수익률과 매매가는 반비례한다_ 백원기

매매가 1억 원에 전세가 8000만 원, 월세가가 보증금 1000만 원에 월세 35만 원인 부동산의 수익률은 4.7% 입니다. 2016년 11월 현재 정기예금 금리가 1% 초반이므로 이 부동산은 괜찮은 투자처입니다. 저금리 시장에서 수익형 부동산에 사람들이 몰리면 매매가는 당연히 상승합니다. 매매가가 상승하면 수익률은 하락합니다.

 

수익률이 하락했다(혹은 낮다)는 뜻은 매매가가 많이 올라서 투자 가치가 적다는 의미입니다. 이럴 때는 투자하지 않고 관망합니다. 매매가가 떨어지거나 월세가 오르면 수익률이 투자 적합의 범위에 들어옵니다. 그때 투자를 합니다.

 

매매가의 상승은 수익률의 하락입니다. 하지만 수익률의 상승은 매매가의 상승으로 보아도 됩니다. 특히 상가의 경우 월세로 수익률을 역산하여 매매가를 산정합니다. 높아진 수익률은 매매가에 반영됩니다. 기본 수익률을 계산하는 습관을 들이면 과도하게 비싼 부동산을 사거나 부동산 급등기에 상투를 잡을 일이 없습니다. 매매가와 수익률이 비례 관계로 아는 사람도 있는데, 매매가와 수익률은 반비례입니다.

 

그래서 수익률을 기반으로 한 투자는 투자 물건의 가격 하락이 겁나지 않습니다. 이것은 투자에서 엄청난 장점입니다. 상가를 예로 들면 배후 세대도 많고 건널목 앞으로 유동 인구가 많고 1층 코너 상가이면 매매 가격이 높고 투자 수익률이 적습니다. 상가 5층은 수익률이 더 높지만 환금성이 약하고 공실 발생 가능성도 있습니다. 불경기가 와서 장사가 안 될 때는 2, 3, 4, 5층은 장사가 안되지만 그래도 1층은 조금 나을 수 있습니다. 누구나 갖기를 원하고 환금성이 좋은 것은 수익률이 조금 낮고 매매가는 비싼 것이 정석입니다.

 

강남의 아파트는 수익률이 서울의 다른 지역보다 낮습니다. 강남의 아파트는 누구나 소유하길 원합니다. 강남은 강남이라는 브랜드가 있습니다. 그래서 현금으로 전환하기가 쉽습니다. 그래서 매매가가 높고 매매가가 높으니 수익률이 조금 낮습니다.

 

부동산은 취약점이 환금성입니다. 환금성이 매우 높은 부동산은 수익률에서 -1%를 하는 것도 좋습니다. 강남 3구는 타 지역과 달리 중대형이 강세인 지역으로 매매가는 높고 수익률은 낮습니다.

 

오피스텔은 수익성은 좋지만 환금성은 아파트에 비하여 낮습니다. 수익성이 낮더라도 환금성은 좋은 부동산이 있고, 환금성뿐만 아니라 수익률도 좋지 않은 부동산도 있습니다. 수익률과 더불어 환금성을 체크해보아야 합니다.

 

아파트는 환금성이 뛰어나기에(모두가 좋아하기에) 수익률이 다른 주거용 부동산보다 낮습니다. 대신 가격만 적당하다면 불경기에도 자금을 회수할 수 있습니다. 환금성은 중요한 투자 요소입니다. 잘못된 투자를 하면 평생 보유하면서 돈 한 푼 생기지 않고 재산세만 내는 상황이 생길 수도 있습니다. 환금성, 수익률, 시세 차익 이 세 가지는 부동산 투자에서 꼭 추구해야 할 사항입니다.

 

불안한 금리 부동산 수익률이 답이다_ 백원기