베스트리치랩

캐피털게인, 또는 자본이득은 보유자산의 가치 변동으로 인해 발생하는 차익을 의미한다. 시세차익을 포함하는 개념이며, 자본이득의 경우에는 매각으로 이익을 실현하지 않았더라도 가치평가로 인한 차익도 포함된다. 자본이득이라는 표현보다는 캐피털게인이라는 영문 그대로 사용하는 경우도 많다.

이에 반대되는 개념인 인컴게인이라는 개념은 특정 자산을 소유하고 있음으로 인해 지속적으로 발생하는 수익을 의미한다. 채권의 이자수익이나 주식의 배당, 부동산의 경우 가치상승으로 인한 수익은 캐피털게인으로, 임대수익 등은 인컴게인으로 분류될 수 있다. 관점에 따라 다를 수는 있겠지만, 주식은 대표적인 캐피털게인 추구 상품이며 채권은 대표적인 인컴게인 추구 상품이라고 볼 수 있을 것이다.

나는 나의 투자대상군에 개별주식을 포함하지 않는다. 개별주식을 매입해서 꾸준한 시세차익을 얻을 수 있을 것이라는 확신이 없기 때문이다. 2003년 국내 증권사에서 미국계 투자은행의 외화채권 담당으로 막 이직했던 당시에 같은 팀에 있던 한 이사님의 말씀이 생각난다.

"너 주식하니?"

국내 증권사에 다니는 사람들은 담당 업무가 무엇이든 대부분 어느 정도는 주식투자를 하고 있었고, 회사에서도 권장하고 있었기 때문에 당연한 질문이었다. 하지만 외국계 투자은행들의 준법감시는 상당히 엄격해서 주식 거래에 대해 일일이 신고하고 승인을 받은 다음 거래를 해야 했기에, 얼마 되지도 않지만 보유했던 주식을 모두 매각해서 그 순간에는 보유 주식이 없었던 상태였다. 새로운 일에 적응해야 하는 내 입장에서는 조만간 다시 주식투자를 재개할 생각도 별로 없었기에 현재는 주식에 투자하고 있지 않다고 말씀드렸다. 그러자 그 이사님이 무심하게 다시 덧붙이셨다.

"주식하지 마라. 내가 십 년 넘게 채권시장에 있었는데, 채권하는 놈들 중에 주식해서 돈 벌었다는 놈을 본 적이 없다."

그때 이후로 적립식펀드나 거치식펀드와 같이 주식에 투자하는 펀드에 가입한 적은 있어도 개별주식을 매입한 적은 없다. 돌이켜 보면, 그 이사님이 무심하게 던지셨던 한마디가 지금까지도 매우 고맙게 느껴진다. 위에서도 언급하였듯이, 시세차익을 추구하기 위해서는 시장심리를 이해할 수 있어야 한다. 채권쟁이였던 나로서는 주식시장 참여자들의 낙관적인 심리를 전혀 이해할 수가 없으니 아무리 복기를 해보아도 내가 개별주식을 매입해서 돈을 벌었을 가능성은 없다. 지난 20년에 가까운 시간 동안 수차례의 금융위기를 지내면서 얼마나 큰 손실을 볼 수도 있었는지를 생각해 보면 지금 나의 자산을 지키는데 일부 도움을 주신 그분께 늘 고마운 마음이다.

우리가 쉽게 참여할 수 있는 시세차익을 위한 금융시장, 주식시장이나 파생상품시장, 외환시장, 채권시장 등은 늘 대형 기관들과 잔뼈가 굵은 선수들이 참여하는 약육강식의 세상이다. 케인즈가 비유하였듯이 "성공적인 투자는 다른 사람의 예상을 예상하는 것"이지만, 몇몇 대형 투자자의 예상이 차지하는 비중은 다른 수많은 사람들의 예상이 차지하는 비중보다 훨씬 크기에 시장을 주도할 수 있는 경우도 많다. 그런 시장에서 개인투자자로 지속적으로 시세차익을 얻을 가능성은 매우 희박하며, 그 희박한 가능성을 실현하는 사람이 우리일 거라고 가정하기에는 무리가 있다.

1988년 2월 29일, 워렌 버핏은 투자자들에게 버크셔 헤더웨이의 1987년 실적을 보고하는 서신에서 다음과 같은 격언을 인용하였다.

"만약 당신이 30분 동안 포커 테이블에 앉아서 누가 호구인지 알아내지 못한다면, 그 호구는 당신이다."

지난 20여 년 동안 금융시장의 일원으로서 개인적으로 주식투자를 하는 사람들을 수도 없이 보아 왔지만, 놀랍게도 주식투자로 의미 있는 돈을 번 사람은 극히 드물다. 시장의 호구가 누구인지 알지 못하는 우리 대부분은 아마도 그 시장의 호구일 가능성이 크다. 따라서 시세차익을 추구하려다 도리어 큰 손실을 초래할 가능성이 높으며, 자산 중 상대적으로 큰 비중을 시세차익을 위한 방향성 배팅에 배분하는 것은 그다지 바람직하지 않다.

반면 인컴게인은 충분한 연구와 분석으로 어느 정도 예측이 가능하며, 상대적으로 위험이 적다. 따라서 당연히 수익률은 낮을 수밖에 없지만, 꾸준한 수익창출이 가능하다. 예를 들어, 신용등급이 높은 회사채에 투자했을 경우 채권의 만기까지 꾸준한 이자가 지급될 것이며, 발행사가 만기 이전에 부도가 나지 않는 이상 원금은 회수된다. 하지만, 그 투자로 얻을 수 있는 수익은 주식투자 등의 방향성 투자로 얻을 수 있을지도 모르는 캐피탈게인에 비교하면 미미한 수준으로 보일 것이다.

투자에 있어서 캐피털게인과 인컴게인은 반드시 상호배타적인 것은 아니다. 주식투자의 경우 가격 변동성이 워낙 크기 때문에 자주 간과되지만 배당수익이라는 인컴게인이 발생할 수 있으며, 채권투자의 경우 이자수익이라는 인컴게인이 확보되지만 만기가 긴 채권의 경우 금리변화에 따른 가격변동이 작지 않기에 캐피털게인도 추구할 수 있다.

수익형 부동산의 경우가 이 두 가지를 동시에 추구하는 대표적인 투자라고 볼 수 있다. 작은 상가나 오피스텔, 꼬마빌딩 등은 보유기간 동안에 임대수익이라는 인컴게인이 발생하고, 시간이 지남에 따라 부동산 가격은 상승하는 것이 일반적이다. 목 좋은 위치에 자리한 수익형 부동산의 경우에는 일정 기간 보유 이후에 높은 가격에 매도하여 상당한 캐피털게인도 얻을 수 있다. 평생을 채권쟁이로 살아온 나 같은 사람들이 특히 더 선호하는 투자방식이다. 미래와 노후를 위한 투자라면 수익형 부동산이 캐피털게인만 추구하는 투자보다는 더 안전하게, 인컴게인만 추구하는 투자보다는 더 높은 수익률을 얻을 수 있어서 적극적으로 고려할 만한 투자대상일 것이다.

끝없는 월요일_ 진율

부동산 시장의 대형 호재

이제 어떤 곳에 투자해야 할지 대강 감이 잡혔으리라 본다. 역세권에 위치하고 학교가 가까운 부동산이라면 언제든 투자해도 좋다. 또한 병원이 들어설 곳, 대형 마트 등 상가가 가까운 곳도 좋은 투자처다.

백화점이나 재래시장, 이마트, 홈플러스, 코스트코 등 대형 할인마트는 전체 부동산 시장에 긍정적인 영향을 미친다. 생활이 편리해지고 사람들이 모이는 곳이므로 주변 상권도 활기를 띠기 때문이다. 특히 인근 아파트에 지대한 영향을 끼친다. 일례로 부산 해운대구 우동의 트럼프월드센텀아파트는 2008년 3월 평균 매매가가 3억 9700만 원이었다. 하지만 신세계백화점이 개장한 2009년 3월에는 4억3500만 원으로 1년 만에 무려 3800만 원이 올랐다. 최근에는 3700만 원이 더 올라 4억 7500만 원에 거래되고 있다.

백화점 외에도 대규모 복합쇼핑몰이나 대형 복합건물도 주변 부동산 가격에 영향을 미친다. 부동산 업계에서 통용되는 공식에 의하면, 연면적 3만 3000m2 이상의 대형 빌딩이 완공되면 상주인구의 1.5배에 이르는 방문객이 생기고, 상주인구의 3배쯤 되는 유동인구가 주변 상가를 이용한다. 이 공식대로라면 강남역 삼성타운 주변의 유동인구는 7만 4000~11만 명(상주 인구 1만 2000~2만 명)이라는 계산이 나온다. 엄청난 숫자다. 이렇듯 대형 복합건물이나 쇼핑몰이 들어서면 유동인구가 크게 늘고, 이는 부동산 시장의 큰 호재다. 인근 지역 전체의 가치가 상승하는 것이다. 게다가 유통업체들은 교통, 배후 수요, 미래가치 등을 충분히 따져 검증된 곳에만 대형 사업지를 조성하기 때문에 그런 곳은 최고의 입지라고 할 수 있다. 따라서 잠실 제2롯데월드나 삼성동 한국전력 부지 인근에 관심을 가져볼 만하다. 이 지역에 대형 쇼핑 시설이 들어설 경우 주변 부동산 가격을 끌어 올릴 가능성이 크다.

이처럼 파급 효과가 크다 보니 각 지자체에서도 대형 쇼핑 시설을 유치하기 위해 노력하고 있다. 일단 세수가 늘고, 나아가 타 지역 거주자들까지 찾는 지역의 랜드마크로 발전할 가능성이 높기 때문이다. 그러니 대형 쇼핑 시설이 들어설 곳 인근에 분양하는 아파트를 노려보자. 단, 대규모 사업일수록 이런저런 일들이 발생해 원활한 사업 진행이 어려울 수 있다는 점은 반드시 염두에 두어야 한다.

투자에 적합한 상가는 따로 있다

그렇다면 상가 근처 아파트가 아니라 상가에 직접 투자해보는 것은 어떨까? 상가는 시세차익이 아니라 임대수익을 목적으로 하는 수익형 부동산의 대표주자다. 상가는 상업용지에 허가만 받으면 얼마든지 고층으로 지을 수 있다. 그래서 부동산 경기가 과열되면 건축업자들이 앞다투어 상가 분양에 나서고, 부동산 경기가 꺾이는 시점부터는 공급 과잉으로 물량이 넘쳐나 가격이 하락하게 된다. 그러나 공급이 제한된 곳, 즉 독점적 지위를 가진 곳이라면 미래가치는 충분하다. 상가는 입지에 따라 향후 보유가치나 임대수익에 큰 차이가 날 수밖에 없다. 상권이 활성화된 곳이라면 안정적인 임대수익은 물론 상가 자체의 가격이 오를 가능성도 높다. 반면 입지가 좋지 않으면 장사가 잘 되지 않아 임차인이 자주 바뀌거나 임대료 연체가 발생할 수 있다. 또한 공실 후 새로운 임차인을 빠르게 확보하지 못하면 관리비 등 기타 부대비용도 수시로 발생한다. 그렇다면 구체적으로 어떤 상가가 투자하기 좋은 곳일까?

사거리 대로변과 상가가 밀집된 이면도로 주변

결론부터 말하면 사거리 대로변이 최고다. 지역에는 중심이 되는 큰길이 있고 그 길을 중심으로 건물들이 늘어서 있다. 몇 개의 중심대로를 점찍은 후 그 대로변의 상가들을 물색해나가라. 그러나 이면도로가 더 좋은 경우도 있다. 보통 이면도로 주변은 대로변보다 투자가치가 떨어지지만, 상가가 밀집되어 있다면 이야기가 달라진다. 명동이 좋은 예다. 명동의 이면도로변은 음식이나 액세사리 같은 업종이 집약되어 있다. 단, 대로변이든 이면도로이든 건물 앞의 중심 도로가 가파른 경사지라면 투자가치가 떨어진다는 점을 주의해야 한다. 경사가 가파른 곳은 사람이든 차든 통행이 힘들고 주차도 쉽지 않기 때문이다. 대로변은 주간 상권이다. 그래서 은행, 학원, 병원 등이 적합하고, 이면도로변은 야간 상권이라 음식점, 술집, 노래방 등 유흥 시설이나 의류점 등이 적합하다. 상권이 활성화되어 가고 있고 입지 조건에 맞는 업종이 입점해 있는 상가가 좋다. 이제  금방 눈에 보일 것이다.

근린상가

상가로만 구성되어 있는 근린상가는 갈수록 대형화되고 전문화되는 추세다. 도심에서는 역세권이나 대로변, 사무실 밀집 지역, 대학가 근린상가가 각광받고 있고, 신도시는 아파트 단지가 밀집된 지역의 근린상가가 각광받는다. 물론 개발 계획이 있어 발전 잠재력이 큰 지역의 근린상가일수록 좋다.

근린상가는 단지 내 상가보다 초기 수익률이 떨어진다. 하지만 시간이 지날수록 상권이 안정되고 값이 오른다. 용적률에 따라 차이는 있지만 주로 10층 안팎의 상가들이 수십 개씩 모여 대형 상권을 이루기 때문이다. 단, 상업용지 비율이 높아서 상가가 많다면 상권의 중심지나 대중교통이 오가는 곳 이외에는 상권 형성이 잘 안 되어 빈 상가가 늘어날 수 있으므로 주의해야 한다. 상가는 주거지와 다르게 쾌적한 곳이 꼭 좋은 것은 아니다. 쾌적하다는 것은 녹지 공간이 많다는 뜻이고, 녹지 공간이 많으면 접근성이 좋지 않고 거주하는 세대 수가 적다는 것을 의미한다. 또한 주요 동선에 가로로 길게 뻗어 있는 상가가 좋고, 출근길 상권보다 퇴근길 상권이 더 유리하다. 유명 프랜차이즈 음식점이나 패스트푸드점, 커피전문점 옆은 위험을 회피하는 방법일 수도 있다. 보통 임대수익률이 연 6% 이상이면 투자하기에 무난한 근린상가다. 9% 이상이면 우량 상가로 보면 된다.

단지 내 상가

단지 내 상가에 투자할 때는 인근에 대형 할인마트나 백화점이 있는지 확인해야 한다. 만약 있다면 할인마트나 백화점과 중복되는 업종은 피하고 슈퍼마켓과 같은 생활밀착형을 택해야 한다. 지하층은 슈퍼마켓, 1층은 제과점과 부동산, 2층 이상은 학원, 사무실, 미용실 등이 적합하다. 또한 세대 수에 맞는 적정 규모여야 하고 주민들이 늘 지나다니는 주요 동선에 위치해야 한다.

주상복합 상가

주상복합 상가는 대부분 도심지나 중심지에 위치한다. 따라서 교통이 편리하고 접근성이 뛰어나다. 하지만 전용 면적 비율이 근린생활 시설에 비해 떨어지는 경우가 많으므로 전용률을 꼭 확인해야 한다. 전용률은 실사용면적을 말한다.

권리금이 있는 상가

권리금이 없는 상가보다는 권리금이 있는 상가를 골라야 한다. 권리금이 있다는 것은 업종의 안정성과 상가의 희소성이 있다는 것이고 그만큼 위치가 좋고 장사가 잘된다는 뜻이다. 그래야 임차인의 수익이 고정적인 임차로 안정화되기 때문이다.

역세권 상가

입지에서 가장 중요한 것이 교통이다. 그런데 지하철이 개통되면, 호황을 누려왔던 지역 상권이 지하철역 인근 상권에 밀려 오히려 상권이 축소될 수 있다. 또한 9호선 연장이나 신분당선 경전철 예정지처럼 아직 상권이 형성되지 않는 곳에 투자를 할 때는 주의해야 한다. 개통에 대한 기대 심리로 너무 비싼 가격으로 상가에 투자하면 안 된다.

상가에 투자하는 목적은 지속적으로 안정적인 수익률을 내는 것이다. 그러려면 권리금이 적절히 붙어 있고 동선에 따라 유동인구가 많은 대표 상권을 찾아야 한다. 이처럼 부동산에 투자할 때는 그 지역의 특성과 발전 가능성을 먼저 봐야 한다. 하지만 아직도 많은 이들이 주변 여건은 고려하지 않은 채 해당 건물만 보는 우를 범하고 있다.

돈을 캐는 현장답사

상가 투자로 임대수익뿐 아니라 매매차익까지 노린다면, 시세보다 싸게 사서 비싸게 팔고 싶을 것이다. 그래서 많은 사람들이 싼 물건만 찾아다닌다. 하지만 가격보다 먼저 봐야 할 것이 지역 상권과 수요의 특성이다. 가격은 두 번째다. 100% 마음에 드는 물건은 없다. 80% 정도면 훌륭하다고 할 수 있다. 지역 상권과 수요의 특성을 파악하는 방법은 그곳에서 유명한 업종이 무엇인지 살펴보는 것이다. 예를 들면 신당동은 떡볶이, 장충동은 족발, 압구정동은 성형외과다. 이미 포화 상태라면 어떤 수요가 더 있는가를 파악한다. 이 때는 반드시 내 눈으로 직접 봐야 한다. 아무리 부동산 사이트에 들어가 보고 인터넷 검색을 해봐도 현장을 한 번 가보는 것만 못하다. 직접 보지 않는 한 100건의 인터넷 정보도 소용이 없다. 특히 부동산 사이트에 올라온 정보는 신뢰성이 떨어질 수밖에 없다. 물건의 장점을 강조하느라 약점은 감추기 마련이다.

자, 이제 당신은 투자가치가 있어 보이는 상가를 발견했고 현장답사를 나가보기로 했다. 차를 몰고 가봤더니 상가 앞 도로도 널찍하고 주차하기도 나쁘지 않다. 이 물건 마음에 든다. 그러나 놓친 것이 있다. 다른 교통수단으로도 가봐야 하는 것이다. 또한 물건만 볼 게 아니라 그 주위를 두 번 세 번 돌면서 메인 도로가 어디인지도 파악하고 주변도 구석구석 꼼꼼하게 살펴봐야 한다.

현장답사는 그저 물건만 구경하는 게 아니다. 차 타고 편하게 한번 갔다 오는 것이 아니라 발품을 열심히 팔아서 최대한 많은 정보를 캐오는 것이다. 생각만 해도 힘이 드는가? 그렇게 캐내는 것이 모두 돈이다.

현장답사에서도 부동산 초보와 중수, 고수는 확연히 다르다. 초보는 일단 겉모습에 쉽게 현혹되어 단점은 못 보고 장님 코끼리 만지는 일부분밖에는 보지 못한다.

중수는 장점만 부풀리는 말에 현혹되지 않고 그 외의 단점이나 주의점을 스스로 살펴보고 여러 차례의 답사를 통해 물건의 현재 가치를 판단한다. 주위를 조사하면서 정확한 시세를 파악하고 다른 물건에 비해 장점은 무엇이고 단점은 무엇인지도 파악한다.

그렇다면 고수는 어떨까? 고수는 물건을 볼 때 현재의 모습만 보는 것이 아니라 미래의 모습까지 본다. 예를 들면 압구정동에 꽤 괜찮은 물건이 나와 현장답사를 갔다. 1층 전체는 고기집이고, 2층과 3층은 음식점과 카페, 술집, 그 위층은 사무실이다. 건축된 지는 1년 쯤 되었다. 고수의 머릿속에는 미래의 이미지가 빠르게 그려진다.

'유동인구도 많고 위치도 좋군. 업종을 바꾸어서 임대를 놓으면 어떨까? 건물이 조금 낡긴 했지만 리모델링을 약간 하는 것만으로도 훨씬 깔끔한 이미지로 바뀔 수 있으니까. 2층과 3층도 임대 계약이 끝나면 몇 군데 정리하고 병원 한두 곳 정도는 유치할 수 있겠다. 흠, 그런데 상가가 너무 크군, 쪼개서 임대를 놓으면 수익률을 더 높일 수 있겠는 걸.'

단수가 높아질수록 이미지는 더욱 구체화되어 선명하고 빠르게 머릿속에 떠오른다. 물론 현실성 없이 제멋대로 공상을 하라는 이야기가 아니다. 입지, 유동인구, 주변 상권 일대의 시세, 건물 상태, 리모델링 비용 등 다양한 요소들을 토대로 이미지를 그려봐야 한다.

부동산은 흐르는 물과 같다. 개발 호재와 정부 정책 등 다양한 요인에 의해 가격이 등락을 반복한다. 이렇게 오르내리는 부동산 시장의 흐름을 알기 위해 현장답사는 필수다.

수익형 부동산으로 떠오른 숙박 시설

외국인 관광객 유치를 위해 정부는 숙박 시설 건립 조건을 완화해주었지만 서울과 수도권에는 여전히 외국인 관광객을 수용할만한 숙박 시설이 충분히 갖추어져 있지 않은 상태다. 연희동에 오는 중국인 관광객들이 의정부에서 숙박을 하기도 한다.

틈새 상품으로 찜질방까지 부상하고 있는 것도 최근 몇 년 사이 중국인 관광객이 급증하면서 숙박 시설이 부족해 일어난 현상이다. 외국인 관광객을 대상으로 한 비즈니스호텔이 속속 분양되고 있는 것도 마찬가지다. 그런데 이런 비즈니스호텔에 투자하면 큰 자금을 들이지 않고도 임대수익을 올릴 수 있다. 콘도처럼 객실을 분양받고 객실료에 따른 수익을 배분받는 것이다. 현재 서울, 수원 등에서 분양 중인 비즈니스호텔 가운데는 분양업체가 연 7% 이상의 수익을 3~5년간 보장해주는 곳도 있다.

게스트하우스도 상당히 많이 들어서고 있다. 주택을 개조하거나 원룸주택의 용도를 게스트하우스로 바꿔서 수익을 올리고 있다. 홍대, 합정, 종로, 명동 등이 유망한데 특히 공항철도가 정차하는 상업지역과 고유의 문화를 가지고 있는 홍대 쪽이 각광받고 있다.

나는 매일 부동산으로 출근한다_ 김순길, 정의창

수도권에서 투자금 대비 임대 수익이 높은 저가 오피스텔이 대규모로 밀집해 있는 시흥시 정왕동, 안산시 고잔동, 수원시 인계동 등에는 꾸준히 소액으로 투자할 수 있는 저가 매물이 나오고 있다. 현재 시흥시 정왕동의 대선월드피아, 로얄퍼스트빌, 회신오피스텔, 골드라이프, 안산시 고잔동의 아이즈빌, 아이즈빌2, 대우아이빌, 트윈브레스빌, 수원시 인계동의 신동아파스텔, 대우마이빌의 매매가는 분양면적, 전용면적, 신축년도 등에 따라서 대략 5000~7000만 원 사이다.(매입시점, 물건에 따라 매매가는 유동적이다) 시흥시 정왕동 오피스텔 단지의 경우는 6000만 원 이하의 물건도 많이 나오고 있다. 여기에 있는 내용은 실제 지역 중개사무소에 나와 있는 매물과 조금씩 차이가 있을 수 있으므로 투자 전에 현장을 직접 방문해서 정확한 가격을 다시 한 번 확인하기 바란다.

위에 열거한 지역의 임대조건은 보통 보증금 500만 원에 월세 38~45만 원 선이다. 만약 매매가가 5500만원 이면 보증금을 포함해 5000만원으로 투자할 수 있는 것이고, 이 경우 월세가 40만 원이면 연간 총 월세가 480만 원이 되는 것이므로 세금 등 다른 요인을 감안하지 않은 표면수익률이 9.6%가 된다.

1% 금리시대 노후투자법_ 박연수