오피스텔 수요가 풍부한 곳_ 김순길, 정의창

 

2014년 통계를 살펴보면, 한국의 가구 수는 약 1500만이다. 이 가운데 1인 가구 비율이 27%나 된다. 3대가 모여 살던 대가족제도가 부부와 자녀만으로 이루어진 핵가족으로 빠르게 변하더니 이제는 1인 가구가 가장 큰 비중을 차지하게 된 것이다. 2인 가구 비율도 25%로 1~2인 가구가 전체 가구의 절반을 넘는다. 대한민국 1500만 가구 가운데 750만 가구 이상이 1~2인 가구인 셈이다.

 

결혼을 하지 않고 싱글 라이프를 즐기는 젊은층이 늘어나고 있고, 이혼하는 부부도 늘고 있으며, 배우자와 사별한 뒤 자녀들과 사는 대신 홀로 사는 이들이 늘고 있다. 이 때문에 1~2인 가구가 급속도로 증가하는 것인데, 이와 관련해 언론에서 나오는 이야기를 보면 고개가 갸웃거려질 때가 있다. 먼저 1~2인 가구 급증으로 이들을 위한 소형 주택 부족난이 심각하다는 내용이고, 또 하나는 원룸, 오피스텔 공급 과잉으로 공실률이 급증했다는 내용이다.

 

모순되는 이야기라 한쪽이 참이라면 다른 한쪽은 거짓일 텐데 과연 어느 쪽이 맞는 이야기일까? 결론부터 말하자면 둘 다 맞는 이야기다. 특히 오피스텔은 주로 업무용 또는 세컨드 하우스로 많이 사용되고 있기 때문에 주거용으로는 공급이 턱없이 부족하다. 또한 원룸 주택이나 오피스텔은 자유롭게 공급할 수 있다 보니 업무시설이 밀집되어 있거나 상업 지역, 대학가 등 꼭 필요한 곳뿐 아니라 땅값이 저렴한 주택가에도 많이 지어졌다. 1~2인 가구의 수요를 예상하고, 은퇴한 이들이 임대수익을 목적으로 신축하는 일들이 많았던 것이다. 하지만 1~2인 가구가 필요로 하는 주거지는 주택가가 아니라 업무 지역이나 상업 지역 혹은 대학가나 역세권이다. 이런 지역들은 한정되어 있고 그 지역 땅에 지을 수 있는 건물도 한정되어 있다. 그래서 항상 수요가 넘쳐나는 지역은 공급이 부족하지만 반면 수요가 적은 주택가는 공급 과잉이 되었다.

 

그러니 전체적으로 보면 1~2인 가구의 주택난 부족이 심각하다는 말도 맞고, 원룸과 오피스텔 공실률이 급증하고 있다는 말도 맞다. 현재 1~2인 가구 750만 가운데 150~60만 가구 정도만 공급이 충족되었다고 보면 된다.

 

투자자 입장에서 보면, 재개발로 인한 시세차익이 가능한 개발 후보지가 아닌 주택가에 투자해서는 안 된다. 즉 임대수익만을 목적으로 한다면 업무 지역이나 상업 지역, 대학가, 대로변과 지하철역 인근이 아니라면 투자하지 마라.

 

우리가 투자해야 할 곳은 종로, 중구 일대, 여의도, 마포, 용산, 강남 등이다. 여의도와 마포는 금융가 수요와 대학가 수요가 공존하는 곳이다. 특히 마포는 지하철 5호선과 6호선이 지나는 데다 광화문, 시청, 여의도, 용산 등 업무 지역과 가깝고 주변에 대학교가 몰려 있다.

 

강남은 업무 시설은 물론 다양한 기반 시설이 잘 갖춰져 있어 전통적으로 오피스텔 수요가 풍부한 곳이다. 구체적으로는 강남역~삼성역으로 이어지는 테헤란로에 오피스텔이 집중되어 있으며, 대치동과 역삼동은 2~3억 원 정도로 투자가 가능한 소형 오피스텔이 많다. 이 지역들은 주거용보다 업무용으로 오피스텔을 이용하기 때문에 임차 수요가 더 풍부하다.

 

이런 입지의 오피스텔이라면, 또 지하철역이 연장되거나 새로 들어서서 환승역이 된다거나 인근에 공원이 조성된다면 시세차익도 기대할 수 있다. 그 외 지역은 오피스텔은 시세차익을 기대하기 힘들다. 임차인의 이동이 잦아서 관리에 신경이 많이 쓰인다는 점도 오피스텔 투자를 머뭇거리게 한다. 그러나 비교적 초기 투자 비용이 적은 점은 오피스텔의 매력이라고 할 수 있다. 자, 이제 어떤 점을 고려해 오피스텔을 선택해야 하는지 알아보자.

 

| 세대 수와 편의 시설 |

 

전체 200세대 이상이어야 좋다. 1층과 2층에 편의점 및 병원, 약국 등 편의 시설이 입점해 있으면 임대 회전율이 좋을 뿐 아니라 관리비도 저렴하다.

 

| 관리비와 주차 요금 |

 

평당 관리비와 주차 요금도 임차인이 임차를 결정할 때 민감하게 여기는 부분이다. 주거용인 경우 세입자들은 가구와 가전제품이 구비된 풀 옵션을 선호하기 때문에 이런 오피스텔에 투자한다.

 

|  전용률 |

 

전용률이란 분양 평수에 대한 실평수 비율이다. 분양 평형 10평형에 전용률 60%라면 실평수는 6평이다. 통상 아파트는 80%, 주상복합아파트는 70% 정도이고 오피스텔은 이보다 적다. 하지만 60%이상은 되어야 한다. 공급면적이 아니라 전용면적을 확인해야 평형만 가지고 분양가를 비교하는 오류를 범하지 않게 된다. 참고로 오피스텔은 중형 이상이면 선호도가 크게 떨어져 임차인 확보가 쉽지 않으므로 피해야 한다.

 

| 절세 효과 |

 

임대 수익만큼 중요한 것이 절세다. 오피스텔뿐만 아니라 모든 부동산 투자에서 절세는 수익만큼 중요하다. 투자 금액이 높아질수록 절세는 더욱 중요해질 수밖에 없다. 실제로 자산가들은 수익률이 얼마인가보다 세금을 얼마나 아낄 수 있는가에 관심이 많다. 투자수익보다 세금이 더 많을 때가 적지 않기 때문이다. 최근 주택법이 바뀌어 오피스텔은 준주택으로 분류된다. 그러나 기본적으로 업무용 시설이고, 주거용으로 사용할 경우만 주택으로 간주된다. 업무용으로 사용하느냐 주거용으로 사용하느냐에 따라 과세 기준이 크게 달라진다. 업무용 오피스텔은 건물가액의 10%를 부가세로 납부해야 하는데, 일반 과세자로 사업자등록증을 받으면 10년간 사업자등록을 유지하는 조건으로 부가세를 환급받을 수 있다. 업무용 오피스텔은 주거용보다는 재산세가 높지만 이처럼 부가세를 환급받을 수 있고 양도소득세도 절세할 수 있다. 주거용 오피스텔이라면 주택으로 간주해 양도세 등 주택과 동일한 세금을 부과한다.

 

1가구 2주택도 적용된다. 주거용과 업무용을 구분하는 기준은 매도 시점의 전입신고 여부, 침대나 개수대 사용 여부 등이다. 한편 실제로 주거용으로 사용하고 있는 오피스텔이라도 주택임대사업자등록은 불가능하다는 점에 유의하라. 오피스텔은 기본적으로 법률상 업무용 시설이기 때문이다. 또한 현행 청약 제도에서는 직접 거주하거나 세를 놓을 경우에도 업무 시설로 분류된다. 그래서 여러 채를 소유해도 DTI 규제나 재당첨 제한에 걸리지 않는다. 오피스텔 투자의 이점이다.

 

tip 편의점은 강북이다

 

세대 수가 비슷한 지역의 강남과 강북에서 편의점을 하겠다면 어디서 할 것인가? 편의점은 똑같은 물건을 파는 곳이고 적은 금액으로 물건을 손쉽게 구입할 수 있는 곳이기 때문에 월 임차료가 저렴한 강북이 유리하다. 강남에서 한 달에 300만 원의 월세를 내면서 편의점을 하기보다는 100만 원의 월세를 주는 강북에서 편의점을 하는 것이 더 알차고 실속이 있는 것은 당연한 이치다. 강남에서는 고가의 상품을 파는 브랜드 매장이 유리하지만 편의점은 강북에 비해 빛좋은 개살구일 뿐이다.

 

나는 매일 부동산으로 출근한다_ 김순길, 정의창