베스트리치랩

공포에 다가서고 흥분할 때 냉정하라

"주식을 언제 사고 언제 팔아야 돼요?" 라는 질문을 받을 때마다 내 대답은 명확하다. "공포에 다가서고 흥분할 때 냉정하세요." 그냥 하는 말이 아니라 실전투자로 다지고 또 다져진 내 경험이 해주는 말이다. 나만큼 주식투자로 산전수전을 겪은 사람은 없을 것 같다. 1992년 자본시장 자유화, 1997년 IMF 외환위기, 2000년 닷컴 버블, 2008년 글로벌 금융위기에 이어 2020년 코로나19 위기까지 현장의 한가운데 있었다. 지난 30여 년 동안 천당과 지옥을 수도 없이 오갔다. 공간적으로도 미국, 중국, 유럽, 동아시아 등 투자를 안 해본 나라가 없다.

그 오랜 경험 끝에 얻어진 값진 깨달음이 있다. 바로 '위대한 기업이라면 끝까지 함께하라'라는 신념이다. 이 신념은 깨지지 않는 차돌처럼 강하다. 그리고 이제는 언제 과감해야 하고 언제 신중해야 할지 알 것 같다. 흥분과 공포를 이길 수 있는 겸손과 용기가 중요하다. 오랜 경험이 나에게 선사해준 고마운 선물이다. 이 선물을 독자들도 나누어 가졌으면 한다.

사실, 주식 매매 시점과 관련해서 피터 린치의 '칵테일파티 이론'만큼 와 닿는 얘기도 없는 것 같다. 칵테일파티 이론은 주식시장에 진정으로 다가설 때와 떠날 때에 대한 얘기다.

피터 린치의 칵테일파티 이론은 다음과 같다. 극심한 시장침체기는 1단계로, 칵테일파티에서 내가 펀드매니저라고 소개해도 사람들은 거들떠보지도 않는다. 화제를 스포츠, 선거, 날씨 등으로 바꾼다. 이러한 1단계에서는 주식을 꼭 사야 한다.

2단계는 주식시장이 좀 올랐을 때로, 사람들은 내가 펀드매니저라는 걸 알고 머뭇거리다가 "주식은 위험해요" 라면서 치과 의사에게로 간다. 여전히 주식을 사도 좋은 때다.

3단계는 많은 이들이 관심을 둘 만큼 주식시장이 올랐을 때다. 이때는 다들 펀드매니저 주위에 둘러서서 주식 이야기를 경청한다. 당연히 치과 의사도 와서 같이 듣는다. 이때부터는 투자를 조심해야 한다.

4단계는 시장이 흥분했을 때로, 사람들이 펀드매니저인 나에게 자기 종목을 얘기하면서 사라고 추천까지 한다. 이렇게 흥분했을 때가 적절한 매도 시점일 것이다. 그런데 흥분의 국면 말고도 주식을 팔아야 할 때가 있다. 다음의 네 가지 경우다.

첫째, 대체재가 등장할 때다. 달리 말하면 새로운 혁신의 등장인데 기존 산업을 송두리째 사라지게 할 만큼 위협적이다. 과거 이동통신이 출현했을 때 투자자는 이를 목격하자마자 유선통신회사를 팔았어야 했다. 넷플릭스는 비디오방을 없앴고 이제 극장의 존재마저 위협하고 있다. 테슬라 같은 전기차의 등장 또한 대단히 위협적이다. 대체재의 등장은 기존 산업의 주주들을 벌벌 떨게 할 것이다. 그 산업을 송두리째 없앨 혁신의 싹이 돋아날 때 과감히 팔아야 한다.

둘째, 경쟁자가 등장할 때다. 수요가 는다 해도 경쟁자가 더 많아진다면 팔아라. 조선업이 호황이던 2007~2008년에는 눈만 뜨면 서남해안에 조선소가 만들어졌다. 준공된 지 2년이 채 못 돼 문을 닫는 조선소들도 나왔다. 경쟁구도가 심화된다는 건 그만큼 무서운 일이다. 과도한 경쟁의 끝은 처참하다.

셋째, 잠재적 수요의 끝단이 보일 때다. 살 만큼 샀으면 더 살 사람이 없다는 얘기다. 시장 침투력이 고갈된 때가 바로 주식을 팔 시점이다. 1989년 한국이동통신 주식을 살 때 나는 마음속으로 이렇게 정했다. '그 비싼 휴대전화를 내가 살 수 있다면 웬만한 사람들은 다 살 것이다. 그러니 그때를 잠재수요의 임계점으로 보겠다.' 이 판단으로 나는 1995년 휴대전화는 사고 한국이동통신 주식은 팔았다.

넷째, 투자한 기업의 키값이 변할 때다. 투자할 때 비즈니스 모델에서 가장 중요하게 생각한 요소(키값)에 변화가 생기면 주식을 팔아야 한다. 예를 들어 어떤 기업을 살 때 지역적 확장 가능성에 높은 점수를 부여했는데 확장이 불가능해졌다면 내가 중요하게 생각하는 키값이 변했기 때문에 주식을 팔 수 있다.

다섯째, 다른 투자 대안이 생길 때다. 내가 갖고 있는 주식보다 더 좋은 기업을 만나면 팔 수 있을 것이다.

주식을 팔아야 하는 여러 사례를 들었다. 그러나 위대한 기업은 쉽게 일등 자리를 내놓지 않는다. 그렇기 때문에 위대한 기업과 좋은 펀드에 투자했다면 흔들리지 말고 오래 투자하길 바란다. 오랫동안 투자자들을 지켜본 결과, 매매를 잘 못해서 실패한 경우보다는 좋은 기업과 빨리 헤어지고 나쁜 기업과는 오래 함께해서 실패한 경우가 많다. 위대한 기업과 좋은 펀드에 오래 투자하길 진심으로 바란다.

강방천의 관점

최근 일본과의 사이에서 벌어진 무역마찰로 한국의 주식시장은 크게 요동쳤다. 주식시장은 정치적 이슈에 민감하게 반응하고 매스컴은 대개 불안감을 더욱 크게 부추긴다. 나 또한 많은 매체로부터 인터뷰 요청을 받았고 실제로 출연도 했다. 그동안 주식시장의 등락을 수없이 경험했음에도 부정적인 뉴스에 반응하는 사람들의 반응은 한결같다. 일본의 경제보복에 따르는 영향이 실제로 어느 정도인지, 어떤 산업이나 기업이 그 영향을 가장 많이 받을지 구체적으로 알려 하지 않는 것이다. 주식가격이 10% 하락했다고 가정한다면 이는 시가총액이 10% 감소한 것과 같다. 어떤 기업 주식의 시가총액이 10조 원이라면 10%가 감소했다는 것은 1조 원의 시가총액이 증발했다는 뜻과 동일하다. 그런데 일본의 경제보복으로 인한 피해가 시가총액의 10%나 될까? 실제로 그렇지 않다면 여러분의 선택은 어떤 것이어야 할까? 대부분의 사람들이 주식을 팔려고 아우성일 때 오히려 사야 하는 것이 아닐까?

20~30년 후의 미래를 보고 주식에 투자하는 사람들은 주가의 단기적 등락에 크게 개의치 않는다. 한국뿐만 아니라 세계경제 역시 그간 주기적으로 큰 혼란을 겪었고 그때마다 주가는 폭락했지만, 오래지 않아 회복되고 결국 상승하기를 거듭했다.

20~30년 후에 팔 주식이라면 단기간의 수익률에 일희일비할 필요가 없다. 오히려 주식가격이 하락하는 시기가 오면 주식을 매수할 좋은 기회라 여기고 여유롭게 생각해야 한다. 펀더멘털이 튼튼한 기업이라면 그 회사의 주식은 장기적으로 오를 수밖에 없기 때문이다.

다 아는 사실이지만 IMF 당시 한국의 주식들은 상당한 폭으로 떨어졌다. 많은 주주들은 낙담했고, 향후 주가가 더 떨어질 것이 무서워 자신이 가지고 있던 주식들은 팔아치우며 손실을 확정지었다. 그러나 IMF 이후 한국 주식들의 가격은 회복되었고 장기적으로 엄청난 상승세를 기록했다. 단기간의 주가폭락이 두려워 보유 주식을 팔아치운 사람들은 후회해야 했지만, 그때 흔들리지 않고 장기보유한 사람이 큰 수익을 냈다는 것은 누구나 알고 있는 사실이다.

주식투자는 재테크가 아니다. '테크닉'이 아니란 뜻이다. 주식은 사고파는 것이 아니라 꾸준히 모으는 것이다. 대부분의 사람들은 주식투자가 매수와 매도의 타이밍을 맞추는 것이라고 오해한다. 하지만 타이밍이라는 것을 한두 번은 맞출 수야 있겠으나 매번 맞추긴 불가능하다. 이것이 투자와 도박의 차이점이다. 타이밍을 맞추려 노력하는 대신 좋은 회사를 찾아 그 주식을 오랫동안 보유하고 열매를 공유하는 것이 주식투자다. 투자 훈련이 되어 있지 않거나 시간이 없을 때는 펀드에 투자하는 것이 대안이다.

자신이 투자한 기업이 돈을 잘 벌고 있다면 주가가 떨어져도 걱정할 필요가 없다. 주식은 장기적으로 회사의 가치를 반영하기 마련이다. 그러나 회사의 실적을 고려하지 않고 그저 주식시장의 상황과 차트만 쳐다보면서 노심초사하는 것은 좋은 투자습관이 아니다.

훌륭한 투자자는 비가 오든 눈이 오든 일정한 여유자금으로 주식이나 펀드를 꾸준히 매입한다. 그러므로 자신이 은퇴할 때까지 이런 방식으로 착실히 투자해야 한다. 또한 훌륭한 투자자는 누구보다 일찍 주식을 사들이고 누구보다 늦게 파는 사람이다. 그러니 가능한 여유자금을 많이 만들기 위해 노력해야 한다. 지극히 단순해 보이지만 이는 부자가 되기 위한 가장 확실한 방법이다.

주식시장은 대부분 뉴스에 과잉 반응을 보인다. 안 좋은 소식이 있으면 언론이 불안감을 확대시키고, 이에 따라 사람들의 심리도 한쪽으로 쏠린다. 주식시장은 좋을 때와 나쁠 때를 수도 없이 반복한다. 하지만 펀드매니저로 오랫동안 일해온 나는, 펀더멘털이 좋은 기업의 주식은 결국 장기적으로 오른다는 사실을 경험으로 알고 있다. 좋은 기업의 주식을 흔들림 없이 보유하는 것, 그것이 훌륭한 투자자가 되는 가장 확실하고 유일한 방법이다.

존리의 부자되기 습관

스펜서 헤이우드라는, 1970년대 전성기를 누렸던 미국의 유명한 농구 선수가 있다. 1970년에 MVP를 수상했고, 시애틀 슈퍼소닉스팀의 전설적 선수로 기억된다. NBA 명예의 전당에도 이름을 올렸다.

헤이우드 선수는 한창 명성을 높이고 있을 때 나이키로부터 후원 제안을 받았다. 나이키 농구화를 신고 경기를 뛰어준다면 그 대가로 두 가지 중 하나를 선택하여 받을 수 있다는 제안이었다. 하나는 현금 10만 달러, 다른 하나는 나이키 주식의 10%였다.

헤이우드는 자신의 에이전트에게 전화를 걸어 제안 내용을 설명하고 의견을 물었다. 에이전트는 "작은 기업의 주식은 언제 어떻게 될지 모른다. 당연히 현금 10만 달러를 선택하는 게 좋다." 라고 대답했다. 그는 에이전트의 조언에 따라 주식 대신 현금 10만 달러를 택했다.

시간이 흐른 후 헤이우드는 그것이 자기 인생에 있어 최악의 의사결정이었다고 후회했다. 그로부터 45년이 더 지난 현재 나이키의 시가총액은 1,100억 달러 정도에 이르렀다. 만약 당시 헤이우드가 10만 달러 대신 나이키 주식 10%를 택했다면 그 가치는 현재 110억 달러(약 13조 2,000억 원)가 되었을 것이다.

주식투자는 간단히 말해 그 기업의 동업자가 되는 것이다. 장기투자하면서 그 기업이 성장하기를 기다리는 과정인 것이다. 역량을 지닌 기업을 선택해 오랜 기간 투자하면 엄청난 성과가 주어질 수 있음을 헤이우드의 이야기를 통해 알 수 있다.

각종 매스컴에 등장하는 소위 주식 전문가들로부터 "이번 주는 경제 상황이 좋지 않으니 주식을 매도하고 현금 비중을 늘리는 게 바람직하다." 등과 같은 이야기를 쉽게 들을 수 있다. 대부분의 사람들은 주식투자란 가격이 오르기 시작할 때 사고 내리기 시작할 때 팔아 이익을 남기는 기술이라 여긴다. 이러한 행위를 마켓 타이밍이라 하는데, 이런 시각에서 주식투자에 접근할 경우의 단점은 장기적으로 큰 자산을 만들 기회를 놓친다는 것이다. 주식투자는 단순히 증권이라는 종이를 사는 것이 아니라 회사의 지분을 획득하는 것이다. 다만 오랫동안 투자할 수 있어야 한다는 조건이 따르기에, 투자기간을 길게 유지하는 사람이 절대적으로 유리하다. 여러분의 자녀들을 부자로 만들려면 주식이나 펀드를 사주어야 하는 이유다.

주식을 자주 사고파는 것은 현명한 투자 방법이 아니다. 많은 이들은 주식시장을 예측할 수 있다고 믿지만 주식시장이 좋아지고 나빠지는 데는 무한한 변수가 존재한다. 세계 경제 여건이나 국내 경기뿐만 아니라 정치와 외교 상황, 심지어는 사람들의 심리 등도 주가에 영향을 미치기 때문이다. 이 모든 것을 정확히 예측하여 살 때와 팔 때를 판단하고 이익을 남기겠다는 생각은 도박에 가깝다.

주식투자에서 마켓 타이밍을 좇는 사람들은 자신이 투자하려는 회사의 가치를 측정하지 않고 의미 없는 사고팔기를 거듭하며 수수료만 축낸다. 주가가 오를 때는 장밋빛 전망으로 성급하게 주식을 샀다가 주가가 조금이라도 내려가면 불안해하고, 더 손해를 보기 전에 빠져나와야겠다는 심리로 손절매를 해버린다.

이렇게 단기적 주식투자로 손실을 겪고 시간과 에너지를 허비한 사람들과 그 주변인들은 주식투자 자체가 나쁜 것이라는 편견을 갖게 된다. 그리고 이런 편견은 점점 퍼져나가 사회를 금융문맹으로 만든다. 주식투자의 본질이 마켓 타이밍에 연연하는 단기투자라면 주식투자는 위험하고 불건전한 것이 맞다. 하지만 주식투자는 게임이나 기술이 아닌 철학이다. 그렇기에 좋은 기업을 선택하여 그 기업의 주인이 되고 그 기업과 오랫동안 함께함으로써 성장의 열매를 나누겠다는 장기적 안목의 가치관이 바탕이 되어야 한다.

좋은 기업을 골라 투자했다면 그 기업의 가치를 보고, 외부 환경이나 주식시장 상황에는 휘둘리지 않아야 한다. 또한 긴 시간을 함께할수록 결과도 좋을 것이므로 특별한 매도 요인이 없다면 계속해서 투자해야 한다. 특별한 매도 요인이란 예를 들어 경영진이 비도덕적으로 변질되었다거나, 주가가 기업의 실제 가치보다 훨씬 높은 가격대까지 이유 없이 폭등한다거나, 시대와 기술의 변화로 제품이 소용없어지는 등 기업 자체의 상황이 바뀌는 경우를 말한다.

주식 시황은 오르고 내리고를 수없이 반복한다. 하지만 주식의 시가총액은 예외가 있긴 하나 계속 증가한다. 펀더멘털이 우수한 기업을 찾기 위해 노력하지 않고 마켓 타이밍을 하는 투자는 현명하지 못한 투자 방법이다. 그리고 이런 투자가들은 절대로 부자가 되지 못한다.

존리의 부자되기 습관

개인투자자 분들이 너무 쉽게 접하고 너무도 가볍게 사용하는 전략 중 하나가 바로 레버리지투자, 즉 빚내서 하는 투자이다.

친구에게 돈을 빌리거나 카드 대출을 받는 것과 같은 매우 원시적인 방법도 있지만, 증권사에서 제공하는 미수, 신용융자서비스 그리고 다양한 업체에서 제공하는 주식투자자금 대출도 모두 빚내서 투자하는 범주에 들어가게 된다. 빚을 내서 투자하게 되면, 당연히 내가 가진 돈보다 더 큰 돈으로 투자를 할 수 있기 때문에 수익률을 극대화할 수 있는 장점이 있다.

예를 들어 본인의 투자 가능 자금이 1000만 원 정도 있을 때, 10% 수익률이 생긴다면 100만 원을 벌게 되지만, 여기저기서 돈을 빌려와서 5천만 원으로 투자했다면 500만 원의 수익금이 발생하게 된다. 저절로 "와우"라는 감탄사가 입에서 나오게 된다. 내 돈 1000만 원이 순식간에 1500만 원이 된 것이다. 만약 1억을 빌렸다고 하자. 이자를 내더라도, 10% 수익률로는 내가 가진 자금만큼 수익금이 생기게되므로 본인 투자금 대비 100% 수익률을 내게 되는 것이다. 쉽게 생각해서 상한가 한 번만 "딱" 먹게 되면 가능한 일이다. 하지만 우리는 반대로 생각해 볼 필요가 있다.

만일 내 주식자금 1천만 원에 대출 4천만 원을 받아서 5천만 원을 투자하였을 때, 만일 10% 손실이 발생할 경우, 500만 원의 적자상황이 생긴다. 대출 4000만 원은 그대로 남아있는 상황에서 내 자금 500만 원만 사라지게 되는 것이다. 즉, 내 순투자자금의 50%가 하루아침에 사라졌다.

만약 어떤 간 큰 사람이 9천만 원을 빌려서 1억 원으로 매매했다고 가정해보자. 수익률이 -10%라면, 1천만 원의 손실이 발생하게 되고, 빚 9천만 원은 그대로 남은 상태에서 내 돈 1천만 원은 연기처럼 사라지는 끔찍한 상황이 발생한다.

투자만 잘 하면 대출을 받는 편이 훨씬 이익이라고 반문할 수도 있다. 하지만, 우리가 주식투자를 할 때 있어서 꼭 기억해야할 것은 '투자자는 인간이라는 감정의 동물'이란 것이다.

그러하기에 원금손실에 대한 '공포심리'가 극단에 이르게 된다. 내 돈으로만 투자할 때는 주식계좌의 자산이 단순히 숫자로만, 혹은 장난감처럼 보이다가도, 빚을 내고 대출을 받아서 투자한 자금의 경우는 이상하게 '쫓기는 돈'으로 보이는 심리적 현상이 나타난다.

수익을 내지 못 하면, 그 몇 배의 손실이 현실화 된다는 공포감 때문이다. '이 돈을 날리게 되면 다시 재기하기 힘들 것이다. 이 돈을 만들기 위해 얼마나 고생했는데' 등등 투자기준을 지키지 못하게 하는 많은 심리적 불안 상태가 발생한다.

그 결과, 작은 이익에 잦은 매매를 하게 되고 반대로 작은 손실에도 심리적으로 패닉 상태에 빠져 어찌할지 모르고 투자의 냉철함은 사라지게 된다. 그러다가 어느 순간, 계좌에 있는 평가금액을 보면 자신의 순투자금이 50%로 줄어 있다. 그러면 대부분의 투자자는 무리한 매매를 감행한다거나, 눈앞에 마치 안개가 낀 것 같은 상태에서 묻지마 매매를 하게 된다.

이 뿐만 아니라 주식투자관련 대출상품, 증권사 신용융자 서비스의 경우, 일정 증거금 이하로 자산이 감소하게 되면 '강제매매'가 일어나게 된다. 이 강제매매는 주식관련 대출 또는 신용융자서비스 계약을 할 때, 강제조항으로 들어가 있다. 그렇기에 업체에서 제시한 기준금액에 미달될 경우, 친절하게 증권사 또는 대출업체에서 전화가 온다. 증거금이 부족해졌다고 걸려오는 전화이기 때문에 이를 '마진콜'이라고 부른다.

"언제까지 추가로 입금하지 않으시면, 리스크관리시스템(RMS)이 강제청산 하게 됩니다."

그런데 투자자 중에 마진콜 상황이 되었을 때 입금할 만한 현금을 추가로 가지고 있는 경우는 거의 없다. 그때가 되면 손실이 현실화된다는 공포에 빠지게 되면서 여기저기 지인들에게 추가로 돈을 빌리기 위해 백방으로 노력한다. 하지만 이상하게 그런 상황이 되면 돈을 빌리기가 더욱 어렵게 되고, 결국 추가증거금을 입금하지 못해 계좌의 주식은 모두 강제청산 된다. 강제청산 시엔 '하한가'로 매도 주문이 들어가기 때문에 결국 본인이 원하지 않는 가격대에서 억울하게 매도되는 경우가 발생한다.

결론적으로 빚을 내서 투자하는 경우, 투자심리 측면에서 냉정하게 매매를 할 수 없기에 손실로 귀결된다는 점, 또한 시스템 측면에서 주식관련 빚을 내어주는 증권사의 신용융자와 주식자금 대출은 본인이 원하지 않는 가격에 강제로 매도하기 때문에 큰 손실이 발생한다는 점을 명심해야 한다.

이러한 레버리지 투자에 대한 사례는 주변에서 쉽게 찾아볼 수 있다.

필자의 지인 W군은 젊은 나이에 부자가 되고 싶다는 욕심이 있었다. 직장에 갓 들어간 W군은 목돈을 만들어 집에서 독립하고자 하였다. 그는 주식투자를 하면 단숨에 큰돈을 벌 수 있다는 것을 알았다. 나름 회계 쪽 업무도 알기에 기업분석은 잘 하겠다는 요량으로 그렇게 주식투자를 시작하였다. 처음, 학창시절에 모아놓은 100만원으로 공부 삼아 투자할 때는 수익이 좋았다. 매매할 때마다 꼬박꼬박 10%씩 수익을 내는 본인의 모습이 대견스럽기까지 하였다.

자신감이 붙은 W군은 투자금을 늘리고 싶었다. 하지만 월급은 한정되어 있는데, 갑자기 자금을 대기가 어려웠다. 그는 마이너스 통장이라는 제도와 신용카드로 돈을 빌릴 수 있다는 것을 알고 2천여만 원을 빌려서 투자금액을 늘렸다.

"너무 무리하지 마라. 빚내서 하지 말고 차근차근 쌓아올려라."라고 필자가 조언했지만, 그는 이번에 100% 수익을 내면 작은 원룸 보증금이 되니 독립할 수 있다며 과감한 베팅을 한다. 막상 계좌에 목돈이 들어오고 보니, 욕심이 더 생겼다. 2천만 원으로 주식을 사고 주식담보대출을 받아 추가로 매수하면 더 큰 자금으로 투자할 수 있다는 생각이었다.

W군은 빚으로 만든 2천여만 원으로 주식을 사고 주식담보대출을 받아서 거의 3천여만 원을 투자하게 된다. 이제부터 승승장구하겠다는 자신감을 보였던 W군은 한두 달 뒤 필자에게 급하게 전화를 한다. "증거금이 부족해서 몇 시까지 입금해야 하니 돈을 빌려 달라."는 내용이었다.

"그 종목이 무엇이냐?"라고 물으니 조만간 감자사건이 예상되는 종목이었다. 그 종목은 연일 급락하는 상황. 필자는 냉정하게 "지금이라도 다 털고 나와라. 깡통계좌를 넘어 거지 된다." 라고 말했다. 하지만 W군은 필자의 말에 매우 자존심이 상했는지 오기가 생겼는지, 그렇게 매도할 수는 없다면서 억지로 다른 곳에서 돈을 빌려 증거금을 채웠다. 그러나 결국 W군의 그 종목은 감자사건을 거치면서 어마어마한 재산상의 손실을 넘어 빚더미에 앉게 되었다. 이것이 바로 '빚으로 투자'의 최종 결말이다.

필자는 투자 강연회에서 "절대로 빚내서 투자하지 말라."고 강력하게 주장한다. 증권 관련업계가 주최하는 강연회일 경우 필자의 이런 논조로 인해 가끔은 껄끄러운 상황이 생기기도 한다.

시간을 이기는 주식투자 불변의 법칙_ 이성수

미국 속담에, '처남에게 100달러를 빌려주면 두 번 다시 그를 볼 일이 없어진다' 라는 말이 있다. 친한 사람 사이에 돈을 빌려주고 받는 일에 대한 중요한 교훈을 알려주는 말이다.

그러나 막상 절친했던 지인이 손을 내밀면 거절하기가 쉽지 않다.

나도 그런 일을 겪은 적이 있었다. 나에게 극진히 잘했고 너무 친절한 사람이었기에 정말 그럴 줄 몰랐다. 돈 잃은 것도 화가 나지만 마음을 나누었던 사람한테 배신을 당했다는 사실도 돈 잃은 것 못지않게 쓰라린다.

나는 내 돈을 빌려 주고 나서, 돈도 잃고 사람도 잃은 뼈아픈 경험을 한 뒤로 한 가지 원칙을 세웠다. 못 받아도 좋다면 그 돈을 줘라.

누가 내게 돈 부탁을 하면, 그 사람과 나와의 관계를 생각해본다. 그 사람이 요구하는 돈이 없어도 괜찮은가를 생각해본다. 만일 내 마음이 그렇다고 수긍할 수 있으면 그때는 돈을 빌려 준다. 그런 원칙을 세워놓고 나니 아는 사람이 내게 돈 부탁을 해도 거절하는 마음이 가볍다.

나는 돈을 줘도 좋다고 할 정도로 신세를 진 사람이 별로 없기도 하지만, 내가 아는 지인들은 내 스타일을 알기 때문에 쉽게 와서 돈 이야기를 꺼내지 않는다. 그렇게 하다 보니 오래된 지인이 내 곁에서 떠나는 일도 더이상은 생기지 않고 있다.

나는 주식 투자를 하지 않는다. 이전에 묻지마 투자를 했다가 철저히 실패했었기 때문이다.

원래 주식에 관심이 없던 나는, 어느날 친구가 주식으로 돈을 벌었다는 말을 듣고 객장에 나간 적이 있었다. 이때 친구가 펀드매니저에게 천 만원짜리 수표 한 장을 건네주는 걸 보게 되었다. 무슨 일인지 물어보니, 그 펀드매니저가 짚어주는 종목에 투자하였더니 대박이 나서 보너스 차원으로 감사 인사를 하는 것이라고 했다. 평소 자랑을 늘어놓는 성격이 아닌데 주식 예찬론자이다 싶을 정도로 돈 번 이야기를 읊어댔다. 매사에 신중하면서도 정확한 친구가 주식으로 투자를 해서 몇 배의 수익을 보았다는 말을 들은 나는 귀가 솔깃해졌다. 그래서 재투자하는 친구를 따라 몇 천만 원을 주식에 투자했다.

그런데 내가 투자금을 예치한 날로부터 내 일상의 흐름이 깨졌다. 하루 종일 일이 손에 잡히지 않고 내가 산 주식이 어떻게 되었을까 궁금해서 좀이 쑤셨다. 부동산은 특성상 투자한 후 시간대별, 하루별로 가격을 확인하는 일은 없다. 사 놓고 그날부터 없다고 생각하고 잊어버리는 게 미덕이다. 그러나 주식 투자는 시간대별로 상황이 바뀌고 국제 경기에도 민감하게 반응을 보이는 투자처였다.

나는 후회막급이었다. 입이 바짝바짝 마르고 속이 탔다. 이렇게 속을 태워야 벌 수 있는 돈이라면 손을 떼야겠다 싶었다. 돈을 벌지 못 벌지는 몰라도 이러다간 내 건강이 남아나지 않겠다는 생각이 들었다.

그런데 역시 일이 벌어졌다. 대박이 났다고 날 끌어들인 친구에게만 행운의 여신이 갔는지 내가 선택한 종목은 날마다 파란불이 들어왔고 드디어 나는 쪽박을 차고 말았다.

'어떻게 번 돈인데....'

생각하면 할수록 울화통이 터져 미쳐버릴 것만 같았다.

주식 투자가 아무나 하는 게 아닌가보다 포기할라치면 다시 생각나고, 오기로 다시 사 볼까 하는 미련한 생각도 나를 꼬드겼다. 몇 달을 잠도 제대로 못 잤다.

가게 일을 열심히 해서 벌충해야지 하며 그때의 일을 잊을만하고 있는데, 다시 친구로부터 연락이 왔다. 이번에는 확실한 투자라며 함께 들어가자는 것이었다. 나는 또 다시 마음이 흔들렸고 객장에 나가 전문가를 만나보았다. 전문가는 확신을 갖고 내게 투자하라고 권했고 나는 그에 따랐다. 그러나 재투자에서 나는 두 번째 쪽박을 차고 말았다.

쪽박을 차는 데에는 면역도 없었다. 나는 첫 번보다도 오히려 더 낙심하여 내가 파고 들어간 구덩이에 빠져 허우적대고 있었다. 친구나 펀드매니저가 원망스러웠다. 투자의 결정은 내가 하는 것이 옳은데 전문가 말에 의지해 묻지마 투자를 해놓고 이제 와서 남을 원망하다니, 이러다 사람 버리겠다 싶어 나는 정신을 수습하였다.

그 뒤 나는 주식의 주자만 들어도 고개가 흔들린다. 부동산 투자에는 실패한 적이 없었는데 주식으로는 완전 쪽박을 차고 나니 난 역시 한방인생이 아니다 싶다. 돈만 벌어보고자 했던 욕심 때문이었을까? 어쩌면 투자에도 맞는 궁합이 있는지도 모르겠다.

팽현숙의 내조재테크

IMF 시절, 한국 부동산 시장은 끝났으며 일본처럼 거품이 빠지고 나면 우리도 그들처럼 '잃어버린 10년'을 겪게 될 수 있다고 너도나도 이야기할 때, 다른 한쪽에서는 모두가 외면하는 그 부동산을 하나둘씩 사는 사람들이 있었다. 믿지 못할 은행 예금보다 부동산에 투자했던 것이다. 게다가 상업용 건물부터 주택, 토지까지 IMF 이전에 비하면 절반 가격으로 살 수 있는 물건들이 시장에 나오기 시작했다. 높은 이자를 견디지 못하고 시장으로 나오는 급매물이나 경매 물건이었다. 부동산은 끝났다며 다들 부동산을 외면할 때 그들은 조용히 부동산을 사들였다.

마포구에 사는 K씨(당시 48세)도 당시 홍대 근처의 대지 96평에 4층짜리 수익성 상가를 구입했다. 2000년도만 해도 홍대 인근은 지금처럼 상권이 발달한 지역이 아니었다. 문화와 예술의 거리 정도였다. 신촌 상권에 밀려서 조용한 미대생이나 음악을 하는 젊은이들이 옹기종기 모여들고 상권이 이제 막 형성되기 시작하던 시기였다. 그때 15억 원에 산 건물이 불과 15년이 지난 지금 70억 원이 넘는다. 당시 300만 원 정도이던 월세가  지금은 2000만 원이 넘는다. 물론 2011년에 3억 원을 들여 리모델링을 했지만 리모델링 비용을 제외하더라도 엄청난 수익을 올렸다.

한편 서초동에 사는 Y씨(당시 51세)는 부동산이 아니라 금융상품에 투자했다. 1999년 금융권의 구조조정이 어느 정도 마무리되면서 금리가 다시 하락하고 이로 인해 은행 예금에 대한 매력이 떨어졌을 때, Y씨는 가지고 있던 적금과 보유한 아파트를 정리해 총 7억 원의 자금을 마련했다. IMF 당시만 해도 높은 이자수익을 얻을 수 있었지만 더 이상 이를 기대하기 어렵게 되자 다른 상품에 투자하기 위해서였다.

새로운 투자처를 물색하고 있을 때 등장한 것이 현대증권 이익치 회장 주도의 '바이코리아'였다. 바이코리아 중심으로 국내에 1세대 펀드 바람이 불기 시작했다. 당시만 하더라도 펀드는 생소한 금융상품이었다. 갈 데 없던 시중 자금이 뮤추얼 펀드와 수익형 증권으로 몰려들었다.

IMF 이후 국내 증시는 대부분 저평가 상태에 놓여 있었기 때문에 이때 들어온 자금들은 앞뒤 가리지 않고 매수하는 '묻지 마' 투자자금이었다. 주가지수는 500에서 단번에 1000을 돌파했다. Y씨는 바로 이 시기에 예금과 부동산을 처분한 금액을 모두 펀드와 주식에 투자했다. 하루만 넣어 두어도 펀드 수익률 20~30%씩 올라가는 게 눈에 보였고 은행 창구에서는 펀드 계좌를 개설하기 위하여 고객들이 줄을 섰다. 노숙자도 펀드 통장 하나쯤은 가지고 있다는 말이 나올 정도로 펀드의 열풍은 대단했다.

그러나 이런 장밋빛 시장도 얼마 가지 못했다. 2000년 말부터 국내 경제는 급격한 경기 침체를 맞게 되었다. 소비심리가 위축되고 이에 따른 생산율 급락과 재고비용의 증가 등으로 제2의 위기설이 나오기 시작했다. 여기저기서 위험을 알리는 소리가 터져 나오기 시작했고 1000포인트를 넘었던 주식 시장은 단번에 반토막이 나고 말았다.

주식에 투자했다가 전 재산을 잃은 가장의 자살 소식이 뉴스에 나오고 한국 경제에 대한 암울한 전망이 보도되었다. 이런저런 이유로 압박을 받던 정부는 결국은 공적 자금 40조 원을 투입했다.

현대건설의 유동성 위기설이 끊임없이 나오고 동아건설을 비롯한 50여 개의 기업이 퇴출당하거나 부도를 맞았다. 여기에 벤처기업의 몰락까지 이어졌다. Y씨도 펀드와 주식으로 승승장구하는 듯 하더니 얼마 안 가 반토막이 나고 퇴출하는 기업의 주식은 휴짓조각이 되었다.

이 일로 Y씨 가정은 큰 위기를 맞았다. 하지만 가족이 합심해서 슬기롭게 위기를 넘겼다. 그래도 지금까지 그때의 후유증에서 벗어나지는 못하고 있다. 열심히 돈을 벌어 강남에 아파트도 새로 장만하고 자녀들도 다 성장해 크게 돈 들어갈 일은 없지만, 상당한 빚이 있고 노후 준비가 되어 있지 않다.

반면 가격이 저렴할 때 구입한 부동산을 지금까지 보유하고 있고, 그로 인해 자산이 늘어난 K씨의 노후 대비는 완벽하다. 일 년에 두세 번씩 해외여행을 다니며 각종 여가활동과 취미생활을 하며 인생의 후반을 풍요롭고 행복하게 보내고 있다. 가끔 만나서 술잔을 기울이면서 하는 그는 웃으며 말한다.

"땅은 결코 거짓말을 안 해. 마누라는 도망가도 땅은 도망을 안 가지."

"그렇지만 부동산도 실패하는 경우가 있지 않습니까?"

"그야 물론이지. 어떤 경우냐 하면 말이야, 내 소득이 300만 원이야. 그런데 아파트를 6억 원을 주고 구입을 했어. 전세 보증금 3억 원에 은행에서 3억 원을 대출받아 샀다고 하면, 이자가 3%라고 쳐도 매달 이자로만 75만 원을 내야 해. 이건 제대로 된 투자가 아니지. 무리해서 부동산에 투자하면 결국 이자에 지쳐서 급매로 내놓게 되겠지. 그럼 전세 보증금마저 손실을 보는 일이 일어나는 거야."

요즘 전세 가격이 너무 올라서 전세가에 돈을 조금 더 보태 집을 구입하려는 수요가 많아지고 있다. '이렇게 비싼 가격에 전세를 사느니 차라리 이번 기회에 내 집을 장만하자'는 분위기다. 부동산 투자는 물론 누구나 할 수 있고 모두에게 열려 있는 시장이다.

하지만 부동산은 유가 증권처럼 종잇조각이 되어 없어지지는 않더라도 소득을 넘는 부채로 부동산에 투자한다면 상당히 위험할 수 있다. 역으로 말하면, 그렇게만 하지 않는다면 누구나 부동산으로 부자가 될 가능성이 있다.

힘든 시절이지만 희망을 잃지 말아야 한다. 지금은 아무것도 가진 것이 없다 해도, 희망을 잃지 않는 한 길이 보인다. 나 역시 가진 것이라고는 1920만 원뿐인 초라한 사내였지만 소액 투자로 시작해 집도 사고 건물도 샀다. 지난 시절을 생각하면 기적에 가까운 일이다. 그리고 기적은 희망이 있을 때에만 이루어진다.

tip

* 은행이 내 재산을 보호해주는 데에는 한계가 있다. 내 재산은 내가 지키고 불려야 한다.

* 증권은 종잇조각이 되더라도 부동산은 땅이라도 남는다.

* 부동산 투자는 누구나 할 수 있고 모두에게 열려 있다. 기적은 희망을 가질 때 이루어진다.

나는 매일 부동산으로 출근한다_ 김순길, 정의창