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책, 일단 읽으면 된다

문학이든 역사든 미래 과학이든 부자들은 공부하는 걸 즐거워 한다. 내가 하는 공부가 내 부를 만들어주는 밑천이 된다는 걸 아는데 어떻게 즐겁지 않을까! 학창 시절 우리는 왜 공부해야 하는지 몰랐다. 그래서 공부가 지루했고, 머리 싸매고 미적분 풀고 화학식 외워봐야 사회 나가면 쓸데도 없는데 나는 지금 왜 이러고 있나 하는 회의가 10분마다 엄습했다. 써먹을 수 있는가 없는가를 떠나서 우리 뇌는 공부하면 할수록 똑똑해지는데 말이다(뇌는 신경가소성이라는 게 있어서 지적 자극을 받으면 구조와 기능이 변한다고 한다).

역시 사람은 공부를 해야 한다. 부자가 되려는 우리는 더더욱 그렇다. 투자란 돈을 넣고 빼는 문제를 넘어 세상을 읽는 거니까.

얼마 전까진 평범했으나 재테크에 눈뜬 이들의 책을 읽어봐도 그렇고, 세계적인 투자자들이나 CEO들도 그렇고 열심히 책을 읽지 않는 사례가 없다. 자기 분야나 돈과 관련 없어 보이는 분야의 책까지 다독한다. 그렇다. 공부 안 하고 부자가 된 사람은 없다.

공부는 부자되는 체력을 길러주는 아주 좋은 방법이다. 늘 부자되는 로드맵 초반부에서만 맴돌고, 자꾸 포기하게 된다면 꾸준히 책을 읽어보시길. 관심 가는 주제의 책부터 가벼운 마음으로 읽는 거다. 처음부터 끝까지 완독하지 않아도 되고, 목차대로 읽지 않아도 된다. 지금은 재테크에 관심이 있을 테니 부동산이든 주식이든 남들은 어떻게 해서 자산을 불렸는지 찾아 읽다 보면 다시 의욕이 솟아날 거다.

그런 다음 금융과 역사에 대한 책도 읽고, 사회 현상에 관한 책도 읽고, 그렇게 점점 범위를 넓혀 읽어가다 보면 아는 것이 쌓이면서 이해도 쉬워지고 책 읽는 재미를 느끼게 된다. 처음부터 너무 어려운 책을 고르면 베개로밖에 쓸 일이 없으니 쉬운 책부터 읽고 어려운 책은 아껴뒀다 나중에 보자. 그때는 '오, 무슨 말인지 이젠 다 알겠어!' 하고 깜짝 놀랄 거라고 언니가 장담한다.

또 책 읽기는 마음을 치유해준다. 심리 치료 가운데 독서 치료도 있잖은가. 운동부터 외국어, 해외 진출까지 쉼 없이 도전하고 씩씩하기가 사나이 못지않은 어느 연예인이 우울증이 왔을 때 매일 책을 읽었다는 이야기를 들었다. 결국 그녀는 우울증을 이겨내고 다시 씩씩해졌다.

한 커피 프랜차이즈 회사의 대표도 사업 초기에 일이 잘 안 풀려 낙담했을 때 한 달 내내 대부분의 시간을 책 읽는 데 썼다고 한다. 그렇게 책벌레처럼 책을 파서 얻은 깨달음으로 그는 회사에 혁신을 꽤했고 결국 우리나라에서 가장 많은 매장을 가진 브랜드로 만들었다. 그 회사 직원들은 한 달에 한 권씩 책을 읽고 독후감을 제출해야 한다. 그는 달마다 몇 백 편의 독후감을 읽고 일일이 코멘트를 한다. 책으로 자신의 인생과 사업이 완전히 바뀌었으니 직원들한테 책을 안 읽히는 게 오히려 이상한 일이다.

길을 잃고 헤매는 사람이 책을 읽으면 그 안에서 길을 찾을 수 있고, 감정이 널을 뛰는 사람이라면 요동치는 감정을 가라앉힐 수 있을 것이며, 남의 말에 휘둘리는 사람은 자기 주관이 생길 것이고, 끈기가 없다면 끈기를 연습할 수도 있을 것이다. 그러면 종잣돈을 모으고 투자를 해나가는 일도 훨씬 잘할 수 있다. 도서관에 가면 그렇게나 훌륭한 책들을 다 공짜로 볼 수 있는데도 안 읽으면 나만 손해다.

나는 분명 한글을 읽고 있는데 해석이 안 되고 무슨 내용인지 머리에 통 입력이 안 된다면 동영상으로 다큐멘터리나 강의를 보는 것부터 시작하면 된다. 중요한 건 공부를 놓지 않는 거다. 나는 빨리 돈을 불리고 싶은데 언니는 왜 콕 짚어 투자처를 안 가르쳐 주고 자꾸 공부만 하라는지 짜증이 좀 나겠지만, 우리나라 교육 시스템이 왜곡돼 있어서 그렇지 공부는 원래 재미있는 거다. 그리고 공부 안 하고 부자된 사람은 없다니까? 그런 사람이 있다 해도 공부를 하지 않으면 결국 부를 유지하지 못한다.

갑자기 거액의 복권에 당첨된 사람들이 빛의 속도로 돈을 탕진하거나 빈털터리도 모자라 빚더미에 앉았다는 이야기를 우리는 참 많이 들었다. 뭐 그래도 복권 한번 당첨돼보면 소원이 없겠다고, 나는 절대 안 그럴 거라고 말하지만 사람 마음이 화장실 갈 때 다르고 나올 때 다르다. 막 돌변한다.

한 사람이 가지고 있는 지식과 정보 그리고 철학까지 온 힘을 기울여 만들어내는 결과물이 책이다. 그러니 책을 통해 우리가 얻을 수 있는 것들은 상상 외로 많다. 오늘부터는 머리맡에 스마트폰이 아니라 책을 두고 잠자기 전이나 짬이 날 때마다 책을 보는 습관을 길러보자.

부자미션

책을 읽으라고 하면 또 서점 가서 책 쇼핑을 잔뜩 하실까 봐 당부드린다. 우리 집 주변에 있는 도서관을 검색해보자. 그리고 주말이나 휴가 때 짬을 내서 읽고 싶은 책들을 빌려오자. 물론 도서관에서 앉아서 책을 읽어도 좋다. 읽고 싶은 책이 신규 도서라 아직 도서관에서 찾을 수 없다면, 온라인이나 오프라인으로 해당 도서를 신청하면 도서관에 입고된다. 이렇게 돈 안 들이고 수많은 책을 접할 수 있는 방법이 있으니 제발 집에 컬렉션하듯 책을 쌓아두지 말자. 책을 사들이는 데 쓰는 돈만 해도 적지 않다. 그리고 읽지 않고 장식으로 꽂아둔 책들은 중고서점에 되팔자. 책장도 다이어트가 필요하다. 좋은 책은 무료로 빌려 보고 안 읽는 책은 중고서점에 되파는 책장 다이어트! 오늘부터 꼭 해보자.

부자언니 부자연습_ 유수진

나는 어려서부터 엄격한 규율이나 단체행동을 남달리 싫어했다. 특히 학교 다닐 때 단체행동을 하는 체육이나 교련 시간이 너무 싫었다. 매스게임이나 집단체조 같은 건 정말이지 내겐 지옥 같았다. 줄서는 것도 싫어했다. 대학시절엔 수업을 땡땡이치고선 잔디밭에 혼자 누워 뒹굴며 하늘을 자유롭게 떠다니는 구름을 쳐다보곤 했다. 언제나 자유롭게 살고 싶었다.

대학을 졸업하고서 대부분의 사람들이 그러하듯이 나도 샐러리맨 생활을 시작했다. 특별히 힘든 직장이 아니었음에도 불구하고 난 아침마다 출근하기가 싫었다. 특히 회식, 워크숍, 조회, 회의는 정말이지 싫었다. 회사 가기 얼마나 싫었는지 일요일 저녁부터는 다음날 출근해야 한다는 부담 때문에 기분이 나빠지고 우울해졌다.

매일 아침 출근할 때마다 아내에게 회사 때려치우고 싶다고 말했다. 그러면 아내는 철이 없는 건지 겁이 없는 건지 나보다 더 큰 소리로 이렇게 말했다. "때려치워라, 때려치워! 내가 먹여 살려줄 게! 그리고 회사에서 괴롭히는 인간들 다 데려 와! 내가 아주 박살을 내줄 테니." 이런 노래 부르기가 10년 이상 아침마다 반복되었다. 난 인사철마다 내가 혹시 다른 부서로 발령 날지도 모른다는 걱정 때문에 불안했다. 내 인생이 다른 누군가에 의해서 조종당하고 내둘린다는 게 너무너무 싫었다. 그러나 나는 두려움 때문에 마지못해 출근해야 했다.

생활비를 대지 못할지도 모른다는 두려움, 처자식을 먹여 살리지 못할지도 모른다는 두려움, 노후에 충분한 돈이 없을 것이라는 두려움, 해고될지도 모른다는 두려움 때문에 일터로 나갔다. 돈이 내 인생을 지배하고 내 영혼을 갉아먹는 것처럼 여겨졌다. 이러다간 두려움에 사로잡혀 평생 일만 하다가 일에 찌든 늙은이가 될지도 모른다는 걱정이 들었다. 자유를 얻기 위해선 돈이 필요했다. 돈이 행복의 필수조건은 아니라 해도 최소한 자유롭게는 해줄 것 같았다. 넘치도록 많은 돈이 필요한 건 아니었다. 자유로울 수 있을 만큼만 벌고 싶었다. 그래서 나는 재테크를 시작해야겠다고 결심했다.

그 결심 덕분인지 나랑 똑같은 대학을 나오고 똑같이 직장 생활을 한 친구에 비해서 난 부자가 되었다. 친구들 중에는 나보다 더 많이 절약하고 저축하는 친구도 많았다. 그러나 내가 더 부자가 되었다. 내가 더 부자가 될 수 있었던 까닭은 무엇인가? 다른 친구들보다 더 많은 투자를 했기 때문이다. 돈만 생기면 어디에 투자할까를 늘 생각했다. 최소한의 생활비를 제외하고는 모두 투자했다.

사실 나도 투자가 겁이 났다. 그러나 투자하지 않는다면 나중에 언제 잘릴지 몰라 전전긍긍하는 직장 선배와 똑같은 처지에 놓이게 될 것이라 생각했다. 그래서 나는 아무것도 투자하지 않는 것이 가장 위험하다고 생각했다. 아무것도 투자하지 않는다면 아무것도 가질 수 없을 것이 분명했다. 투자하지 않았다면 실패의 고통과 슬픔은 피할 수 있었을지 모른다. 그러나 배울 수 없고, 느낄 수 없고, 달라질 수 없고, 성장할 수 없었을 것이다. 나는 자유롭기 위해서 투자했고 마침내 자유를 얻었다.

지난날을 되돌아보면 안전한 은행 예금으로 번 돈은 없다. 돈은 위험 자산인 부동산과 주식투자에서 다 벌었다. 은행이란 아파트 청약예금을 들고, 투자할 종자돈을 모으고, 투자자금을 빌리는 곳으로 이용했을 뿐이다.

만약에 남보다 빨리 부자가 되어서 자유롭게 싶다면 투자해야 한다. 용기를 내서 투자 손실의 두려움을 극복한다면 여러분도 마침내 자유를 얻게 될 것이다.

종자돈 만드느라 한 고생은 추억이 된다

재테크에서는 투자자금을 마련하는 것이 가장 어려운 일이다. 일반적으로 종자돈 모으는 철칙은 '번 것보다 적게 쓰는 것'이다. 그러나 최선은 '아예 안 쓰는 방법'이다. 종자돈을 마련한 나의 몇 가지 경험을 얘기해보자.

나는 자동차 사는 대신에 그 돈으로 투자했다. 세월이 지나면 자동차는 유지비만 잡아먹고 고물이 되지만 투자금은 배로 불어날 것이라고 믿었기 때문이다. 나중에 생활에 여유가 생겼을 때도 절약한다고 에어백 없는 소형차로 장만했다. 한 번은 자동차 사고가 났는데 에어백이 없어서 죽을 뻔했다.

또 나는 결혼할 때 혼수를 아예 하지 않았다. 결혼반지 하나만 달랑 했다. 그나마도 안 쓰는 금목걸이와 알을 명동 구석의 작은 금속 세공소에 갖다 주고 녹여서 반지를 만들어 달라고 했다. 이렇게 혼수 비용을 절약한 돈으로 나는 투자를 했다.

나는 신혼방도 월세로 시작했다. 전세보증금이 줄어들어서 좋았다. 나중에 전세로 살 때도 좋은 동네에 큰 평수로 전세 살려는 생각을 해본 적이 없다. 어떻게 하면 투자할 돈을 마련하느냐에 집중했다. 후일 나는 분양받은 새 아파트도 입주하는 대신에 전세를 내주고, 우리 부부는 전세가 싼 동네에서 고생하며 살았다.

예전에 살았던 연탄공장 근처의 서민아파트 옆을 우연히 지나가게 되면 고생했던 그 시절이 생각난다. 더위에 유난히 약한 체질인데도 여름철 땀을 뻘뻘 흘리며 오랜 시간 지하철을 타고 지하철역에 내려서는 제법 멀리 떨어진 아파트까지 걸어 다녔던 기억이 난다. 지하철역까지 유모차를 끌고 나온 아내와 천천히 아파트까지 걸어가며 미래를 꿈꾸던 시절, 지금 다시 그렇게 하라면 몸이 안 따라줄 것이다. 그 시절을 행복하게 추억할 수 있는 것은 그때의 고생덕에 얻은 현재의 안식 때문이다. 젊어서 고생은 마음먹기에 따라서 즐길 수도 있다. 젊은 시절 고생은 나중에 자랑스럽고 소중한 추억이 된다.

실패를 두려워하면 부자가 될 수 없다

고생과 불편을 마다 않고 마련한 종자돈으로 투자했지만 애쓴 보람도 없이 초기 투자는 실패의 연속이었다. 자동차 안 사고 투자한 돈, 혼수와 전세금을 줄여서 마련한 투자금도 처음엔 모두 수업료로 날렸다. 처음부터 돈을 벌 순 없었다. 배움이 먼저였다.

나의 실패 사례를 몇 가지만 얘기해보자.

K타이어에 신용투자를 했다가 깡통계좌가 되어 7천만 원을 날렸다. 충격적인 손실이었다. 당시의 나에게 7천만 원은 엄청 큰돈이었다. 그동안 고생해서 모은 돈을 모두 날린 것이다. 나는 몇 날 밤을 잠을 이루지 못했다. 바보 같은 내 자신을 용서할 수 없었다. 불면증과 스트레스 그리고 상실감에 괴로워했다. 한참이 지나서야 겨우 용기를 내서 투자를 재개했다.

이후로도 성공과 실패가 반복되었다. 아내가 말리는 분당 아파트를 상투에 사서 나중에 손해 보고 팔았고, 김포에 미분양 아파트를 사서 손해 보고 파는 멍청한 짓을 저지르기도 했다. 최악은 벤처와 비상장 주식투자로 투자 원금을 모두 날린 것이었다.

실패도 여러 번 하다 보니 나름대로 면역력이 키워졌다. 그렇지만 한참 추락하던 때 한 종목으로 12억 원을 날렸을 땐 몸무게가 6킬로그램이나 줄고 몸이 아팠다. 소화불량과 통증으로 병원에 가니 의사가 암이라고 청천벽력 같은 사형선고를 했다. 몇 달 간 죽는 줄 알고 마음고생이 이루 말할 수 없이 심했다. 다행히 나중에 오진으로 밝혀졌다. 사실은 마음에 병이 들었던 것이다. 그때 불현듯 실패 경험 많은 어느 투자자가 내게 한 말이 생각났다. "나는 큰돈을 날리고 나니 밤에 잠을 못 자겠더라고. 가슴이 답답하고, 진짜로 가슴이 얼마나 아픈지 잠을 자지 못했어." 나는 그제야 그의 말을 이해할 수 있게 되었다.

투자에서 일어날 만한 실패는 대충 다 경험해본 것 같다. 아마도 나만큼 각종 실패를 두루 경험한 사람도 많지 않을 것이다. 똥인지 된장인지 꼭 찍어 먹어봐야 아는 우둔한 내 성격 때문이었다.

답답한 마음에 어느 날 자수성가해서 100억대 재산을 모은 친구를 찾아가서 부자 되는 비결을 물었다. 부자 친구는 나에게 이렇게 말해주었다. "처음엔 누구나 다 돈을 잃게 되어 있어. 하지만 거기서 교훈을 얻었다면 다 잃은 건 아니야. 그리고 성공의 비결은 절대로 도중에 절망하거나 포기하지 않는 데 있다네." 나는 실패를 겪을 때마다 부자 친구의 말을 떠올렸다. 난 아름다운 장미를 얻으려다 단지 가시에 찔렸을 뿐이라고, 길을 걷다가 단지 넘어졌을 뿐이라고 되뇌었고 결코 절망하지 않았다.

부자 친구의 조언이 맞았다. 누구나 실패가 먼저 있고 나중에 성공을 거두게 된다. 부자 친구도 나도 실패를 먼저 하고 나중에 성공을 했다. 정말로 부자 되는 비결은 어떤 절망적인 상황에서도 절망하지 않는 데 있었다. 당신이 현재 실패로 좌절하고 있다면 미래의 성공을 위한 배움의 과정이라고 여겨라. 누구나 실패가 먼저고 성공은 나중이다. 실패를 했다면 당신은 실패를 통해서 하나 더 배웠기 때문에 성공에 한 발짝 더 다가선 셈이다. 결코 희망을 잃지 마라. 실패는 성공으로 안내하는 이정표다.

부의 본능_ 브라운스톤

내가 거듭되는 실패로부터 배운 교훈은 "아마추어의 투자법과 고수의 투자법은 근본적으로 다르다"는 것이다.

대부분의 아마추어들이 그러는 것처럼 처음에는 나도 '어디 단번에 성공하는 투자비법 좀 없나?' 하며 손쉬운 성공 공식이나 비법을 찾았다. 5분이면 요리할 수 있는 인스턴트식품 같은 '성공 패키지'들을 찾았다. 다행히 서점에 그런 종류의 책이 넘쳐났다. 따라 해보았다. 그리고 박살났다. 그것도 여러 번 박살났다. 그제야 뭔가 이상하다고 느끼기 시작했다.

아마추어인 나의 투자방법과 달리 고수는 '실패하지 않는 방법'에 초점을 맞춘다는 걸 뒤늦게 깨달았다. 워런 버핏은 100개의 주식 종목 중에서 열 종목을 뽑으라고 한다면 자신은 처음부터 제일 우수한 종목을 뽑아내려 하지 않을 것이라고 대답했다. 대신에 가장 나쁜 종목을 먼저 제외시킨 다음에 나머지를 가지고 궁리를 할 것이라고 했다. 미국의 경험 많고 성공한 부동산투자자도 투자 성공법보다는 실수를 피하는 법을 먼저 배우라고 충고한다. 부동산 고수는 투자 성공요령을 알려주는 책보다 치명적인 실수를 피하는 요령을 알려주는 책을 선호한다고 말한다.

왜 실패하지 않는 법에 초점을 맞추고 공부해야 하나? 손자는 이렇게 말한다. "지지 않는 것은 나에게 달려 있다. 그러나 이기는 것은 상대방에게 달려 있다." 아군이 전쟁에 대비해서 미리 철저히 준비한다면 전쟁에서 지지 않는다. 그러나 상대밥을 이기기 위해서는 상대방의 실수나 허점이 있거나 또는 행운이 도와주어야 한다. 결국 투자에서 손해 보지 않는 것은 나에게 달려 있고 내가 컨트롤 할 수 있지만, 투자에서 성공하는 것은 통제 불가능한 변수들 때문에 내 마음대로 할 수 없다는 것이다. 이것이 성공의 포인트다.

마음이 급하더라도 '간편한 성공 패키지'를 멀리하고 대신에 실수하지 않는 법을 배워야 한다. 워런 버핏의 투자 규칙을 보자. 1조는 "원금을 손해 보지 마라!" 2조는 "1조를 잊지 마라!"이다. 바둑에도 "내가 먼저 살고 난 후에 적을 죽여라"라는 격언이 있다. 마찬가지로, 재테크에서 성공하고 싶다면 실패하지 않는 법에 우선 초점을 맞추어야 한다. 그래서 이 책에는 '~을 하면 돈을 번다'는 것보다 '~하지 마라'는 실망스런 그러나 분명히 효과적인 충고가 더 많다.

당신은 정말로 부자고 되고 싶은가? 그렇다면 성공비법보다는 실패와 실수를 피하는 법을 먼저 배워라! 정말로 투자에 성공하고 싶은가? 그렇다면 남들의 실패에서 교훈을 배워라! 그리고 실패를 성공으로 반전시켜라! 이것이 성공투자의 비법이다. 이것을 깨닫는 데 나는 많은 수업료를 지불했다. 제발 여러분은 수업료 내지 않고 이 '비법'을 깨닫기 바란다.

부의 본능_ 브라운스톤

고령화와 장수 효과

한국인들만큼 '내 집'에 대한 소망이 큰 사람들도 없을 것이다. 갓 결혼한 20~30대 젊은층에게 재테크로 무엇을 하겠느냐고 물으면 열에 아홉은 집을 사겠다고 한다. 생활비 아껴가며 매달 꼬박꼬박 적금을 붓는 것도 대개 집을 사기 위해서다. 요즘에는 젊은 새댁들도 부동산 투자에 관심이 많다. 쉽지 않은 경매에 도전하는 아이 엄마들도 꽤 많다. 이는 물론 집을 사기 위해서다. 결혼하자마자 허리띠를 졸라매게 하는 것도 내 집 마련이요, 30~40대가 재테크 수단으로 가장 먼저 꼽는 것도 내 집 마련이요, 50~60대가 자녀들에게 물려주려고 하는 유산으로 첫 손가락에 꼽는 것도 내가 마련한 집이다. 심지어 노후 대비를 위한 투자도 내 집 마련이라고 생각한다. 온 국민이 내 집 마련에 일생을 걸고 있다고 해도 과언이 아니다.

그런데 요즘 들어 주택(아파트) 투자에 대한 회의적인 소식이 심심치 않게 들려온다. 고령화와 출산율 감소로 주택(아파트) 시장 전망이 밝지 않다는 것이다. 그런데 한번 생각해보자. 고령화는 사람들이 더 오래 산다는 걸 의미한다. 2015년 현재 우리나라 사람들의 평균 수명은 세계 최고 수준으로 남자가 78세, 여자는 무려 84세에 달한다. 한편 대가족제도로 대표되던 가족문화도 핵가족화된지 오래다. 젊은층의 나이 든 부모와 함께 살고 싶어 하지 않는 추세이다.

그러다 보니 당연히 고령화와 장수 효과는 새로운 주택 수요로 이어진다. 이뿐만 아니라 결혼을 늦게 하는 만혼 현상과 굳이 결혼하고 싶어 하지 않는 젊은이들, 그리고 이혼율 증가에 따른 소위 돌싱의 증가는 주택 시장의 새로운 변수로 떠올랐다. 그래서 서울과 대도시를 중심으로 1인 가구들이 선호하는 작은 집에 대한 관심이 폭발하고 있다. 그래서 일부 발 빠른 부동산 고수들은 이미 상당한 물량의 주택을 공급하여 엄청난 성공을 거두고 있는 실정이다.

우리나라 주택보급률이 103%라는 통계에 흔들리지 마라. 앞서 언급해두었지만 우리가 주목하는 투자 지역은 지방과 시골이 아니다. 사람들이 모여드는 서울과 광역시에는 여전히 주택이 부족하고 앞으로도 수요는 꾸준히 늘어날 것이다.

그러므로 집은 투자가치가 충분하다. 물론 과거처럼 집값이 급등하는 경우는 많지 않겠지만 적어도 물가상승률만큼은 오를 것이므로 장기적으로도 손해나는 경우는 없다. 그래서 나는 상담차 찾아오는 고객에게 투자의 첫 번째는 언제나 내 집 마련이라고 조언한다. 불확실한 미래에 가장 안정적인 자산은 집이기 때문이다. 집을 가지고 있는 사람과 집이 없는 사람의 경제적 안정성은 비교할 수 없다. 또한 가족이 살아가는 보금자리로서 집이 주는 심리적 안도감 또한 돈으로 환산할 수 없는 가치다.

서울과 광역시의 새로운 주택 수요

요 몇 년 사이 집값 상승보다 전셋값 상승이 두드러지는 것을 본 독자들 중 집값의 거품이 빠져 언젠가는 폭락할 것을 우려한 수요자들이 구매보다 전세로 돌아선 것이 아니냐는 항변을 할 수 있겠다. 충분히 그런 생각을 가질 수 있는 전셋값 폭등 현상이다. 하지만 이런 현상은 경제 상황과 정부 정책, 그리고 저금리 시대를 맞이 한 사람들의 심리가 복합적으로 작용하여 나타난 현상이라 한마디로 정의 내리기는 어렵다. 그러나 분명한 것은 전반적으로 부동산 시장에 새로운 변화가 진행되고 있다는 것이다.

구매보다는 전세 선호 심리가 강해지고, 전세가 대세를 이루던 임대 시장에 월세로의 전환이 급속히 진행되고 있다. 이러한 변화의 세세한 움직임에도 민감한 안테나를 세워야 하겠지만 부동산 투자를 하고 자 하는 사람에게 더 중요한 것은 큰 흐름이다. 전셋값이 폭등하거나 월세로의 전환이 급속히 진행되는 것 모두 근본적으로 수요가 늘었다는 신호임을 주지하자. 집값은 이미 오를대로 올랐다는 생각에 막차를 타지 않겠다는 수요자 심리와 인구 감소에 따른 수요자 감소로 집값이 폭락할 것이라는 예측 심리가 주택 구매보다는 전세로 몰리는 가장 큰 이유일 것이다.

참고로 1%대의 초저금리 시대가 되자 투자자들이 은행과 보험쪽보다 수익률이 높은 월세형 부동산으로 몰린 것이야말로 임대시장이 월세로 전환되는 가장 큰 이유다. 여하튼, 앞으로 20여 년은 집값이 떨어질 가능성이 적다는 것이 내 판단이다. 55년생부터 63년생까지의 베이비붐 세대가 우리나라 인구 중 가장 큰 비중을 차지하고 있다. 이들의 현재 나이는 53세에서 60세로 우리 사회를 주도하며 왕성한 활동을 하고 있다. 앞서 살펴본대로 우리나라 평균 수명이 남자 78세, 여자 84세임을 감안하면 최소한 20년은 충분히 살아 있을 것이라고 판단할 수 있다. 여기에 의료기술의 발달로 수명은 더 길어질 전망이다.

부모의 집을 물려받으면 되지 않느냐는 생각을 가지고 있는 베이비붐 세대의 자녀들이 있다면 그것은 너무나 안일한 생각이다. 이런 일이 있었다. 갓 결혼한 젊은 후배가 전세를 살면서 고급 승용차를 구입했기에 먼저 집을 사야 하지 않겠냐는 조언을 했더니, 양가 부모가 가진 집이 곧 자신들에게 올 터인데 내가 왜 집을 사야 하냐는 물음이 돌아왔다. 그래서 나는 그에게 의료기술이 발달해 너희 부모가 적어도 90세까지 살 것이고, 너와 네 아내가 부모와 함께 사는 것을 원치 않듯이 너의 부모들도 너와 함께 사는 것을 원하지 않을 테니 부모의 집을 네가 물려받으려면 네 나이 60이 넘을 텐데 괜찮겠냐고 물었다. 그제서야 그는 화들짝 놀라며 생각해보겠다는 반응을 보였다.

한편 부모들의 생각도 많이 변해 자신이 가지고 있는 집을 자식에게 물려주려는 사람이 많이 줄었다. 자식 교육에 쏟아붓느라 노후 대비를 못한 부모 세대에게 남은 유일한 자산인 집은 그들의 노후를 책임질 최후의 보루이기도 하다. 이처럼 노후 자산가치로서도 활용가치가 높은 집은 당분간 가격 하락을 우려하지 않아도 좋을 것이다.

전원주택의 꿈과 현실

집은 여전히 투자가치가 있지만 서울이나 대도시가 아닌 경우는 사정이 다르다. 여기 이 사례는 우리에게 많은 시사점을 준다.

증권업에 종사하는 Y씨는 은퇴 후 도시를 떠나 자연 속에서 살고 싶다는 오랜 꿈을 위해 경기도 양평에 전원주택 부지를 구입했다. 그리고 제2의 인생을 살기 위해 집을 짓기 시작했다. 남은 인생을 지낼 집이라 자재도 고급으로 하고 인테리어도 신경 쓰다 보니 건축비는 처음 예상했던 1억 원을 훌쩍 넘어 3억 원이나 들었다. 멋진 이층집을 지어놓고 바라보니 흐뭇하긴 했지만 토지 구입비와 건축비를 합해 5억 원이 넘는 돈이 들었다.

마침내 은퇴를 하고 아내와 함께 새집으로 이사하니, 그렇게 좋을 수가 없었다. 공기 맑고 경치 좋고 가끔 친척들 친구들 불러다 아파트에서는 꿈도 못 꿀 바비큐 파티도 하고 텃밭에 푸성귀도 심어 먹고 꽃 가꾸는 재미도 쏠쏠했다. 그렇게 서너 해가 꿈처럼 지나갔다. 이제 바비큐 파티도 텃밭 가꾸기도 심드렁해졌다. 평생 살 작정으로 서울을 떠나왔지만 살다 보니 불편한 점이 한두 가지가 아니었다. 여름이면 풀을 뽑아줘야 하고 겨울이면 눈을 치워야 하는 데다 큰 병원이라도 가려면 서울까지 가야 하는 불편이 따라왔다.

전처럼 친구를 만나 가볍게 술 한잔하는 것도 큰맘 먹고 계획해야만 가능했다. 시집 장가 보낸 자녀들도 멀어서인지 전처럼 자주 찾아오지 않았다. 전원생활에 서서히 권태가 찾아오고, 아내는 아내대로 집관리가 만만치 않고 장보기도 힘들어 아파트에서 살 때가 좋았다고 하소연했다. 결국 다시 서울 아파트로 이사하기로 하고 부동산에 집을 내놓았다. 5억 원가량의 비용이 들었으니 최소 6억 원은 받아야 한다고 생각하여 매매가는 6억 원으로 책정했다.

그런데 팔리지가 않는다. 아예 집을 보러 오는 사람이 없다. 부동산에서는 매매가를 낮추어서 내놓으라고 한다. 하지만 그는 '이 집 짓느라 얼마나 애를 썼는데 손해 보고 팔 수는 없지. 주변 경관 좋고 자재 튼튼하고 인테리어 멋진데.... 언젠가 이 집의 가치를 아는 사람이 나타날 거야'라며 내릴 생각이 없다. 그런데 그의 집은 전원주택을 사고자 하는 사람들이 원하는 가격대와는 한참 동떨어진 것이다. 경기도 양평이 수도권과 가깝고 공기도 좋아 살기 좋은 곳이라는 것은 알지만 6억 원이나 되는 거금을 주고 거주하려는 사람은 거의 없다는 걸 Y씨는 알지 못했다. 시세차익이나 임대수익을 목적으로 구입하는 사람들이 원하는 가격은 그의 집보다 훨씬 싸게 형성되어 있었다. 하지만 그는 이런 현실을 인정하지 않으려 했다. 좋은 집이라서 언젠가는 팔릴 것이라는 막연한 기대감을 갖고 집이 팔릴 날만 기다렸다. 그렇게 그의 잘못된 선택은 유일한 부동산 자산의 가치가 하염없이 사그라드는 것을 견뎌야 했다.

평생 실거주 목적이라면 상관없겠지만 환금성을 보장받으려면 가장 많은 사람이 원하는 집에 투자하는 것이 좋다. Y씨의 사례는 주변 환경과 부동산 시장을 간과한 것이 두고두고 어려움을 겪게 된 경우다.

환금성 좋은 아파트를 고르는 체크리스트

부동산 투자의 초보자일수록 집을 사면 한 곳에서 죽을 때까지 살 것이라고 생각한다. 그러나 투자 마인드가 생기면 대개 5~10년에 한 번씩 이사를 하면서 돈을 불려나간다. 그러므로 첫 번째 투자인 내 집이라고 해도 환금성이 좋은 집에 투자하길 바란다. 우리나라에서 여전히 환금성이 좋은 주택은 아파트다. 그래서 여기서는 첫 투자인 내 집 마련 투자 전략에 있어 고려해야 할 사항으로 아파트만을 '콕 찝어' 설명하겠다.

최근에는 누구나 정보에 쉽게 접근할 수 있는 만큼 전문가 못지 않은 지식으로 무장하고 장기적으로 치밀하게 계획을 세워 아파트를 구입하는 사람들이 늘고 있다. 그럼에도 불구하고 막연하게 좋은 아파트를 구입해야 한다는 생각만 있을 뿐 고려사항의 우선 순위를 모르는 경우가 여전히 많다. 기본적으로 고려할 공통적인 사항으로는 해당 아파트의 매매가가 최소한 그 지역 평균 상승률 이상 오를 수 있는 단지인가를 봐야 한다. 지역 평균이 5% 상승했다면 해당 아파트도 5%이상 올랐어야 한다.

다음은 아파트를 고를 때 반드시 체크해야 할 주요사항이다.

| 대표 평형 |

대표 평형 아파트란 그 지역 랜드마크 단지의 가장 많은 평수 아파트를 말하는 것으로, 총가격이 높은 아파트라기보다는 평당 가격이 높은 아파트를 말한다. 그래서 인기 지역은 다른 지역에 비해 소형보다 중대형 가격이 상대적으로 높다. 그런 단지의 대표 평형 아파트를 사면 환금성뿐만 아니라 지속적인 가격 상승도 기대할 수 있다.

| 미래 가치 |

'차이'가 있는 지역, 남들에게는 없는 장점을 지닌 지역에 미래가치가 있다. 이를테면 향후 역세권이 될 지역, 공원이 들어서거나 경관 조망권이 생기는 곳 등 환경이 변해 반사이익이 생길 수 있는 지역의 아파트다. 이런 곳의 아파트라면 투자를 적극 고려해보라.

| 동과 호수 |

같은 평형이라도 상한가 아파트를 구입해야 한다. 즉 가격이 더 비싸도 좋은 동, 좋은 층을 선택하라. 가격이 상승할 때와 하락할 때도 비인기동, 비로열층에 비해 덜 변동하고, 침체기에 아파트를 팔 일이 생겼을 때도 가장 쉽게 처분할 수 있다. 특히 1층은 피하는 것이 좋다. 엘리베이터 입구라서 소음이 있을 뿐만 아니라 앞에 정원이 있는 경우를 제외하면 조망 프리미엄도 없다.

| 입지 여건, 단지 규모 |

입지와 규모 모두 중요하지만, 두 가지 가운데 최소한 한 가지는 갖춘 단지가 유리하다. 그리고 먼저 고려할 사항은 입지다. 입지 여건은 앞에서 상세히 설명했듯이 역세권, 학군, 편의 시설, 환경 프리미엄 등이다. 구입할 아파트가 20~30대 평형이라면 역세권 여부를 가장 먼저 고려해야 한다. 40평대 이상 중대형이라면 쾌적한 환경, 조망, 학군 등에 무게가 실린다. 역세권은 지하철역에서 도보로 10분 거리가 적당하다. 또한 학교 외에 유명 학원도 학군에 포함된다. 그 외 대형 마트, 병원, 문화 시설 등은 많을수록 좋다. 편의 시설은 단지 규모가 크면 자연스럽게 많아지기 때문에 대단지 아파트가 좋다. 편의 시설이 풍부한 강남권이라면 200가구 이상이면 무난하지만 그 외의 지역은 적어도 500가구 이상은 되어야 한다. 수도권의 '나홀로 단지'라면 1000가구 정도는 되어야 생활에 불편함이 없다. 200여 가구 한두 개 동으로 이루어진 단지는 단지 내 휴게 시설과 주변 편의 시설 부족으로 생활도 불편하거니와 향후 가격 상승시에도 대단지에 비해 상승 폭이 적다.

현대경영학의 아버지 피터 드러커에 따르면, 인구 통계는 미래를 예측할 수 있는 유일한 근거다. 아파트를 구입할 때도 인구는 중요한 선택 기준이다. 대단지 아파트를 구입해야 하는 이유는 앞서 말했듯이 각종 편의 시설이 많기 때문이다. 사람이 많아야 장사하는 사람들이 모여든다. 대형 마트도 생기고 병원도 생기고 찜질방도 생긴다. 만약 도로가 부족하다면 아파트 입주자 회의나 부녀회를 중심으로 도로를 확충해달라고 시위할 수도 있다. 항상 주민들의 요구를 의식해야 하는 구청장 등 지방자치단체장들은 많은 사람이 한 목소리로 요구하는 일을 거절하기 어렵다.

| 방향과 조망권 |

입지와 규모가 단지를 고르는 기준이라면 단지 내부적 요소로는 방향과 조망권을 살펴야 한다. 그 가운데 하나에 비중을 둔다면 조망권보다는 방향을 우선하는 것이 바람직하다. 남향이 가장 이상적이지만 맞벌이 부부라면 동향, 아이들이 어린 가정이라면 서향도 장점이 있다. 맞벌이 부부는 아침 일찍 출근하고 해가 진 뒤 퇴근하기 때문에 이른 아침에 전면 창을 통해 햇빛을 받으면서 하루를 시작할 수 있기에 동향이 좋다.

유치원생과 초등학교 저학년의 어린 자녀가 있다면 아이들이 학교에서 돌아오는 오후 늦게까지 햇살이 들어오는 남서향도 장점이 될 수 있다. 한편 한강을 조망할 수 있는 아파트라면 방향보다 조망이 우선이다. 강남의 대표 지역인 압구정동, 반포동에서 전면으로 한강을 보기 위해서는 북향이어야 한다. 한강 조망이 가능한 지역의 새로 짓는 아파트들도 대부분 방향보다는 조망을 우선해서 설계되고 있다.

| 단지 설계와 평면 설계 |

단지 설계와 평면 설계가 어떻게 되어 있느냐도 좋은 아파트를 고르는 또 하나의 기준이다. 단지 설계는 '사생활 보호, 일조, 조망 확보를 위한 동간 거리 > 주차 시설 > 진입로 ' 순으로 체크해야 하고, 그 외에 조경, 녹지율과 동선확보(필로티 구조 도입 등), 안전한 인도 확보 여부도 살펴봐야 한다.

평면 설계를 파악할 때는 전용면적과 안목치수, 베이를 체크해야 한다. 실제 전용면적이 같아도 2000년 5월 이전에 분양한 구평형보다 이후에 분양한 신평형은 평형이 2~3평쯤 작게 표기되고 있다. 안목치수란 벽면 안쪽 사이의 거리를 기준으로 면적을 계산한 것이다. 1998년 이전에는 벽면 중심부를 기준으로 면적을 계산했다. 따라서 같은 전용면적이라도 1998년 이전에 지어진 아파트보다 안목치수가 적용된 1998년 이후에 지어진 아파트가 전용면적이 2평 정도 넓다(32평 기준). 여기에 3베이라면 발코니 면적이 2베이보다 2~3평쯤 넓어진다. 즉 안목치수가 적용되지 않은 2베이 32평형 아파트보다 안목치수가 적용된 3베이 32평형의 전용면적이 4평 이상 넓어지는 것이다. 또 다른 고려사항으로는 엘리베이터 설계다. 요즘 아파트는 지하주차장까지 엘리베이터가 내려오느냐 아니냐도 매우 중요하다.

| 평면 구조 |

현관 구조는 소음 차단과 발코니 면적 면에서 복도식보다 계단식이 훨씬 유리하다. 또 방 개수는 20평형대라면 꼭 필요한 경우가 아닌 한 3개보다는 2개일 때 활용도가 높다. 방이 3개면 발코니 확장을 해도 방 크기가 작아 가구를 놓으면 활동 공간이 매우 좁아진다. 보조주방과 수납공간도 고려사항이다. 보조주방이 있으면 매우 유용하다. 수납공간 부족은 아파트의 가장 큰 단점 가운데 하나인데, 설계에 따라 수납공간에 많은 차이가 있으므로 꼭 확인해야 한다.

| 난방 방식 |

난방은 제어 방식에 따라 중앙난방과 개별난방으로, 열공급 방식에 따라 지역난방(열병합), 도시가스, 석유로 나뉜다. 아파트를 선택할 때는 '개별난방 > 중앙난방 ' 순으로, '지역난방 > 도시가스 > 기타 연료' 순으로 한다. 중앙난방일 경우 가구별로 난방 제어가 되지 않기 때문에 스토브나 히터 등 따로 난방기구를 사용해야 하는 불편이 있다. 중앙난방보다 개별난방이 좋으며, 열공급 면에서는 지역난방이 도시가스보다 15~20% 의 연료비를 절약할 수 있다.

| 브랜드 |

위에서 열거한 모든 조건이 똑같다 해도 브랜드 아파트냐 아니냐에 따라 가격은 최소 1000~2000만 원 이상 차이가 생긴다.

| 혐오 시설 여부 |

시내버스 차고지, 추모공원, 납골당, 쓰레기 처리장 등 혐오 시설로 인식되는 시설 인근의 아파트는 다른 아파트보다 가격이 낮다. 그러나 혐오 시설이 다른 곳으로 이전하거나 주민 편의 시설이 제공되면서 큰 혜택을 보는 아파트들도 생겨나고 있다.

나는 매일 부동산으로 출근한다_ 김순길, 정의창