다세대, 빌라, 연립투자 : 역세권, 5년 이내 신축을 사라_ 김학렬(빠숑)

비아파트, 그러니까 아파트가 아닌 주거시설로 다세대, 빌라, 연립이 있습니다. 단독주택(다가구 포함)도 비아파트이긴 하지만 다세대, 빌라, 연립과는 다른 개념이죠. 서울에서 단독주택은 입지를 굳이 따지지 않아도 됩니다. 수요가 많아서가 아니라 그냥 내버려 둬도 땅값이 오르니까요. 단독주택은 땅값만 보고 접근하면 됩니다. 만약 시세가 오르지 않는다면 자식에게 물려줘도 됩니다. 시세가 떨어지는 일도 여간해선 없을 테니까요. 그리고 은행 대출을 받아 신축해도 됩니다. 단독주택은 아파트보다 오히려 더 문제가 안 됩니다. 이처럼 단독주택은 다양한 활용 방법이 있습니다.

 

비아파트 중에서 매수 여부, 투자 여부를 고민해야 하는 것은 다세대, 빌라, 연립입니다. 물론 이 세 가지에 투자하지 말라는 의미는 아닙니다. 수요가 있고, 시세가 오를 수 있다면 매수하는 것이 방법이죠. 다만 수요가 있는지, 시세가 오를 수 있는지를 반드시 따져봐야 합니다. 지금부터 다세대, 빌라, 연립에 대해 살펴봅시다.

 

문제는 매수가 아니라 매도 때 발생할 수 있다

 

2017년 거래 관련 통계 자료를 보면 다세대, 빌라, 연립의 거래량이 이전에 비해 폭발적으로 증가했다는 사실을 알 수 있습니다. 수요가 많았다는 거지요. 거래량이 늘다 보니까 시세도 어느 정도 올랐습니다.

 

다세대, 빌라, 연립의 시세 파악을 어려워하는 분들이 많습니다. 시세를 모르기 때문에 적정가가 얼마인지 모르겠다고 하는 분들도 많습니다. 간단하게 파악하면 됩니다. 신규 분양 물건의 분양가 시세를 보면 됩니다. 실제로 보면, 다세대, 빌라, 연립의 신규 분양가가 1년 전에 비해 20~30% 이상이 올랐습니다. 시세 상승률만 놓고 보면 아파트보다도 상승률이 높습니다. 시세가 이전보다 많이 오른 것입니다.

 

그렇다면 다세대, 빌라, 연립도 투자 대상으로서 적극 매수해야 할까요? 투자는 어느 정도 장기적인 시간을 담고 있어야 합니디. 장기적인 투자 상품으로서도 가치가 있을 것인지를 파악해야 한다는 의미입니다. 이때는 아파트 상품과 투자성을 비교해봐야 합니다.

 

아파트 투자를 많이 하는 이유는 사고팔기가 쉽기 때문입니다. 현재 시세를 파악하기가 쉽고, 매도할 때도 가격만 적정하다면 매수자가 있을 확률이 다세대, 빌라, 연립보다는 항상 높습니다. 다세대, 빌라, 연립은 시세 파악이 어렵다고 생각하는 사람이 많습니다. 방금 노하우를 알려드렸으니 이제부터는 쉽게 파악할 수 있을 겁니다. 그렇게 파악한 가격이 적정하다면 매수하면 됩니다. 하지만 문제는 매수가 아닙니다. 매도할 때 어려움에 처할 수 있다는 점입니다. 희망하는 시기에, 희망하는 가격으로 매도하기가 어렵습니다. 바로 이런 이유로 아파트보다 경쟁률이 크게 떨어지는 겁니다.

 

아파트는 1년이 지나고, 3년이 지나고, 10년이 지나도 가격이 빠지기는커녕 대부분 오르는 경향이 있습니다. 그러나 다세대, 빌라, 연립은 신규 분양가가 최고가일 가능성이 큽니다. 오른다 하더라도 대체로 아파트의 경우보다 소폭이고요.

 

이런 상황이므로 매수 여부를 판단하기가 어렵습니다. 그래서 입지 공부를 해야 합니다. 그래야 수요와 가격이 유지될 입지를 선별, 판단할 수 있으니까요. 입지가 좋은 곳은 아파트보다는 투자 가치가 못하더라도, 투자성이 존재하는 경우가 꽤 많습니다.

 

입지 분석은 아파트의 경우와 같은 방법으로 하면 됩니다. 수도권에서는 교통이 가장 중요합니다. 그리고 상권, 교육환경, 마지막으로 환경까지 검토한 후에 모두 양호한 입지라고 한다면 다세대, 빌라, 연립이라고 해도 가격을 보고 매수하셔도 됩니다. 그렇다 하더라도 높은 시세차익을 기대하면 안 됩니다. 아파트에 비해 감가상각이 심하다는 건 어쩔 수 없는 물리적 한계니까요.

 

그렇다면 다세대, 빌라, 연립은 매수하면 안 되는 상품일까요? 아닙니다. 다른 측면으로 접근하면 좋은 상품이 될 수 있습니다. 무엇보다 아파트에 비해 가격이 저렴합니다. 따라서 아파트와 다른 목적으로 매수 여부의 기준을 정하면 됩니다. 아파트는 시세차익이 궁극적인 목적입니다. 다세대, 빌라, 연립은 철저하게 임대수익을 목적으로 접근하면 됩니다. 시세차익이라는 목적까지 고려하면 절대 답이 안 나오지만, 임대수익을 목적으로 한다면 다세대, 빌라, 연립도 하나의 좋은 투자 상품이 될 수 있습니다.

 

서울 수도권에서 가장 중요하게 고려해야 하는 요인이 교통, 교육, 상권, 환경임을 앞에서 확인했지요? 그중에서도 꼭 확인해야 할 기반시설이 바로 교통입니다. 교통 중에서도 전철 역세권인지를 파악해야 합니다. 임대 수요가 중요하기 때문입니다. 전세 수요가 아니라 월세로 내어놓아도 수요가 있는지를 따져보시기 바랍니다. 월세 수요는 직장과의 근접성이 가장 중요합니다. 가깝거나, 교통이 좋거나 둘 중 하나는 갖춰져야 합니다.

 

실거주로 접근하면 굳이 수익이 나지 않아도 괜찮지 않느냐고 하는 분들도 있습니다. 저는 '괜찮지 않다'고 답변을 드립니다. 실거주로 접근할 때도 마찬가지입니다. 똑같이 수요와 가격을 연동한 입지 분석을 해야 합니다.

 

재개발 투자 상품으로 접근하면 시세차익 투자처로서도 괜찮지 않느냐고 질문하는 분들도 있습니다. 원주민 소유자라면 정말 좋은 투자겠지요. 하지만 분양이 임박해서 뒤늦게 들어가는 분들이라면 정말 조심해야 합니다. 정부와 시공사가 개인들이 충분한 수익을 내도록 내버려 두지 않습니다. 거기에 다양한 중간업자들까지 끼어 있습니다. '재개발 투자는 일반 분양분을 구입하는 것보다 좋은 동, 로열층을 배정받을 확률이 높다' 정도의 이점만 보고 접근해야 합니다. 엄청난 시세차익을 기대하지 마시기 바랍니다. 재개발은 쉬운 투자 방법이 아닙니다. 공부를 많이 해야 하고, 무엇보다 시간에 투자하는 마음가짐이 있어야 합니다. 쉽게 접근하면 절대 안 됩니다.

 

역세권에 5년 이내 신축을 사라

 

"아파트를 살 여유가 안 되니 다세대나 빌라를 사면 어떨까요?" 라는 질문도 많이 받습니다. 다세대나 빌라를 살 때는 아파트보다 더 많은 신경을 쓰게 됩니다. 실거주든 투자 목적이든 아파트보다는 고민이 많아지는 게 사실이죠. 아마도 부동산 상품 가치가 아파트에 비해 떨어진다고 생각하기 때문일 것입니다.

 

사실 과거 부동산 시장에서 다세대, 빌라의 시세 흐름을 보면 그렇게 평가할 수밖에 없습니다. 대부분 아파트는 물가인상률 이상으로 시세가 올랐지만, 다세대, 빌라는 매수 시점이 최고가인 경우가 많았기 때문입니다. 기대 이상으로 시세가 오른 경우는 대부분 재개발 이슈가 있는 지역이었을 것입니다.

 

가격은 매수하려는 사람이 많고 매도하려는 사람이 적어지면 오르게 됩니다. 아파트 가격이 꾸준히 오른 것은 그동안 공급된 아파트 수에 비해 아파트를 매수하려는 세대수가 더 많았음을 의미합니다. 반대로 다세대, 빌라의 가격이 아파트 수준으로 오르지 못했던 것은, 그만큼 매수하려는 수요층이 적었다는 뜻입니다. 따라서 다세대, 빌라를 매수하려면 아파트보다 구입하려는 수요층이 매우 적다는 사실을 전제해두어야 합니다.

 

실거주를 위해 다세대, 빌라에 관심이 있는 경우를 보겠습니다. 매매할 수도 있고, 임대로 살 수도 있습니다. 실거주로 다세대, 빌라를 매수할 때는 앞으로 가치가 유지될 것인가에 포인트를 두고 철저하게 분석해야 합니다. 앞으로 가격이 하락하진 않을지, 주변에 경쟁 물량이 많이 들어오진 않을지, 주변 지역이 다세대, 빌라만 있는 환경으로 계속 갈지 등을 아파트보다 훨씬 더 세부적으로 따져봐야 합니다.

 

문제는 아파트와 달리 다세대, 빌라의 전망은 예측하기가 매우 어렵다는 점입니다. 따라서 매수를 하더라도 임차로 2년을 살아본 후에 결정하는 방법을 제안하고 싶습니다. 2년 정도라면 그 입지의 가치와 주택 상품으로서의 위상을 어느 정도는 파악할 수 있기 때문입니다.

 

다세대, 빌라는 되도록 5년 이하의 신축 주택을 선택하여야 합니다. 다세대, 빌라는 아파트에 비해 내구성이 현저히 낮기 때문에 5년 이상이 되면 상품으로서 가치가 현저히 낮아집니다. 여기에 입지 조건으로는 역세권 지역을 선택하길 추천합니다. 역세권이 아닌 지역이라면 상대적으로 저렴한 아파트도 많습니다. 굳이 다세대, 빌라가 아니더라도 선택할 수 있는 대안이 많다는 거죠. 따라서 다세대, 빌라에 실거주로 입주하려면 역세권에 5년 미만의 신축 주택을 선택하길 추천합니다.

 

투자용으로 매수하는 경우도 기본적인 선택 방법은 같습니다. 임대가 잘 나갈 수 있는 역세권 입지의 신축 주택이 가장 좋은 상품입니다. 물론 재개발 투자를 목적으로 접근할 때는 조금 다릅니다. 이때는 총 투자금액 대비 예상 수익률을 계산해봐야 합니다.

 

아파트와 경쟁하지 않는 입지를 선택하라

 

아파트와 다세대, 빌라가 혼재되어 있는 지역은 어떻게 해야 할까요? 같은 입지 조건이라면 다세대, 빌라는 아파트보다 대부분 선호도가 떨어집니다. 따라서 아파트와 경쟁하지 않는 지역을 선택하는 것이 좋습니다. 강동구를 예로 들면 둔촌동, 고덕동, 상일동에는 아파트가 많습니다. 하지만 천호동, 암사동은 상대적으로 아파트가 적습니다. 송파구 잠실동에는 아파트가 많지만, 그 외의 송파구에는 아파트 수가 생각보다 많지 않습니다.

 

강남구도 대치동, 도곡동, 개포동 등 기존 아파트 밀집지를 제외하면 다세대, 빌라가 의외로 많습니다. 강남권에서도 아파트와 경쟁이 심하지 않은 지역이 꽤 존재한다는 거죠. 직장이 가깝고, 교통편이 좋은 지역 중 아파트와의 경쟁이 심하지 않은 지역이라면 다세대, 빌라라 하더라도 실거주나 투자용으로 구입해도 좋을 것입니다.

 

하지만 이 경우에도 내구성의 문제는 반드시 고려해야 합니다. 보일러 등의 각종 소모품 교체 비용과 각종 수리 비용이 들어가면 가치가 급격히 떨어지기 때문입니다. 인기 지역의 신축 빌라는 전세가와 매매가와 거의 차이가 없습니다. 투자 비용이 거의 들지 않는다는 의미죠. 월세로도 잘 나갑니다.

 

실거주층이든 투자자층이든 다세대, 빌라를 활용하는 방법은 항상 있습니다. 단 다세대, 빌라는 시세차익 관점으로만 접근하는 것은 위험합니다. 꾸준한 월세 수익이 1차 목표여야 합니다. 그런 다음에 앞으로 재개발 또는 신축으로 리뉴얼이 가능한지 정도만 체크하고 매수하는 것이 좋습니다.

 

실거주 또는 부동산 투자 상품으로 꼭 아파트만을 고려할 필요는 없습니다. 다세대, 빌라도 거주하고자 하는 수요가 충분히 존재하고 아파트를 선택할 수 없는 계층을 위한 상품으로서 역할이 있기 때문입니다.

 

다세대, 빌라도 입지가 좋고, 상품으로서의 가치가 있는 경우라면 언제 어디서든 투자해도 좋습니다. 하지만 매도 전략을 반드시 확보하고 투자해야 합니다. 다시 말해 '보유 기간'을 정해두고 투자해야 합니다. 이것이 가장 중요한 포인트입니다.

 

다세대, 빌라, 연립 경, 공매 활용법

 

다세대, 빌라, 연립을 매수할 때 가장 좋은 방법은 경매와 공매입니다. 다세대, 빌라, 연립은 시세가 거의 오르지 않기 때문에 시세보다 싸게 사야 투자 상품으로서 가치가 올라갑니다. 경, 공매 취득 후 매도해도 시세차익을 볼 수 있습니다. 월세 투자를 하더라도 수익률이 올라갈 수 있습니다. 대출과 보증금을 잘 활용한다면 무피 투자도 가능합니다. 따라서 투자금이 적은 경우는 경, 공매를 활용하는 방법을 추천해드립니다.

 

경, 공매를 통해 부동산 실물 시장의 분위기와 움직임을 알 수 있습니다. 여러 가지 부동산 공부에 도움이 된다는 거지요. 특히 단기 투자에서는 경매와 공매가 매우 유리합니다. 장기적인 투자에서는 큰 차이가 없지만, 단기 투자라면 경, 공매가 탁월한 효과를 발휘합니다. 다세대, 빌라, 연립에 관심이 많은 분이라면 경, 공매를 추천해드립니다.

 

대한민국 부동산 투자_ 김학렬(빠숑)