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부동산 시장의 대형 호재

이제 어떤 곳에 투자해야 할지 대강 감이 잡혔으리라 본다. 역세권에 위치하고 학교가 가까운 부동산이라면 언제든 투자해도 좋다. 또한 병원이 들어설 곳, 대형 마트 등 상가가 가까운 곳도 좋은 투자처다.

백화점이나 재래시장, 이마트, 홈플러스, 코스트코 등 대형 할인마트는 전체 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미친다. 생활이 편리해지고 사람들이 모이는 곳이므로 주변 상권도 활기를 띠기 때문이다. 특히 인근 아파트에 지대한 영향을 끼친다. 일례로 부산 해운대구 우동의 트럼프월드센텀아파트는 2008년 3월 평균 매매가가 3억 9700만 원이었다. 하지만 신세계백화점이 개장한 2009년 3월에는 4억3500만 원으로 1년 만에 무려 3800만 원이 올랐다. 최근에는 3700만 원이 더 올라 4억 7500만 원에 거래되고 있다.

백화점 외에도 대규모 복합쇼핑몰이나 대형 복합건물도 주변 부동산 가격에 영향을 미친다. 부동산 업계에서 통용되는 공식에 의하면, 연면적 3만 3000m2 이상의 대형 빌딩이 완공되면 상주인구의 1.5배에 이르는 방문객이 생기고, 상주인구의 3배쯤 되는 유동인구가 주변 상가를 이용한다. 이 공식대로라면 강남역 삼성타운 주변의 유동인구는 7만 4000~11만 명(상주 인구 1만 2000~2만 명)이라는 계산이 나온다. 엄청난 숫자다. 이렇듯 대형 복합건물이나 쇼핑몰이 들어서면 유동인구가 크게 늘고, 이는 부동산 시장의 큰 호재다. 인근 지역 전체의 가치가 상승하는 것이다. 게다가 유통업체들은 교통, 배후 수요, 미래가치 등을 충분히 따져 검증된 곳에만 대형 사업지를 조성하기 때문에 그런 곳은 최고의 입지라고 할 수 있다. 따라서 잠실 제2롯데월드나 삼성동 한국전력 부지 인근에 관심을 가져볼 만하다. 이 지역에 대형 쇼핑 시설이 들어설 경우 주변 부동산 가격을 끌어 올릴 가능성이 크다.

이처럼 파급 효과가 크다 보니 각 지자체에서도 대형 쇼핑 시설을 유치하기 위해 노력하고 있다. 일단 세수가 늘고, 나아가 타 지역 거주자들까지 찾는 지역의 랜드마크로 발전할 가능성이 높기 때문이다. 그러니 대형 쇼핑 시설이 들어설 곳 인근에 분양하는 아파트를 노려보자. 단, 대규모 사업일수록 이런저런 일들이 발생해 원활한 사업 진행이 어려울 수 있다는 점은 반드시 염두에 두어야 한다.

투자에 적합한 상가는 따로 있다

그렇다면 상가 근처 아파트가 아니라 상가에 직접 투자해보는 것은 어떨까? 상가는 시세차익이 아니라 임대수익을 목적으로 하는 수익형 부동산의 대표주자다. 상가는 상업용지에 허가만 받으면 얼마든지 고층으로 지을 수 있다. 그래서 부동산 경기가 과열되면 건축업자들이 앞다투어 상가 분양에 나서고, 부동산 경기가 꺾이는 시점부터는 공급 과잉으로 물량이 넘쳐나 가격이 하락하게 된다. 그러나 공급이 제한된 곳, 즉 독점적 지위를 가진 곳이라면 미래가치는 충분하다. 상가는 입지에 따라 향후 보유가치나 임대수익에 큰 차이가 날 수밖에 없다. 상권이 활성화된 곳이라면 안정적인 임대수익은 물론 상가 자체의 가격이 오를 가능성도 높다. 반면 입지가 좋지 않으면 장사가 잘 되지 않아 임차인이 자주 바뀌거나 임대료 연체가 발생할 수 있다. 또한 공실 후 새로운 임차인을 빠르게 확보하지 못하면 관리비 등 기타 부대비용도 수시로 발생한다. 그렇다면 구체적으로 어떤 상가가 투자하기 좋은 곳일까?

사거리 대로변과 상가가 밀집된 이면도로 주변

결론부터 말하면 사거리 대로변이 최고다. 지역에는 중심이 되는 큰길이 있고 그 길을 중심으로 건물들이 늘어서 있다. 몇 개의 중심대로를 점찍은 후 그 대로변의 상가들을 물색해나가라. 그러나 이면도로가 더 좋은 경우도 있다. 보통 이면도로 주변은 대로변보다 투자가치가 떨어지지만, 상가가 밀집되어 있다면 이야기가 달라진다. 명동이 좋은 예다. 명동의 이면도로변은 음식이나 액세사리 같은 업종이 집약되어 있다. 단, 대로변이든 이면도로이든 건물 앞의 중심 도로가 가파른 경사지라면 투자가치가 떨어진다는 점을 주의해야 한다. 경사가 가파른 곳은 사람이든 차든 통행이 힘들고 주차도 쉽지 않기 때문이다. 대로변은 주간 상권이다. 그래서 은행, 학원, 병원 등이 적합하고, 이면도로변은 야간 상권이라 음식점, 술집, 노래방 등 유흥 시설이나 의류점 등이 적합하다. 상권이 활성화되어 가고 있고 입지 조건에 맞는 업종이 입점해 있는 상가가 좋다. 이제  금방 눈에 보일 것이다.

근린상가

상가로만 구성되어 있는 근린상가는 갈수록 대형화되고 전문화되는 추세다. 도심에서는 역세권이나 대로변, 사무실 밀집 지역, 대학가 근린상가가 각광받고 있고, 신도시는 아파트 단지가 밀집된 지역의 근린상가가 각광받는다. 물론 개발 계획이 있어 발전 잠재력이 큰 지역의 근린상가일수록 좋다.

근린상가는 단지 내 상가보다 초기 수익률이 떨어진다. 하지만 시간이 지날수록 상권이 안정되고 값이 오른다. 용적률에 따라 차이는 있지만 주로 10층 안팎의 상가들이 수십 개씩 모여 대형 상권을 이루기 때문이다. 단, 상업용지 비율이 높아서 상가가 많다면 상권의 중심지나 대중교통이 오가는 곳 이외에는 상권 형성이 잘 안 되어 빈 상가가 늘어날 수 있으므로 주의해야 한다. 상가는 주거지와 다르게 쾌적한 곳이 꼭 좋은 것은 아니다. 쾌적하다는 것은 녹지 공간이 많다는 뜻이고, 녹지 공간이 많으면 접근성이 좋지 않고 거주하는 세대 수가 적다는 것을 의미한다. 또한 주요 동선에 가로로 길게 뻗어 있는 상가가 좋고, 출근길 상권보다 퇴근길 상권이 더 유리하다. 유명 프랜차이즈 음식점이나 패스트푸드점, 커피전문점 옆은 위험을 회피하는 방법일 수도 있다. 보통 임대수익률이 연 6% 이상이면 투자하기에 무난한 근린상가다. 9% 이상이면 우량 상가로 보면 된다.

단지 내 상가

단지 내 상가에 투자할 때는 인근에 대형 할인마트나 백화점이 있는지 확인해야 한다. 만약 있다면 할인마트나 백화점과 중복되는 업종은 피하고 슈퍼마켓과 같은 생활밀착형을 택해야 한다. 지하층은 슈퍼마켓, 1층은 제과점과 부동산, 2층 이상은 학원, 사무실, 미용실 등이 적합하다. 또한 세대 수에 맞는 적정 규모여야 하고 주민들이 늘 지나다니는 주요 동선에 위치해야 한다.

주상복합 상가

주상복합 상가는 대부분 도심지나 중심지에 위치한다. 따라서 교통이 편리하고 접근성이 뛰어나다. 하지만 전용 면적 비율이 근린생활 시설에 비해 떨어지는 경우가 많으므로 전용률을 꼭 확인해야 한다. 전용률은 실사용면적을 말한다.

권리금이 있는 상가

권리금이 없는 상가보다는 권리금이 있는 상가를 골라야 한다. 권리금이 있다는 것은 업종의 안정성과 상가의 희소성이 있다는 것이고 그만큼 위치가 좋고 장사가 잘된다는 뜻이다. 그래야 임차인의 수익이 고정적인 임차로 안정화되기 때문이다.

역세권 상가

입지에서 가장 중요한 것이 교통이다. 그런데 지하철이 개통되면, 호황을 누려왔던 지역 상권이 지하철역 인근 상권에 밀려 오히려 상권이 축소될 수 있다. 또한 9호선 연장이나 신분당선 경전철 예정지처럼 아직 상권이 형성되지 않는 곳에 투자를 할 때는 주의해야 한다. 개통에 대한 기대 심리로 너무 비싼 가격으로 상가에 투자하면 안 된다.

상가에 투자하는 목적은 지속적으로 안정적인 수익률을 내는 것이다. 그러려면 권리금이 적절히 붙어 있고 동선에 따라 유동인구가 많은 대표 상권을 찾아야 한다. 이처럼 부동산에 투자할 때는 그 지역의 특성과 발전 가능성을 먼저 봐야 한다. 하지만 아직도 많은 이들이 주변 여건은 고려하지 않은 채 해당 건물만 보는 우를 범하고 있다.

돈을 캐는 현장답사

상가 투자로 임대수익뿐 아니라 매매차익까지 노린다면, 시세보다 싸게 사서 비싸게 팔고 싶을 것이다. 그래서 많은 사람들이 싼 물건만 찾아다닌다. 하지만 가격보다 먼저 봐야 할 것이 지역 상권과 수요의 특성이다. 가격은 두 번째다. 100% 마음에 드는 물건은 없다. 80% 정도면 훌륭하다고 할 수 있다. 지역 상권과 수요의 특성을 파악하는 방법은 그곳에서 유명한 업종이 무엇인지 살펴보는 것이다. 예를 들면 신당동은 떡볶이, 장충동은 족발, 압구정동은 성형외과다. 이미 포화 상태라면 어떤 수요가 더 있는가를 파악한다. 이 때는 반드시 내 눈으로 직접 봐야 한다. 아무리 부동산 사이트에 들어가 보고 인터넷 검색을 해봐도 현장을 한 번 가보는 것만 못하다. 직접 보지 않는 한 100건의 인터넷 정보도 소용이 없다. 특히 부동산 사이트에 올라온 정보는 신뢰성이 떨어질 수밖에 없다. 물건의 장점을 강조하느라 약점은 감추기 마련이다.

자, 이제 당신은 투자가치가 있어 보이는 상가를 발견했고 현장답사를 나가보기로 했다. 차를 몰고 가봤더니 상가 앞 도로도 널찍하고 주차하기도 나쁘지 않다. 이 물건 마음에 든다. 그러나 놓친 것이 있다. 다른 교통수단으로도 가봐야 하는 것이다. 또한 물건만 볼 게 아니라 그 주위를 두 번 세 번 돌면서 메인 도로가 어디인지도 파악하고 주변도 구석구석 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.

현장답사는 그저 물건만 구경하는 게 아니다. 차 타고 편하게 한번 갔다 오는 것이 아니라 발품을 열심히 팔아서 최대한 많은 정보를 캐오는 것이다. 생각만 해도 힘이 드는가? 그렇게 캐내는 것이 모두 돈이다.

현장답사에서도 부동산 초보와 중수, 고수는 확연히 다르다. 초보는 일단 겉모습에 쉽게 현혹되어 단점은 못 보고 장님 코끼리 만지는 일부분밖에는 보지 못한다.

중수는 장점만 부풀리는 말에 현혹되지 않고 그 외의 단점이나 주의점을 스스로 살펴보고 여러 차례의 답사를 통해 물건의 현재 가치를 판단한다. 주위를 조사하면서 정확한 시세를 파악하고 다른 물건에 비해 장점은 무엇이고 단점은 무엇인지도 파악한다.

그렇다면 고수는 어떨까? 고수는 물건을 볼 때 현재의 모습만 보는 것이 아니라 미래의 모습까지 본다. 예를 들면 압구정동에 꽤 괜찮은 물건이 나와 현장답사를 갔다. 1층 전체는 고기집이고, 2층과 3층은 음식점과 카페, 술집, 그 위층은 사무실이다. 건축된 지는 1년 쯤 되었다. 고수의 머릿속에는 미래의 이미지가 빠르게 그려진다.

'유동인구도 많고 위치도 좋군. 업종을 바꾸어서 임대를 놓으면 어떨까? 건물이 조금 낡긴 했지만 리모델링을 약간 하는 것만으로도 훨씬 깔끔한 이미지로 바뀔 수 있으니까. 2층과 3층도 임대 계약이 끝나면 몇 군데 정리하고 병원 한두 곳 정도는 유치할 수 있겠다. 흠, 그런데 상가가 너무 크군, 쪼개서 임대를 놓으면 수익률을 더 높일 수 있겠는 걸.'

단수가 높아질수록 이미지는 더욱 구체화되어 선명하고 빠르게 머릿속에 떠오른다. 물론 현실성 없이 제멋대로 공상을 하라는 이야기가 아니다. 입지, 유동인구, 주변 상권 일대의 시세, 건물 상태, 리모델링 비용 등 다양한 요소들을 토대로 이미지를 그려봐야 한다.

부동산은 흐르는 물과 같다. 개발 호재와 정부 정책 등 다양한 요인에 의해 가격이 등락을 반복한다. 이렇게 오르내리는 부동산 시장의 흐름을 알기 위해 현장답사는 필수다.

수익형 부동산으로 떠오른 숙박 시설

외국인 관광객 유치를 위해 정부는 숙박 시설 건립 조건을 완화해주었지만 서울과 수도권에는 여전히 외국인 관광객을 수용할만한 숙박 시설이 충분히 갖추어져 있지 않은 상태다. 연희동에 오는 중국인 관광객들이 의정부에서 숙박을 하기도 한다.

틈새 상품으로 찜질방까지 부상하고 있는 것도 최근 몇 년 사이 중국인 관광객이 급증하면서 숙박 시설이 부족해 일어난 현상이다. 외국인 관광객을 대상으로 한 비즈니스호텔이 속속 분양되고 있는 것도 마찬가지다. 그런데 이런 비즈니스호텔에 투자하면 큰 자금을 들이지 않고도 임대수익을 올릴 수 있다. 콘도처럼 객실을 분양받고 객실료에 따른 수익을 배분받는 것이다. 현재 서울, 수원 등에서 분양 중인 비즈니스호텔 가운데는 분양업체가 연 7% 이상의 수익을 3~5년간 보장해주는 곳도 있다.

게스트하우스도 상당히 많이 들어서고 있다. 주택을 개조하거나 원룸주택의 용도를 게스트하우스로 바꿔서 수익을 올리고 있다. 홍대, 합정, 종로, 명동 등이 유망한데 특히 공항철도가 정차하는 상업지역과 고유의 문화를 가지고 있는 홍대 쪽이 각광받고 있다.

나는 매일 부동산으로 출근한다_ 김순길, 정의창

곁에 두면 좋은 시설

최근 오피스텔 과잉 공급으로 가격이 하락했다는 보도가 나온 적이 있다. 그런데 3호선 구파발역과 5호선 발산역 앞의 오피스텔은 유독 분양 경쟁률이 높았다. 왜 그럴까 살펴보니 구파발역 근처에는 가톨릭대 은평성모병원이, 발산역 근처에는 이대 제2대부속병원이 들어설 예정이다.

2018년 5월 개원 예정인 가톨릭대 은평성모병원은 지하 5층, 지상 16층 건물에 800병상 규모의 종합병원이다. 지역 인구 특색을 고려해 관절, 척추 통증, 당뇨갑상선, 여성, 소아청소년 건강센터 등 14개 센터와 17개 임상과를 운영할 계획이다.

이대 제2부속병원은 암, 심뇌혈관질환, 장기이식 등 고난이도 중증질환을 특화 육성할 계획이다. 이를 위해 내부 인력의 집중 육성은 물론이고, 외부에서 우수 의료진 영입을 적극 추진한다. 또한 첨단 국제진료센터 운영, 외국인 환자를 위한 프리미엄 건강증진센터 개설, 당일 진료와 검사를 위한 원스톱 서비스 및 외국인 전용 원무창구 개설 등 국제 수준의 의료서비스 제공을 위한 새로운 시스템을 도입할 예정이다. 기존의 이대목동병원은 중장기적으로 여성, 소아 질환 및 연구 중심 병원으로 특화해 새 병원과 함께 동반 성장을 이뤄나가게 된다.

어떤 시설이 가까이에 있어야 살기 편할까? 지하철역, 학교, 마트, 병원이다. 그러니 다른 오피스텔들이 찬밥 신세일 때 이 지역 오피스텔들이 잘나가는 것은 너무나 당연했다.

대형병원 주변이 잘나가는 이유

지병으로 정기적인 치료가 필요하거나 자주 아픈 사람이라면 집근처에 대형병원이 있는 것이 심리적으로나 실질적으로 무척 도움이 된다. 이 외에도 대형병원이 들어서면 좋은 이유가 또 있다. 바로 지역 전체가 활기를 띠게 된다는 점이다. 이를테면 과거 이대목동병원이 새로 들어섰을 때, 주변 상권이 살아나고 상가 및 오피스텔 임대료가 다른 곳보다 높게 형성됐다. 인구가 유입되고, 주변 상권이 살아나면서 주택 수요도 늘어나 임대료뿐만 아니라 매매가도 상당히 올랐다.

은평뉴타운 역시 가톨릭대 은평성모병원으로 인해 중심상업지와 준주거지역까지 개발이 가속화될 전망이다. 이에 따라 임대료와 매매가가 상승하고, 인접한 지역에까지 영향을 미칠 가능성이 높다. 종합병원이 들어서면 병원 종사자와 환자 가족들이 유입된다. 또 유관 기관이 들어서고 약국이며 의료기기 판매점, 음식점 등 관련 업종이 들어서면서 활성화된다. 부동산 가격이 오를 수밖에 없는 이유다.

2017년 완공 예정인 이대 제2부속병원은 1200병상 규모다. 이에 따라 의사, 간호사, 병원 직원, 환자 가족 등 4000명 이상이 유입될 것으로 예측된다. 병원으로 인해 마곡지구 내 유동인구도 하루에 40만 명에 이를 것으로 보인다.

tip 전문가를 활용하라

돈을 버는 데 가장 큰 장애물은 무엇일까? 바로 '돈을 잃으면 어떻게 하지?' 하는 손실 공포다. 평상시에는 이성적으로 판단하고 합리적으로 생각하는데, 정작 투자 결정을 할 때는 이성이 아니라 감정의 지배를 받는다. 머리가 좋고 나쁘고의 문제도 아니고 학벌이나 지식과도 아무 상관이 없다. 오히려 많이 알고 자세하게 알수록 손실 공포를 더 느낄 가능성이 높다. 시황이 아무리 좋아도 돈을 벌지 못하는 사람이 있는 까닭은 투자 대상을 보는 심리가 돈을 버는 사람과 다르기 때문이다.

주식 투자도 마찬가지다. 같은 시기에 같은 종목을 사도 주식의 움직임을 대하는 태도는 모두 다르다. 1~2%만 가격이 올라도 흥분하고 다시 하락하면 두려움에 떠는 사람이 있는가 하면, 주가의 등락에 관계없이 오랫동안 묵묵히 기다리는 사람도 있다. 저마다 가격의 등락에 반응하는 태도가 다르다. 두려움은 우리를 무기력하게 만든다. 손해 볼까 두려운 나머지 투자해야겠다는 생각만 할 뿐 실천하지 못한다.

손실 공포를 이겨내는 것이 중요하지만 사실 두려움이 너무 없는 것이 더 큰 문제다. 손실 공포는 투자를 주저하게 하여 이익을 못 내는 것이지만 막연한 자신감과 근거 없는 장밋빛 전망은 큰 손실로 이어지게 된다. 무계획에 무대책이면서 자신감이 과도한 사람들이 있다. 많은 식당이 문을 닫은 바로 그 자리에 또 식당이 생기는 것도 이런 사람들이 있기 때문이다. 통계 자료를 보면 소기업의 70%는 5년 이내에 실패한다. 그것이 시장의 법칙이지만 '나는 여기서 망해서 나간 사람들과는 다르고, 나만은 성공할 수 있다'고 생각한다. 그러나 실패할 줄 알고 장사를 시작하는 사람도 있을까.

손해를 볼까봐 두려워 어느 곳에도 투자하지 못하고 있다면, 미래에 대한 지나친 낙관주의와 자신에 대한 과대평가로 섣불리 투자해 실패를 경험했다면, 멘토를 찾아 조언을 구하라. 성공과 실패를 모두 맛보았고 많은 경험이 있어 상황을 제대로 파악할 수 있는 전문가는 당신의 좋은 투자 멘토가 되어줄 것이다. 궁금한 것이 있으면 묻고, 자신에 대해 진실하게 말하고, 두려운 부분이 있으면 털어놓아라. 부동산 전문가를 적극적으로 활용해 시행착오를 겪지 말아야 한다. 경험 많은 부동산 전문가를 만나는 일은 수익을 내는 것만큼 중요하다.

나는 매일 부동산으로 출근한다_ 김순길, 정의창

사람들이 강남으로 몰리는 이유

'회남의 귤을 회북으로 옮겨 심으면 탱자가 된다'는 고사성어 귤화위지는 귤을 탱자로 변하게 할 만큼 환경이 중요하다는 뜻을 담고 있다.

코이라는 일본 잉어가 있다. 이 잉어는 작은 수족관에 넣어두면 5~8cm 밖에 자라지 않지만 더 큰 수족관이나 연못에 넣어두면 15~25cm 까지 자란다. 강물에 방류하면 무려 90~120cm까지 자란다. 이처럼 어떤 환경에서 자라느냐에 따라 코이는 손가락 길이만큼 자리기도 하고, 예닐곱 살 아이만큼 자리기도 한다.

사람도 마찬가지다. 어떤 환경에서 자라느냐에 따라 아이는 큰 인물이 될 수도 있고, 그럭저럭 살아가는 소시민이 될 수도 있다. 그래서 부모들은 아이의 잠재력을 최대한 이끌어내 줄 교육환경을 제공하기 위해 애쓴다. 묘지와 시장 근처에 살다가 자식 교육을 위해 서당 근처로 이사한 맹자의 어머니처럼, 한국의 부모들은 좋은 학교 혹은 학원 근처로 무리를 해서라도 이사를 간다. 요즘은 학원도 학군화되어 유명 학원이 많은 도곡동이나 대치동 인근 아파트는 늘 최고의 인기를 누린다. 2001~2003년 부동산 가격 폭등기에 도곡동과 대치동 집값이 유독 크게 오른 것도 이 때문이었다. 사람들이 강남으로 몰리는 이유는 크게 두 가지다. 부동산 가격 상승을 기대한 투자와 자녀교육, 이 두 축은 오랜 시간 강남의 집값을 이끌어왔다. 강남 외에 서울 목동과 노원, 경기 일산의 집값과 전세가가 높은 이유도 좋은 교육환경 때문이다.

서울의 동작구 사당동과 서초구 방배동은 도로 하나를 사이에 두고 있을 뿐이지만 부동산 가격은 배 이상 차이가 난다. 그래서 저평가되어 있는 사당동 아파트를 사는 것이 어떻겠느냐는 질문을 받을 때가 있는데, 방배동보다 사당동이 싼 데는 다 이유가 있다. 비록 지척 사이라 해도 동작구 사당동은 강남 8학군에 속하지 않기 때문이다. 사당동에 살면서 서초구의 8학군 학교로 배정을 받기는 쉽지 않다. 이처럼 교육환경은 집값에 지대한 영향을 끼친다.

또 하나의 핵심 키워드, 초등학교

오래되어 노후되고 학교, 공원, 편의 시설 등이 부족한 지역은 '뉴타운'이라는 이름으로 개발된다. 이렇게 주거환경이 변하는 곳의 집값에 가장 큰 영향을 미치는 것이 바로 학교다. 만약 아이가 초등학교를 가려면 마을버스를 타거나 큰길을 두 번 이상 건너며 15분 이상 걸어야 했는데 집앞에 초등학교가 신설된다면, 그 아파트의 가격은 어떻게 될까? 특히 초등학교 자녀를 둔 세대가 가장 많은 25평형대 아파트라면 가격은 통상 20~30% 상승하기 일쑤다.

중고등학교가 신설되는 것보다 초등학교가 더 큰 영향을 주는 이유는 중고등학교는 초등학교와 달리 거리가 아니라 면학 분위기와 입시성적에 따른 '명문'의 프리미엄이 중요하기 때문이다. 신설 학교가 명문 학교가 되려면 시간이 오래 걸린다. 그래서 중고등학교 주변 아파트에 투자하려면 신설 학교가 아니라 기존의 명문 학교 인근 아파트에 투자하는 것이 낫다. 뉴타운 지역의 존치하는 아파트(개발 시 그대로 두는 아파트) 가운데 바로 앞에 학교가 들어설 단지는 투자처로 적격이다. 가재울뉴타운의 남가좌현대아파트를 예로 들 수 있다. 이 아파트 아이들은 15분 이상 걸어서 언덕 위의 연가초등학교로 통학하고 있다. 하지만 뉴타운 개발로 단지 앞에 초등학교가 생길 예정이다. 초등학교 신설로 이 아파트는 1년 사이에 5000만 원가량 집값이 올라 큰 수혜를 보는 아파트가 되었다.

아파트뿐만 아니라 투룸 다세대주택도 마찬가지다. 투룸 다세대주택의 주요 수요자는 신혼부부나 초등학생까지의 자녀를 둔 젊은 부부다. 초등학교가 신설되는 즉시 가격이 오른다. 이때 1인 가구 거주지인 원룸이나 오피스텔 가격에는 영향을 미치지 않음을 주의해야 한다. 따라서 투자를 결정할 때는 먼저 역세권인지를 살펴보는 동시에 주변에 가까운 초등학교나 유치원 혹은 어린이집 등이 있는지 살펴봐야 한다. 하지만 강남권은 투룸이라도 초등학교는 물론 중고등학교까지 고려해야 한다. 학군이 좋은 곳의 아파트를 제외한 주택의 공급이 많지 않기 때문에 중고등학교를 위한 투룸 다세대주택의 수요도 있기 때문이다.

이렇듯 역세권이면서 초등학교가 가까운 곳의 좋은 예가 서울 마포구의 공덕역과 대흥역 주변이다. 공덕역 인근 염리초등학교, 공덕초등학교와 대흥역 인근의 신석초등학교, 용강초등학교가 이에 해당한다. 교육열이 세계 최고 수준인 나라답게 한국은 집값에 학교가 큰 영향을 미친다. 우선 자녀교육 때문이고, 학교 주변은 유흥 시설 등 유해 시설이 들어오지 못하기 때문에 주거환경도 좋다. 그런데 학교는 제일 마지막에 지어진다. 그래서 개발 계획이 발표되고 학교가 생긴다는 사실을 누구나 알아도 당장 눈에 보이지 않으니 학교 건물이 실제로 올라가기 전까지는 집값이 크게 상승하지 않는다. 그러므로 투자를 하고자 할 때는 학교가 건축되는 시점에 움직이지 말고 먼저 투자해야 수익을 기대할 수 있다.

tip 익숙한 동네에서 시작하라

나는 평소 동네 부동산중개소에 놀러 가기를 좋아한다. 사장님과 부동산에 관한 이야기도 나누고 농담도 주고받고 커피도 얻어 마신다. 처가에 갈 때도 마찬가지여서 그날도 처가 근처 부동산에 들러 사장님과 이런저런 얘기를 나누었다. 그런데 사장님 말이 요즘 부쩍 거래가 늘었다는 것이다. 내놓기가 무섭게 물건들이 팔려나간다고 했다. 뉴타운 개발 때문인 것 같았다. 하지만 장모님의 반응은 시큰둥했다.

"뉴타운? 에이, 그거 한다고 한 지가 언제인데."

그때부터 나는 뉴타운에 관심을 가지기 시작했다. 처가가 있는 곳이라 평소에 잘 알고 있기도 했다. 그렇게 투자를 해서 짭짤한 수익을 남겼다.

재테크에 성공하는 사람과 실패하는 사람을 가르는 가장 큰 기준은 평소의 관심이다. 작은 관심이 모여 정보로 전환되면서 부동산 투자가 시작되는 것이다. 관심을 가져야 알게 되고, 아는 곳에 투자하는 것이 모르는 곳에 투자하는 것보다 성공 가능성이 훨씬 높다. 하지만 사람들은 잘 아는 곳, 지금 살고 있는 곳에서 가까운 곳에는 의외로 잘 투자하지 않는다. 멀리서 들려오는 소리에만 귀가 솔깃하기 때문이다.

한 예로, 아내가 남편의 건강을 걱정해 담배 끊고 술 줄이라고 하면 바가지 긁는 걸로 여긴다. 그런데 의사가 얘기하면 똑같은 내용이라도 심각하게 받아들인다. 같은 말인데 하나는 잔소리가 되고 다른 하나는 진지한 충고가 된다. 돈을 벌려면 무언가 특별한 방법이 필요하다고 여기는 것도 이와 같은 맥락이다. 그러나 등잔 밑이 어둡다고 기회는 가까이 있다. 그러니 생활 속에서 투자처를 발견하는 습관을 들여야 한다. 당장 당신이 사는 지역의 부동산부터 살펴보라.

나는 매일 부동산으로 출근한다_ 김순길, 정의창

역세권의 가치는 동선에서 나뉜다

자, 이제 당신은 부동산으로 출근할 것을 결심했다. 그렇다면 먼저 어디로 발길을 잡아야 할까? 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 상가.... 선택지는 많다. 중요한 것은 항상 어떤 형태의 물건이냐가 아니라 입지다. 그리고 입지에서 가장 중요한 것이 교통이다. 사람들은 끊임없이 이동하기 때문이다.

대부분의 사람들은 아침이면 출근하고, 저녁이면 퇴근한다. 휴일을 빼면 하루도 빠짐없이 출퇴근을 반복한다. 그래서 다들 직장과 가깝거나 교통편이 발달한 곳에 거주하고 싶어 한다.

직장이 멀면 삶의 질이 떨어지게 마련이다. 오가는 시간이 길면 일단 몸이 피곤하고, 심리적 부담도 크다. 열심히 일하고 자기계발도 하고 가족과 시간을 보내고 휴식도 취해야 하는데 교통이 불편하면 길에서 시간을 낭비하게 된다. 삶의 질이 떨어지고 행복지수가 낮아질 수밖에 없다.

실제로 출퇴근 거리와 행복지수는 반비례하는 것으로 나타났다. 서울연구원 보고서에 따르면, 서울에서 서울로 출퇴근하는 경우보다 인천, 경기도에서 서울로 출퇴근하는 경우 행복지수가 낮았다. 교통편에 따라서도 차이가 났다. 버스와 지하철을 환승해가며 출퇴근하는 사람들이 덜 행복하다고 했고, 지하철만으로 직장에 갈 수 있는 사람들이 더 행복하다고 답했다. 이처럼 사람들은 지하철로 출퇴근할 수 있는 곳을 선호한다. 기업들은 강남, 을지로, 광화문, 여의도에 집중되어 있는데 이 지역들은 워낙 고밀도라 자동차를 가지고 다니기 힘들기 때문이다.

직장인뿐 아니라 은퇴한 노년 세대 역시 지하철을 선호한다. 번거롭게 직접 운전하지 않아도 어디든 제때에 정확히 데려다주는 데다 저렴하고(혹은 무료이고) 안전하니 선호하지 않을 수 없다. 그래서 역세권이 답이다. 역세권이란 지하철 개통이 부동산 가격에 영향을 미치는 범위를 뜻하는데, 통상 지하철역 반경 500m 에서 1km 이내를 말한다.

여기에서 간과하지 말아야 할 것은 역세권이라고 다 같은 역세권이 아니라는 점이다. 일례로 지하철 9호선과 7호선을 비교하면 9호선 역세권의 가치가 훨씬 더 높다. 7호선은 사람들의 주요 이동 경로를 거치지 않지만, 9호선은 강서 지역에서 강남까지 한 번에 이동할 수 있다. 즉 김포공항에서 한강을 따라 당산, 여의도, 흑석동, 반포, 잠실을 경유해 올림픽공원까지 이어지는 9호선은 기업이 많이 들어서 있는 여의도와 강남을 거쳐간다. 9호선 근처 대단지 아파트들이 강세를 보일 수밖에 없는 이유다.

또 다른 예로 2호선 신도림역이 있다. 신도림역은 강남역, 홍대입구역, 서울역, 잠실역에 이어 서울에서 다섯 번째로 많은 사람들이 이용하는 역이다. 하지만 역과 바로 연결되어 초역세권이라 할 수 있는 디큐브오피스와 디큐브아파트를 비롯해 주변 부동산의 가격 상승 가능성은 매우 작다. 왜냐하면 환승을 위해 역 안에서만 움직이는 인구가 대부분이기 때문이다. 결국 대성산업은 디큐브시티를 매각하고 말았다.

그러니 투자를 결정할 때는 역세권을 염두에 두되 사람들의 동선을 확인해보라. 기업이 있어 직장인이 많거나, 상가가 발달하여 사람들의 이동이 많은 곳을 선택해야 한다. 사람이 많이 모이고 움직이는 동선이 핵심이다. 지방보다는 서울이 좋고, 서울 중에서도 강남, 여의도, 을지로로 연결되는 역세권이 유망하다.

대한민국의 돈을 움직이는 핵심 역세권

역세권은 안정적인 투자가 가능하다. 불황에도 가격 하락 폭이 크지 않고 호황에는 가격 상승 폭이 크기 때문이다. 그런데 역세권도 다 같은 역세권이 아니라고 했다. 그렇다면 어느 역세권에 투자해야 할까?

앞서 말한 9호선과 2호선 강남역~삼성역 라인이다.

대한민국의 돈은 2호선 강남역에서 삼성역으로 이어지는 테헤란로에서 움직인다고 해도 과언이 아니다. 신흥 부의 라인인 9호선과 함께 이곳으로 이어지는 지하철이 역세권의 핵심이다. 하지만 이미 오를 대로 오른 지역이라 매력이 느껴지지 않는다고? 천만에. 앞서 말한대로 가치를 가진 부동산은 언제나 가치가 있는 법이다. 부자들이 가진 부동산은 돈이 되기 때문에 가지고 있다는 걸 알아야 한다. "부자가 되고 싶으면 부자의 줄에 서라"는 탈무드의 유명한 격언을 상기해보라.

안정된 부동산보다 수익성을 추구하고 싶다면 서울 지하철9호선을 주목해보라. 아직 연장선 구간이 남아 있다. 현재 9호선은 1차 개화~김포공항~신논현 라인이 운행되고 있고, 2차로 신논현~종합운동장(5개역)까지 2015년 7월 개통되었는데 향후 3차까지 송파 방이동까지 순차적으로 개통될 예정이다.

3차 종합운동장~방이동(7개역). 2016년 개통 예정

      연장 방이동~ 보훈병원, 2018년 개통 예정

9호선은 서울 서부에서 강남과 여의도를 통과하는 서울에서 가장 '핫'한 노선이다. 서울에서 가장 '핫'하다면 대한민국에서 가장 뜨거운 것이다. 따라서 앞으로 지하철역이 생길 송파구와 강동구 역세권은 당분간 가장 주목할 만한 부동산으로 각광을 받을 것이다.

지도에서 보는 것처럼 송파구 송파동은 현재 8호선 석촌역 역세권이지만, 오른쪽으로 9호선 연장선이 들어올 예정이다. 더블 역세권이 되는 것이다. 교통이 매우 편리해져 가격 상승이 예상되는 지역이다.

경전철 구간 역세권도 좋은 투자 대상이다. 서울시는 민자 유치쪽으로 방향을 잡고 최근 경전철 사업을 본격화했다. 모두 6개 노선으로 서부선, 난곡선, 목동선, 우이신설연장선, 위례신사선, 위례선인데, 특히 금융 중심가인 여의도로 진입하는 신림선과 서부선을 주목할 만하다.

그림에서 보이는 것처럼 신림선은 서울대학교에서 시작해 신림역과 보라매역을 거쳐 여의도에 닿는다. 지도에서 보는 것처럼 서부선은 전 구간이 지하로, 새절역에서 출발해 서강대교를 건너 여의도에 도달하게 된다. 개통 예정인 지하철은 또 있다. 경기도 하남시와 서울시 강동구를 있는 5호선 연장선, 김포한강 신도시와 김포공항역을 잇는 김포도시철도, 남양주 별내지구와 강동구를 잇는 8호선 연장선이다. 강남에 직결되는 노선은 아니지만 강남으로 접근하기가 보다 쉬워진다는 점에서 충분히 매력이 있다.

역세권의 노른자위 소형 아파트

역세권 아파트는 거래가 꾸준히 이루어지고 임대 수요도 항상 있어 노른자위로 꼽힌다. 가격 변화도 심하지 않아 불황이 없다는 것도 장점이다. 특히 소형 아파트는 환금성이 가장 탁월한 물건이다. 시세 이상의 수익을 기대할 수 있고, 설령 그렇지 못하더라도 가격을 조금만 조정하면 언제든 처분할 수 있는 가장 안전한 자산이다. 따라서 역세권 아파트 가운데 저평가된 물건을 발견했다면 주저 없이 투자해야 한다.

단, 역세권 아파트는 지하철역에서 도보로 10분 정도의 거리가 좋다. 1~2분 거리는 통과 인구 때문에 번잡하고 시끄러운 데다 유해 시설 문제도 있어 의외로 안 좋은 점이 있으니 주의가 필요하다. 서울에서 유망 지역은 산업 시설이 밀집된 서남권 역세권이다. 특히 구로동 일대 역세권 아파트 단지는 구로, 가산디지털단지 및 서남권으로 출퇴근하는 맞벌이 부부의 수요가 많다. 구로구는 인구의 36%가 20~30대 젊은층이다. 또한 준공업지역 규제 완화와 서남권 르네상스 개발 계획으로 주거환경이 개선될 전망이다.

소형 아파트가 제일 좋지만 만약 중대형 아파트에 관심이 있다면 공매에 도전해보는 것도 나쁘지 않다. 경기가 침체되고 불황의 그림지가 드리우면 중대형 아파트의 경매, 공매 낙찰 가격은 시세보다 20~30% 낮게 형성된다. 요즘 들어 부동산 시장이 활발히 움직이고 있다. 기준금리 인하로 대출 부담이 줄었고, 매매가와 비슷한 전세가에 지친 사람들이 매매시장으로 발길을 돌리고 있기 때문이다. 어느 곳에 투자할지 혹은 어디서 거주할지를 결정할 때는 핵심 역세권인지부터 살펴봐야 한다. 그곳이 첫 번째로 출근해야 할 부동산이다.

나는 매일 부동산으로 출근한다_ 김순길, 정의창

수도권에서 투자금 대비 임대 수익이 높은 저가 오피스텔이 대규모로 밀집해 있는 시흥시 정왕동, 안산시 고잔동, 수원시 인계동 등에는 꾸준히 소액으로 투자할 수 있는 저가 매물이 나오고 있다. 현재 시흥시 정왕동의 대선월드피아, 로얄퍼스트빌, 회신오피스텔, 골드라이프, 안산시 고잔동의 아이즈빌, 아이즈빌2, 대우아이빌, 트윈브레스빌, 수원시 인계동의 신동아파스텔, 대우마이빌의 매매가는 분양면적, 전용면적, 신축년도 등에 따라서 대략 5000~7000만 원 사이다.(매입시점, 물건에 따라 매매가는 유동적이다) 시흥시 정왕동 오피스텔 단지의 경우는 6000만 원 이하의 물건도 많이 나오고 있다. 여기에 있는 내용은 실제 지역 중개사무소에 나와 있는 매물과 조금씩 차이가 있을 수 있으므로 투자 전에 현장을 직접 방문해서 정확한 가격을 다시 한 번 확인하기 바란다.

위에 열거한 지역의 임대조건은 보통 보증금 500만 원에 월세 38~45만 원 선이다. 만약 매매가가 5500만원 이면 보증금을 포함해 5000만원으로 투자할 수 있는 것이고, 이 경우 월세가 40만 원이면 연간 총 월세가 480만 원이 되는 것이므로 세금 등 다른 요인을 감안하지 않은 표면수익률이 9.6%가 된다.

1% 금리시대 노후투자법_ 박연수

2. 성남시

성남시는 수도권에서 오피스텔이 가장 많이 공급된 지역 중 하나다. 성남시의 오피스텔 분포는 구시가지의 소형 오피스텔부터 정자동의 고급 오피스텔까지 가격과 평형이 매우 다양하다. 성남시에서 오피스텔이 가장 밀집해 있는 지역은 성남 구도심과 떨어진 분당이다. 현재 분당에는 구미동에 8개, 금곡동에 8개, 서현동에 10개, 수내동에 11개, 야탑동에 14개, 정자동에 7개 단지가 있다. 구시가지에는 신흥동, 수진동, 성남동에 10여 개의 오피스텔 단지가 있다.

성남시에는 1990년대에 야탑동, 구미동에 지어진 오피스텔을 제외하면 3.3제곱미터당 700만원 이하 매물이 거의 없다. 분당의 오피스텔 매매가는 대부분 700~900만 원대에 형성되어 있다. 분당 오피스텔 하면 정자동 주상복합단지를 연상하고 무조건 비싸다는 생각을 많이 하는데, 반드시 그렇지만은 않다.

미금동, 구미동, 야탑동의 건축연령 10년 이상 된 오피스텔은 1억 원 이하의 돈으로도 살 수 있는 매물이 있다. 구미동의 시그마2, lg트윈스, 현대벤처빌 등 하루만 돌아보면 싸고 수익성 높은 매물을 찾아낼 수 있다. 분당의 오피스텔은 평형에 따라 수익률 편차가 큰데, 1억 원 대 소형 오피스텔의 수익률은 6~8%이다.

성남시는 구시가지인 중원구, 수정구와 분당과 판교가 속한 신시가지의 주거환경, 평균소득, 교육인프라, 생활편의시설 등의 차이가 매우 크다. 이는 구시가지의 모란역 주변과 분당의 야탑역 주변을 비교해 보면 쉽게 이해할 수 있다. 모란역 주변은 모란시장 주변으로 모여드는 상인들과 일용직 근로자들이 대규모로 숙식을 해결하는 곳이다. 이곳에는 시골 장날처럼 유동인구도 많고 사람 냄새가 철철 넘치지만 도시의 세련된 모습을 기대하기는 어렵다. 반면 전철역 한 정거장 차이인 야탑동에 들어서면 인프라가 잘 갖춰져 있고 현대적인 면모를 갖춘 분당 신도시의 모습이 펼쳐진다.

투자의 가치로 볼 때 성남 구시가지는 노후함과 관계없이 경제성이 매우 높다. 모란역, 수진역, 태평역, 신흥역을 중심으로 수도권 남동부 최고의 인력시장이 형성되어 있기 때문이다. 수도권 신도시 중 일산과 더불어 단 시간에 가장 많은 오피스텔이 들어와 있는 분당은 일산과 비교해 매매가가 높다. 매매가가 높다는 것은 수익률에 있어서는 악재다. 오피스텔 투자는 지역을 불문하고 매매가와 수익률이 대체로 반비례하는 경향이 있기 때문이다.

4. 서울 구로구, 금천구

서울 남부권의 구로구, 금천구는 과거 구로공단이 위치해 있던 지역으로, 거주하기에는 다소 부정적인 이미지가 있는 지역이었다. 그러나 구로공단이 사라지고 가산디지털단지가 들어서면서 IT중심지, 20~30대 젊은이들이 모이는 곳으로 재조명되고 있다. 현재 금천구 가산동 3개, 구로구 구로동 33개, 가리봉동 2개, 오류동 7개의 오피스텔 단지가 자리 잡고 있다.

서울 남부권의 상징이었던 구로공단이 사라지고 가산디지털단지가 들어서면서, 이곳은 공장지대의 우중충한 모습에서 IT중심지의 밝고 환한 모습으로 거듭나고 있다. IT기업에 근무하는 젊은층이 몰려들면서 구로동에만 33개의 오피스텔이 있을 정도로 서울 남부권 최대의 오피스텔 단지가 되었다.

구로구 오류동, 구로동에는 신축 오피스텔과 오래된 오피스텔이 뒤섞여 있다. 가격대도 다양하다. 3.3제곱미터당 300만 원대 매물로부터 SK허브수와 같은 800만 원대 오피스텔도 있다. 소형이고 건축연한이 오래된 오피스텔의 수익률은 8~10%에 이른다.

서울 남부권은 경기 서북권, 서남권으로 가는 교통의 요지다. 그러나 서울의 행정 상업중심지인 종로와 강남권 접근성은 떨어지는 편이다. 서울 남부권은 서울 시내에서 외국인 노동자들이 가장 많이 거주하는 지역으로, 범죄에 쉽게 노출될 수 있다는 우려로부터 자유롭지 못하다. 구로동에만 33개의 오피스텔 단지가 있을 정도로 오피스텔 밀집지역이라고 할  수 있는데, 단일 지역에 과도하게 집중되면 공급과 수요의 불일치로 인해 수익성이 악화될 수 있다. 구로동 오피스텔은 대학가가 아니라서 비수기가 거의 없고 안정적인 임대회전률을 보인다. 오피스텔 매매가도 매우 낮아 최저 5000~6000만 원으로 투자할 수 있는 매물이 많은 것이 이 지역의 장점이라고 할 수 있다.

6. 경기도 수원시, 의왕시, 안양시

경기 남부권 중심도시인 수원시, 의왕시, 안양시의 오피스텔은 수원시 영통동, 인계동과 안양시 관양동 등에 단지가 형성되어 있는데, 현재 수원시 영통동에 8개, 인계동에 17개, 안양시 관양동에 16개의 오피스텔 단지가 있다.

수원시 영통동, 인계동과 안양시 관양동은 안산시 고잔동만큼이나 오피스텔 단지가 많은 곳이다. 수요층의 면면도 다양하다. 수원시 인계동에는 주변 유흥가 종사자들이 많고, 영통동과 안양시 관양동에는 인근 대학생과 직장인들이 많다. 수요층의 면면이 다양한 것처럼 오피스텔 매매가도 폭이 상당히 크다.

지역 내에 경희대, 아주대가 있는 영통동은 학생들을 대상으로 하는 저렴한 물건이 많고, 안양시 관양동에는 강남 소재 직장인들이 많아서 임대료가 상대적으로 높다. 이 지역의 오피스텔은 3.3제곱미터당 400만 원에서 700만원 까지 매물이 다양하다. 수익률은 6~8%대다.

안양시는 인구 50만 이상의 경기도 7대 도시 중 하나다. 그러나 도시의 거의 대부분을 차지하고 있는 구도심 재개발 사업의 지연으로 획기적인 도시환경 개선은 당분간 어렵다. 안양시의 오피스텔 단지는 평촌신도시 관양동에 집중되어 있는 관계로 수급의 불안정성이 존재한다. 수원시 영통동, 인계동은 대학생, 유흥업 종사자 등 잠재 수요가 풍부하고 저가 매물이 상대적으로 많은 곳이다. 수천만 원으로 투자할 수 있는 몇 안 되는 지역이기도 하다.

7. 경기도 안산시, 시흥시

경기 서남권의 안산, 시흥은 저가 매물이 많은 지역으로, 투자금 대비 수익률도 이곳이 으뜸이다. 경기 서남권의 오피스텔 단지는 안산시 고잔동, 시흥시 정왕동이 중심이다. 현재 안산시 고잔동에 19개, 시흥시 정왕동에 7개의 오피스텔 단지가 있다.

수도권 주요 오피스텔 단지의 매매가, 임대가를 조사하면서 매우 흥미로운 사실을 알게 되었다. 사전에 짐작은 하고 있었지만, 현실과 너무도 정확히 맞아떨어져서 흥미를 갖지 않을 수 없었다. 오피스텔은 매매가와 수익률이 반비례한다는 점이 바로 그것이다.

수도권 오피스텔 단지 중 3.3제곱미터 당 매매가가 가장 높은 5개 지역은 1.강남구 2.종로구 3.여의도 4.분당구 정자동 5.마포구 도화동, 성산동 순이었다. 그런데 이 지역들은 수익률 순위에는 다 빠져 있었다. 투자금 대비 수익률 순위는 1.시흥, 안산 2. 노원구 상계동 3. 수원시 영통동 4.부천시 중동 5.일산시 백석동 순이었다. 참고로 서울 지역 최근 6개월 임대수익률은 1.은평구 2.성북구 3.동대문구 4.강북구 5.금천구 순으로 높은 편이었다.

이 결과를 어떻게 해석해야 할까? 무엇보다 임대가가 높을수록 임대 수요층이 얕다는 것이 스튜디오 주택의 특징이다. 월세와 관리비로 100만원 이상을 지출할 수 있는 독신가구는 사실상 많지가 않다. 가장 넓게 분포하는 수요층이 30~50만 원대다. 이들을 대상으로 임대사업을 한다고 가정할 때, 매매가가 높을수록 임대수익률은 떨어진다. 강남이 좋은 줄 모르는 사람은 없지만, 사업지로는 적합하지 않은 이유다.

안산시 고잔동, 시흥시 정왕동 오피스텔은 3.3미터당 400~500만 원 초반 대에 매물이 집중되어 있다. 공급면적 90제곱미터가 1억 원을 살짝 넘는다. 강남이라면 이 정도 물건은 35,000~40,000만 원이다. 같은 공급면적 가격이 3~4배 차이가 난다. 강남의 경우 90제곱미터 물건의 임대조건이 보증금 1000만원에 월세 110~120만 원 선이다. 반면 안산의 경우 90제곱미터의 물건이 보증금 500에 월세 60~65만 원 선이다. 관리비와 세금을 제외하고 표면수익률로 따졌을 때, 안산시 고잔동 오피스텔의 수익률은 강남의 2배 이상이다.

안산, 시흥에는 4000~8000만 원대 물건이 매우 많다. 1000~2000만 원 정도의 대출을 포함한다고 가정했을 때 3000만 원만 있으면 투자할 수 있는 매물이 많다. 이 지역의 임대수익률은 7~11%정도다.

8. 인천시, 부천시

수도권 서북권의 대표 도시인 인천시, 부천시의 오피스텔 밀집지역은 부천시 중동, 상동과 인천시 부평동, 연수동, 구월동이다. 현대 이 지역에는 중동 26개, 상동 21개, 부평동 11개, 연수동 5개, 구월동 8개의 오피스텔 단지가 있다.

부천과 인천은 인구 수에서 3배 정도 차이가 난다. 부천은 수원시, 성남시, 안산시, 고양시, 안양시, 용인시와 함께 경기도 7대 도시 중 하나지만, 광역시인 인천에 비해서는 인구 수가 크게 못 미친다. 그러나 오피스텔 단지 규모는 인천을 압도한다. 그 중심은 부천의 중동, 상동신도시다. 이곳에는 각각 26개, 21개의 오피스텔 단지가 있는데, 인천의 오피스텔 단지인 부평동 11개, 구월동 8개를 압도하는 수치다.

중동과 상동의 오피스텔 단지는 고양시 일산, 화정지구의 매매가, 임대가와 거의 같은 흐름을 보이고 있다. 인천 주요 지역의 오피스텔 매매가와 임대가도 마찬가지다. 중동과 상동의 오피스텔은 단지 규모가 매우 크고 저 평수, 저 가격대로 구성되어 있다. 5000만원~ 1억 원이면 40~70제곱미터의 다양한 오피스텔에 투자할 수 있다.

9, 수도권 이외 지역

독신가구를 대상으로 하는 임대주택은 대상에 관계없이 매매가와 임대가가 낮은 편이다. 경제성은 물건에 따라 다르기 때문에 어느 지역 물건이 절대 우위에 있다고 말하기는 어렵다. 대전 이남 지역은 실 평수 5~8평 정도 원룸의 월세가 수도권의 절반 수준이다. 생활에 필요한 도구들이 완벽하게 갖추어져 있고, 월세는 수도권의 절반에 불과한 원룸들이 지천으로 깔려 있기 때문에 상대적으로 임대료가 높은 오피스텔 수요층은 적다. 이 지역에는 주거용 오피스텔을 대체하는 풀옵션의 다가구 원룸이 많이 공급되어 있다.

대전, 대구, 광주와 같은 광역시에서 고시원을 발견하기는 무척 어려운데, 그 이유 역시 다가구를 집합건물화하여 옵션을 모두 갖춘 원룸으로 저렴하게 임대하는 경우가 많기 때문이다. 대전에서 가장 많은 원룸 임대주택이 몰려 있는 한남대 주변의 용전동과 홍도동, 대전대가 있는 용운동의 원룸촌은 신축의 경우에도 월 임대료 40만 원이 넘는 곳이 거의 없다. 시설이나 빌트인 옵션, 방의 크기 등이 동일할 경우, 수도권이라면 월세로 두 배 이상을 치러야 한다. 대구권에서 가장 많은 원룸이 공급되어 있는 영남대 주변의 원룸 임대주택도 대전권과 거의 비슷한 수준이다.

한편, 중앙대 안성캠퍼스 후문 내리 지역의 주거용 오피스텔 단지들은 수도권임에도 불구하고 대전, 대구와 비슷한 수준이다. 반면 중앙대 안성캠퍼스와 거리가 많이 떨어져 있지 않은 평택대 주변의 원룸촌 임대가는 일산이나 중동신도시의 원룸단지보다 높다. 강원도 강릉의 관동대 주변도 임대용 소형 아파트, 원룸 가격이 대전이나 대구의 대학가 원룸에 비해 평균 20% 이상 높다. 창원의 경남대 주변도 전국을 기준으로 할 때 임대가가 높은 편이다.

여기서 알 수 있는 사실은 지역적인 특성에 따라 매매가와 임대가가 획일적이지 않다는 사실이다. 결론적으로, 여러 지역을 다니면서 많은 물건을 접해보는 사람이 절대적으로 유리하다. 지역 별로 매우 다양한 시장이 존재하기 때문에, 원룸투자를 할 때는 전국적인 단위에서 시장을 파악하고 투자 물건을 물색할 필요가 있다.

10. 총평

서울과 수도권 오피스텔의 매매가와 임대가, 지역적 특성, 임대 수요층에 대해 대략적으로 살펴보았다. 지역적으로 넓게 다루기는 했지만, 실질적으로 소액 투자가 가능하고 임대수익률이 높은 오피스텔 단지가 모여 있는 곳은 사실상 몇 곳에 지나지 않는다. 돈이 많거나 자산 포트폴리오 차원에서 수익률이 크게 문제되지 않는 사람들은 한강을 따라 늘어서 있는 용산, 강남, 성수, 뚝섬 등의 핵심권역을 선호할 수 있겠지만, 많지 않은 은퇴자금으로 노후생활자금을 마련해야 하는 대부분의 은퇴자들에게는 적당치 않은 투자지역이다.

소액의 투자금을 가진 사람들이 비교적 적은 비용으로 높은 수익률을 기대할 수 있으며, 매물도 풍부하고 유동인구가 많은 지역은 안산, 시흥지역, 중동신도시, 일산신도시, 수원시 인계, 영통지구 정도다.

노후생활자금을 마련하는 데 있어서 저가의 주거용 오피스텔이 절대적인 가치가 있다고 말할 수는 없다. 그러나 지금의 투자환경에서는 은행과 보험사 등에서 판매하는 예, 적금, 연금 상품으로는 단 한 푼의 가처분 소득도 얻을 수가 없다. 그나마 은행의 금융 상품과 안전성이 거의 동일하면서 몇 배 더 높은 수익률을 기대할 수 있는 상품이 저가의 주거용 오피스텔이라는 것이 나의 생각이다.

은행 금리가 낮아지면서 이자를 조금이라도 더 받아보겠다고 메뚜기처럼 이곳저곳 거래 은행을 옮기는 일은 노력에 비해 경제적 효과가 없다. 금리가 낮아지자 간접투자가 대세라고 말하는 자산운용사의 세치 혀에 놀아서 해외펀드에 투자했다가 손실만 눈덩이처럼 커지는 사례들도 비일비재하다. 이런 상황에서 그나마 상대적으로 안정적이고 수익률이 높은 저가의 소형 오피스텔을 대안으로 제시하는 것이다.

많은 퇴직자들은 은퇴 후에 물 맑고 공기 좋은 전원에서 숙박시설을 운영하면서 돈도 벌고 여생도 즐기기를 기대한다. 이러한 니즈에 적합한 상품이 바로 펜센이다. 공교롭게도 이 펜센이라는 단어는 '연금'이라는 뜻이기도 한데, 유럽에서 은퇴자들이 민박경영으로 노후자금을 마련하는 것으로부터 단어가 유래했기 때문이다. 유럽에서 은퇴자들이 운영하는 펜션이라는 이름의 숙박시설은 연금처럼 일정한 소득이 꾸준히 발생하기 때문에 노후생활자금 마련에 적합하다는 의미라고 할 수 있다.

그러나 우리나라에서 은퇴 후 전원에서 펜션을 운영하려면 적게 잡아도 3~4억 원 이상의 돈이 든다. 게다가 요즘 펜션을 이용하는 여행객들의 눈높이를 감안하면 시설 투자비가 그 이상으로 들어가고 비수기에는 운용수입이 뚝 떨어진다. 안정적인 소득 확보 측면에서 문제가 있다. 관리에 들어가는 노동력도 만만치 않다.

그런 측면에서 볼 때, 소액을 투자해서 일정 기간 꾸준한 소득이 발생하는 저가의 주거용 오피스텔이 펜션보다 더 경제성 있는 노후준비 상품이 아닐까 한다. 큰 돈이 아니더라도 매월 일정한 소득이 발생하면 마음도 편해지고 그 돈의 규모에 맞게 생활하게 된다. 얼마가 됐든 노년에 안정적인 소득이 있다는 것만큼 위로받는 일도 없다.

통계자료를 보면 창업시장에 뛰어든 사람들 중 중장년층의 실패율이 청년층보다 높다. 청년층에 비해 경험이나 자본에서 우위에 있지만 중도포기자가 많은 탓이다. 사업에서 성공하려면 끝까지 버텨야 한다. 그러나 인생의 마지막을 지켜 줄 동아줄 같은 돈으로 사업을 하다보면 '이러다 실패해서 남은 돈까지 날리는 거 아닌가?' 하는 두려움이 생길 수밖에 없다. 일시적 위기일지 모르는 상황에 대한 두려움을 극복하지 못하고 중도에 포기한다. 사업을 중도에 포기한다는 건, 그 시점까지 들인 시간과 노력과 돈을 날리는 일이다. 남이 하니 나도 하겠다는 생각으로 섣불리 나섰다가는 큰 손실을 겪을 수 있다는 점을 염두에 두어야 한다.

은퇴 후 선택할 수 있는 여러 옵션 중에서 자신의 능력, 자본, 경험 등을 고려하여 후회하지 않을 선택을 해야 한다. 여생의 생명줄 같은 돈이다. 어떤 선택을 하든 신중해서 나쁠 것은 없다.

투자시장에서는 그 누구의 말도 믿지 마라. 어느 누구도 당신의 투자결과를 책임져 주지 않는다. 상품이 무엇이든 직접 발로 뛰어 정보를 취득하고, 종합적으로 수익성과 안정성을 체크한 후에 투자하라.

1% 금리시대 노후투자법_ 박연수