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종종 파격적인 조건의 분양가를 앞세운 분양 광고를 접하게 됩니다. 아무리 못해도 인근 지역 시세가 평당 1,500만 원은 될 텐데 평당 1, 200만 원대 분양가로 아파트를 짓겠다는 식의 내용입니다. 이러한 분양은, 전부가 그렇다고 단언할 수는 없지만 아주 많은 경우 지역주택조합 조합원을 모집하는 내용입니다.

어차피 내 집만 마련하면 되고, 심지어 시세보다 싸게 집을 살 수 있으면 좋은 것 아닌가라고 생각할 수도 있지만, 미리 결론부터 말하자면 지역주택조합은 절대 물어서는 안 되는 독 사과입니다.

우선 지역주택조합이 무엇인지 알아야 합니다. 일반적으로 아파트 분양은 건설사가 프로젝트 파이낸싱(PF, 당해 프로젝트에서 미래에 발생할 현금 흐름을 담보로 자금을 조달하는 방식)등을 일으켜 토지를 선 매입한 후, 사업계획승인을 득한 상태에서 분양하게 됩니다. 여기에서 입주자는 어디까지나 해당 건설사의 고객이며, 정해진 분양가에 맞추어 대금을 납부하면 추가 부담금이나 변동 사항 없이 입주가 가능하고, 만약 그렇게 되지 않으면 건설사를 상대로 피해 보상을 요구할 수 있는 권리를 갖습니다.

그러나 지역주택조합은 조합원의 지위부터가 판이하게 다릅니다. 조합원은 해당 아파트를 건설하기 위한 사업 추진의 주체로서, 이에 수반되는 모든 비용과 책임을 감당하게 됩니다. 건설사는 해당 조합으로부터 시공에 대한 수주를 받아 건물을 지어주는 시공사일 뿐, 해당 사업이 추진되는 것에 대해 일절 책임지지 않습니다. 그런데 지역주택조합은 대부분 해당 부지의 땅을 소유한 지주들로부터 '토지 사용 승낙'을 얻고 조합원을 모집하는데, 실제 조합원이 모집되고 공사에 들어가기 위해서는 다시 실제 토지 매입의 절차를 거쳐야 합니다. 이 과정에서 가격에 대한 이견으로 몇 년씩 사업이 장기 표류하는 경우가 많고, 설령 그렇지 않더라도 토지 매입에 들어가는 막대한 자금을 조합원들로부터 충당해야 하므로 자금 부담이 크고 상대적으로 위험 부담도 큽니다.

조합원을 모집하는 시점이 '토지 사용 승낙' 단계라는 것은, 달리 말하면 재개발사업에서의 조합설립인가와 사업계획승인 절차가 남아 있다는 뜻입니다. 조합원이 순조로이 모집되어 예정 건설 가구 수를 충족하면 문제없지만, 생각보다 모집이 지지부진해서 일정이 지연되면 자연히 입주 시점도 연기됩니다. 사업계획승인도 마찬가지입니다. 조합원이 모였다고 해도 재개발을 위한 각종 인허가 절차가 남았는데, 도시계획상 불허 사유가 있거나 각종 영향 평가 등을 통과하지 못하면 이를 넘어서는 데 또다시 시간이 걸립니다.

이러한 위험 부담에도 불구하고 지역주택조합 조합원 모집 광고가 많은 이유는, 이런 사업이 누군가에게는 굉장한 수익을 가져다 주는 사업 모델이기 때문입니다. 실제 지역주택조합 분양을 주선하는 주체는 조합이 아닌 업무대행사입니다. 아직 조합원이 모집되거나 조합설립도 되기 전이니 조합은 실체가 없고, 분양 상담사들로 구성된 대행사가 홍보 책자를 찍고 모델하우스를 지어 사람들을 불러 모읍니다. 통상적으로 조합원 1인당 1천만 원에서 3천만 원 내외의 비용이 업무대행비로 지불되는데, 이 돈은 조합원 가입과 동시에 지불되지만 일단 지불되면 돌려받을 방법이 없습니다. 세대 당 2천만 원의 분양 대행비를 1천 세대로부터 받는다면 그 돈만 200억 원입니다. 경비를 제외해도 크게 남는 장사인데, 업무대행사 역시 조합원 모집에만 관여할 뿐 실제 프로젝트를 추진시키는 역할은 뒷전인 경우가 많습니다.

설령 조합원이 순조롭게 모집되고 사업승인이 나도 암초는 곳곳에 있습니다. 일단 조합 자체의 비리 문제가 대표적인데, 상대적으로 견제가 느슨하고 일반인이 사정을 알기 어려운 조합의 상황을 악용하여 조합장과 감사 등이 조합 비용을 마음대로 유용하는 사례가 허다합니다. 비리는 법으로 단죄하면 그만이지만, 이미 사라져버린 자금은 복구할 방법이 없고 그렇게 되면 사업은 끝없이 표류하게 됩니다.

비리 문제뿐 아니라, 지역주택조합사업 추진 과정에서 '사업성을 높이자'는 명분으로 시공사를 변경하는 사례도 자주 발생합니다. 최초 조합원 모집 당시에는 2군 건설사를 시공사로 선정했지만, 높은 프리미엄을 인정받기 위해 1군 건설사로 변경하여 사업을 진행한다고 하면 조합 내부에 이견이 생기면서 사람들의 마음이 흔들리기 마련입니다. 시공사가 바뀌면 그에 따른 부가 비용과 시간 소모가 필연적이고, 완공 일정은 계속 밀릴 수밖에 없습니다.

이 과정에서 최초에 약속된 개인별 부담금이 늘어나 추가 분담금으로 돌아오는 사례가 빈번하며, 결과적으로 2005년 이후 추진된 전국 지역주택조합 사업 155개 중 2015년까지 입주가 완료된 곳은 단 34개 사업장뿐입니다. 나머지 121개 사업장은 아직도 표류 중이거나, 완공이 하염없이 지연되고 있습니다.

그럼에도 불구하고 싼 가격은 눈길을 끌 수밖에 없습니다. 애초에 마음을 두지 말고 미련을 접는 것이 가장 현명하지만, 지역주택조합 사업 중 아래의 요건이 충족된다면 그래도 사업 성공의 가능성이 조금 더 높다고 판단할 수 있습니다.

* 해당 부지가 나대지(부지 위에 건축물 등이 없는 상태)일 것.

* 토지매매계약이 기 체결되었거나 지주가 1~2명으로 권리 관계가 단순할 것.

* 지구단위계획이 확정되어 있는 지역에 편입되어 있을 것.

* 1차 조합원 모집이 이미 완료되고 2차 이상의 조합원을 모집하고 있을 것.

위 조건들을 모두 충족해도, 평당 100~200만 원 싼 가격에 혹해 잘못 선택했다가 수년의 세월을 마음고생하며 돌려받지 못할 계약금과 업무 추진비만 날릴 수 있습니다. 내 집을 마련할 때는 가급적 보수적으로 접근하는 것이 옳고, 가능하면 일반적이고 통상적인 선택을 하는 것이 안전합니다. 부디 단 한 번의 잘못된 선택으로 마음고생하지 않기를 바랍니다.

돈을 없을수록 서울의 아파트를 사라_ 김민규(구피생이)

빌라 분양 광고가 부쩍 늘었습니다. 역세권에 위치한 신축 빌라를, 불과 몇천만 원의 실입주금으로 마련을 할 수 있다는 식의 광고입니다. 생각하기에 따라 저렴한 비용으로 내 집 마련을 할 수 있을 것 같아 혹할 수도 있지만, 빌라 매매는 적극적으로 말리고 싶습니다.

기본적으로 빌라는 영세 건축업자가 짓는 경우가 많고, 시공, 감리가 제대로 이루어지지 못해 소음, 단열, 결로 등의 문제에 취약합니다. 입주한 지 2년도 채 안 됐는데 물이 샌다거나 하는 문제가 생기면 분양 업자를 찾아가 하자 보수를 요구해야 하는데, 해결되지 않는 경우가 태반입니다.

관리 주체가 명확하지 않다는 점도 문제입니다. 엘리베이터가 있는 빌라라면 정기 점검이나 유지 보수에 대한 책임 주체가 모호한 경우가 많고, 건물의 관리 면에서도 그렇습니다. 입주민이 몇 명 없다 보니 별도의 관리소장을 두기가 어려운데, 공용 관리비라는 개념이 따로 없으니 비용이 드는 수리는 생각하기 어렵습니다.

주차도 문제입니다. 그럴듯하게 필로티 구조로 지어져 주차 구역은 그려져 있지만, 앞차가 빠지지 않으면 안쪽에 주차한 차량은 나올 수 없는 경우가 다반사이고, 이는 이웃 간 분쟁의 원인이 되기도 합니다. 좁은 공간에서 억지로 차를 주차하고 빼다 보면 접촉사고의 위험도 큽니다. 이런 생활을 몇 달만 하면 자연스럽게 마음 편히 주차를 할 수 있다는 것이 얼마나 큰 장점인지 생각하지 않을 수 없습니다.

결정적으로 빌라는 팔고 싶을 때 제대로 팔 수 있다는 보장이 없습니다. 광고에 나온 빌라가 지금은 신축이니 매수할 생각이라도 하지만 5년, 10년이 지난 후라면 어떨까요? 아마 눈에 들어오지 않을 겁니다. 그런데 빌라는 시세라는 개념도 희박합니다. 똑같은 구조의 집들이 수시로 거래되는 아파트와는 달리 거래 하나하나의 특수성이 강해 가격을 일반화하기 어렵기 때문입니다. 게다가 다세대 주택은 시간이 지나면서 건물의 가치가 떨어질 일밖에 남지 않았고, 어쩌다 주변 지역의 땅값이 오르면 그 가격이 반영되는 정도입니다. 대규모로 아파트 단지가 들어서지 않는 이상 단독으로 재개발을 추진하는 것도 불가능하며, 그저 하루하루 건물만 낡아갈 뿐입니다.

설령 사줄 사람이 나타난다고 해도, 매매가 활발하고 가치 평가의 기준이 즉각적으로 생기는 아파트와는 환금성에 있어 큰 차이가 있을 수밖에 없습니다. 당장은 빌라에 만족하고 살더라도, 직장을 옮기거나 아이가 생기는 등의 이유로 이사를 할 수밖에 없는 상황이 생길 수도 있습니다. 집을 팔기 위해 내놓았는데, 보러오는 사람도 없고 원하는 시기에 집이 팔리지 않으면 몇 달씩 마음고생을 해야 할 수도 있고요.

이 점은 전세도 크게 다르지 않습니다. 아무리 계약 기간이 정해져 있어도, 전세금을 내고 들어올 사람이 있어야 내 전세금을 돌려받을 수 있는 것이 현실입니다. 전세금을 턱턱 세입자에게 내줄 수 있는 집주인이 아니라면 말입니다.

서울의 집값이 너무 비싸서 도저히 내가 살 수 있는 아파트가 존재하지 않는 것 같지만, 시야를 조금만 돌려보면 방법이 있습니다. 회사까지 1시간 안에 도달할 수 있는 1기 신도시의 소형 아파트를 고려해보는 것입니다. 신도시 아파트들은 기본적으로 도시계획 하에 조성되어 인프라 수준이 양호하고, 대단지로 이루어져 꾸준한 거래량을 보이고 있으며, 환금성 측면에서 유리합니다. 출퇴근길이 다소 힘들게 느껴지겠지만, 최대한 빨리 돈을 모아 그다음 집으로 이사하겠다는 목표를 가진다면 견딜 수 있을 정도입니다. 집을 고를 때에는 많은 사람이 선택할 만한 선택지를 찾는 것이 최우선이자 안전한 길이라는 것을 기억해야 합니다.

돈이 없을수록 서울의 아파트를 사라_ 김민규(구피생이)

1. 하나의 물건으로 최대 수익을 추구하지 마라

어떤 투자자라도 부동산 가격이 계속 오르고 있으면 쉽게 팔기가 어렵다. 가격 상승분이 고스란히 본인의 수익이 될 수도 있는 상황에서 그 수익을 포기한다는 것은 그리 쉬운 일이 아니다. 그런데 문제는 조금 더 많은 수익을 얻으려고 매도 결정을 미루다가 시장이 하락세로 전환되는 경우, 오히려 더 손해를 보게 될 수도 있다는 점이다.

필자 역시 2008년 초에 이와 같은 경험을 했다. 당시 매도하려던 아파트가 1억 원의 시세 차익이 예상되던 물건이었는데, 가격이 계속 오르니 조금만 더 있어보자는 생각에 결국 매도할 시기를 놓쳐 버리고 말았다. 그때는 시장의 분위기가 그리 쉽게 식을 줄 몰랐다. 이후 가격이 계속 하락하면서 필자는 5천만 원의 시세 차익을 남기고 서둘러 빠져나왔는데, 한동안은 5천만 원을 손해 본 것 같아 속이 쓰렸던 경험이 있다.

필자가 그랬던 것처럼, 부동산 시장이 활황세를 보이는 경우에 사람들은 알 수 없는 미래의 최고점을 기대하며 매도할 시기를 맞추려 한다. 하지만 그것만큼 어리석은 일은 없다는 것을 여러 시행착오를 통해 깨달은 필자는 이제, 매입 전 예상했던 수익의 약 80~90% 수준에 이르면 매도하는 편이다.(매도를 결정할 수익 수준은 개인의 만족도나 상황에 따라 스스로 판단하면 된다.)

물론 아까울 수는 있다. 실제로 팔고 난 다음 더 크게 오른 경우도 있어서 그 물건을 볼 때마다 아쉬운 마음이 드는 것도 사실이다. 그러나 불확실한 미래에 의존해 추가 수익을 기대하는 방식이 매번 성공할 수는 없다. 하나의 물건으로 최대의 수익을 얻기 위해 미련을 갖기보다는, 적절한 시기에 매도하여 수익을 현금화시키고 이를 종잣돈으로 또 다른 저평가 부동산을 매입해 추가로 자산을 늘려나가는 투자 방식이 훨씬 더 안정적이다. 그리고 이렇게 다른 투자처를 반복적으로 찾는 과정에서 부동산을 보는 시야 역시 계속 확장될 수 있고, 긴 시간 꾸준한 투자를 이어나갈 수 있다.

2. A급 지역의 물건을 가장 나중에 매도하라

투자를 하다 보면 다음과 같은 선택의 상황에 직면할 수 있다. 같은 시기에 투자한 두 채의 아파트를 현재 보유하고 있는데, 이 중에서 하나는 2천만 원이 올랐고 다른 하나는 5천 만원이 오른 상태다. 만약 다른 곳에 투자하기 위해 두 물건 중 하나를 매도해야 한다면 어느 것을 선택할 것인가? 이때, 많은 사람들이 5천만 원이 오른 물건을 파는 것이 더 좋다고 생각한다. 그동안 많이 올랐기 때문에 이제 팔아도 될 거라 판단하거나 이제 더 이상 오르지 않을 거라고 생각하는 것이다.

그러나 부동산은 '현재의 수익'과는 별개로 '입지가 좋은 곳'의 물건을 더 오래 가지고 있는 것이 낫다. 입지가 좋은 곳(A급 지역)은 부동산 시장의 상승기에는 가격이 더 크게 오르고, 하락기에는 덜 내려가는 경향이 있어서 더 많은 수익을 얻을 수 있기 때문이다. 위의 예에서는 5천만 원 오른 곳이 A급 지역일 가능성이 매우 높다. 사람들이 선호하는 곳이라 가격이 더 많이 올랐을 것이기 때문이다. 반대로 2천만 원이 오른 곳은 사람들이 상대적으로 덜 선호하는 C급 지역일 것으로 추측할 수 있다.

시장이 어떻게 변할지 모르는 상태에서 매도할 물건을 선택해야 한다면 가능한 A급 지역의 물건은 계속 보유하는 것이 훨씬 더 유리하다는 사실을 기억하자.

3. 보유 기간과 세율을 고려해야 양도세를 줄일 수 있다

어떤 투자를 하더라도 매도 과정에서 수익이 발생하면 양도 소득세를 내야 한다. 그런데 부동산은 자체의 가격이 높은 편이므로 양도 소득세 역시 그 부담이 만만치 않다. 양도세는 보유 기간에 따라 세율의 차이가 매우 크므로 이러한 내용을 잘 고려하고 매도해야만 세금을 최대한 줄여 더 높은 순수익을 얻을 수 있다.

물론 가장 좋은 것은 비과세, 즉 세금을 내지 않는 것이다. 1가구 1주택자라면 2년 이상 보유 시 양도세 면제 대상이 되므로 가능하면 양도 시점에 비과세 요건을 갖추는 것이 좋다. 또한 1가구 1주택자가 새로운 집을 구입해 일시적으로 1가구 2주택자가 되는 경우, 이로부터 3년 이내에 기존 주택을 팔게 되면 비과세 혜택을 받을 수 있다는 점도 꼭 기억하자. 더 넓은 집으로 옮기거나 좋은 학군으로 이동하고자 할 때 이 비과세 혜택을 유용하게 활용할 수 있다.(단, 비과세 조건과 기간은 정부 정책에 따라 자주 바뀌므로 사전에 꼭 확인해야 한다.)

그러나 세금에 대해서도 지나친 욕심은 버려야 한다. 무조건 적게 내거나 내지 않으려고 비합법적인 방법을 이용한다면 득보다 실이 많을 수도 있다. 절세와 탈세를 잘 구분하자.

* 1주택자 비과세 요건

 - 주택 보유 기간 2년 이상(기존 주택 처분 기간 3년 이내)

 - 단, 기존 주택을 취득하고 1년 후에 새로운 주택을 취득하는 경우에만

   처분기간 3년을 인정

* 양도 소득세의 합산 기준일이 1월 1일부터 12월 31일까지이므로 만약 이 기간에 여러 채를 매도하게 되면 그동안의 수익을 모두 합산하여 과세 표준액을 산정하기 때문이다. 양도세는 누진세 구조이므로 합산 과세하는 경우 최대 40%의 세금을 내야 한다.

* 2년 이상 보유 시(주택은 1년) 2016년까지는 최고 세율이 38%였지만, 2017년부터 과세 표준 금액이 5억 원 이상인 경우 최대 40%의 세율이 적용되는 구간이 신설되었다.

4. 상승기에는 가격을 높여서, 침체기에는 낮춰서 매도하라

'매도인 우위의 시장'에서 매수인은 가격이 더 오르기 전에 사야 한다는 심리적 압박감을 느끼므로 높은 가격에도 매수하는 경우가 많다고 앞에서 설명했다. 따라서 이 시기에 매도인은 현재 시세보다 조금 더 높은 가격에 매물을 내놓고, 관심을 보이는 사람이 있으면 가격 협상을 통해 계약을 성사시키는 것이 가장 유리하다.

그러나 '매수인 우위의 입장'이 형성되는 하락기에는 완전히 반대의 상황이 된다. 빨리 팔아야 하는 매도인에 비해, 사지 않아도 그만이라 생각하는 매수인이 심리적으로 더 우위에 있기 때문이다. 그럼에도 불구하고, 조금이라도 더 높은 가격에 팔고 싶은 매도인은 '매도인 우위의 시장'에서 거래하던 것처럼 가격을 높여 부르고 나중에 조정하려고 하는 경우가 상당히 많다. 하지만 이 시기에는 매도인이 제시하는 가격에 거래하려고 하는 사람이 없기 때문에 공인 중개사도 이런 물건은 중개하려고 하지 않는다.

따라서 부동산 시장 하락기에 꼭 매도를 해야 하는 상황이라면 시세를 파악한 후 가장 최저가에 매물을 내놓는 것이 좋다. 예를 들어, KB 시세가 3억 원이고 급매 가격이 2억 8천만 원이라면 2억 7,500만 원에 내놓고 매수인들이 관심을 갖도록 해야 한다. 시세가 높을 때 팔지 못하고 때를 놓쳐 현저히 낮은 가격에 팔아야 하는 매도인은 마음이 아프겠지만, 이 시기에는 최대한 먼저 매도하는 것이 가장 비싸게 매도할 수 있는 방법이다. 그 이유는 다음과 같다.

처음에 부동산 시장이 침체에 빠지게 되면 사람들은 '설마 가격이 더 떨어지겠어?'라는 생각에 팔지 않고 버틴다. 그래서 이때는 가격이 일정수준 하락한 이후 더 이상 떨어지지 않는다. 하지만 시간이 흘러도 시장이 회복될 기미가 없으면 좌절한 사람들이 서둘러 매물을 내놓기 시작하고, 이렇게 급매물이 증가하면 가격은 다시 하락한다.

그래도 아직 상당수의 사람들이 팔지 않고 버티고 있기 때문에 하락세는 어느 수준에서 멈추지만, 이후에도 침체기가 계속 이어지면 그때까지 버티던 사람들마저 시장의 회복에 대한 기대감을 상실하고 투매하므로 다시 가격이 하락한다. 결과적으로 침체기에는 가격이 '계단식'으로 하락한다. 2008년 금융 위기 이후의 서울과 수도권 아파트 가격을 보더라도 지역에 따라 하락의 기울기가 다를 뿐 계단식으로 하락하는 모습을 확인할 수 있다.

가격 하락이 잠시 주춤한다고 해서 시장이 회복될 거라 기대하며 버티다가는 더 떨어진 가격에 눈물을 머금고 매도하게 될 수도 있다. 그렇기 때문에 침체기에는 미련을 버리고 최대한 빨리 파는 것이 가장 비싸게 파는 결과가 된다.

부동산 시장의 상승기와 하락기의 매도 방식은 분명히 다르다. '시장의 메커니즘'을 잘 이해하고 활용한다면, 상승기에는 수익을 최대한 창출하고 하락기에는 손실을 최대한 막으며 현명한 투자를 할 수 있을 것이다.

부동산 투자 이렇게 쉬웠어?_ 신현강(부룡)

지난 1998년 IMF 금융 위기부터 지금까지, 시장은 어떻게 변화해 왔고, 또 그 시기미다 어떤 투자 방법이 유리했었는지 간단하게 정리해 보았다.

1. 침체기(1단계) : 수익형 투자

이 시기는 부동산 시장이 깊은 침체에 빠져 더 이상 시세 차익을 기대하기 어려운 때이다. 직전의 호황기나 급등기 시절의 짜릿한 경험을 잊지못해 초기에는 시세 차익을 기대하는 사람이 남아 있지만, 침체기가 이어질수록 그것이 어렵다는 것을 알게 된다. 그리고 부동산 가격이 점차 하락함에 따라 '수익형 투자'가 더 유리한 시장으로 변하게 된다.

만약 당신이 1억 원을 주고 구입한 빌라를 보증금 2천만 원에 월세 50만 원을 받고 임대한다면 그림에서 보는 것처럼 자기 자본 대비 수익률은 7.5%이다. 하지만 부동산 시장의 침체로 1억 원이던 빌라의 가격이 8천만 원으로 하락하게 된다면 자기 자본을 6천만 원만 투입해도 되므로 자기 자본 대비 수익률은 오히려 10%로 올라간다.(보증금과 월세는 변하지 않는다고 가정한다)

부동산 시장의 침체기가 길어질수록 더 낮은 가격으로 구입할 수 있고, 은행에서 대출을 받아 레버리지를 활용한다면 자기 자본 대비 수익률은 훨씬 더 올라가게 된다. 이때는 무피 투자의 가능성도 높아진다. 어차피 시세 차익을 기대하기 어려운 시기인 데다가, 저렴한 가격에 매입해 임대를 하게 되면 투자 금액에 비해 더 높은 수익률을 달성할 수 있으므로 사람들은 점점 수익형 투자에 관심을 갖게 되는 것이다.

따라서 부동산 시장의 침체기에는 시세보다 낮은 가격에 낙찰을 받을 수 있는 '경매'가 크게 활성화되고, 수익률이 높아 투자자들이 몰리는 일부 부동산의 경우에는 시세 차익도 기대할 수 있게 된다.

2. 회복기(2단계) : 갭 투자와 분양권 투자

침체기가 길어질수록 정부는 부동산 시장을 정상화하기 위한 카드를 내놓으려 한다. 국민들이 집을 사지 않으니 건설사는 분양 사업을 통한 수익 창출이 어려워지고, 부동산 거래가 잘 되지 않으면 국민들이 겪게 되는 불편한 점도 한두 가지가 아니다. 더구나 부동산 시장이 국내 경제에서 차지하고 있는 비중이 워낙 높다 보니 경기를 활성화하기 위해서는 제일 먼저 부동산 시장을 정상화할 필요가 있기 때문이다.

이 시기에 나타나는 대표적 현상이 바로 '전세 가격 상승'이다. 결혼이나 세대 분리로 인해 주택을 구입하거나 전세를 구하려는 세대는 매년 꾸준히 늘어났지만, 침체가 길어지면서 건설사가 분양을 꺼리다 보니 주택공급은 계속해서 줄었기 때문이다. 아래 그림에서 보면 우리가 잘 아는 두 번의 침체기(1998년 IMF 와 2008년 금융위기)에 아파트 인, 허가 물량이 크게 감소한 것을 확인할 수 있다.

전세 물량은 누군가가 주택을 구입하고 난 다음 시중에 다시 공급(임대)해야만 한다. 그런데 침체기에는 주택 공급 물량 자체뿐 아니라 주택을 구입하는 사람도 크게 감소하여 전세로 공급되는 주택이 줄어둘 수밖에 없으므로 전세 가격은 상승하게 된다. 이와 같이 전세 가격이 상승하는 '회복기'에 유효한 투자 방법이 '갭 투자'와 '분양권 투자'(미분양 포함)이다.

전세 가격의 상승을 이용해 전세를 끼고 매입하는 갭 투자는 투입 비용을 최소화할 수 있을 뿐 아니라 매매 가격에 근접한 전세 가격이 다시 매매 가격을 밀어 올리게 되므로 시세 차익도 기대할 수 있다.

그리고 이 시기에 정부는 부동산 시장 정상화 정책의 일환으로 '분양권 전매 제한을 완화'하는 경우가 많다. 이때 계약자는 10%의 계약금만 있으면 분양을 받을 수 있고, 자유로운 분양권 거래로 프리미엄(웃돈)을 받고 팔 수 있다. 또한 '분양가 상한제를 폐지'하여 건설사들이 분양 시장에 다시 진입할 수 있도록 유도한다. 결국 부동산 시장을 정상화하려는 정부의 정책에 건설사와 대중들이 조금씩 반응하기 시작하면서 부동산 경기가 회복된다.

3. 호황기(3단계) : A급 지역에 대한 투자

정부의 부동산 시장 정상화 정책으로 그동안 침체되었던 시장이 회복되면서 과거와는 다른 모습을 보인다. 미분양 아파트가 사라지고, 분양 시장에 사람들이 늘어나면서 입지가 좋은 지역부터 프리미엄이 형성되는 등 시장의 모습이 과거와 다르다는 사실을 대중들도 인지하기 시작한다. 그러면서 분양 시장은 그동안 볼 수 없었던 높은 경쟁률을 보이고, 부동산 투자에 관심을 갖는 사람들이 점점 늘어난다.

부동산 투자에서는 호재와 입지가 가장 중요한 요인인데, 이때부터 입지가 좋은 지역, 소위 A급 지역에 사람들이 몰려들기 시작한다. 앞서 뜨겁게 달궈졌던 분양권 시장의 열기가 '입지가 좋은 기존 주택 시장'으로 확산되는 것이다. 따라서 입지가 좋은 지역의 부동산 가격 상승세가 더욱 두드러지면서 좋은 투자처로 부상하게 된다. 부동산에 관심이 많은 사람이라면, 부동산 시장이 살아날 때 처음에는 강남부터 가격이 상승하기 시작해서 이후에 목동이나 분당 등 주변 부심지로 확산되는 현상을 잘 알고 있을 것이다. 그러나 아직 외곽 지역까지 확산되지는 않아서 그곳의 거주자들은 상대적으로 부동산 시장의 상승세를 크게 경험하지 못하는 경우가 많다.

이 시기부터 정부는 시장의 상승세에 대한 부담감으로 이전과는 달리 강력한 규제 정책으로 방향을 전환한다. 따라서 부동산 시장이 꾸준히 상승하기보다는, 상승세를 유지하지만 정부의 규제에 따라 잠시 출렁거리며 진폭이 큰 상태로 우상향하는 모습을 볼 수 있다.

4. 급등기(4단계) : 외곽 지역의 갭 메우기 투자

이 시기는 처음 부동산을 구입했거나 기존부터 보유했던 사람들 대부분이 시세 차익을 경험한 상태이므로 부동산 투자가 대세라는 사실을 거의 모든 사람들이 인지하기 시작한다. 사람들은 부동산 시장의 일거수일투족에 관심을 갖고, 기회가 주어진다면 투자하려는 마음을 먹고 있다. 그러나 이미 A급 지역의 부동산 가격은 상당히 많이 올라있어 투자하기에 부담감이 크다. 따라서 상대적으로 저평가된 지역을 찾으려고 한다.

반면에 상승장에서 시세 차익을 경험하지 못한 무주택자나 상승세가 약했던 B급 또는 C급 지역, 그리고 수도권 외곽의 거주자들의 경우에는 상대적 박탈감을 크게 느낄 수밖에 없다. 이때 나타나는 극단적인 사례가 '아파트 제값 받기 운동'과 같은 집단행동이다.

결국 저평가된 지역을 찾는 투자자들과 상대적 박탈감을 느낀 사람들에 의해 상대적으로 가격이 낮게 형성된 외곽 지역에서의 물밑 움직임이 활발해진다. A급 지역과 B급 또는 C급 지역의 가격 차이(갭)가 커져 투자자들이 점차 주변부로 이동하는 이 시기에 적합한 투자가 바로 '갭 메우기 투자'다. 이미 가격이 많이 오른 A급 지역보다 아직 상승할 여지가 남아 있는 외곽 지역으로 투자자나 수요자가 이동하면서 그동안 벌어진 가격 차이가 메워지는 과정을 이용한 투자라고 할 수 있다. 2000년대 중반, 서울 강남과 목동이 상승한 이후에 노도강(노원구, 도봉구, 강북구)이나 인천 지역이 상승한 것도 바로 이러한 흐름에 의해 나타난 현상이다.

문제는 이와 같은 과열 조짐으로 인해 정부의 부동산 규제 정책이 더욱 더 강화될 수밖에 없다는 것이다. 그렇게 되면 부동산 시장으로 밀려들던 투자 수요가 감소하거나 정체될 위험이 커진다. 이 상황을 모르는 초보 투자자들은 '물 들어올 때 노 젖는다'는 심정으로 투자에 더욱 집중하는 반면, 고수들은 이 시점부터 조금씩 매도를 통해 시세 차익을 회수하며 시장에서 빠져나간다는 사실을 알아야 한다. 이후에는 상승기와는 반대로 오른 지 얼마 되지 않은 C급 지역부터 부동산 가격이 하락하기 시작하여 점차 A급 지역으로 그 하락세가 확산된다. 이렇게 부동산 시장은 다시 침체기로 접어들게 된다.

부동산 투자 이렇게 쉬웠어?_ 신현강(부룡)

1. 학군 투자의 핵심 키워드는 '초등학교'

신설 초등학교 주변이나 통학 거리가 가까운 곳을 노려라

학군을 파악하려면 중, 고등학교보다 먼저 초등학교를 중점적으로 봐야 한다. 중, 고등학교는 초등학교와 달리 면학 분위기나 입시 성적에 따른 '명문 학교'라는 이미지가 부동산에 큰 영향을 미친다. 그런데 처음 신설된 학교가 명문으로 인정받기까지는 상당한 시간이 소요될 수밖에 없고, 그때는 이미 주변 부동산 가격이 오를 대로 올라서 더 이상 투자처로서 적합하지 않다.

하지만 초등학교는 명문이라는 '학교 이미지'보다는 '통학 거리'가 부모들의 의사 결정에 더 큰 영향을 미친다. 만약 어린 자녀가 초등학교를 20분 이상 걸어거야 하거나 큰길을 건너야만 통학할 수 있는 상황이라면, 아이에게 위험이 닥치지는 않을까 항상 불안할 것이다. 맞벌이 부모라면 더욱 그러하다.

부모가 자녀를 걱정하는 마음은 모두 같으므로, 만약 내 집 바로 옆에 초등학교가 신설된다면 정말 기쁠 것이다. 통학 거리가 짧고 안전하게 오갈 수 있는 초등학교 주변의 집에 대한 수요는 당연히 증가할 수밖에 없다. 이와 같이 초등학교를 기준으로 투자처를 판단하는 것은 단순하면서도 성공 확률이 높은 방법이다.

초, 중, 고가 몰려 있으면 더욱 좋다

사람들은 신혼 생활을 방 2개짜리 다세대 주택이나 소형 아파트에서 시작하는 경우가 많다. 시간이 흘러 아이가 태어나고 자라게 되면 자녀 방을 만들어 주기 위해 더 넓은 집으로 옮기거나, 교육을 위해 학군이 좋은 곳으로 이사하기를 원한다. 하지만 살던 곳에 정이 들어 새로운 곳으로 이사하는 것이 부담스러운 것도 사실이다. 더구나 첫째와 둘째 아이가 중학교, 초등학교를 각각 다니게 된다면 어느 곳에 자리를 잡아야 할지 난감하다.

이런 고민을 하는 사람들에게는 초, 중, 고가 몰려 있는 곳이 대안이 될 수밖에 없다. 아이들이 초등학생에서 중학생으로, 중학생에서 고등학생으로 진급하면서 넓은 집으로 이사를 가게 되더라도 학교들이 몰려 있으니 기존 거주지 주변을 크게 벗어나지 않아도 된다. 전혀 모르는 곳으로 가야 하는 부담감과 걱정이 줄어드는 것이다.

그뿐만이 아니다. 학교 주변은 유흥업소와 같은 유해 시설이 일정 거리안에서 영업하지 못하도록 법으로 규정되어 있다. 학교가 몰려 있는 지역에서는 그 제한 범위가 더 넓어지므로 다른 곳보다 주거 환경이 더 좋을 수밖에 없다. 다른 지역으로 이사할 이유가 전혀 없는 것이다.

외부에서는 들어오고 싶어 하고 기존 거주자들은 계속 머무르려고 하는 지역의 부동산 가격이 오르는 것은 너무나도 당연한 일이다. 이러한 이유로 필자는 신규 택지 개발 지구처럼 새로 생기는 지역에 신설 초등학교와 중, 고등학교 2개 이상 몰려 있는 곳을 매우 선호한다. 그 결과, 만족할 만한 투자 수익이 따르는 것은 물론이다.

2. 명문 학군 투자는 미리 준비하라

중산층이 많이 거주하는 곳인지 살펴라

우리가 흔히 말하는 학군은 소형보다는 30평형대 이상의 주택이 많은 곳에서 그 영향력이 더 크다. 앞에서 말한 것처럼, 신혼부부나 어린 자녀가 함께 살기에는 소형 평형대가 편할지 몰라도, 아이가 자라면서 평수가 더 넓고 교육 환경이 좋은 곳으로 이사하기를 원한다. 이때 부모들은 소형보다는 30평형대를 더 선호하는데, 경제력이 뒷받침되는 중산층은 선호하는 30평형대로 많이 이동하게 된다.

중산층이 많이 이사해 들어오는 지역은 현재의 학군은 조금 떨어지더라도 점차 나아지는 경우가 많다. 이들이 자녀 교육에 많은 관심을 쏟게 되면 학교의 면학 분위기나 학원가 형성에 큰 영향력을 미치기 때문이다. 따라서 매입을 고려하고 있는 지역이 30평형 이상이 포진되어 있고, 중산층이 많이 거주하고 있는 곳이라면 상당히 좋은 위치라고 말할 수 있다.

명문 학교 주변을 투자한다면 침체기나 경매를 이용하라

명문 중, 고등학교 주변은 이미 다른 지역보다 가격이 높을 수밖에 없다는 것을 설명했다. 실제로 부동산 가격 폭등 시기를 기억해 보면, 대치동이나 목동과 같은 곳의 집값은 아주 많이 올랐다. 하지만 반대로 침체기에 접어들었을 때는 아무리 좋은 학군이라도 큰 시세 하락을 막지 못했다. 투자하는 시기에 따라 편차가 매우 큰 것이다. 자녀 교육을 위해 무리해서 집을 샀는데 이후에 집값이 하락한 경우, 자녀가 공부를 잘한다면 위안이 되겠지만, 부모가 원하는 수준에 이르지 못한다면 이보다 더 속이 쓰릴 수는 없을 것이다.

따라서 자녀 교육을 위해 명문 학교 주변으로 이사하려고 한다면 아이가 초등학교를 다니기 이전부터 미리 준비해야 한다. 특히 명문 학군 투자로 시세 차익까지 얻으려면, 자녀가 어릴 때부터 준비하다가 부동산 시장의 침체기나 보합세인 시점에 '급매물' 투자로 접근하거나 '경매'로 시세보다 낮은 가격에 매입하는 것을 추천한다. 그리고 요즘과 같이 매매가 대비 전세가 비율이 높아 소액으로 '갭 투자'를 할 수 있다면 이 또한 좋은 방법이다.

부동산 투자 이렇게 쉬웠어?_ 신현강(부룡)

"오피스텔 매매 가격은 계속 오르는데 월세 수익률은 계속 낮아져요. 계속 투자해야 할까요?"

저금리 시대입니다. 2016년 3월 이후 한국은행 기준금리는 1.5%입니다. 트럼프 정부 출범 이후 한국 금리도 상승하리라는 전망이 있지만, 그렇다 해도 저금리 시대라는 것에는 변함이 없을 겁니다.

저금리 시대에는 은행 금리보다 높은 수익을 안정적으로 얻을 수 있는 부동산 투자 상품에 관심이 쏠립니다. 수익형 부동산에 대한 투자자층이 매년 증가하는 게 바로 그 때문이죠. 부동산 투자자층이 주로 관심을 가지는 수익형 부동산은 오피스텔과 상가입니다. 상가는 고가의 부동산 상품으로 대다수 일반인이 투자하기에는 부담이 크기에 실제 상가 투자자층은 한정되어 있습니다. 결국 가장 많이 투자하는 수익형 부동산은 오피스텔입니다.

저금리 시대, 오피스텔에 몰린 투자자층

최근 3년간 오피스텔 공급이 많아졌습니다. 저금리 금융수익을 대체할 만큼 고정적인 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산에 관심이 높아졌기 때문입니다. 아파트로는 금리 이상의 월세를 받기 어렵기 때문에 월세 수익률이 아파트에 비해 높은 오피스텔을 주목하게 됐습니다.

신규 오피스텔 공급이 많지 않았던 서울 도심의 오피스텔은 시세가 상승하기까지 했습니다. 이런 몇 년간의 오피스텔 투자 성공 사례로 투자 수요층이 많아지자 건설사들도 오피스텔을 대량으로 공급하고 있습니다.

투자 수요층과 공급량의 급격한 증가는 오피스텔 수익률에 문제를 발생시킵니다. 오피스텔을 이용하고자 하는 실수요는 크게 증가하지 않았기 때문입니다. 그래서 결과적으로는 오피스텔 수익률이 저하됩니다.

예전에는 오피스텔의 공급이 부족한 상태에서 투자 희망층이 많아졌기에 시세가 상승했습니다. 5년 전까지만 하더라도 오피스텔 수익률은 평균 7% 전후였습니다. 도심이 아닌 지역은 10%까지도 가능했습니다. 최근 3년 동안 오피스텔 투자자층의 급격한 증가로 오피스텔 시세가 상승했지요. 그러나 매매 수요는 증가했지만 임차 수요가 그만큼 증가한 것이 아니어서 월세는 매매가 인상 수준으로 상승하지 못했습니다. 오피스텔 매매가는 지속적으로 올랐는데 월세는 거의 고정되어 있으므로 수익률이 낮아지는 결과가 발생한 것입니다.

현재 오피스텔 수익률은 서울 도심은 3% 전후, 도심이 아닌 지역은 5% 전후입니다. 당연하게도, 신규로 분양하는 오피스텔은 상승한 현재의 매매 시세를 기준으로 분양가를 책정합니다. 오피스텔이 준공된 후 최초 입주 때 세입자를 확보하지 못할 경우에는 수익률이 그보다도 더 낮아질 수 있습니다. 게다가 이 수익률에는 재산세와 공실로 인한 관리비 부담 등의 추가 비용은 포함되어 있지 않습니다. 오피스텔은 업무시설로 세금이 부과되므로 주택보다 최소 2배, 많게는 4배의 세금과 추가 관리 비용이 나갑니다. 따라서 실제 수익률을 계산해보면 더 낮습니다.

임대 수요를 꾸준히 확보하는 것이 관건

오피스텔의 장점은 세입자가 대부분 월세로 입주하려고 한다는 것이고, 이에 따라 아파트 대비 높은 월세 수익률을 확보할 수 있다는 것입니다. 반대로 단점은 아파트에 비해 공실의 위험이 크고, 매매가 상승으로 시세차익이 나는 경우가 거의 없다는 것입니다. 물론 모든 오피스텔이 무조건 오르지 않는다는 것은 아닙니다. 서울 도심과 강남 지역, 인기 있는 신도시 역세권 지역의 오피스텔은 시세가 오르기도 했습니다. 오피스텔 선택에서 고려해야 하는 포인트가 바로 이것입니다.

오피스텔 투자 시에는 한 가지만 체크하면 됩니다. '공실 가능성'입니다. 공실 가능성에 대해서는 또다시 두 가지만 고려하면 됩니다. 교통편과 추가 공급입니다. 첫째, 오피스텔은 교통편만 잘 갖춰져 있어도 공실이 나지 않습니다. 출퇴근 시 전철역을 도보로 이용할 수 있는 입지라면 공실의 위험이 매우 낮다는 거죠. 둘째, 주변에 대규모 추가 공급이 없는지 따져봐야 합니다. 교통, 상권, 주거시설 등의 기반시설이 이미 꽉 찬 지역은 추가 공급이 어렵습니다. 서울의 종로구, 중구, 강남구 등이 그런 지역입니다.

하지만 개발택지가 여전히 많은 신도시 역세권에서는 추가적인 공급이 계속 진행되고 있습니다. 이로 인해 수요층이 추가로 유입될 가능성도 크기는 하지요. 그런데 만약 수요층의 증가보다 공급량이 더 많을 경우 공실의 위험도 커집니다. 공실은 곧 수익성 하락과 연결됩니다. 최근 오피스텔 분양 광고를 보면 '시세가 싸고', '확정 수익률을 보장'해준다는 문구가 많습니다. 광고 내용에 수익성 보장에 대한 내용이 강조된 오피스텔은 한 번 더 검토해보는 것이 좋습니다. 왜냐하면 임차 수요가 낮고 교통이 불편한 지역일 가능성이 크기 때문입니다.

오피스텔의 최고 투자 전략은 추가 공급이 어려운 기존 도심의 역세권 입지 오피스텔을 선점하는 것입니다. 시세가 조금 더 비싸더라도 꾸준한 월세 확보는 물론 시세 상승까지 기대할 수 있기 때문입니다. 오피스텔도 결국은 입지가 가장 중요합니다.

시세차익보다 월세 수익을 목적으로

오피스텔의 매수 목적은 임대여야 합니다. 그리고 임대는 월세 수익을 목적으로 해야 합니다. 만약 시세차익을 목적으로 오피스텔에 투자하는 경우라면 단타 투자에 능해야 합니다. 매수, 매도 타이밍에 대한 감각이 있어야 한다는 의미입니다. 일반적인 부동산 관심층에게는 이 방법을 권할 수가 없습니다. 투자 리스크를 해지하는 데 노련한 투자자층에만 유효한 방법이라고 보면 됩니다. 따라서 오피스텔 투자는 무조건 월세 수익을 목적으로 해야 합니다. 만약 시세 차익이 생긴다고 하더라도 그건 내가 잘해서가 아니라 운이 좋았다고 생각하는 것이 좋습니다. 이 방법이 오피스텔 투자의 리스크를 낮추는 가장 보수적인 방법입니다.

오피스텔을 전세로 내놓는 것은 대출 등의 문제 때문에 단기적으로 월세 투자가 어려울 때만으로 한정해야 합니다. 전세를 준 경우에도 가능한 빨리 월세로 세팅을 다시 해야 합니다. 만약 월세로 세팅할 여력이 되지 않거나 갭투자를 할 계획이었다면 차라리 아파트에 투자하는 것이 더 효과적입니다.

한 지인이 제게 자문을 구했습니다. 전세로 임대를 세팅한 오피스텔을 매도하애 하는지에 대한 내용이었습니다. 그 전세금을 자신의 신혼집 전세자금에 보탰다고 합니다. 현재 신혼집의 전세금이 더 크기 때문에 전세자금 대출까지 추가로 받았습니다. 이자가 다소 부담되는 것 같았습니다. 오피스텔을 전세로 세팅할 경우에는 재산세가 아파트보다 많이 발생하기 때문에 실익이 더 낮습니다. 월세 수입이 없는 상태라면 더 부담이 되는 거지요. 이런 터에 또 다른 문제도 발생했습니다. 같은 지역 내에서 이 오피스텔보다 조금 더 좋은 입지에 신규 오피스텔이 1년 이내 입주할 계획이라는 겁니다. 오피스텔은 무조건 입지 좋은 것이 이깁니다. 오피스텔의 최고 입지는 역세권입니다. 오피스텔은 웬만해서는 새 오피스텔이 경쟁력 면에서 앞섭니다. 이 세 가지 조건 모두 신규로 입주하는 오피스텔에 비하면 경쟁력이 떨어집니다. 당연히 입주 시점이 되면 임대수익률이 낮아질 겁니다. 월세 세팅을 하려면 가격 경쟁력이 있어야 할 테니까요.

이런저런 이유로 중개업소에 매도하겠다고 말하며 의견을 구했던 모양입니다. 그런데 중개업소 실장님이 반대했다는 겁니다. 반대 이유가 신규 오피스텔은 기존 오피스텔보다 비쌀 것이고, 그 가격을 따라가기 때문에 기존 오피스텔 가격이 오히려 오른다는 것이었습니다.

물론 가격이 오를 수도 있습니다. 그렇지만 만약 가겨이 오른다고 한다면 그런 이유가 아니라 부동산 경기가 좋아서 오르는 겁니다. 수요가 증가해서 오르는 거지요. 아파트는 신규 아파트가 입주함으로써 유인 수요가 생기지만, 오피스텔은 그렇지 않습니다. 오피스텔은 집단적인 오피스텔촌이 있다고 해서 시너지가 나는 구조가 아닙니다. 그런 점에서 아파트와 완전히 다릅니다.

부동산 실장님은 아파트와 같은 상품이라고 판단한 듯합니다. 아니면 이건 정말 확률이 낮은 추정이긴 한데, 앞으로도 전세로 세팅할 오피스텔이기 때문에 그 물건을 계속 전담하여 중개하고 싶었을 수도 있습니다. 오피스텔은 통상 월세로 세팅합니다. 전세 매물이 매우 드물죠. 부동산 실장님들은 월세보다 전세를 좋아합니다. 당연한 일이겠죠. 부동산 중개수수료가 2~3배 차이 나니까요.

저는 지인에게 한 가지 물었습니다. 앞으로도 월세로 임대 줄 계획이 없느냐고 말이죠. 없으면 매도하라고 제안했습니다. 그 돈으로 기존 대출을 갚아도 좋고 다른 부동산에 투자해도 좋을 것 같다고 이야기했습니다. 다행히 이 오피스텔은 분양가보다 3,000만 원 정도 시세가 상승했습니다. 그동안 그 지역 내에서는 독점적인 위상을 가지고 있었거든요. 매우 행복한 경우에 속하지요. 취득, 등록세와 제산세를 고려하더라도 2년 미만 투자한 상품으로는 양호한 성과니까요. 투자 잘한 사례라고 할 수 있습니다.

결론적으로 이야기하고 싶은 것은, 오피스텔 투자는 월세 수익이 목적이어야 한다는 것입니다. 월세 수익이 목적이라면 공실이 나면 안 되고요. 그래서 오피스텔 수요가 많은 지역이어야 합니다. 그렇게 하기 위해서는 일자리가 많은 지역이거나 일자리로 가는 역세권이 가장 좋은 입지겠죠.

오피스텔 투자의 목저을 시세차익에 두면 성공 확률이 너무 낮습니다. 오피스텔은 아파트와 접근 방법이 다릅니다. 입지 분석 조건도 다르고, 매수, 매도 타이밍도 다르다는 점을 꼭 기억해야 합니다.

오피스텔도 전세 갭투자가 가능하다

오피스텔은 시간이 흐를수록 월세 수익률이 낮아집니다. 두 가지 이유가 있습니다. 하나는 경쟁 오피스텔이 생겨서 월세 가격이 내려가는 경우이고, 또 하나는 매매 가격은 오르는데 월세 가격은 오르지 않는 경우입니다.

경쟁 오피스텔이 많은 경우라면 앞으로 3년 후에도 이 월세 수익률이 유지될 것인지 따져봐야 합니다. 아니라면 매도하는 것이 좋습니다. 수익률은 계속 낮아질 테니까요. 반면 매매 가격이 오르는 지역이라면 방법이 하나 더 있습니다. 바로 전세로 임대를 세팅하는 거죠. 일단 적은 금액으로 오피스텔 소유권을 확보해두고, 가격이 오를 때까지 기다리는 것입니다. 갭투자 방식이죠. 물론 자금 사정이 좋거나 대출이 바로 된다고 하면 처음부터 월세로 세팅해도 됩니다. 하지만 월세로 세팅할 경제력이 될 때까지는 전세 투자도 가능합니다. 시세차익이 났을 때 매도해도 되고요. 월세로 돌려도 수익률은 매수한 시점으로 따져봐야 하므로 월세 수익률은 그대로 유지되는 거지요.

오피스텔도 전세 갭투자가 가능합니다. 다만, 입지가 좋아야 하고, 경쟁 물건이 없어야 합니다.

대한민국 부동산 투자_ 김학렬(빠숑)

비아파트, 그러니까 아파트가 아닌 주거시설로 다세대, 빌라, 연립이 있습니다. 단독주택(다가구 포함)도 비아파트이긴 하지만 다세대, 빌라, 연립과는 다른 개념이죠. 서울에서 단독주택은 입지를 굳이 따지지 않아도 됩니다. 수요가 많아서가 아니라 그냥 내버려 둬도 땅값이 오르니까요. 단독주택은 땅값만 보고 접근하면 됩니다. 만약 시세가 오르지 않는다면 자식에게 물려줘도 됩니다. 시세가 떨어지는 일도 여간해선 없을 테니까요. 그리고 은행 대출을 받아 신축해도 됩니다. 단독주택은 아파트보다 오히려 더 문제가 안 됩니다. 이처럼 단독주택은 다양한 활용 방법이 있습니다.

비아파트 중에서 매수 여부, 투자 여부를 고민해야 하는 것은 다세대, 빌라, 연립입니다. 물론 이 세 가지에 투자하지 말라는 의미는 아닙니다. 수요가 있고, 시세가 오를 수 있다면 매수하는 것이 방법이죠. 다만 수요가 있는지, 시세가 오를 수 있는지를 반드시 따져봐야 합니다. 지금부터 다세대, 빌라, 연립에 대해 살펴봅시다.

문제는 매수가 아니라 매도 때 발생할 수 있다

2017년 거래 관련 통계 자료를 보면 다세대, 빌라, 연립의 거래량이 이전에 비해 폭발적으로 증가했다는 사실을 알 수 있습니다. 수요가 많았다는 거지요. 거래량이 늘다 보니까 시세도 어느 정도 올랐습니다.

다세대, 빌라, 연립의 시세 파악을 어려워하는 분들이 많습니다. 시세를 모르기 때문에 적정가가 얼마인지 모르겠다고 하는 분들도 많습니다. 간단하게 파악하면 됩니다. 신규 분양 물건의 분양가 시세를 보면 됩니다. 실제로 보면, 다세대, 빌라, 연립의 신규 분양가가 1년 전에 비해 20~30% 이상이 올랐습니다. 시세 상승률만 놓고 보면 아파트보다도 상승률이 높습니다. 시세가 이전보다 많이 오른 것입니다.

그렇다면 다세대, 빌라, 연립도 투자 대상으로서 적극 매수해야 할까요? 투자는 어느 정도 장기적인 시간을 담고 있어야 합니디. 장기적인 투자 상품으로서도 가치가 있을 것인지를 파악해야 한다는 의미입니다. 이때는 아파트 상품과 투자성을 비교해봐야 합니다.

아파트 투자를 많이 하는 이유는 사고팔기가 쉽기 때문입니다. 현재 시세를 파악하기가 쉽고, 매도할 때도 가격만 적정하다면 매수자가 있을 확률이 다세대, 빌라, 연립보다는 항상 높습니다. 다세대, 빌라, 연립은 시세 파악이 어렵다고 생각하는 사람이 많습니다. 방금 노하우를 알려드렸으니 이제부터는 쉽게 파악할 수 있을 겁니다. 그렇게 파악한 가격이 적정하다면 매수하면 됩니다. 하지만 문제는 매수가 아닙니다. 매도할 때 어려움에 처할 수 있다는 점입니다. 희망하는 시기에, 희망하는 가격으로 매도하기가 어렵습니다. 바로 이런 이유로 아파트보다 경쟁률이 크게 떨어지는 겁니다.

아파트는 1년이 지나고, 3년이 지나고, 10년이 지나도 가격이 빠지기는커녕 대부분 오르는 경향이 있습니다. 그러나 다세대, 빌라, 연립은 신규 분양가가 최고가일 가능성이 큽니다. 오른다 하더라도 대체로 아파트의 경우보다 소폭이고요.

이런 상황이므로 매수 여부를 판단하기가 어렵습니다. 그래서 입지 공부를 해야 합니다. 그래야 수요와 가격이 유지될 입지를 선별, 판단할 수 있으니까요. 입지가 좋은 곳은 아파트보다는 투자 가치가 못하더라도, 투자성이 존재하는 경우가 꽤 많습니다.

입지 분석은 아파트의 경우와 같은 방법으로 하면 됩니다. 수도권에서는 교통이 가장 중요합니다. 그리고 상권, 교육환경, 마지막으로 환경까지 검토한 후에 모두 양호한 입지라고 한다면 다세대, 빌라, 연립이라고 해도 가격을 보고 매수하셔도 됩니다. 그렇다 하더라도 높은 시세차익을 기대하면 안 됩니다. 아파트에 비해 감가상각이 심하다는 건 어쩔 수 없는 물리적 한계니까요.

그렇다면 다세대, 빌라, 연립은 매수하면 안 되는 상품일까요? 아닙니다. 다른 측면으로 접근하면 좋은 상품이 될 수 있습니다. 무엇보다 아파트에 비해 가격이 저렴합니다. 따라서 아파트와 다른 목적으로 매수 여부의 기준을 정하면 됩니다. 아파트는 시세차익이 궁극적인 목적입니다. 다세대, 빌라, 연립은 철저하게 임대수익을 목적으로 접근하면 됩니다. 시세차익이라는 목적까지 고려하면 절대 답이 안 나오지만, 임대수익을 목적으로 한다면 다세대, 빌라, 연립도 하나의 좋은 투자 상품이 될 수 있습니다.

서울 수도권에서 가장 중요하게 고려해야 하는 요인이 교통, 교육, 상권, 환경임을 앞에서 확인했지요? 그중에서도 꼭 확인해야 할 기반시설이 바로 교통입니다. 교통 중에서도 전철 역세권인지를 파악해야 합니다. 임대 수요가 중요하기 때문입니다. 전세 수요가 아니라 월세로 내어놓아도 수요가 있는지를 따져보시기 바랍니다. 월세 수요는 직장과의 근접성이 가장 중요합니다. 가깝거나, 교통이 좋거나 둘 중 하나는 갖춰져야 합니다.

실거주로 접근하면 굳이 수익이 나지 않아도 괜찮지 않느냐고 하는 분들도 있습니다. 저는 '괜찮지 않다'고 답변을 드립니다. 실거주로 접근할 때도 마찬가지입니다. 똑같이 수요와 가격을 연동한 입지 분석을 해야 합니다.

재개발 투자 상품으로 접근하면 시세차익 투자처로서도 괜찮지 않느냐고 질문하는 분들도 있습니다. 원주민 소유자라면 정말 좋은 투자겠지요. 하지만 분양이 임박해서 뒤늦게 들어가는 분들이라면 정말 조심해야 합니다. 정부와 시공사가 개인들이 충분한 수익을 내도록 내버려 두지 않습니다. 거기에 다양한 중간업자들까지 끼어 있습니다. '재개발 투자는 일반 분양분을 구입하는 것보다 좋은 동, 로열층을 배정받을 확률이 높다' 정도의 이점만 보고 접근해야 합니다. 엄청난 시세차익을 기대하지 마시기 바랍니다. 재개발은 쉬운 투자 방법이 아닙니다. 공부를 많이 해야 하고, 무엇보다 시간에 투자하는 마음가짐이 있어야 합니다. 쉽게 접근하면 절대 안 됩니다.

역세권에 5년 이내 신축을 사라

"아파트를 살 여유가 안 되니 다세대나 빌라를 사면 어떨까요?" 라는 질문도 많이 받습니다. 다세대나 빌라를 살 때는 아파트보다 더 많은 신경을 쓰게 됩니다. 실거주든 투자 목적이든 아파트보다는 고민이 많아지는 게 사실이죠. 아마도 부동산 상품 가치가 아파트에 비해 떨어진다고 생각하기 때문일 것입니다.

사실 과거 부동산 시장에서 다세대, 빌라의 시세 흐름을 보면 그렇게 평가할 수밖에 없습니다. 대부분 아파트는 물가인상률 이상으로 시세가 올랐지만, 다세대, 빌라는 매수 시점이 최고가인 경우가 많았기 때문입니다. 기대 이상으로 시세가 오른 경우는 대부분 재개발 이슈가 있는 지역이었을 것입니다.

가격은 매수하려는 사람이 많고 매도하려는 사람이 적어지면 오르게 됩니다. 아파트 가격이 꾸준히 오른 것은 그동안 공급된 아파트 수에 비해 아파트를 매수하려는 세대수가 더 많았음을 의미합니다. 반대로 다세대, 빌라의 가격이 아파트 수준으로 오르지 못했던 것은, 그만큼 매수하려는 수요층이 적었다는 뜻입니다. 따라서 다세대, 빌라를 매수하려면 아파트보다 구입하려는 수요층이 매우 적다는 사실을 전제해두어야 합니다.

실거주를 위해 다세대, 빌라에 관심이 있는 경우를 보겠습니다. 매매할 수도 있고, 임대로 살 수도 있습니다. 실거주로 다세대, 빌라를 매수할 때는 앞으로 가치가 유지될 것인가에 포인트를 두고 철저하게 분석해야 합니다. 앞으로 가격이 하락하진 않을지, 주변에 경쟁 물량이 많이 들어오진 않을지, 주변 지역이 다세대, 빌라만 있는 환경으로 계속 갈지 등을 아파트보다 훨씬 더 세부적으로 따져봐야 합니다.

문제는 아파트와 달리 다세대, 빌라의 전망은 예측하기가 매우 어렵다는 점입니다. 따라서 매수를 하더라도 임차로 2년을 살아본 후에 결정하는 방법을 제안하고 싶습니다. 2년 정도라면 그 입지의 가치와 주택 상품으로서의 위상을 어느 정도는 파악할 수 있기 때문입니다.

다세대, 빌라는 되도록 5년 이하의 신축 주택을 선택하여야 합니다. 다세대, 빌라는 아파트에 비해 내구성이 현저히 낮기 때문에 5년 이상이 되면 상품으로서 가치가 현저히 낮아집니다. 여기에 입지 조건으로는 역세권 지역을 선택하길 추천합니다. 역세권이 아닌 지역이라면 상대적으로 저렴한 아파트도 많습니다. 굳이 다세대, 빌라가 아니더라도 선택할 수 있는 대안이 많다는 거죠. 따라서 다세대, 빌라에 실거주로 입주하려면 역세권에 5년 미만의 신축 주택을 선택하길 추천합니다.

투자용으로 매수하는 경우도 기본적인 선택 방법은 같습니다. 임대가 잘 나갈 수 있는 역세권 입지의 신축 주택이 가장 좋은 상품입니다. 물론 재개발 투자를 목적으로 접근할 때는 조금 다릅니다. 이때는 총 투자금액 대비 예상 수익률을 계산해봐야 합니다.

아파트와 경쟁하지 않는 입지를 선택하라

아파트와 다세대, 빌라가 혼재되어 있는 지역은 어떻게 해야 할까요? 같은 입지 조건이라면 다세대, 빌라는 아파트보다 대부분 선호도가 떨어집니다. 따라서 아파트와 경쟁하지 않는 지역을 선택하는 것이 좋습니다. 강동구를 예로 들면 둔촌동, 고덕동, 상일동에는 아파트가 많습니다. 하지만 천호동, 암사동은 상대적으로 아파트가 적습니다. 송파구 잠실동에는 아파트가 많지만, 그 외의 송파구에는 아파트 수가 생각보다 많지 않습니다.

강남구도 대치동, 도곡동, 개포동 등 기존 아파트 밀집지를 제외하면 다세대, 빌라가 의외로 많습니다. 강남권에서도 아파트와 경쟁이 심하지 않은 지역이 꽤 존재한다는 거죠. 직장이 가깝고, 교통편이 좋은 지역 중 아파트와의 경쟁이 심하지 않은 지역이라면 다세대, 빌라라 하더라도 실거주나 투자용으로 구입해도 좋을 것입니다.

하지만 이 경우에도 내구성의 문제는 반드시 고려해야 합니다. 보일러 등의 각종 소모품 교체 비용과 각종 수리 비용이 들어가면 가치가 급격히 떨어지기 때문입니다. 인기 지역의 신축 빌라는 전세가와 매매가와 거의 차이가 없습니다. 투자 비용이 거의 들지 않는다는 의미죠. 월세로도 잘 나갑니다.

실거주층이든 투자자층이든 다세대, 빌라를 활용하는 방법은 항상 있습니다. 단 다세대, 빌라는 시세차익 관점으로만 접근하는 것은 위험합니다. 꾸준한 월세 수익이 1차 목표여야 합니다. 그런 다음에 앞으로 재개발 또는 신축으로 리뉴얼이 가능한지 정도만 체크하고 매수하는 것이 좋습니다.

실거주 또는 부동산 투자 상품으로 꼭 아파트만을 고려할 필요는 없습니다. 다세대, 빌라도 거주하고자 하는 수요가 충분히 존재하고 아파트를 선택할 수 없는 계층을 위한 상품으로서 역할이 있기 때문입니다.

다세대, 빌라도 입지가 좋고, 상품으로서의 가치가 있는 경우라면 언제 어디서든 투자해도 좋습니다. 하지만 매도 전략을 반드시 확보하고 투자해야 합니다. 다시 말해 '보유 기간'을 정해두고 투자해야 합니다. 이것이 가장 중요한 포인트입니다.

다세대, 빌라, 연립 경, 공매 활용법

다세대, 빌라, 연립을 매수할 때 가장 좋은 방법은 경매와 공매입니다. 다세대, 빌라, 연립은 시세가 거의 오르지 않기 때문에 시세보다 싸게 사야 투자 상품으로서 가치가 올라갑니다. 경, 공매 취득 후 매도해도 시세차익을 볼 수 있습니다. 월세 투자를 하더라도 수익률이 올라갈 수 있습니다. 대출과 보증금을 잘 활용한다면 무피 투자도 가능합니다. 따라서 투자금이 적은 경우는 경, 공매를 활용하는 방법을 추천해드립니다.

경, 공매를 통해 부동산 실물 시장의 분위기와 움직임을 알 수 있습니다. 여러 가지 부동산 공부에 도움이 된다는 거지요. 특히 단기 투자에서는 경매와 공매가 매우 유리합니다. 장기적인 투자에서는 큰 차이가 없지만, 단기 투자라면 경, 공매가 탁월한 효과를 발휘합니다. 다세대, 빌라, 연립에 관심이 많은 분이라면 경, 공매를 추천해드립니다.

대한민국 부동산 투자_ 김학렬(빠숑)

신문을 보면 여러 부동산 기사가 있습니다. 주로 어디에 아파트를 짓는다는 내용입니다. 이것은 공급의 의미이므로 오히려 투자를 피해야 할 지역이 될 수 있습니다. 반면에 좋은 일자리가 생긴다는 기사는 부동산 투자에 매우 좋습니다.

'어느 지역에 테크노밸리가 생긴다'. '00 대기업이 00지역에 투자한다'

이런 기사는 부동산 투자에 활용할 수 있는 좋은 기사입니다. 이 기사는 이 지역에 부동산 수요가 증가할 수 있다는 것을 의미합니다.

이런 정보를 입수하면 이 사업이 유망한지를 분석하고 인터넷에서 다양한 키워드로 검색하여 정보를 입수합니다. 그래서 어느 정도 이 지역과 그 산업에 대하여 지식을 갖춘 후에 그 지역 공인중개사 사무소 소장과 통화를 합니다. 이때 중요한 것은 직원이 몇 명이 필요한지가 중요하고 그 사업 단지를 위해 실제로 땅을 팠는지가 중요합니다.

앞서 교통(지하철)에서 말했듯이 이러한 호재(일자리)도 계획, 착공, 완공의 3단계를 거칩니다. 가장 투자에 적합한 시기는 착공했을 때입니다. 일단 착공하면 어찌하든 완공이 됩니다.

저는 2009년 11월에 영종도 하늘도시에 아파트를 분양받고 2013년 5월에 취득했습니다. 제 투자의 원칙은 기존 부동산을 사고 신규 분양은 받지 않는 것인데, 그때는 영종도 하늘도시에 마음이 갔습니다. 그곳에 투자를 결정한 이유는 '인천 3대 경제 자유 구역 중 최대 규모', '영종지구가 청라보다 미래 가치 우수해', '제3 연육교', '양도세 면제', '분양가 상한제 적용' 등의 기사보다 밀라노 디자인 시티, 영종 브로드웨이, MGM 스튜디오, 용유무의 레저 관광 단지, 메디시티 등의 개발 계획에 반했기 때문입니다. 모두 일자리 호재로 영종도에 우수한 일자리가 많이 생길 것이므로 최고의 투자처가 될 것이라고 예상했습니다.

그러나 영종도의 모든 개발 계획은 MOU라고 하여 실행하지 않아도 되는 것이었습니다. 결국 그 계획은 모두 취소되었고 24평 아파트를 2억 2500만 원에 분양받았으나 한때 1억 6000만 원까지 하락하기도 했습니다. 계약자는 취소를 요구하며 집단 소송에 들어갔고 지루한 소송을 통해 분양가 5% 할인이라는 초라한 결과에 만족해야 했습니다. 2016년 말 현재는 제2 여객 터미널 완공을 앞두고 있고 카지노도 개발되고 있어서 가격이 다시 2억 2000만 원으로 회복되었고, 향후 3억 원까지는 상승할 것으로 보입니다.

이 이야기의 핵심은 개발 계획이 사실인지를 알아보고 투자하는 것이 더 좋다는 것입니다. 계획, 착공, 완공의 3단계에서 계획 시점이 투자에 가장 좋은 것 같지만 기다리는 시간과 투자의 정확성을 위해서는 착공 단계에 들어갔을 때 투자하는 것이 가장 좋습니다.

서울의 많은 재개발 지역 중에는 착공하지 못한 지역이 많고 또 어떤 개발 계획은 취소되는 경우도 있습니다. 계획이 발표되어 가격이 상승하였는데 계획이 다시 취소되면 가격이 하락합니다. 일자리(개발호재)를 보고 투자하는 것은 매우 유용한 투자 방법이지만 착공 시기를 꼭 확인하여야 합니다.

그 지역의 공인중개사 사무소 소장은 그 지역의 전문가입니다. 본인의 사무실이 있는 주변의 부동산 뉴스에 지대한 관심이 있으며 나름의 견해를 가지고 있습니다. 물론 소장의 실력은 다 다릅니다. 분석력이 매우 뛰어난 소장을 만나기 위해서는 최소한 세 곳 이상의 소장을 만나야 합니다. 세 곳을 방문하여 투자 문의를 해보면 세 사람의 견해가 다 다르다는 사실에 놀랄 것입니다. 즉 신문 기사 관심 -> 인터넷 조사 -> 전화 문의 -> 현장 방문 -> 투자 시기 조정 -> 투자 단계를 거치면 크게 실수하지 않습니다.

앞으로는 더욱 취업이 어려워지므로 일자리는 매우 중요한 주거의 요소가 됩니다. 어느 지역에 좋은 일자리가 생기면 반경 2~3km까지는 반드시 영향을 받습니다. 판교 테크노밸리에는 높은 연봉을 주는 좋은 일자리가 모여 있습니다. 집값에 영향을 끼치지 않을 수 없습니다. 강남의 집값이 비싼 이유 중에서 첫 번째는 테헤란밸리 근무자의 높은 연봉입니다. 어느 지역에 좋은 일자리가 생길 것인지를 살펴보는 것은 가장 중요합니다.

이제 신문이나 뉴스를 보면 일자리를 먼저 생각해야 합니다. 예를 들어 용산을 미국의 맨해튼처럼 개발한다는 뉴스를 보면 이곳에 공원과 주상 복합 아파트 이외에 무엇이 들어올지를 생각해야 합니다. 최고의 일자리는 고위 공무원입니다. 고위 공무원이 모여 있던 과천과 최근에 모이고 있는 세종시는 집값이 당연히 비쌉니다. 그다음은 대기업 임원과 금융 종사자, IT 벤처 업체들입니다. 용산에 어떤 업무 시설이 들어올지를 분석해내야 합니다.

서울 영동대로에 '잠실구장 30배'의 지하 도시를 만든다고 합니다. 어떤 일자리가 몇 명이 필요할까요?

영종도에 제2여객 터미널이 내년에 완공된다고 합니다. 지금도 이미 세계 제1의 공항으로 동북아 최고의 허브 공항인데 규모가 두 배로 늘어나면 일자리는 어떻게 될까요? 인천국제공항공사에서 일하는 사람들은 수입이 안정적이지 않을까요? 공항이라 24시간 일해야 할테니 몇 명의 인원이 필요할까요?

롯데월드타워는 세계에서 네 번째로 높은 초고층 건물입니다. 수많은 관광객을 예상하며 연 8000억 원의 수입 발생을 기대한다고 합니다. 이것은 어떤 일자리를 만들까요? 호텔, 쇼핑뿐만 아니라 업무 시설에는 얼마나 입주를 할까요? 거기에는 종사자가 얼마나 필요할까요? 등으로 생각을 넓혀야 합니다.

종합병원도 좋은 일자리입니다. 제가 2007년에 송파구 풍납동의 빌라를 산 이유는 바로 옆에 있는 아산병원이 증축하고 있었기 때문입니다. 간단하게 '종합병원이 증축하니 3교대로 많은 간호사가 필요하겠다. 그럼 그들이 어디에 살까?'라고 생각하여 1억 원을 주고 10평대의 빌라를 샀습니다. 지금은 가격이 1억 8000만 원 정도이며 아산병원 간호사들이 사용하고 있습니다. 2007년에 신내 시영 9단지를 매입한 이유도 바로 앞에 서울특별시 서울 의료원이 생기기 때문이었습니다. 지금도 세가 잘 나가고 가격이 두 배 이상 상승하였습니다.

남과 다르게, 남보다 먼저, 남보다 확률이 높게 현상을 통하여 본질을 파악하는 사람은 승리할 수밖에 없습니다. 서울 역세권 소형 아파트가 좋다는 것을 모르는 사람이 있을까요? 모두 다 알면 이미 가격에 반영이 된 것입니다. 투자자는 변화를 읽고 분석하고 예측하는 사람입니다. 투자자는 현상(트렌드)을 보고 본질(돈의 이동)을 읽어야 합니다.

불안한 금리 부동산 수익률이 답이다_ 백원기

교통이 좋아지면 부동산 가격은 반드시 오릅니다. 여기서 교통이란 지하철역이 들어서거나 핵심 지역 도달 시간이 빨라지는 경우입니다. 원주에서 강릉까지 오가는 원강선 고속철도가 2017년까지는 시운전을 하고 평창 동계 올림픽이 열리는 2018년부터 운행을 시작한다고 합니다. 최고 속도 330km 이며 서울에서 강릉까지 1시간 30분에 달릴 수 있다고 합니다.

이 뉴스는 2016년 3월 11일에 나왔습니다. 벌써 시운전 중이니 이 공사는 취소될 가능성이 없습니다. 부동산 가격은 1차로 발표 때 상승하고, 2차로 착공 후에 상승하고, 3차로 완공된 후에 상승합니다. 3단계로 상승합니다. 아직 완공 전이므로 지금 강릉의 부동산에 투자해도 결코 늦지 않습니다. 아직 1년도 더 남아 있습니다. 앞으로 울릉도에 공항이 생기고 흑산도에도 공항이 생긴다고 합니다. 공항이 생기면 100% 오릅니다.

서울과 경기도에도 앞으로 많은 지하철역과 KTX, GTX역이 생깁니다. 역이 생기는 곳의 집값은 완공될 때까지 계속 오릅니다. 핵심 일자리와의 접근성이 좋아지기 때문입니다. 서울에 주요 일자리가 몰려 있고 그곳까지 몇 분 만에 도착하는지는 매우 중요한 요소입니다. 그 시간이 50분보다 적어야 합니다. 1시간이 넘게 걸리면 하루에 출퇴근으로 3~4시간을 사용하게 되므로 부동산으로서의 가치는 줄어듭니다.

광교나 판교가 한때 마이너스 프리미엄이었다가 가격이 비약적으로 상승한 이유는 신분당선 때문입니다. 지금도 강남역에 가면 30분대에 광교까지 도착할 수가 있다는 내용의 플래카드가 걸려 있습니다. 신분당선은 계속 연장되어 용산까지 연결될 것입니다. 앞으로 용산역은 7개 환승역이 되고 서울역도 7개 노선이 지나갈 것입니다. 여의도도 6개의 지하철이 미래에 지나갈 예정입니다. 이렇게 새로 생길 많은 지하철역과 KTX, GTX역을 중심으로 투자하는 것도 좋은 방법입니다.

제가 2007년 2월에 8422만 원을 투자한 분당에 있는 현대벤처빌은 투자 후 바로 앞에 미금역이 생겼습니다. 현재 시세는 1억 7000만 원 이상입니다. 2017년 10월에 신분당선이 개통되어 더블 역세권이 될거라 개통 후에 더 오를 예정입니다.

2008년에 7350만 원을 투자한 수원 권선동에 있는 세종오피스텔도 2013년에 오피스텔 바로 앞에 수원시청역이 생기면서 현 시세가 1억 3000만 원 이상이며 꾸준히 상승하고 있습니다.

서울 중랑구 신내 시영 9단지 아파트도 2007년에 9200만 원에 매입하였으나 봉화산역과 신내역이 생긴 후로 계속 올라서 현 시세는 1억 9000만 원이 넘습니다.

이렇듯 교통이 좋아지고 지하철이 생기는 곳은 반드시 오릅니다. 교통 관련 공사는 계획, 착공, 완공의 3단계를 거칩니다. 일부 공사는 매우 늦어질 수 있으니 착공과 동시에 투자하면 2년 후 많은 상승을 예상할 수 있습니다.

앞으로 지하철이 생기게 될 곳은 매우 많습니다.

4호선이 당고개역에서 진접까지 연결됩니다.

5호선이 미사를 거쳐 검단까지 연결됩니다.

7호선이 장암역에서 연장됩니다.

8호선이 암사역에서 연장되어 별내까지 갑니다.

9호선 연장은 최고의 골든 라인입니다.

신분당선 연장선도 아주 좋습니다.

인천 지하철 2호선도 예정되어 있습니다.

이 밖에도 KTX, GTX, 수도권 경전철 등 수많은 역이 생길 예정입니다. 역이 생기는 곳마다 부동산의 가격은 반드시 상승할 것입니다. 그 지하철이 핵심 일자리 지역을 지나간다면 더욱 상승할 것입니다.

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4차 산업혁명이란 인공지능의 자동 제어 시스템이 나오면서 여러 산업에 유기적으로 연결되어 영향을 미치는 혁명적 사건입니다. 2009년에 출간한 '노후를 위해 집을 저축하라'에도 '이미 로봇의 시대다'라는 제목의 글을 썼습니다. 그 글에서 앞으로 컴퓨터, 센서, 프로그램의 영향으로 직장이 줄어드니 노후를 위하여 투자를 해야 한다는 결론을 내렸습니다.

지금까지 생산의 중심 이동은 미국-일본-한국-중국-동남아였습니다. 세계와 경쟁해야 하니 인건비가 싼 곳으로 생산가지(공장)가 옮겨가는 것입니다. 당연히 생산 경쟁력이 있는 국가로 부가 이전될 것입니다.

그런데 지금 급속도로 변화가 일어나고 있습니다. 바로 공장이 본국으로 회귀하는 현상이 일어나고 있습니다. 그런데 새로 생기는 공장은 근무 인원이 100분의 1로 줄어들고 생산 능력은 4배로 늘어납니다. 인간은 프로그램만 제어하고 나머지 물건을 만드는 모든 일은 로봇이 합니다.

로봇은 쉬지도 않고 휴가나 병가를 요청하지도 않습니다. 또 야근도 마다하지 않고, 야근 수당이나 급여 인상, 보너스도 요구하지 않습니다.

앞으로 수많은 직업이 사라지고, 수많은 직장이 사라진다고 합니다. 4차 산업혁명으로 생산기지를 중국과  동남아에서 자국이나 수출국으로 옮기고 있습니다. 문제는 일자리가 생기지 않는다는 것입니다. 제가 강의를 할 때 가장 강조하는 것이 일자리와 연봉입니다. 4차 산업혁명은 일자리와 연봉에 큰 변화를 미칠 것입니다. 예상되는 변화는 다음과 같습니다.

첫째, 인간이 부품을 조립하는 것이 아닌 3D 프린터와 로봇을 IT 기술과 접목하여 새로운 산업혁명을 만드는 것이므로 빨리 추격한다면 IT 지능이 높은 한국인에게 새로운 기회가 될 수도 있습니다.

둘째, 지방의 산업 단지에 고용 인원이 크게 줄어들 확률이 생깁니다. 공장에 점점 로봇이 설치되고 생산직 인원이 줄어들 것입니다. 기업은 생산비가 저렴한 동남아와 중국에서 철수한 공장을 국내에 세우려 할 것입니다. 교통이 편리하고 땅값이 싼 곳에 공장을 세울 것이므로 땅 투자의 기회가 생길 것입니다.

셋째, 대도시는 기업뿐 아니라 교육, 쇼핑, 교통, 의료, 문화, 금융, 정치의 다양한 역할을 하기 때문에 4차 산업혁명에도 일자리 감소 충격이 덜할 것이고, 4차 산업혁명으로 일자리를 잃은 사람들이 오히려 더 많이 몰려들 것입니다.

넷째, 지방의 소도시 중에서 특히 관광 자원과 기업만 있는 도시는 4차 산업혁명에 더 취약할 것입니다.

다섯째, 앞으로 부자는 더 늘어나고 서민도 훨씬 더 많이 늘어날 것입니다. 그보다 더 급속하게 중산층은 줄어들 것입니다. 좋은 일자리는 줄어들고 퇴직 연령은 더 빨라질 것입니다.

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