베스트리치랩

수익률은 투자에서 절대 조건이 아닌 필수 조건입니다. 저자가 수익률을 강조하는 이유는 단순히 매매가와 전세가만을 확인하는 갭 투자 때문입니다. 갭 투자는 시기에 따라서는 좋은 투자법이 될 수 있습니다. 저평가가 되어서 사용 가치인 전세가가 높고 매매가가 낮은 시기에는 좋은 투자법입니다.

대세 상승 초반인 2012~2013년에 갭 투자를 한 투자자는 그간 매매가와 전세가가 동반 상승하였으므로 현재 안정적인 상태일 것입니다. 하지만 2016년에 갭 투자를 하였다면 전세가와 함께 필수적으로 월세가를 확인하여야 합니다. 대세 상승의 끝에 있기 때문에 월세가를 파악하여 금리보다 3%높은 수익률을 확보한 안전한 부동산에 투자하는 것이 좋습니다.

수익률만 따지면 오피스텔과 도시형 생활 주택, 상가도 높습니다. 하지만 오피스텔은 임대 수익은 잘 나올 수 있지만 가격이 잘 오르지 않습니다. 그 이유는 부동산의 근원적 가치인 대지 지분이 매우 적기 때문입니다.

오피스텔에 투자하는 현명한 방법은 투자처를 서울과 1기 신도시에만 하는 것입니다. 또한 오피스텔은 지하철역과 붙은 곳(50미터 이내)에 투자하기 바랍니다. 오피스텔은 200~300평만 있으면 쉽게 지을 수 있기 때문에 자신이 투자한 오피스텔 옆에 새 오피스텔이 생기는 순간 공실이 늘고 임대 수익이 줄어듭니다. 하지만 지하철역과 붙은 곳은 입지적 우월성으로 대체 불가능합니다. 그러므로 핵심 일자리로 쉽게 갈 수 있는 지하철역 인근의 오피스텔은 투자 가치가 있습니다.

부동산 전문 방송에서 소개하는 신축 빌라도 마찬가지입니다. 수익률은 높다고 하지만 매매가격도 비쌉니다. 특히 분양 당시에는 실체가 없고 예상 그림만 있다는 점에 주의해야 합니다. 이때의 정보는 분양 1~2년 후나 완공된 후의 예상 수익률입니다. 1~2년 전에 예상한 수익률이 입주 시점에서는 달라질 가능성이 있습니다.

그래서 저는 신규 분양하는 부동산은 구입하지 않습니다. 기존의 부동산에서 임대가와 교통, 일자리가 확인된 곳에 투자하는 것이 훨씬 안정적입니다. 서울에는 더 이상의 땅이 없습니다. 서울에서 신규 분양하는 모든 주택은 재건축, 재개발입니다. 그렇기 때문에 대지 지분이 큰 부동산에 투자하는 것은 매우 안정적인 투자법입니다.

등기부등본을 보면 대지 지분이 기록되어 있습니다. 대지 지분이 큰 부동산은 환골탈태나 상전벽해가 가능한 부동산입니다. 이에 반해 오피스텔은 수익률은 높을 수 있으나 대지 지분이 적습니다.

불안한 금리 부동산 수익률이 답이다_ 백원기

매매가 1억 원에 전세가 8000만 원, 월세가가 보증금 1000만 원에 월세 35만 원인 부동산의 수익률은 4.7% 입니다. 2016년 11월 현재 정기예금 금리가 1% 초반이므로 이 부동산은 괜찮은 투자처입니다. 저금리 시장에서 수익형 부동산에 사람들이 몰리면 매매가는 당연히 상승합니다. 매매가가 상승하면 수익률은 하락합니다.

수익률이 하락했다(혹은 낮다)는 뜻은 매매가가 많이 올라서 투자 가치가 적다는 의미입니다. 이럴 때는 투자하지 않고 관망합니다. 매매가가 떨어지거나 월세가 오르면 수익률이 투자 적합의 범위에 들어옵니다. 그때 투자를 합니다.

매매가의 상승은 수익률의 하락입니다. 하지만 수익률의 상승은 매매가의 상승으로 보아도 됩니다. 특히 상가의 경우 월세로 수익률을 역산하여 매매가를 산정합니다. 높아진 수익률은 매매가에 반영됩니다. 기본 수익률을 계산하는 습관을 들이면 과도하게 비싼 부동산을 사거나 부동산 급등기에 상투를 잡을 일이 없습니다. 매매가와 수익률이 비례 관계로 아는 사람도 있는데, 매매가와 수익률은 반비례입니다.

그래서 수익률을 기반으로 한 투자는 투자 물건의 가격 하락이 겁나지 않습니다. 이것은 투자에서 엄청난 장점입니다. 상가를 예로 들면 배후 세대도 많고 건널목 앞으로 유동 인구가 많고 1층 코너 상가이면 매매 가격이 높고 투자 수익률이 적습니다. 상가 5층은 수익률이 더 높지만 환금성이 약하고 공실 발생 가능성도 있습니다. 불경기가 와서 장사가 안 될 때는 2, 3, 4, 5층은 장사가 안되지만 그래도 1층은 조금 나을 수 있습니다. 누구나 갖기를 원하고 환금성이 좋은 것은 수익률이 조금 낮고 매매가는 비싼 것이 정석입니다.

강남의 아파트는 수익률이 서울의 다른 지역보다 낮습니다. 강남의 아파트는 누구나 소유하길 원합니다. 강남은 강남이라는 브랜드가 있습니다. 그래서 현금으로 전환하기가 쉽습니다. 그래서 매매가가 높고 매매가가 높으니 수익률이 조금 낮습니다.

부동산은 취약점이 환금성입니다. 환금성이 매우 높은 부동산은 수익률에서 -1%를 하는 것도 좋습니다. 강남 3구는 타 지역과 달리 중대형이 강세인 지역으로 매매가는 높고 수익률은 낮습니다.

오피스텔은 수익성은 좋지만 환금성은 아파트에 비하여 낮습니다. 수익성이 낮더라도 환금성은 좋은 부동산이 있고, 환금성뿐만 아니라 수익률도 좋지 않은 부동산도 있습니다. 수익률과 더불어 환금성을 체크해보아야 합니다.

아파트는 환금성이 뛰어나기에(모두가 좋아하기에) 수익률이 다른 주거용 부동산보다 낮습니다. 대신 가격만 적당하다면 불경기에도 자금을 회수할 수 있습니다. 환금성은 중요한 투자 요소입니다. 잘못된 투자를 하면 평생 보유하면서 돈 한 푼 생기지 않고 재산세만 내는 상황이 생길 수도 있습니다. 환금성, 수익률, 시세 차익 이 세 가지는 부동산 투자에서 꼭 추구해야 할 사항입니다.

불안한 금리 부동산 수익률이 답이다_ 백원기

가치는 계속 변합니다. 2006년 가을에 강남발 부동산 대폭등이 있었습니다. 그 당시에는 똑똑한 한 채가 중요하였습니다. 똑똑한 한 채란 가장 좋은 핵심 위치의 가장 큰 대형 평형 아파트를 의미합니다. 당연히 강남의 대형 아파트가 최고의 가치였습니다.

10년 전에는 지금처럼 소형 아파트를 선호하지 않았습니다. 10년이 지나서 다시 수도권 부동산에 봄이 왔지만 모두 다 온 것은 아닙니다. 그 당시 11억 원이 넘었던 노원구에서 가장 부촌인 중계동 은행 사거리에 위치한 48평 아파트는 2008년 초에 10억 원이 넘었으나 6억 원초반까지 떨어졌다가 2016년 10월 현재는 7억 원대에서 거래되고 있습니다. 반면에 그 아파트의 바로 앞에 위치한 18평형 아파트는 10년 전에 1억 원도 하지 않았으나 지금은 2억 원이 훌쩍 넘었습니다. 대형 선호에서 소형 선호로 가치가 바뀐 것입니다.

그런가 하면 10년 전에는 학군만큼 학원이 중요하였습니다. 대치동, 목동, 중계동의 학원 인근 아파트는 가치가 높았습니다. 밤늦게까지 공부하는 자녀의 편의를 위하여 학원가 가까운 곳에 집을 구하고, 또 학원가 선생님을 아파트나 오피스텔로 모셔와 특별과외를 받곤 했습니다. 학원이 끝나는 저녁 시간에는 대형 버스와 학부모의 승용차로 도로가 마비될 지경이었습니다. 지금도 학원가는 인기이지만 예전만 못합니다. 예전엔 선불 예약금을 내고 학원 자리를 구하려 했으나 지금은 공실도 있습니다.

노부모와 성장한 자녀가 함께 살지 않는 것도 변화입니다. 제가 가진 부동산 중 상당수에는 노어머니가 사십니다. 자녀는 부모와 함께 살지 않고 자신의 집 근처의 소형 아파트를 임대하여 부모가 살도록 합니다.

또한 노후 준비금의 부족으로 관리비도 주거 선택의 중요한 요소가 되었습니다. 관리비는 타운하우스>주상 복합> 대형 아파트> 오피스텔> 소형 아파트> 빌라 순으로 높습니다. 아무리 좋은 집이라고 해도 매달 관리비가 부담스럽다면 그 집에서 살기가 어렵습니다. 경기는 더 어려워지고 자기가 도대체 언제까지 살 수 있을지 알 수 없기 때문입니다.

그리고 예전엔 지하철 역세권이 지금처럼 중요하지는 않았습니다. 버스가 주요한 이동 수단이었으나 이제는 지하철이 가장 중요합니다. 날씨와 상관없이 원하는 지역까지 원하는 시간에 갈 수 있기 때문입니다. 고령자에게 자가용 운전은 어렵습니다. 엄청나게 늘어나는 고령자에게 가장 좋은 교통수단은 지하철입니다. 빠르고 정확하고 시원하고(따뜻하고) 무료입니다. 고령자는 앞으로 시간이 갈수록 더 많아지기 때문에 지하철의 중요성은 더욱 커질 것입니다.

현재 가장 좋은 입지는 지하철에서 반경 500미터 이내의, 걸어서 7~10분 안에 도달할 수 있는 곳입니다. 지하철과 버스, 마을버스, 택시를 함께 이용할 수 있어야 합니다. 두 개의 지하철이 지나가는 더블 역세권이나 세 개의 지하철이 지나가는 트리플 역세권은 더욱 좋습니다. 또한 고령자는 병원에 갈 일이 많습니다. 종합병원에 쉽게 갈 수 있는지도 매우 중요한 요소입니다.

고령화 저성장 핵가족화로 사람들의 가치관이 바뀌기 시작했습니다. 아마도 계속 변할 것입니다. 사람들의 선호도가 바뀌면 가치가 바뀝니다. 변두리 지역에 10년간 가격의 변동이 별로 없던 아파트의 인근 빈터에 IT 벤처 타운이 생겨서 연봉을 많이 주는 직장이 생긴다면 그 아파트의 가치가 변합니다. 디트로이트를 먹여 살리던 자동차 회사들이 다 문을 닫는다면 디트로이트의 집 가치는 하락할 것입니다. 이렇듯 10년 만에 많은 변화가 생겼습니다. 새로운 10년은 더 큰 변화가 있을 것입니다. 투자자는 변화를 미리 보고 선점하는 사람입니다.

불안한 금리 부동산 수익률이 답이다_ 백원기

부동산 투자의 가장 근원적인 질문을 하겠습니다. 왜 서울의 집값이 비싸고 속초의 집값이 쌀까요? 왜 강남의 집값이 비싸고 강북의 집값이 더 쌀까요? 미국도 도시에 따라 부동산 가격이 천차만별입니다.

부동산의 가격 결정 요인은 다양합니다. 수요 공급, 교통, 문화, 기후, 평지, 쇼핑, 학군, 의료, 안전 등 여러 가지입니다. 주가가 오르기 위해선 자산이나 미래 가치도 영향을 미치지만 가장 근원적인 힘은 영업 이익률의 상승입니다. 회사가 꾸준히 지속적인 이익이 나면 주가는 상승할 수밖에 없습니다.

상가의 경우는 내 가게 앞을 지나가는 발걸음 수가 중요합니다. 많은 사람이 내 가게 앞을 지나면 그중에 일부가 나의 고객이 되기 때문입니다. 그렇다면 집값의 주요 결정 요인은 무엇일까요? 바로 그 지역의 연봉(GNP, 월급, 수입) 입니다.

거제도

거제도는 기업 도시이며 관광 도시입니다. 그런데 최근에 글로벌 경기 침체로 거제도의 조선소는 신규 선박의 발주가 급감하였습니다. 그러자 회사는 직원을 감원하고 연봉을 낮췄습니다. 그렇게 되니 가계 수입이 줄고 주부는 생활비를 줄이고 아이는 학원을 끊었습니다.

IMF도 몰랐을 정도로 호황을 누렸던 거제도이지만, 삼성과 대우 등의 조선소와 다른 중소기업들의 수주양이 줄자 그 영향이 섬 전체로 퍼졌습니다. 불황의 신호는 3년 전부터 켜졌지만 정보가 없었던 사람들은 거제도에 분양하는 아파트를 많이 분양받았습니다. 이곳의 많은 아파트는 완공 후에 임차인을 찾기 어려울 것입니다. 그 지역 노동자의 연봉 액수가 줄고 높은 연봉을 받는 사람들의 수가 줄면 그 지역의 집값은 따라서 하락합니다.

삼성전자

삼성전자에서 가장 높은 급여를 받는 사람은 강남역에 위치한 삼성타워에 근무하는 사람들일 것입니다. 집값 또한 강남역 인근이 가장 높습니다. 삼성전자에서 그다음으로 높은 급여를 받는 사람들은 영통, 기흥, 동탄에 위치한 연구원들일 것입니다. 기흥, 동탄, 영통의 집값은 그다음 서열을 차지합니다. 그리고 그다음으로 급여가 높은 곳은 천안과 아산 사이에 있는 탕정 산업 단지에 근무하는 사람들입니다. 이곳은 주로 생산 시설입니다. 세 곳 중 가장 집값이 쌉니다.

그런데 최근에 생산 시설을 평택에 많이 지었습니다. 그래서 천안의 직원들이 평택으로 많이 옮겨갔습니다. 그 결과 천안의 집값은 하락하였고, 전세가와 월세가도 떨어지다가 임차인을 구하기도 힘든 상황이 되었습니다. 설상가상으로 최근 천안 불당동에 5만 가구의 아파트가 들어서서 2016~2018년에 걸쳐 입주할 예정입니다. 즉 집값에 악영향을 미치는 공급이 늘어나게 된 것입니다.

5만 가구면 보수적으로 보아도 15만 명이 들어와야 하는 상황입니다. 반면에 평택은 군사도시이며 기업 도시인데 점점 많은 사람이 몰리니 집값이 꾸준히 증가하고 있습니다.

정리하면 삼성전자 직원들의 거주지별 연봉 순위는 강남>영통, 기홍, 동탄>평택>천안 이며, 이는 그 지역의 집값 평균과 정확하게 일치합니다.

서울

서울에서 가장 연봉이 높은 회사들이 모여 있는 곳은 어디일까요? 서울에서 가장 높은 급여를 받는 사람들은 강남역~삼성역까지, 즉 테헤란로라고 부르는 곳에 있습니다. 그 위쪽으로는 압구정동, 청담동, 신사동, 논현동, 삼성동이 있고 그 아래쪽으로는 도곡동, 대치동 등이 있습니다.

그다음으로 급여가 높은 곳은 금융가가 모여 있는 여의도와 대기업 본사가 모여 있는 무교동, 명동, 을지로 등입니다. 그다음은 IT, 벤처기업이 모여 있는 구로 가산디지털단지 인근입니다. 급여가 높은 회사의 밀집 지역은 그 인근에서 집값이 높습니다.

서울 외

서울은 아니지만 한때 강남만큼 집값이 비쌌던 곳이 과천입니다. 연봉이 높은 고위 공무원들이 많았기 때문입니다. 과천은 공무원들이 세종시로 옮겨가면서 집값이 하락했으나 워낙 입지가 좋은 곳이기에 다시 상승하고 있습니다.

세종시는 처음엔 과천의 공무원들이 이사 오지 않고 출퇴근하였지만, 점점 가족과 함께 이사 오면서 집값이 지속적으로 상승하고 있습니다. 입지와 환경이 좋고 높은 연봉을 받는 사람들이 많이 모여 있으면 그 지역의 집값은 반드시 오릅니다.

울산은 한때 강북보다 집값과 물가가 비싸고 소비, 문화, 교육의 수준이 높은 곳이었습니다. 현대중공업은 2011년에 주가가 50만 원대였으나 2016년 9월 현재 13만 원대입니다. 그런데 최근에는 현대중공업과 울산의 다른 기업들의 영업 부진으로 그 일대 원룸은 반 이상이 공실이고 집값도 하락한 상태입니다.

반면에 판교 테크노밸리에는 유망한 벤처 기업들이 입주를 마쳐 공실이 없게 되고 높은 연봉을 받는 사람들이 밀집하면서 현재 집값이 상승하고 상가도 활기를 띱니다.

2016년 8월 개점 1주년을 맞은 현대백화점 판교점은 개점 초에 세웠던 매출 목표를 무난히 달성했다고 합니다. 2015년 8월 21일부터 2016년 8월 20일까지 1년 동안 7500억 원의 매출액을 기록했는데, 이것은 전국 백화점 가운데 개점 1년차 최고 매출 기록이라고 합니다. 해당 기간 동안 판교점 방문객은 누계로 1500만 명에 달하고 2016년 매출 8000억 원, 2017년 매출 9000억 원, 2020년 매출 1조 원 돌파를 목표로 하고 있습니다.

한편 인터넷에서 귀농 귀촌을 검색하면 어마어마한 자료가 올라옵니다. 귀농 귀촌 정착 지원 프로그램이 무료이고 귀농 학교도 있습니다. 경상도, 전라도, 충청도와 강원도 일부 지역은 인구가 지속적으로 줄어서 일부 마을엔 할아버지와 할머니만 남은 지역도 있습니다. 또한 사망률이 출생률을 앞질러서 마을의 가구 수가 100가구, 70가구, 40가구로 지속적으로 감소함에 따라 세수가 줄어들어 지방자치 재정이 부족하여 많은 어려움을 겪고 있습니다.

귀농 귀촌으로라도 인구를 늘려보려 하지만, 고령이 될수록 대도시로 모이니 인구가 쉽게 늘지 않습니다. 지방에서 인구를 늘이는 방법은 좋은 일자리를 만드는 것입니다. 좋은 일자리가 생겨서 연봉이 올라가면 젊은 인구가 증가하고 출산율이 높아지고 집값이 상승합니다.

외국

인도의 수도 뉴델리와 뉴델리에서 40km 거리에 있는 사하란푸르는 월세가 무려 10배 차이가 납니다. 인도는 국민의 평균 소득은 낮지만, 13억 인구의 상위 5% 부자는 선진국의 부자들과 소득의 차이가 없습니다.

필리핀은 1950~1960년대에 아시아에서 일본 다음으로 잘사는 나라였습니다. 우리나라의 장충체육관(1963년 개장) 건축에 큰 기여(설계, 시공, 감리)를 하기도 했습니다. 또한 6.25 전쟁 때 우리나라를 도와준 16개 연합국 중의 하나였습니다. 박정희 대통령은 "필리핀이 부럽습니다. 우리도 필리핀의 반의 반이라도 닮았으면 좋겠습니다." 라고 말했다고 합니다. 당시 우리나라는 일본과는 경제 격차가 너무 커서 일본보다는 격차가 적은 필리핀에서 경제 발전을 배우려고 했습니다.

하지만 현재 필리핀은 국민소득이 2500달러까지 급락했습니다. 이유는 부정선거와 부정부패 같은 정치적 불안정 때문입니다. 어쨌든 1960년대까지는 필리핀의 집값이 우리나라보다 비쌌고, 2016년 현재는 우리나라의 집값이 월등히 비쌉니다. 아르헨티나도 제2차 세계대전 후 소득이 급증하여 선진국으로 진입할 것처럼 보였으나 실패하였고, 경제가 무너지고 부동산 가격도 급락하였습니다.

우리나라 역시 마찬가지입니다. 아무리 금리를 낮추고 부동산 부양정책을 실시해도 GNP가 지속적으로 하락하면 일부 지역(강남3구)을 빼고는 부동산 가격이 하락할 수밖에 없습니다.

결론

부동산 가격을 결정하는 요인은 여러 가지입니다. 하지만 가장 근원적인 이유는 소득의 증가입니다. 도봉구의 집값이 강남구를 앞지르려면 교통이 좋아지고 좋은 학군이 생기고 문화 시설과 쇼핑센터가 생기는 것보다 테헤란로보다 급여를 더 많이 주는 회사가 도봉구에 더 많이 생기면 됩니다.

그러면 인구는 자동으로 늘고 평균 연령도 낮아지고 출산율도 높아지고 좋은 쇼핑센터가 생깁니다. 또한 길에서도 외제차를 흔하게 볼 수 있게 되며 고액 영어 유치원이 많아지고 음식점과 모든 자영업도 호황이 됩니다. 지저분하고 어두운 곳도 싹 사라지고 도봉구의 재정도 튼튼해지고 모든 것이 다 좋아집니다.

그렇게 되면 무엇보다 땅값이 오르고 부동산 가격과 집값도 상승합니다. 전세가와 월세가의 상승도 당연합니다. 내가 투자한 지역이 슬럼화되는지, 좋은 산업 단지나 종합병원이 생기는지에 따라 미래의 가격이 달라집니다. 높은 월급을 많이 주는 회사가 모여 있는 곳, 그리고 확대되는 곳의 부동산은 반드시 상승합니다.

불안한 금리 부동산 수익률이 답이다_ 백원기

투자처는 굉장히 많습니다. 현금 흐름이 나오는 자산도 여럿입니다. 그런데 왜 부동산이 좋은 투자처일까요?

첫째 이유는 안정성입니다. 부동산은 실물 자산이기 때문에 사라지지 않습니다. 사람은 땅을 밟고 살아야 합니다. 땅과 부동산은 꼭 필요합니다.

대부분의 사람은 가장 안전한 것이 저축이라고 생각합니다. 그러나 저축은 안전하지 않습니다. 인플레이션 때문입니다. 미국은 달러를 더 찍을 수밖에 없고 그에 따라 우리나라에서도 돈을 더 풀 수밖에 없습니다. 돈을 풀면 풀수록 돈의 가치는 떨어집니다. 1억 원의 10년 후 가치는 70%인 7000만 원입니다.

게다가 세계적인 경제 불황과 더불어 미국 대통령인 트럼프는 부동산을 많이 보유한 사업가로서 저금리를 지지하는 사람이기에 금리가 쉽게 오르긴 어렵습니다.

주식은 변동성이 큽니다. 주식 시장은 자본과 지식이 적은 사람의 돈이 자본과 지식이 더 많은 사람에게 옮겨지는 작전 세력의 놀이터입니다. 장기 가치 투자자만 성공할 수 있습니다. 모든 세력은 개미를 모으고 키워서 가격을 올린 다음에 팔아치우는 것을 기본 작전으로 합니다. 아무도 그들의 매도 시기를 예측할 수 없습니다.

펀드는 수수료가 너무 많습니다. 운용수수료도 많은 데다가 주식을 자주 사고팔수록 회사가 이익이니 펀드 매니저는 잦은 매매를 합니다. 1년에 7~8회를 사고파는 것은 기본입니다. 펀드가 수익이 좋다고 하여도 모든 비용을 제하고 나면 마이너스인 경우도 있습니다. 또한 펀드도 금융 자산이기에 인플레이션에 취약합니다.

금은 현금 흐름이 발생하지 않습니다. 변동성을 예측하기가 쉽지 않습니다. 하지만 어떤 위기에도 금의 가치는 보존됩니다. 이동성도 좋습니다. 자산이 많다면 일부를 금으로 보유하는 것도 좋은 전략입니다.

부동산은 가격 대비 현금 흐름 비율이 최고입니다. 주식의 배당금은 많아야 2% 입니다. 투자 금액 2000만 원으로 연 270만원의 현금 흐름을 만들기 때문에 수익률에서 다른 투자 상품과 비교할 수 없습니다. 현금 흐름이 발생하는 자산은 흔하지 않습니다.(레버리지 이용시)

부동산은 실물 자산이기 때문에 휴지가 될 수 없습니다. 기본적으로 대지 지분을 가지고 있기 때문에 땅의 가치는 절대 불멸입니다. 시간이 지날수록 상승합니다. 물론 좋은 부동산을 선택할 수 있는 안목이 있어야 합니다. 시간이 지나면 가격이 오르고 월세가 오르기 때문에 인플레이션을 방어할 수 있습니다.

불안함 금리 부동산 수익률이 답이다_ 백원기

저는 투자의 1차 목표를 매월 현금 흐름 250만 원 만들기로 해야 한다고 생각합니다. 대다수 노부부 희망 은퇴 자금이 월 230~250만 원이기 때문입니다. 문제는 현재 은퇴자의 평균 비근로 현금 흐름이 40~50만 원에 불과하다는 점입니다. 저는 노후 현금 흐름을 위하여 국민연금을 최대치로 넣기를 권합니다.

2016년 현재 평균 수명이 80세입니다. 70세에 죽을 수도 있으나 90세를 넘길 가능성도 있습니다. 그 누구도 본인의 수명을 알지 못합니다. 예측이 불가능합니다. 어떤 이는 60세까지만 살겠다고 하지만 본인의 희망사항일 뿐입니다. 원하는 시기에 죽는 것은 극단적인 선택밖에 없습니다. 인간의 영역이 아니기 때문입니다. 그래서 준비는 최대치를 가정하여야 합니다.

한국주택금융공사에서 실시하는 주택연금은 내 집을 담보로 평생 연금을 받고 사망 시에는 주택을 한국주택금융공사에 넘기는 시스템입니다. 많은 사람이 가입하였고 지금도 가입자가 늘고 있습니다. 그런데 요즘 한국주택금융공사가 당황하고 있다고 합니다. 그 이유는 예상보다 가입자의 사망 연령이 높기 때문입니다. 가입자가 사망해야 연금 지급이 중단되고 담보로 맡긴 부동산을 처분하여 재원을 마련할텐데 사망 연령이 예상을 초과하기 때문입니다.

저는 본인이 사는 집을 담보로 매달 연금을 받는 것에 반대합니다. 이사를 갈 수가 없어서 주거의 자유가 없고 혹시 큰돈이 필요할 때는 집을 담보로 대출을 받거나 집을 팔아야 하는 경우도 생길 수 있기 때문입니다. 그 집을 월세를 주는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다.

이렇듯 평균 수명이 계속 늘어나고 있기 때문에 국민연금을 최대치로 넣어도 낸 돈 이상을 받을 확률이 매우 높습니다. 제가 생각하는 최고의 노후 현금 흐름은 국민연금과 월세 두 가지입니다. 사람에 따라서 개인연금이나 퇴직연금이 있다면 그것도 좋습니다. 하지만 연금은 인플레이션에 취약한 점이 있습니다.

6억 원의 예금을 20년간 사용한다면 60000/240개월=250만 원이 됩니다. 60세에 은퇴하여 노부부가 20년간 매달 250만 원을 쓰면 20년 후에 잔고가 0이 됩니다. 저는 1년간의 물가 상승률을 평균 3,54%로 봅니다. 3.54%가 복리로 20년간 누적되면 두 배가 됩니다. 즉 물건의 가격이 두 배가 되고 돈의 가치는 1/2이 됩니다. 그래서 마지막 20년째는 현재의 가치로 125만 원 가치의 돈을 쓰는 것과 같습니다. 두 명이 한 달간 쓰기에는 부족합니다. 위에서 말했듯이 가장 큰 문제는 20년이 지난 후에 노부부가 사망하지 않는다면 21년째부터는 사용할 돈이 하나도 없다는 점입니다.

그런데 같은 금액의 돈 6억 원을 5% 현금 흐름이 생기는 부동산에 투자했다면 1년에 생기는 현금 흐름은 3000만 원입니다. 1달 현금 흐름은 250만 원입니다. 6억 원을 240개월로 나눈 금액 250만 원과 똑같습니다. 그런데 더 좋은 점이 세 가지나 있습니다.

6억 원을 예금으로 노후 준비하는 것과 6억 원을 현금 흐름으로 투자하는 것은 투자금은 같지만 결과가 크게 다릅니다. 이것이 현금 흐름이 더 중요한 이유입니다. 6억 원의 자금으로 현금 흐름을 준비하기보다는 1~2년에 한 번씩 현금 흐름이 발생하는 부동산에 꾸준하게 투자하면 누구나 원하는 목표에 도달할 수 있습니다. 또한 월 생활비는 평균적으로 250만 원으로 계산하였습니다. 각자의 상황에 따라 150만 원으로도 충분할 수 있고, 400만 원으로도 부족할 수 있습니다.

어쨌든 내가 목표로 하는 비근로소득을 달성하였다면 그때는 은퇴해서 직장이나 사업장에서 모두 자유로울 수 있습니다. 급여의 액수에 상관없이 내가 원하는 일을 하며 살 수 있고 아예 돈을 벌지 않아도 자원봉사를 하면서 살 수도 있습니다.

한 달 생활비가 300만 원인데 비근로소득이 500만 원이 들어온다면 매달 200만 원을 남을 돕는 데 사용하여도 전혀 부담이 되지 않습니다. 그 이유는 다음 달에 또 500만 원이 들어오기 때문입니다.

매달 쓰고 남는 돈이 100만 원이라면 1년간 모아서 부부가 유럽 여행이나 크루즈 여행을 다녀올 수도 있습니다. 그 돈으로 아프리카에 500만 원이 드는 우물을 파줄 수도 있고, 1000만 원으로 인도나 필리핀에 교회나 학교, 병원을 지어줄 수도 있습니다. 월 3~5만 원이면 월드비전과 컴패션을 통하여 가난한 나라의 한 아이를 한 달간 먹이고 입히고 교육시킬 수 있습니다. 당신이 선한 사람이라면 당신의 돈을 가장 가치 있게 사용할 수 있습니다.

반면에 통장에 6억, 10억을 넣어두고 그 돈을 빼서 사용하는 경우에는 남을 전혀 도울 수 없습니다. 그 이유는 내가 80세까지 살지, 90세까지 살지, 100세까지 살지 전혀 예측이 되지 않기 때문입니다. 그래서 최대한 아끼고 인색한 마음으로 살아야 합니다.

불안한 금리 부동산 수익률이 답이다_ 백원기

첫 번째, 고가의 소형 아파트는 안 된다

우리가 투자하려는 소형 아파트는 일반 서민이 쉽게 전세 들어와서 살 수 있는 아파트를 말한다. 누구든 부담 없는 가격에 쉽게 들어올 수 있는 소형 아파트.

하지만 서울에는 5~6억이 넘는 소형 아파트가 있다. 이런 아파트는 절대로 투자를 피해야 한다. 이렇게 비싼 아파트는 수요층도 적을뿐더러 이후에 가격 조정을 받을 확률도 높다.

다시 말하지만 우리는 일반 서민이 쉽게 전세 들어올 수 있는 소형 아파트에 투자하는 것이지 비싼 소형 아파트에 투자하는 게 아님을 명심해야 한다.

두 번째, 주변 다른 아파트의 공급 계획을 확인해 봐야 한다

서울과 수도권은 주변의 공급이 크게 이루어지기 힘든 만큼 아파트가 거의 다 지어져 있고, 또한 공급이 있다 해도 규모가 크지 않기 때문에 신경 쓸 일이 없지만, 지방은 아파트 지을 땅이 많기 때문에 주변 다른 아파트의 공급 유무에 신경 써야 한다.

나의 예를 들자면 6여 년 전 대전의 아파트를 구입했다. 매매가와 전세가의 차이가 아주 작은 아파트를 구입하게 되어 얼마나 기뻤는지 모른다. 대도시 대전에도 이런 아파트가 있다는 사실에 나도 놀랐으니까.

하지만 내가 간과한 것이 바로 대전의 아파트 공급 계획이었다. 그 당시 대전은 막대한 아파트 공급량이 계획되어 있었다. 아무리 소형 아파트가 인기 있고 수요가 많다 하더라도 엄청난 공급량에 매매가와 전세가가 휘청댔다.

몇 천 세대의 공급이 아니라 몇 만 세대의 엄청난 공급을 고려하지 않았기에 나 역시 대전의 소형 아파트 투자는 빛을 발하지 못하고 말았다. 그래도 한 번 휘청대고 나면 다시 소형 아파트가 힘을 낼 거라 생각했다. 하지만 그것도 잠시였을 뿐 이후에는 세종시라는 폭탄급 아파트 공급이 기다리고 있었다. 세종시는 약 3년 전부터 상상하기 힘들 정도로 엄청난 아파트 공급이 이루어졌고, 지금도 많은 아파트 공급이 계획되어 있다.

두 번에 걸친 대전의 아파트 공급으로 중대형 아파트와 소형 아파트 가릴 것 없이 대전의 모든 아파트가 냉각기에 들어갔고, 지금도 대전의 아파트 매매가 및 전세가 상승률은 전국 최하위다. 나는 이 막대한 공급을 알면서도 소형 아파트는 무조건 안전하다고 맹신한 결과 큰 낭패를 본 것이다.

대전뿐만 아니라 지방 아파트는 인근의 아파트 공급에 따라 매매가와 전세가가 조정을 받는다. 우리가 소형 아파트에 투자하는 것은 안정된 수입을 얻기 위함이지 수년 동안 수익도 구하지 못한 채 기다리기 위함은 아니지 않은가?

세 번째, 거대한 산업 단지가 없는 도시는 피해야 한다

예를 들어 보자. 울산에 매매가 2억 원에 전세가 1억 8000만 원짜리 소형 아파트가 있고, 전주에 매매가 1억 3000만 원에 전세가 1억 1500만 원짜리 아파트가 있다고 해 보자.

두 아파트 중 투자에 적합한 아파트는 어느 쪽일 것 같은가? 대부분의 사람들은 매매가와 전세가의 차이가 작은 전주의 소형 아파트를 선택할 것이다. 울산의 소형 아파트는 2000만 원이 필요하지만 전주의 소형 아파트는 1500만 원만 투자하면 되기 때문에 전주의 소형 아파트를 더 좋은 투자 대상으로 보는 것이다. 실제로 전주의 경우 인터넷 카페를 통해 소형 아파트 투자를 전문으로 하는 사람들이 한꺼번에 와서 이런 소형 아파트를 싹쓸이하기도 했다.

하지만 내가 보기에는 전주의 소형 아파트보다는 울산의 소형 아파트가 훨씬 좋은 투자 대상이다. 항상 강조하지만 우리가 투자해야 하는 지방은 무조건 거대한 산업 단지가 있어야 한다. 산업 단지가 있어야 끊임없이 수요가 창출되고, 도시가 살아 움직이고, 상가나 학원 시설이 활기를 띤다. 도시에 산업 단지가 없으면 인구 유입이 없어 젊은 사람들이 점점 더 줄어들기 때문에 도시가 활력을 잃으면서 소형 아파트의 인기가 계속 이어지기 힘들다.

네 번째, 대단지 아파트여야 한다

적어도 700~800세대가 넘는 아파트를 선택해야 한다. 1000세대 이상이면 더욱 좋다. 주변에 대단지 아파트가 즐비하다면 더더욱 좋을 것이다.

대단지 아파트가 들어서면 우선 교통이 좋을 테고, 학원가도 형성될 것이고, 주변에 상가 등 편의 시설이 많을 것이다. 대부분의 사람들이 주거지로 좋아할 수밖에 없다.

하지만 아파트 세대가 적다면, 동수가 적다면 매매가와 전세가의 차이가 작다 하더라도 절대 투자하면 안 된다. 이런 아파트는 투자의 무덤이 될 확률이 높다.

내가 아주 초보일 때 인터넷의 소형 아파트 투자 카페를 통해 소형 아파트를 구입한 적이 있었다. 지역은 대전과 아산 두 군데였다. 물론 매매가와 전세가의 차이가 작았기에 당연히 지체 없이 구입했다. 하지만 이 아파트들은 차이는 작았을지언정 세대수가 200~300세대에 불과했다.

분명히 인터넷 투자 카페에서는 위치가 아주 좋은 아파트라고 선전했고, 나 또한 그 말을 전적으로 믿고 얼마나 기분 좋았는지 모른다. 하지만 이 아파트들은 좋은 위치에 존재하든 말든 10여 년이 지난 지금까지도 매매가와 전세가가 거의 오르지 않는다. 물가는 계속 오르는데 이 아파트들은 오르지 않아서 나의 마음을 정말 아프게 하는 존재가 되었다. 한마디로 크게 실패한 투자다.

매매가가 떨어지지 않았으니 실패한 것은 아니지 않으냐고 반문할지도 모르겠으나 시간이 10년 가까이 지났는데도, 물가는 엄청나게 올랐는데도 매매가나 전세가나 거의 한 푼도 오르지 않았다는 것은 손해 본 거나 다름없다. 내가 가지고 있는 200여 채 아파트 중에 이렇게 가격이 오르지 않은 아파트는 정말 드물다. 그때 인터넷 카페에서 이 아파트를 무슨 근거로 아주 좋은 아파트라고 소개해 주었는지 지금도 잘 이해되지 않는다.

하지만 문제는 그 카페가 아니라 나 아니겠는가? 아파트를 제대로 볼 줄 아는 실력을 갖추지도 못했고, 모든 사람이 나처럼 착하려니 생각한 게 문제 아니겠는가?

다섯 번째, 전세가가 단시간에 오른 아파트는 피해야 한다

서울에 내 명의의 소형 아파트를 갖고 싶었다. 아파트 투자자라면 누구나 서울에 자기 명의의 아파트를 갖고 싶어 하지 않을까?

이런 욕심이 또 하나의 투자 실패 사례를 낳고 말았다. 지난 해 서울에 소형 아파트를 구입했는데 주변의 재개발로 인해 갑자기 전세가가 치솟으면서 매매가와 전세가의 차이가 극히 작아진 경우였다. 나는 이러한 사실을 모른 채 무조건 기회라 생각하여 투자했다. 그때는 참 기뻤다. 서울에 좋은 소형 아파트를 마련했다고 생각했으니까.

그런데 전세를 살던 사람이 지방 발령이 나서 전세 들어온 지 5개월 후에 나가겠다고 하는 것이었다. 난 별문제가 없을 거라고 생각했다. 하지만 현실은 달랐다. 그사이 주변 재개발로 인한 전세 수요가 없어져서 전세가가 2000만 원정도 떨어진 것이다. 즉 투자한 지 5개월 만에 2000만 원을 손해 보면서 새로운 세입자를 구한 것이다.

난 아파트를 통해 큰 것을 깨달았다. 전세가가 갑자기 단 시간에 크게 오르는 아파트는 다시 한 번 깊게 생각해 봐야 한다고, 매매가와 전세가가 장기간 동반해서 올라야 좋은 아파트다.

아파트를 검색할 때는 전세가 상승 추이를 꼭 살펴보기 바란다. 전세가가 오랜 기간 완만하게 계속 오른 아파트가 투자대상임을 명심하기 바란다.

부동산투자 100문 100답_ 박정수

실제로 리스크 없는 투자라는 것은 말 안 된다. 주식, 펀드, 부동산 모두 리스크가 있다. 세상에 리스크 없는 투자가 어디 있단 말인가? 리스크 없는 투자라는 것은 거짓말이다. 그런 투자법을 설명하는 사람들을 만나서 하라는 대로 투자했다가 큰 피해를 본 사례가 우리 주변에 얼마나 많은가?

하지만 리스크가 거의 없는 투자가 있다면 믿겠는가? 분명히 있다고 한다면 당신은 믿겠는가?

지금부터 리스크가 거의 없는 투자에 대해 말하려고 한다. 직접 투자하는 나도 처음에는 정말 리스크가 없을까 두려웠지만, 투자한 지 10여 년이 지난 지금은 리스크가 거의 없다는 사실이 그저 고마울 뿐이다.

바로 전세 끼고 소형 아파트에 투자하는 것이다. 월세를 끼고 투자하는 것도 괜찮다. 대신 소형 아파트는 무조건 괜찮다고 말하는 게 아니다. 먼저 지방이라면 그 도시에 거대한 산업 단지가 있어야 한다. 유입 인구가 많고 노인보다는 젊은 사람이 많아서 북적여야 한다. 그래야 소형 아파트가 인기를 끌 수 있다. 노인의 비율이 높아지면 도시가 활력을 잃고 유입되는 인구보다 떠나는 젊은이가 많아지기 때문에 소형 아파트나 중대형 아파트, 상가 모두 투자 가치를 잃는다. 일본의 도시들이 이러한 수순을 밟았다는 것에 대해 심각하게 생각해 봐야 한다.

또한 소형 아파트 단지가 대단지여야 한다. 대단지여야 생활이 편리하고 주변이 발달한다. 무엇보다 대단지 소형 아파트 주변에 학교가 있어야 하고, 상가가 발달해야 하고, 교통이 좋아야 하고, 학원 시설이 많아야 한다.

마지막으로 매매가 대비 전세가가 높아야 한다. 전세가는 그 아파트의 가치 척도이고 투자의 척도다. 매매가는 높은데 전세가가 낮은 아파트는 투자의 무덤이다. 아무리 좋아 보이고 새 아파트여도 전세가가 낮으면 절대 투자하지 말아야 한다. 전세가가 낮다는 것은 그 지역이 별로 인기 없다는 말이고, 살기에 불편하다는 이야기이자 투자의 대상이 되어서는 안 된다는 의미다.

수도권의 소형 아파트는 주변에 대단위 직장군이 있는지 확인해야 한다. 주변에 대단위 직장군이나 거대한 산업 단지가 있다면, 그리고 매매가 대비 전세가가 높다면 그것으로 충분하다. 수도권은 어느 지역이든 교통 시설이 좋기 때문에 위에 말한 조건만 갖추면 투자 대상으로서 안성맞춤이다.

다시 강조하지만 소형 아파트를 샀다가 몇 년 뒤에 팔거나 해서 시세 차익을 챙기는 투자를 말하는 게 아니다. 투자자에게 현금을 만들어 주는 투자를 말하는 것이다. 핵심은 현금 흐름이다. 현금 흐름이 가장 중요하다고 생각한다.

전세가와 월세가는 시간이 지남에 따라 계속 오르게 되어 있다는 것을 명심하라. 정부는 경제를 살리기 위해 계속 돈의 가치를 떨어뜨리고, 그로 인해 물가가 계속 오를 수밖에 없는 구조를 지닌 것이 바로 자본주의다. 그렇기에 소형 아파트야말로 현금 수입을 창출하는 은행 같은 역할을 하는 것이다.

나는 10여 년간 소형 아파트를 구입해 왔고, 정말 쓰레기 같은 아파트를 구입해서 지금까지 후회하는 아파트도 있다. 소형 아파트면 무조건 좋은 줄 알고 무턱대고 샀기 때문에 후회스러운 결과를 낳은 것이다. 인터넷에 있는 소형 아파트 카페에서 사라는 대로 샀더니 지금도 나를 힘들게 한다.

분명히 말하건대 인터넷에 존재하는 소형 아파트 카페에서 사라는 대로 사면 좋은 결과를 내기 힘들 것이다. 당신은 내가 말한 소형 아파트 투자 조건에 맞는 아파트를 구매하기 바란다. 그렇게 투자하면 절대로 후회하지 않을 것이다.

부동산투자 100문 100답_ 박정수

아파트 매매가가 3억에서 3억 3000만 원으로 오르면 10퍼센트 수익이지만, 3억 아파트를 전세가 2억 7000만 원을 끼고 샀다면 똑같이 3000만 원 올랐지만 투자 금액 대비 100퍼센트 수익이다.

어떤가? 똑같은 아파트인데도 실제 수익률은 열 배가 차이난다. 두세 배가 아니라 열 배다.

지금처럼 화폐가치가 떨어지는 시대에는 금이나 은에 투자하라고 강조하는 전문가도 있다. 물론 동의한다. 화폐가치가 떨어지고 물가가 크게 오를 때는 금과 은이 최고의 투자 수단이 될 수 있다.

하지만 금과 은도 전세를 낀 소형 아파트와 경쟁한다면 한참 밑이다. 금과 은을 전세 제도를 이용해서 살 수 있는가? 100퍼센트 현금을 지불하고 사야 한다. 값이 오르면 10퍼센트 또는 20퍼센트가 오를 뿐 전세 같은 레버리지 효과를 통해 더 큰 수익을 얻을 수는 없다. 전세를 끼고 사는 소형 아파트는 금과 은 같은 실물 자산이 따라올 수도 없을 만큼 거대한 힘을 발휘한다.

외국에는 전세 제도가 아예 존재하지도 않는다. 오직 한국에만 존재하는 제도다. 전 세계에서 유명한 재테크 전문가라고 해도 우리의 전세 제도에 대해 아무것도 모르니 당연히 금과 은 같은 실물 자산과 전세 제도를 비교해서 설명할 수 없는 것 아닌가?

나를 거대한 부자로 만들어 준 것도 금과 은이 아니라 전세를 끼고 산 유망한 지역의 소형 아파트다. 그 소형 아파트가 금과 은보다 수십 배 또는 수백 배의 효과와 이익을 주었다. 그저 한 번 이익을 준 것으로 끝난 게 아니라 매년 또는 2년마다 한 번씩, 그 이후에도 계속 엄청난 이익을 가져다주었다.

지금도 자기가 투자하는 분야에 함께 투자하자고 찾아오는 사람이 많다. 새로 나온 금융 상품, 외국의 투자 상품, 세금이 없는 상품, 지분 경매, 금과 은 같은 실물 등 수많은 투자 방법에 대해 설명한다. 하지만 아무리 유심히 들어 봐도 전세를 낀 소형 아파트를 이길 만한 것은 없다. 이겨도 작은 차이로 이기는 게 아니라 수십 배, 수백 배 차이로 이길 수밖에 없다는 것을 잘 아는데 다른 투자 상품에 관심이 가겠는가?

부동산투자 100문 100답_ 박정수

오피스텔은 임대 수익을 목적으로 지은 부동산이다. 그렇기에 오피스텔의 매매가는 잘 오르지 않는다는 말들이 있다. 과연 사실일까? 직접 투자하지 않고 신문이나 뉴스를 통해 정보를 얻는 사람들은 오피스텔은 가격이 오르지 않는 줄 안다. 그저 월세나 받는 부동산 정도로 생각한다. 바로 그런 생각 때문에 나 같은 부동산꾼들이 돈을 버는 것이다.

솔직히 지방의 오피스텔은 쳐다볼 필요도 없다. 외관이 화려하고 인테리어가 최신식이고 시내 한복판에 위치한다 해도 지방의 오피스텔은 투자 대상이 아니다. 지방의 오피스텔은 매매가가 거의 오르지 않을뿐더러 임대 수익도 크지 않고 공실이 생기는 경우도 많다. 거대한 산업 단지가 있다고 해도 지방의 오피스텔에 투자하라는 말은 못 하겠다.

하지만 서울과 수도권의 오피스텔은 다르다. 서울과 수도권의 오피스텔은 직장인, 1인 가구, 자녀를 하나만 둔 기혼자에게 인기가 높다. 서울과 수도권의 오피스텔은 대부분 교통이 좋은 지역에 들어서기 때문에 직장인들에게 인기가 좋을 수밖에 없다.

그렇다면 오피스텔을 사서 월세를 받고 임대하면 되는 것인가? 아니다. 아무 오피스텔이나 투자하라는 말이 아니다. 서울과 수도권에서 매매가와 전세가의 차이가 극히 작은 오피스텔을 찾아보라. 그런 오피스텔이 보물이다.

강남의 오피스텔이 보물일 거 같은가? 아니다. 강남의 그 비싼 오피스텔은 당신을 더욱 가난하게 만들 뿐이다. 오피스텔이 워낙 비싸서 투입해야 하는 금액이 장난이 아닐 테고, 당연히 투자 대비 수익이 극히 작을 수밖에 없다.

오피스텔이 강남에만 있는 것도 아니요, 서울에만 있는 것도 아니다. 수도권을 잘 검색해 보면 매매가 대비 전세가가 85퍼센트 이상인 오피스텔이 아주 많다. 이런 오피스텔을 구입해서 전세 임대를 하는 것이다. 당신은 매년 전세가 상승에 따른 수익을 얻을 수 있다.

다시 말하지만 지방의 오피스텔은 투자 대상이 아니다. 서울의 비싼 오피스텔에 투자해서도 안 된다. 대신 서울과 수도권에서 매매가와 전세가의 차이가 극히 작은 오피스텔을 찾아라. 그 오피스텔이 당신에게 큰 이익을 가져다줄 것이다.

부동산투자 100문 100답_ 박정수