. 이러한 조건은 일반 아파트보다는 오피스텔과 주상복합 아파트가 더 잘 갖춰져 있다. 하지만 앞으로는 오피스텔과 주상복합보다 한 층 업그레이드된 1인 가구를 위한 주택들도 선보이게 될 것이다.

마지막으로 고령자도 짚어봐야 할 문제다. 우리나라는 2000년에 이미 '고령화사회'로 접어들면서 고령화가 급속도로 진행되고 있다. 앞으로 10년 후에는 '고령사회'로 진입하게 될 것이다. 2008년 7월 우리나라 총 인구는 4천 860만명. 이 가운데 65세 이상 고령자는 501만 명으로 10.3%를 차지한다. 국민 10명 가운데 1명은 고령자인 셈이다. 2026년에는 고령자 비율이 20%를 넘어서게 될 것이다.

이 같이 늘어나는 고령자들은 어디로 가게 될 것인가? 우리나라는 동방예의지국이라는 말이 부끄러울 정도로 부모 봉양을 꺼려한다. 부모들은 이미 자식들의 이런 마음을 알고 있고, 노후 대비를 준비하고 있다. 그렇다면 그들은 어디로 가게 될까? 우리가 노인이 되었을 때 무엇이 필요한지를 생각하면 답이 나온다.

그들도 1인 가구와 마찬가지로 편리함이 중요하다. 편리함은 1인 가구보다 더 중요할지도 모른다. 나이가 들어 거동이 힘들기 때문에 병원과 공원, 편의시설 등이 집과 가까이에 있어야 한다는 것이다.

최근에는 실버주택들도 속속 등장하고 있지만 대부분 외곽지역에 들어서고 있다. 이는 노인의 입장이 되지 못해 본 사람들의 발상이다. 물론 건강을 위해 공기가 좋은 곳에 짓는 것이 맞는 취지다. 하지만 병원에 한번 가기 위해서는 1시간을 달려가야 하는 그런 곳에 과연 노인들이 들어가고 싶어할까? 그리고 노인들은 젊은 사람들보다 외로움이 더욱 심각해서 도심 외곽지역은 노인들의 외로움을 우울증으로 발전시키는 꼴 밖에 되지 않을 것이다.

결론을 말하자면 결혼을 하지 않은 젊은 독신자나 노인들이 선호하는 지역은 편리한 도심이며 소형주택이다. 이것만 기억하고 투자해도 절대 실패는 없다.

사야 할 아파트, 팔아야 할 아파트_ 양지영

자연의 가치가 앞으로 더 커진다

다이아몬드와 샤넬백이 비싼 이유는 찾는 사람은 많은데 물량은 귀하기 때문이다. 즉 희소성의 가치다. 이처럼 역세권 아파트가 귀한 것도 개발 부지 고갈 상태에서 편리한 역을 이용할 수 있는 집이 귀하기 때문이다. 앞으로 희소성에서 부각될 요소는 숲 같은 녹지다.

내 집 마련을 할 때 중요한 요소들이 각각 있을 것이다. 집을 구할 때 직장과의 거리를 가장 먼저 따지는 사람이 있고, 자녀 교육을 생각해 명문학군을 따라 집을 옮기는 사람도 있을 것이다. 뿐만 아니라 지하철역과의 거리 혹은 언제 어디서나 자유롭게 산책할 수 있는 녹지공간을 우선시 하는 사람들도 있다. 그 외 편의시설이 풍부한 곳, 유흥가가 없는 조용한 곳 등을 찾는 사람도 있다.

개개인의 욕심을 모두 충족시키는 집을 찾기는 쉽지 않을테지만, 이 2가지만 체크하면 향후 삶의 만족도도, 시세차익도 놓치지 않을 것이다. 바로 지하철역과의 거리와 녹지다.

지하철역은 오래전부터 현재까지 집값을 결정하는 중요한 요소로 작용하는 불변의 법칙으로 자리매김해 오고 있다. 그리고 100세 시대를 맞아 건강하게 사는 방법에 관심이 많다. 집 자체만을 기준으로 하면 바로 녹지다. 갈수록 심각해지고 있는 미세먼지만 예를 들어도 마음 편히 숨 쉬고 활동할 수 있는 것 자체만으로도 큰 행복이 되고 있다. 앞으로는 집을 선택하는 데 있어 역세권의 가치보다 녹지의 가치가 높아질 것이다.

미세먼지 기승에 몸값 뛰는 '숲세권'

아침에 눈을 뜨면 미세먼지 수치부터 확인하는 하루의 시작이 당연시되고 있다. 미세먼지 수치에 따라 그날 할 일이 달라지기도 한다. 아이들이 있는 가정은 미세먼지의 예민도가 클 수밖에 없다.

환경부 대기질통합예보센터에 따르면 2017년 1~3월 서울의 초미세먼지 농도 '나쁨' 발생 일수는 14일이나 되었다. 전년도에는 2일에 그쳤지만 2017년에는 무려 12일이나 늘어났다. 미세먼지는 건강에 치명적이다. 협심증과 뇌졸증에 영향을 줄뿐만 아니라 페에 침투해 염증을 일으키고, 피부를 손상시키면서 아토피, 탈모 등의 원인이 된다.

미세먼지가 심각한 사회문제가 되면서 공원과 숲의 가치가 더 높아지고 있다. 실제로 나무가 미세먼지 농도를 낮추는 효과가 있기 때문이다. 나무 한 그루가 흡수하는 미세먼지는 1년에 35.7g로 나뭇잎 표면의 거친 섬유 조직이 필터 역할을 해 미세먼지를 붙잡는 것이다. 국립산림과학원에 따르면 숲이 무성한 곳의 미세먼지 농도는 숲이 없는 지역에 비해 평균 10~20g 정도 낮게 나타났다.

이렇다 보니 대규모 공원과 숲을 곁에 둔 단지의 인기가 늘고, 단지 내부에 녹지를 풍부하게 꾸미는 공원형 아파트 설계는 기본이 되고 있다. 여기에 미세먼지와 관련한 각종 기술도 선보여 IOT 기술을 넘어선 환경을 고려한 스마트홈이 생겨나고 있다.

숲세권 아파트는 청약 결과에서도 돋보였다. 최근 전국 경쟁률 상위 20개 아파트 중 15곳은 지하철역보다는 공원과 숲의 거리가 더 가까운 곳으로 조사되었다.

앞으로 건강에 대한 관심도는 더 높아질 것이다. 또한 개발 부지가 고갈되어 녹지에 대한 비중은 더욱 줄어들 수밖에 없기 때문에 공원 등의 녹지의 희소가치는 더 커질 수밖에 없다.

삶의 만족도를 높이는, 숲을 품은 역세권 아파트

역세권 아파트와 숲세권 아파트는 가족을 중시하는 사회적 인식 변화로 인해 퇴근 후 가족과 함께 보내려는 트렌드와 연관이 있다. 역세권 아파트는 출퇴근 시간의 최소화를 통해 가족과 함께할 수 있는 시간을 늘릴 수 있다. 숲세권은 언제든지 가족들과 함께 산책과 여유를 즐길 수 있는 공간이 제공된다. 때문에 역세권과 숲세권은 내집 마련에 있어 모두 포기할 수 없는 요소들이다.

수요자들이 많은 만큼 하나의 요소만 갖춘 단지보다 2가지 요소를 충족시키는 단지의 집값이 더 높을 수밖에 없지 않을까?

대규모 공원과 역세권을 한 번에 누리는 동네는 그 지역 내에서도 집값이 가장 비싸게 형성이 된다. 서울 강남구에서는 지하철 신분당선, 3호선 그리고 양재천, 구룡산을 누리는 개포동, 서초구에서는 한강공원과 지하철 3, 7, 9호선, 그리고 한강변 등을 누리는 반포동, 송파구에서도 지하철 2호선과 한강변을 누리는 잠실동이 가장 비싸다. 서울 강북권이나 지방에서도 상황은 마찬가지다. 용산구는 서빙고동, 이촌동 그리고 성동구는 성수동, 부산에서는 광안리와 해운대 바다와 접해 있는 수영구와 해운대구가 가장 비싸게 집값이 형성되어 있다.

실제로 집값에서도 차이가 난다. 전국에서 집값이 가장 비싼 동네는 서울 강남구 개포동이다. 개포동 내에서도 가장 비싼 아파트는 개포주공1단지다. 개포주공1단지는 강남구의 대표적인 저층 단지인데다가 강남 최대 규모 재건축 아파트라는 메리트도 있다. 뿐만 아니라 지하철 3호선 매봉역, 분당선 구룡역 역세권이며 개포주공1단지내에서는 대규모 공원이 들어서게 되고, 구룡산과 양재천, 달터근린공원 등이 가까워서 주거 환경도 쾌적한 역세권과 숲세권이라는 두 마리 토끼를 모두 잡은 대표적인 단지로 꼽힌다.

판교신도시는 신분당선을 도보로 이용할 수 있는 백현동과 삼평동 집값과 도보권이 아닌 운중동과 판교동 집값 차이가 크다. 신도시 중에서도 집값 오름폭이 적은 곳 중 한 곳이 일산신도시로 일산은 분당과 같은 1기 신도시이지만 집값 상승이 참 더딘 지역이다. 하지만 일산 내에서도 호수공원 주변 집값 상승 폭은 남다르다. 같은 주엽동에 위치해 있지만 일산호수공원과 거리가 멀고 조망이 안되는 단지들은 평당 400만 원 이상 차이가 난다.

2013년 말에 부동산시장 한파 속에 고분양가로 분양했지만 분양성공은 물론 프리미엄까지 붙었던 서초구 반포동 아크로리버파크 역시 반포한강공원의 희소가치와 지하철 9호선을 모두 걸어서 이용할 수 있었던 입지적 요인이 컸다.

집을 살 때 눈여겨볼 만한 대규모 공원들은 어디가 있을까? 우선 서울에서는 서울숲, 용산민족공원, 월드컵공원, 올림픽공원과 북서울꿈의숲이 있다. 그리고 최근 희소가치가 특히 부각되고 있는 한강변 주변 집들이라면 사서 절대 후회가 없을 것이다.

서울을 제외한 수도권에서 주목되는 공원은 인천 송도국제도시를 대표하는 송도센트럴파크가 있다. 택지지구, 신도시 등의 개발이 활발한 경기도에서는 중앙공원과 호수공원 주변 아파트를 주목할 필요가 있다. 앞서 먼저 조성된 일산호수공원, 그리고 뜸했던 광교신도시의 인기를 끄는데 원천적인 역할을 한 광교호수공원 등이 있다.

택지지구나 신도시 내 들어서는 중앙공원도 집값 상승에 주도적인 역할을 한다. 중앙공원은 택지지구 내 주민들에게 삶의 휴식처가 될 뿐만 아니라 넓게는 관광 명소로도 자리매김한다. 때문에 그 지역 내에서도 아파트가격 선도역할을 한다.

강남 접근이 빨라지면 집값은 훌쩍 뛴다

아파트 투자에 있어 실패하지 않는 조건 중 하나가 단연 강남 접근성이다. 앞으로 강남 접근성이 좋아진다는 것은 성장할 수 있는 가치가 있다는 것을 의미한다. 강남으로 얼마나 빨리 이동할 수 있는 가에 따라 집값은 크게 달라진다.

대표적으로 경기도 과천시와 분당의 집값을 보면 알 수 있다. 경기도 과천시, 분당시의 경우 강남권으로 주목받으며 경기권 대표 부촌지역으로 자리매김하고 있다. 먼저 과천시는 지하철 4호선 과천역과 과천대로, 우면산로, 서초대로를 이용해 강남역까지 20분대 접근이 가능한 지역이다. 분당신도시는 신분당선을 통해 강남까지 10분대에 진입이 가능하다. 분당신도시가 일산신도시와 집값 차이가 나는 이유 역시 강남 접근성을 꼽을 수 있다.

판교신도시를 비롯해 광교, 그리고 최근에는 하남 미사지구, 남양주 다산신도시가 수요자들에게 인기를 한몸에 받고 있는 이유도 서울 접경지역 중 강남 접근성이 좋은 입지적 장점이라고 본다.

사람들이 '강남, 강남' 노래를 부르는 이유는 뭘까? 대한민국에서 집값, 그리고 땅값이 가장 비싼 지역이 강남이다. 일각에서는 강남 부동산가격이 거품이라고 하지만 강남은 전혀 아랑곳하지 않고 더 오르고 있다. 강남지역 아파트가격 상승 속도 역시 다른 지역과 비교할 수 없을 정도다.

경실련에 따르면 우리나라 땅값은 50년간 4천 배 폭등했다. 강남3구 지역은 16배 상승했고, 목동을 포함한 강북 지역은 7배 상승했다.

이렇게 강남 집값 상승이 압도적으로 높은 것에는 다 이유가 있다. 강남은 다양한 행정시설, 문화시설, 편의시설, 그리고 업무지구가 몰려 있다. 모든 인프라가 고급으로 갖춰져 있기 때문에 그것을 자주 활용하기 위해서는 강남으로 들어가는 수밖에 없던 것이다. 또한 이러한 강남과의 접근성은 곧 부동산 가치를 결정하는 요소이기도 하다.

강남이 비싼 이유는 명문학군, 편리한 교통망, 풍부한 기반시설

강남 집값이 비싸고, 강남 접근성을 중요시하는 이유를 좀더 세부적으로 살펴보자. 강남에는 좋은 교육시설이 있다. 강북지역의 과밀인구를 분산시키기 위해서 강남지역을 개발했고, 강북수요 유인책으로 명문학교들이 강남으로 이전했다. 경기고, 휘문중고, 서울고, 숙명여고, 경기여고 등 강남 8학군 교육 특구가 시작되었다.

우리나라에 맹모들이 사라지지 않는 이상 강남의 명문학군을 쫓아오는 수요도 막을 수가 없다. 특히 문재인 정부 출범 뒤에 교육부는 자사고, 외고 등이 일반고보다 먼저 학생을 뽑게 해 우선권을 줬던 것을 폐지했다. 이는 뭘 얘기하는 걸까? 강남집값은 불패이지 않을까?

교육시설 다음은 잘 정리된 교통망이다. 서울의 교량 건설과 고속버스터미널의 강남 이전은 강남 활성화에 큰 역할을 했다. 서울시에서는 1969년에 완공된 제3한강교(한남대교) 외에 1972년 잠실대교를 시작으로 영동대교, 잠수교, 잠실천교, 성수대교, 반포대교, 동호대교 등 교량을 연이어 개통했다. 이들은 강남과 도심과의 접근성을 향상시켰으며, 특히 이들 교량은 단순히 강남지역 외에 서울의 도심부와 위성도시와의 연결고리 역할을 하면서 이후 서울의 생활권 형성에 큰 영향을 미쳤다.

1980년대 초까지 강남 신시가지는 영동과 잠실지구에 머물렀으나, 그 이후 양재천 남쪽과 탄천 동쪽으로 확장되었고 공한지들이 개발되기 시작했다. 동호대교와 지하철 2, 3, 4호선의 개통, 양재대로의 개통으로 인해 교통이 편리해지면서 자가용이 보편화되어 강남 시가지는 성숙단계에 접어들게 되었다. 지하철과 교량의 건설로 인해 강북의 시가지와의 교통시간이 단축되면서 한강변에도 아파트가 많이 들어오게 되었다.

교통 개발계획들을 살펴보면 지하철뿐만 아니라 교통이 신설된다고 하면 대부분이 강남과 연결되는 걸 알 수 있을 것이다. 강남으로 사통팔달 연결이 되니 수요가 강남으로 몰리게 되고, 자연스레 돈도 따라올 수밖에 없지 않겠는가.

기반시설들도 강남을 중심으로 발달된다. 강남 일대의 인구가 늘자 당연히 상업 및 편의시설에 대한 요구도 커지게 되었다. 지하철 2, 3호선 주요역의 역세권과 간선도로변에 상업건물과 사무실건물 등이 자리 잡았다. 강북 도심은 이미 업무용 토지가 고갈되었고 교통 혼잡, 주차공간 부족, 임대료가 높았지만 강남지역은 간선도로변의 대규모 획지 개발을 미루어왔기 때문에 건물부지로 적합한 가용토지가 많았다. 게다가 교량이 많이 건설되면서 접근성도 크게 향상되었다. 따라서 주거지를 위해 개발되던 강남개척의 역사는 1980년대 후반부터 새로운 국면을 접하게 된다. 기존의 주거지 중심에서 업무, 문화 등의 신기능이 부가되고 강남은 또 다른 서울로 부상하기 시작했다.

새로운 기능 중심지로 주목받던 지역은 테헤란로와 주요 간선도로가 지나는 삼성동, 서초동, 그리고 강남역 주변이었다. 특히 이 일대에 예술의 전당과 국립 도서관 등 문화시설과 한국종합무역센터 등 주요 업무시설의 입지는 이 일대 개발의 촉매제로 작용했다. 또한 1984년 교대역에서 삼성역을 지나는 지하철 2호선의 준공과 함께 서울 각 지역으로의 접근성이 향상되고, 간선도로변 대규모 획지개발을 완성하는 테헤란로 도시설계를 통해 강남은 중심업무지구로서 그 입지를 확고히 했다.

신도시 집값은 강남 근접성에 따라 비싸다

신도시 아파트가격이 서울 강남과 가까울수록 비싼 것으로 나타났다. 평당 평균 아파트 매매가를 보면 강남과 가까운 판교와 위례신도시는 2천만 원을 훌쩍 넘었지만 강남과 먼 파주 운정신도시는 1천만 원을 넘지 못했다.

판교 다음으로 위례신도시가 비싸고 서울 아파트 평균 매매가(1924만 원) 보다 비싸다. 판교와 위례신도시는 지하철 신분당선을 타면 판교역에서 강남역까지 4정거장 만에 도착한다. 위례는 송파구와 인접해 있고, 지하철과 버스로 강남까지 35분 정도면 닿을 수 있다.

그 다음 비싼 곳은 광교, 분당, 평촌 순이었다. 광교와 분당은 각각 지하철 신분당선과 분당선을 이용하면 강남까지 40분 정도 걸린다. 평촌도 지하철 4호선과 버스로 강남권까지 비교적 쉽게 접근할 수 있다.

동탄과 일산, 그리고 중동신도시, 산본신도시가 그 다음이었다. 동탄과 중동, 산본은 판교나 위례, 광교, 평촌보다 강남까지 가는 데 시간이 더 걸린다. 일산도 강북 도심권과는 가깝지만 강남과는 상대적으로 거리가 멀다.

강남과 연결되는 지하철 연장선을 잡아라

이러한 이유로 우리는 역세권 중에서도 강남과 연결되는 역세권을 주목해야 한다. 그리고 앞으로 좀더 높은 시세차익을 원한다면 개통을 앞두고 있는 강남과 통하는 역세권을 찾는 것이 중요하다.

지하철 1~9호선의 경우 1호선이 소요산역에서 연천군까지, 3호선이 대화역에서 파주 통일동산까지, 4호선이 당고개에서 남양주시까지, 5호선이 상일동역에서 하남시까지, 6호선이 봉화산역에서 구리시까지, 7호선이 인천역에서 인천 청라지구까지, 의정부역에서 양주시까지, 8호선이 암사역에서 남양주시까지, 9호선이 잠실종합운동장역에서 강동구까지 연장될 예정이다.

여기서 강남과 연결되는 노선 중 주목되는 노선은 지하철 5, 8, 9, 신분당선을 주목할 필요가 있다.

5호선의 경우 여의도와 광화문 등지의 업무지구를 관통하고 신흥 주거지로 주목받는 공덕과 왕십리 등이 노선에 포함되었다. 추가로 연장되는 5호선 연장선은 5호선 종점인 서울 강동구 상일동에서 미사강변도시를 지나 하남시 창우동까지 연결되는 노선이다. 총 7.7km로 전체 구간이 지하에 건설된다. 상일동~풍산동(강일역, 미사역, 풍산역)을 잇는 1단계 구간은 2018년 말, 풍산동~창우동(덕풍역~검단산역) 2단계를 포함하는 전체 구간은 2020년에 개통 예정이다. 경기도는 지하철 5호선 연장선을 하루 평균 10만여 명이 이용할 것으로 예상하고 있다.

무엇보다 대규모 택지개발지구인 미사강변도시를 포함해 하남지역 주민들의 서울 도심 접근이 쉬워지는 것이 가장 큰 장점이다. 경기도에 따르면 지하철 5호선 연장선 종점인 창우동에서 서울 종로3가까지 40분 정도면 닿을 수 있다고 한다. 가장 수혜가 되는 지역은 경기도 하남 미사지구이며, 서울에서도 강동구가 지하철 8호선과 9호선 연장까지 맞물리면서 큰 혜택을 받을 것이다.

지하철 8호선 연장 별내선은 서울시 구간은 현재 서울 지하철8호선 종점역인 암사역에서 시작해 한강 하부를 지하로 통과해 2022년 별내역까지 완공을 목표로 한다. 8호선이 연장되면 남양주시 별내와 구리시가 서울시 강동구 암사동과 바로 연결된다. 수도권 동북부지역 주민의 강남 접근성이 좋아질 것이다.

여의도와 강남 일대 업무지역을 동서로 관통하는 지하철 9호선 역시 포함된 역 주변 주거단지들의 땅값을 높인 '황금라인'으로 평가받는다. 9호선 개통이 예정 노선중에 가장 효과가 크지 않을까 예상한다.

9호선의 경우 급행열차 시스템이 발달해 일반역과 급행정차역의 역세권 가치가 다른 노선에 비해 큰 편이다. 마지막으로 4단계 연장까지 추후 개통되면 고덕동에서 30분 이내로 환승 없이 한 번에 강남권에 닿을 수 있게 된다.

사야 할 아파트, 팔아야 할 아파트_ 양지영R&C연구소 소장

내 눈에 좋으면 다른 사람 눈에도 좋아 보인다

누가 속고, 누가 속였는가? 위 유머에서 보여지는 것처럼 부동산을 구입하면서 자신이 대학교수가 된 적은 없었는지 생각해보아야 한다. 부동산 투자 시 나만 머리 좋은 것은 아니다. 또한 요즘 시대에 나만 알고 있는 특별한 정보는 거의 없다. 내 눈에 좋아 보이면 남의 눈에도 좋아 보이는 것이다. 겸손하자. 그 정도 계산은 누구나 할 줄 안다.

손님 중에서 나름대로 투자에 대한 식견이 있고 부동산 관련 지식을 많이 아는 사람들이 있다. 그런데 부동산에 대한 지식이나 정보를 많이 가지고 있을수록 쉽게 결정을 내리지 못하는 경우를 종종 본다. 내가 지금까지 부동산 중개업을 하면서 마주한 손님들 중, 투자에 성공한 대부분의 부류는 '일단 매수한 사람'이다. 계약 시점에 특별한 급급매물을 찾던 손님도 아니고, 매일같이 물건분석에 목숨 건 사람도 아니다.

이유는 시장가격 혹은 시세라고 말하는 매매가격이 자신을 위해 움직여주지 않기 때문이다. 만약 시세 5억 원에 거래 중인 아파트가 있다면 특별한 경우가 아니고서는 4억 5,000만 원이나 그 이하로 나오기는 어렵다. 상식적인 경우 보통 호가는 5억 1,000~2,000만 원에 형성되고 실제 거래는 5억 원 전후에서 계약이 체결 될 것이다. 그런데 매수하려는 사람이 자기 마음대로 "5억 원은 거품이 낀 가격이니 4억 원이나 그 이하에 매물이 나오면 계약하겠다"라고 한다면 국가에서 구제금융을 받는 사태가 발생하지 않는 한 어려운 이야기다.

오늘도 내 사무소에 방문한 손님 중에는, 시세보다 저렴한 매물이 나오면 연락을 달라는 사람이 있다. 간혹 지금은 가격이 높지만 시간이 흐르면 떨어질 것 같으니, 그때 가서 매수하겠다는 사람도 있다. 또 몇 년 전 가격이나 몇 개월 전의 가격을 들추면서, "그 때는 이 가격이었는데, 왜 이렇게 올랐는가?" 또는 "지금 가격은 거품이 끼었다"라는 말을 하곤 한다. 추정하건대, 이러한 손님들은 평생 부동산에 투자할 수 없을 지도 모른다.

아마추어는 싸게 사려다 못 사고, 프로는 비싸게 사서 더 비싸게 판다

내가 위례신도시에 처음 발을 들여놓은 시기는 2015년 경이었다. 그 당시에는 부동산 경기가 아직 활성화되지 않은 시기였기 때문에, 미분양 아파트가 있었고 프리미엄이 붙은 단지도 3,000~5,000만 원 정도의 시세를 보였다. 이때 방문한 손님들에게 미분양 아파트 구입을 권하면, "브랜드 1군 업체도 아니고, 위치도 맨 앞쪽에 있어 교통이 불편한 아파트를 왜 사라고 부추기느냐?"라고 항의를 받은 적이 있다. 그러나 자의든 타의든 이 아파트를 매수한 사람들은 현재 최소 2억 원 이상의 이득을 보았다.

또 당시 프리미엄이 붙은 아파트를 소개하면, "프리미엄 없는 물건은 있느냐?" 혹은 "5,000만 원에서 2,000만 원을 깎아주면 생각해보겠다"라고 말한 손님들이 있다. 이들은 몇 개월 후에 방문해서 가격이 오른 것을 알고, 이번에는 "지난번 시세면 당장 사겠다" 또는 "지금 나온 매물의 가격을 1,000만 원만 깎아주면 계약하겠다"라고 말한다. 계속 가격이 올라가는 시점인데도 분위기 파악을 전혀 못 하고서 말이다. 역시 이러한 아파트들도 당시 구입했으면 최소 1억 5,000만 원에서 2억 원 이상 이득을 챙겼을 것이다.

이와 더불어 가격을 절충해서 원하는 가격에 맞춰줘도 계약을 못 하는 사람들이 있다. 계산해보니 세금과 등기비용, 그리고 중개보수가 추가로 지출되니 비싸다는 것이다. 또 입주를 하려고 생각하니 이사비용, 가구 구입비용에 기타 별별 지출이 많아 포기해야겠다는 것이다. 한마디로 부동산으로 돈 벌기는 힘든 사고방식을 가진 사람들이다.

결국 프로와 아마추어의 차이를 명확하게 느낄 수 있는 대목이다. 진정한 선수는 프리미엄을 주고 오른 가격에 산다. 혹은 남들이 높게 평가하지 않는 미분양 아파트를 적절한 시기에 산다. 또한 세금이나 부대비용은 당연한 것으로 받아들인다. 그들에게 투자란, 타이밍을 사는 것이 최우선이라고 생각하기 때문이다. 더 오를 것 같은 판단이 선다면 현재의 가격에 과감하게 배팅한다. 미래의 막연한 급매물을 기다리거나 나오지도 않을 저렴한 매물을 기다리느니, 현재 시점에서 나온 매물을 적정한 가격에 구입해서 때를 기다리는 작전을 구사하는 것이다.

굳이 분양권이 아니더라도 일반 부동산 거래에서 같은 원리가 작동된다. 누가 시세보다 비싸게 구입하려고 하겠는가? 또 누가 급매물이 싼 것을 모르는가? 다만 급매물이 나에게 온다는 가능성이 희박할뿐더러, 그것을 기다리다가는 좋은 타이밍을 놓치기 때문 아니겠는가? 내가 사려고 하는 시기의 적정한 가격에 나온 매물 또는 시세보다 저렴한 매물을 절충해서 계약한다면 오히려 그것이 가장 프로다운 선택이라고 말하고 싶다. 또한 이러한 원리를 매수하려는 고객들에게 설명해 설득하는 것도, 계약 체결의 확률을 높이는 방법이라고 생각한다. 부동산을 사고 팔 때는 많은 부분에서 심리적인 측면이 크게 작용하기 때문이다.

돈 버는 공인중개사는 따로 있다_ 신현석

제 블로그 '빠숑의 세상 답사기'에는 다양한 내 집 마련 상담 사연이 있습니다. 대부분 제 지인들에게 내 집 마련에 대한 제 생각을 전달했던 사례들이지요. 제 칼럼을 읽는 분들이 의사결정을 할 때 그 상담 과정이 조금이라도 도움이 되길 바라는 마음에서 올려둔 것입니다.

많은 사람을 만나 많은 질문을 받고 수백 가지 답변을 드렸는데, 그 내용들을 정리해보니 저의 제안에서 몇 가지 공통점을 찾을 수 있었습니다.

다세대, 빌라보다 아파트를 추천했습니다.

구 아파트보다는 새 아파트를 추천했습니다.

가격보다는 삶의 질을 먼저 고려하라고 조언했습니다.

최소 5년은 이사 걱정 없이 살 집을 추천했습니다.

비서울보다는 서울을 추천했습니다.

전세나 월세로 거주하고자 하는 사람들에게도 같은 제안을 했을 겁니다. 사람들은 저마다 다르지만, 살아가는 모습이나 좋아하는 것에는 공통되는 부분이 많거든요. 그 공통분모만 체크해도 합리적인 선택을 하는 데 충분합니다.

의사결정 과정을 단순화해드리고 싶었습니다. 고민해야 하는 요소가 너무 많으면 의사결정이 더 어려워집니다. 그래서 자동으로 체크가 되는 것들은 제외하고, 정말 개인적인 사정 때문에 고려해야 하는 부분만 체크할 수 있게 해드리고 싶었어요. 제가 칼럼을 쓰고, 책을 출간하고, 강의를 하는 가장 큰 이유입니다.

1. 다세대, 빌라는 감가상각이 아파트 대비 너무 빠릅니다. 재개발 목적이 아니라면 다세대, 빌라를 매수해서 들어갈 필요가 없습니다. 10년 차 가까이 되면 여지없이 집 관리에 대한 고민이 시작될 겁니다. 아파트는 그런 고민을 할 필요가 없습니다. 단지에서 괸리를 해주니까요. 그래서 아파트를 추천했습니다.

2. 아무리 아파트라 하더라도 20년 차가 넘어가면 관리 측면의 고민이 시작됩니다. 또한 시세가 주변 아파트 대비 오르지 않으면 또 다른 고민이 생깁니다. 구 아파트보다는 신규 아파트가 고민할 거리가 더 적기 때문에 추천했습니다.

3. 가격보다는 삶의 질을 먼저 고려하라고 조언했습니다. 아무리 새 집이어도, 아무리 큰 집이어도, 아무리 싼 집이어도 출퇴근을 하는 데 2시간 가까이 걸리는 거리라면 저는 몇 억짜리 가치를 낭비하는 것이라 생각합니다. 아이들의 학교가 너무 멀리 있어서, 학원가가 너무 멀리 있어서 셔틀버스를 타고 30분 이상 이동해야 한다면 이 역시 몇십 억짜리 기회를 놓치는 거라는 생각입니다.

4. 최소 5년 이상은 살 집이어야 한다고 말씀드렸습니다. 5년 동안 안정된 생활을 해야 합니다. 10년을 목표로 하면 더 좋습니다. 지금 경제적 수준보다는 5년 이후 경제적 수준에 맞는 집을, 조금 무리가 되더라도 선택하라는 제안을 드립니다. 자신이 들어가 살 집이라면 말입니다.

5. 비서울 지역보다는 서울울 선택하라고 말씀드렸습니다. 과천, 판교, 위례 같은 서울 이상 지역은 논외로 하겠습니다. 조금만 무리하면 서울을 선택할 수 있는데 약간의 경제적 이유 때문에 탈서울을 준비하는 사람들에게 '그럼에도 불구하고 서울에 남는 것이 좋겠다'는 조언을 드렸습니다. 아마도 제가 상담에서 가장 많이 제안한 내용이 아닐까 합니다.

왜 내 집을 마련하려는 사람들에게 서울을 추천했을까요? 앞의 1번부터 5번까지의 고민에 대한 답변이 될 수 있기 때문입니다. 부동산 관련 의사결정을 할 때 정답은 없습니다. 하지만 서울을 선택하면 가장 정답에 가까운 결과를 얻을 수 있습니다. 리스크를 낮추고 성공 확률을 높이는 제안을 한 것뿐입니다.

서울은 다세대, 빌라라 하더라도 가격 하락 폭이 상대적으로 적습니다. 또한 향후 재개발이 추진될 가능성이 지방보다 높습니다. 이유는 하나입니다. 수요가 지방보다 월등히 많기 때문입니다.

서울은 20년이 넘은 아파트라 하더라도 심지어는 관리가 잘 되지 않는 단지라 하더라도 사람들이 거주합니다. 공실이 날 가능성이 매우 적습니다. 서울에는 40~50년 된 아파트도 꽤 많습니다. 모두 사람들이 살고 있습니다. 이유는 하나입니다. 이런 아파트라도 수요가 있기 때문입니다.

가격보다 삶의 질을 먼저 고려하라고 말씀드렸습니다. 현재 서울의 가치는, 지방 대비 서울의 프리미엄이 높은 이유는 하나입니다. 삶의 질이 월등히 높다는 것입니다. 그 격차는 앞으로 더 커질 것입니다. 서울보다 삶의 질이 좋은 곳이 없기 때문입니다. 전원주택을 좋아하는 사람들이 종종 있습니다. '여기가 서울보다 훨씬 좋다', '공기의 질이 다르지 않느냐'며 서울과 비교를 하죠. 맞습니다. 하지만 그곳은 공기 질만 좋습니다. 교통, 교육, 상권, 그리고 가장 중요한 일자리 등 나머지는 모두 '별로'입니다.

최소 5년 이상 거주할 집이어야 한다고 말씀드렸습니다. 비서울 지역에서 서울로 간다고 할 때 5년 후 이사하기가 더 쉬울까요, 아니면 지금 이사하는 게 더 유리할까요? 지금 서울에 있는 것이 더 유리합니다. 5년 후 10년 후에는 서울로 진입하기가 더 어려워지기 때문입니다.

그래서 서울을 추천했던 겁니다.

지방에 평생 일자리가 있고, 서울에 살 이유가 없는 사람들에게 하는 이야기가 아닙니다. 수도권에 있는 사람들에게 하는 제안일 뿐입니다. 서울에서 거주하고 싶은데 여러 가지 개인적인 선택의 문제 때문에 결정을 하지 못하는 사람들에게 말입니다. 거주가 아니라 투자가 목적이라면 자신의 통찰력으로 판단하면 되는 일이고요.

정부청사가 세종시로 내려간 후 세종시의 인구가 급증했습니다. 파격적인 혜택이 집중되는 명품 신도시였기 때문입니다. 세종시에 일자리가 있는 사람이라면 당연히 세종시로 이주를 하는 것이 좋습니다. 하지만 세종시의 인구를 늘려준 것은 서울, 과천의 공무원들이 아니었습니다. 대부분이 대전, 청주, 공주, 천안 등 지방에서 살던 사람들이었습니다. 현재 살고 있는 곳보다 훨씬 좋은 주거환경을 제공해주었기 때문입니다. 서울, 과천 사람들은 내려가지 않고 주말 부부를 선택했습니다. 특히 학생 자녀가 있는 세대는 더 서울을 고집했습니다. 세종시가 아무리 급속하게 성장한다 하더라도 서울이 가지고 있는 여러 가지 프리미엄 이상의 혜택을 줄 순 없기 때문입니다. 서울, 과천에서 10여 년 이상 살아온 경험상 이들은 서울을 떠난다는 것이 어떤 의미인지 알고 있었던 거지요.

부득이하게 외국이나 지방에 가야 하는 경우가 있습니다. 그런 경우일지라도 서울에 집 한 채는 마련해두었으면 합니다. 그래야 다시 돌아올 때 부담이 덜 되기 때문입니다.

같은 논리로 부산, 대구, 광주, 전주도 생각해봤으면 합니다. 부산에 연고가 있는 사람이라면 부산을 포기하면 안 됩니다. 대구에 기반이 있다면 대구를 끝까지 챙겨야 합니다. 광주, 전주도 마찬가지고요. 각 생활권에서 수십 년 동안 대장 역할을 해온 지역에는 우리가 눈으로 볼 수 없는, 부동산이 주는 여러 가지 혜택이 있습니다. 그것이 프리미엄이라는 것이고요. 그 프리미엄에는 가치라는 개념이 들어가 있습니다. 그 가치는 흐르면 흐를수록 더 커집니다. 시간이 흐를수록 이전보다 더 비싼 비용을 들여야 살 수 있다는 뜻입니다.

(중략)

모우닝 님의 이 거짓 없는 넋두리가 꽤 오랫동안 제 마음을 후벼팠습니다. 제가 가장 걱정하는 상황이 이런 것입니다. 실거주로 집이 필요한 사람들이 내 집 마련에 대한 희망 자체를 잃어버리는 것 말입니다.

여러분, 끝까지 포기하지 않으셨으면 합니다.

그 간절함으로 이 책을 기획하게 됐습니다. 의사결정을 하는 데 이 책이 조금이라도 도움이 됐으면 하는 마음에서요. 고민을 거듭해 마음의 준비가 되거든, 조금 더 빠르게 움직였으면 합니다.

부동산 규제가 강화되든, 부동산 투기꾼들이 기승을 부리든, 그 어떤 이유로 세상이 뒤집히든 신경 쓰지 마세요. 투기과열 지구, 투기 지역, 양도소득세 등 어렵기만 한 이야기를 이러쿵저러쿵 떠들어대더라도 아무 의미 없다고 생각해야 합니다. 1가구 1주택으로 주택을 구매하려는 사람들에게는 아무 상관이 없는 이슈이기 때문입니다. 그냥 실거주할 집 하나만 보고 갔으면 합니다.

그 집이 이왕이면 서울이면 더 좋겠다는 말씀을 드리고 싶었습니다. 서울 부동산의 미래에는 주인이신 여러분이 그곳에 계셨으면 합니다. 그렇게 서울의 미래를 주인의식을 갖고 함께 만들어가시죠!

* 대형 유통시설 유입 지역(227쪽)

스타필드, 롯데몰, 롯데백화점, 신세계백화점, 현대백화점, 코스트코, 이마트, 롯데마트, 홈플러스 등을 대형 유통시설이라고 합니다. 판교, 광교의 아비뉴프랑이나 일산의 라페스타, 웨스턴돔, 원마운트, 레이킨스몰 등의 복합상가도 대형 유통시설에 포함되고요.

결론부터 말씀드립니다. 서울에는 이런 대형 유통시설이 들어올 입지가 이제 거의 없습니다. 대형 유통시설이 들어오려면 큰 부지가 필요합니다. 서울처럼 부동산 시세가 높은 곳에서 신규 유통시설을 유치하는 것은 매우 큰 부담이 됩니다. 기업체는 이윤을 만드는 것이 목적이기에 서울에 대형 유통시설을 신축할 만한 비용을 투입하기는 매우 어렵다는 거지요.

따라서 서울 지역에서는 대형 유통시설이 신규로 건설될 부지를 검토하는 것이 아니라 기존의 대형 유통시설 입지를 확인해야 합니다. 기존에 선점한 대형 유통시설 입지는 두고두고 부동산 프리미엄에 반영될 테니까요.

서울 지역에 있는 대형 유통시설에는 백화점, 대형마트, 복합쇼핑몰등이 있습니다. 이 시설을 가까운 곳에서 이용할 수 있다면 상권에 프리미엄이 생기는 거죠. 이 3개 유통시설 중에서도 주거시설에 가장 큰 프리미엄을 주는 것이 백화점입니다. 백화점이 슬리퍼 생활권에 있다면 금상 첨화입지가 되는 거지요.

서울시 내 백화점 입지는 교통환경 측면에서도 대개 최적의 입지입니다. 교통과 최고의 상권이 결합한 지역이므로 해당 지역의 가치는 서울과 운명을 같이할 가능성이 큽니다.

서울 부동산의 미래_ 김학력(빠숑)

요즘 짓는 신축 아파트는 정남향보다는 남동향, 남서향으로 지어지는 경우가 많습니다. 남향과 비교할 때 동향이나 서향 아파트는 채광에 있어 불리한 점이 많지만, 남동향과 남서향 아파트는 꼭 그렇다고 이야기하기 어렵습니다. 남향의 장점을 어느 정도 가지고 있기 때문에 크게 문제될 것이 없고, 개인 성향에 따라 선호가 나뉘는 정도입니다. 45도씩 나뉜 남동향, 남서향 아파트라면 다음과 같은 특징을 가집니다.

1. 남동향 아파트의 특징

* 아침 일찍부터 해가 들어 점심때쯤 해가 가십니다. 그렇기 때문에 아침 활동이 많은 집일수록 남동향을 선호하는 경향이 있습니다.

* 정동향만큼은 아니지만 아침잠이 많다면 해가 일찍 드는 것이 불편할 수 있습니다. 아침 일찍부터 생활하는 편이라면 오히려 일찍 뜨는 해를 보며 활기를 느낄 수도 있습니다.

* 여름에 덜 더운 대신 겨울에 덜 따뜻합니다. 남서향에 비해 상대적으로 냉방비는 적게 나오고 난방비는 더 나올 수 있습니다.

* 정오를 넘어가면 일조량이 줄어듭니다. 다만 오후에는 직사광선이 덜해 TV 보기에 편할 수 있습니다.

2. 남서향 아파트의 특징

* 오후 한두 시부터 해가 들기 시작해 지는 해까지 들어옵니다.

* 무더운 여름철에 일조 시간이 길어 일조량이 많은 편입니다. 반대로 겨울철에는 채광 시간이 길다는 게 장점입니다. 즉, 남동향과 반대의 장단점을 가집니다. 오후 시간대에는 직사광선이 심해 블라인드나 커튼 설치가 필수입니다.

* 지는 해를 매일 보기 때문에 심리적으로 선호하지 않을 수 있습니다. 그러나 어린아이를 키운다면 주 활동 시간에 일조량이 많은 것은 장점입니다.

저는 개인적으로 남서향 아파트를 더 선호합니다. 그러나 사실 향도 향이지만 집 앞에 해를 가리는 장애물이 없는지, 그림자가 질 만한 건물은 없는지 등을 면밀하게 따져보는 것이 더 중요합니다. 정남향이라도 저층이거나 앞 동과의 거리가 짧다면 채광은 기대할 수 없기 때문입니다.

일반적으로 아파트는 중층 이상의 시야가 트인 곳이 좋으며, 큰길가나 놀이터 앞은 소음 문제가 생길 수 있습니다. 요즘이야 건설사의 사업성을 높이기 위해 최대한 남향 세대를 늘리다 보니 남동, 남서향이 대세이지만 구할 수만 있다면 역시 정남향이 가장 좋습니다.

남동향, 남서향 아파트라는 자체만으로는 투자 가치가 달라지지 않습니다. 그보다 중요한 것은 아파트가 가진 본질적인 경쟁력이고, 단지 안에서 얼마나 앞이 잘 트이고 경관이 좋은 라인을 구하느냐가 관건입니다. 그러나 분양받지 않는 이상 어차피 매수할 때에는 로얄동에 대한 프리미엄이 가격에 반영되어 있을 것이므로, 선택과 결정의 문제로 귀결될 것입니다.

돈이 없을수록 서울의 아파트를 사라_ 김민규(구피생이)

마음에 드는 아파트는 항상 비쌉니다. 그런데 부동산을 다니다 보면 이상하다 싶을 정도로 싼 물건이 가끔 등장합니다. 바로 동향 1층 매물입니다.

아파트 가격대에 따라 다르겠지만, 이러한 매물은 일반 호가 대비 최소 3천만 원에서 많게는 5천만 원 이상 쌉니다. 생각하기에 따라 어차피 같은 아파트인데 싸게 사는 게 좋지 않겠냐고 생각할 수도 있지만, 동향 저층 매물은 추천하고 싶지 않습니다.

요즘에는 정남향 아파트를 잘 짓지 않고 남동향, 남서향 아파트를 주로 분양하기 때문에 예전만큼 경계가 심하지 않지만, 과거에 지은 정동향 아파트는 일조량에 있어 많은 손해를 보게 됩니다. 만약 부부가 모두 맞벌이 생활을 해서 낮에는 집에 없고, 세탁은 건조기를 사용하여 건조에 대한 걱정이 없으며, 주말에는 매주 나들이를 하느라 집에 있는 것이 큰 의미가 없다면 굳이 남향 아파트에 살지 않아도 됩니다. 그러나 동향 아파트는 아침 일찍부터 해가 들어 잠이 깨고, 오후에는 해가 들지 않아 습한 경우가 많습니다. 남향 아파트라고 해도 아파트 정면에 건물이 있어 해가 잘 들지 않으면 같은 문제가 생길 수 있지만, 심지어 동향의 1층 아파트라면 어떨까요?

남향 아파트라고 해도 1층 매매는 쉽지 않습니다. 요즘은 층간소음이 사회적인 문제가 되고 있기 때문에, 어린아이를 키우는 집에서는 차라리 1층을 선호하기도 합니다. 마음 놓고 뛸 수 있다는 장점 때문입니다. 그러나 대부분은 앞이 확 트인, 전망이 좋은 고층을 선호하기 때문에 한정된 수요층을 가질 수밖에 없습니다.

신축 아파트라면 설계 수준이 좋아져서 문제가 많이 줄어드는 추세이지만, 특히 지은 지 20년이 넘은 낡은 아파트라면, 비가 오면 베란다 우수관이 제 기능을 못해 역류하는 경우도 있고, 겨울철 위층에서 흘려보낸 빨래 하수가 1층에서 얼어 곤욕을 치루는 경우도 있습니다. 또 땅에서 올라오는 습기와 밤마다 창밖에서 스며드는 자동차 헤드라이트 조명은 덤입니다.

나중에 집을 팔 때를 생각하면 동향 아파트 1층은 다른 사람들에게 똑같이 기피 요인이 됩니다. 그래서 당장 시세보다 3천만 원 싸게 샀다고 해도 결국 내가 팔 때는 그 이상의 가격을 깎아서 팔아야 하고, 팔고 싶을 때 팔지 못할 수도 있습니다. 좋은 집에 이사 갈 기회가 있어도 내 집이 팔리지 않으면 아무런 소용이 없습니다. 최소 몇 년은 살아야 할 집을 단지 가격이 싸다는 이유로 선택해서는 안 됩니다.

돈이 없을수록 서울의 아파트를 사라_ 김민규(구피생이)