호황에도 불황에도 효자는 역시 역세권_ 김순길, 정의창

역세권의 가치는 동선에서 나뉜다

 

자, 이제 당신은 부동산으로 출근할 것을 결심했다. 그렇다면 먼저 어디로 발길을 잡아야 할까? 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 상가.... 선택지는 많다. 중요한 것은 항상 어떤 형태의 물건이냐가 아니라 입지다. 그리고 입지에서 가장 중요한 것이 교통이다. 사람들은 끊임없이 이동하기 때문이다.

 

대부분의 사람들은 아침이면 출근하고, 저녁이면 퇴근한다. 휴일을 빼면 하루도 빠짐없이 출퇴근을 반복한다. 그래서 다들 직장과 가깝거나 교통편이 발달한 곳에 거주하고 싶어 한다.

 

직장이 멀면 삶의 질이 떨어지게 마련이다. 오가는 시간이 길면 일단 몸이 피곤하고, 심리적 부담도 크다. 열심히 일하고 자기계발도 하고 가족과 시간을 보내고 휴식도 취해야 하는데 교통이 불편하면 길에서 시간을 낭비하게 된다. 삶의 질이 떨어지고 행복지수가 낮아질 수밖에 없다.

 

실제로 출퇴근 거리와 행복지수는 반비례하는 것으로 나타났다. 서울연구원 보고서에 따르면, 서울에서 서울로 출퇴근하는 경우보다 인천, 경기도에서 서울로 출퇴근하는 경우 행복지수가 낮았다. 교통편에 따라서도 차이가 났다. 버스와 지하철을 환승해가며 출퇴근하는 사람들이 덜 행복하다고 했고, 지하철만으로 직장에 갈 수 있는 사람들이 더 행복하다고 답했다. 이처럼 사람들은 지하철로 출퇴근할 수 있는 곳을 선호한다. 기업들은 강남, 을지로, 광화문, 여의도에 집중되어 있는데 이 지역들은 워낙 고밀도라 자동차를 가지고 다니기 힘들기 때문이다.

 

직장인뿐 아니라 은퇴한 노년 세대 역시 지하철을 선호한다. 번거롭게 직접 운전하지 않아도 어디든 제때에 정확히 데려다주는 데다 저렴하고(혹은 무료이고) 안전하니 선호하지 않을 수 없다. 그래서 역세권이 답이다. 역세권이란 지하철 개통이 부동산 가격에 영향을 미치는 범위를 뜻하는데, 통상 지하철역 반경 500m 에서 1km 이내를 말한다.

 

여기에서 간과하지 말아야 할 것은 역세권이라고 다 같은 역세권이 아니라는 점이다. 일례로 지하철 9호선과 7호선을 비교하면 9호선 역세권의 가치가 훨씬 더 높다. 7호선은 사람들의 주요 이동 경로를 거치지 않지만, 9호선은 강서 지역에서 강남까지 한 번에 이동할 수 있다. 즉 김포공항에서 한강을 따라 당산, 여의도, 흑석동, 반포, 잠실을 경유해 올림픽공원까지 이어지는 9호선은 기업이 많이 들어서 있는 여의도와 강남을 거쳐간다. 9호선 근처 대단지 아파트들이 강세를 보일 수밖에 없는 이유다.

 

또 다른 예로 2호선 신도림역이 있다. 신도림역은 강남역, 홍대입구역, 서울역, 잠실역에 이어 서울에서 다섯 번째로 많은 사람들이 이용하는 역이다. 하지만 역과 바로 연결되어 초역세권이라 할 수 있는 디큐브오피스와 디큐브아파트를 비롯해 주변 부동산의 가격 상승 가능성은 매우 작다. 왜냐하면 환승을 위해 역 안에서만 움직이는 인구가 대부분이기 때문이다. 결국 대성산업은 디큐브시티를 매각하고 말았다.

 

그러니 투자를 결정할 때는 역세권을 염두에 두되 사람들의 동선을 확인해보라. 기업이 있어 직장인이 많거나, 상가가 발달하여 사람들의 이동이 많은 곳을 선택해야 한다. 사람이 많이 모이고 움직이는 동선이 핵심이다. 지방보다는 서울이 좋고, 서울 중에서도 강남, 여의도, 을지로로 연결되는 역세권이 유망하다.

 

대한민국의 돈을 움직이는 핵심 역세권

 

역세권은 안정적인 투자가 가능하다. 불황에도 가격 하락 폭이 크지 않고 호황에는 가격 상승 폭이 크기 때문이다. 그런데 역세권도 다 같은 역세권이 아니라고 했다. 그렇다면 어느 역세권에 투자해야 할까?

앞서 말한 9호선과 2호선 강남역~삼성역 라인이다.

 

대한민국의 돈은 2호선 강남역에서 삼성역으로 이어지는 테헤란로에서 움직인다고 해도 과언이 아니다. 신흥 부의 라인인 9호선과 함께 이곳으로 이어지는 지하철이 역세권의 핵심이다. 하지만 이미 오를 대로 오른 지역이라 매력이 느껴지지 않는다고? 천만에. 앞서 말한대로 가치를 가진 부동산은 언제나 가치가 있는 법이다. 부자들이 가진 부동산은 돈이 되기 때문에 가지고 있다는 걸 알아야 한다. "부자가 되고 싶으면 부자의 줄에 서라"는 탈무드의 유명한 격언을 상기해보라.

 

안정된 부동산보다 수익성을 추구하고 싶다면 서울 지하철9호선을 주목해보라. 아직 연장선 구간이 남아 있다. 현재 9호선은 1차 개화~김포공항~신논현 라인이 운행되고 있고, 2차로 신논현~종합운동장(5개역)까지 2015년 7월 개통되었는데 향후 3차까지 송파 방이동까지 순차적으로 개통될 예정이다.

 

3차 종합운동장~방이동(7개역). 2016년 개통 예정

      연장 방이동~ 보훈병원, 2018년 개통 예정

 

9호선은 서울 서부에서 강남과 여의도를 통과하는 서울에서 가장 '핫'한 노선이다. 서울에서 가장 '핫'하다면 대한민국에서 가장 뜨거운 것이다. 따라서 앞으로 지하철역이 생길 송파구와 강동구 역세권은 당분간 가장 주목할 만한 부동산으로 각광을 받을 것이다.

 

지도에서 보는 것처럼 송파구 송파동은 현재 8호선 석촌역 역세권이지만, 오른쪽으로 9호선 연장선이 들어올 예정이다. 더블 역세권이 되는 것이다. 교통이 매우 편리해져 가격 상승이 예상되는 지역이다.

 

경전철 구간 역세권도 좋은 투자 대상이다. 서울시는 민자 유치쪽으로 방향을 잡고 최근 경전철 사업을 본격화했다. 모두 6개 노선으로 서부선, 난곡선, 목동선, 우이신설연장선, 위례신사선, 위례선인데, 특히 금융 중심가인 여의도로 진입하는 신림선과 서부선을 주목할 만하다.

 

그림에서 보이는 것처럼 신림선은 서울대학교에서 시작해 신림역과 보라매역을 거쳐 여의도에 닿는다. 지도에서 보는 것처럼 서부선은 전 구간이 지하로, 새절역에서 출발해 서강대교를 건너 여의도에 도달하게 된다. 개통 예정인 지하철은 또 있다. 경기도 하남시와 서울시 강동구를 있는 5호선 연장선, 김포한강 신도시와 김포공항역을 잇는 김포도시철도, 남양주 별내지구와 강동구를 잇는 8호선 연장선이다. 강남에 직결되는 노선은 아니지만 강남으로 접근하기가 보다 쉬워진다는 점에서 충분히 매력이 있다.

 

역세권의 노른자위 소형 아파트

 

역세권 아파트는 거래가 꾸준히 이루어지고 임대 수요도 항상 있어 노른자위로 꼽힌다. 가격 변화도 심하지 않아 불황이 없다는 것도 장점이다. 특히 소형 아파트는 환금성이 가장 탁월한 물건이다. 시세 이상의 수익을 기대할 수 있고, 설령 그렇지 못하더라도 가격을 조금만 조정하면 언제든 처분할 수 있는 가장 안전한 자산이다. 따라서 역세권 아파트 가운데 저평가된 물건을 발견했다면 주저 없이 투자해야 한다.

 

단, 역세권 아파트는 지하철역에서 도보로 10분 정도의 거리가 좋다. 1~2분 거리는 통과 인구 때문에 번잡하고 시끄러운 데다 유해 시설 문제도 있어 의외로 안 좋은 점이 있으니 주의가 필요하다. 서울에서 유망 지역은 산업 시설이 밀집된 서남권 역세권이다. 특히 구로동 일대 역세권 아파트 단지는 구로, 가산디지털단지 및 서남권으로 출퇴근하는 맞벌이 부부의 수요가 많다. 구로구는 인구의 36%가 20~30대 젊은층이다. 또한 준공업지역 규제 완화와 서남권 르네상스 개발 계획으로 주거환경이 개선될 전망이다.

 

소형 아파트가 제일 좋지만 만약 중대형 아파트에 관심이 있다면 공매에 도전해보는 것도 나쁘지 않다. 경기가 침체되고 불황의 그림지가 드리우면 중대형 아파트의 경매, 공매 낙찰 가격은 시세보다 20~30% 낮게 형성된다. 요즘 들어 부동산 시장이 활발히 움직이고 있다. 기준금리 인하로 대출 부담이 줄었고, 매매가와 비슷한 전세가에 지친 사람들이 매매시장으로 발길을 돌리고 있기 때문이다. 어느 곳에 투자할지 혹은 어디서 거주할지를 결정할 때는 핵심 역세권인지부터 살펴봐야 한다. 그곳이 첫 번째로 출근해야 할 부동산이다.

 

나는 매일 부동산으로 출근한다_ 김순길, 정의창