베스트리치랩

나는 어려서부터 엄격한 규율이나 단체행동을 남달리 싫어했다. 특히 학교 다닐 때 단체행동을 하는 체육이나 교련 시간이 너무 싫었다. 매스게임이나 집단체조 같은 건 정말이지 내겐 지옥 같았다. 줄서는 것도 싫어했다. 대학시절엔 수업을 땡땡이치고선 잔디밭에 혼자 누워 뒹굴며 하늘을 자유롭게 떠다니는 구름을 쳐다보곤 했다. 언제나 자유롭게 살고 싶었다.

대학을 졸업하고서 대부분의 사람들이 그러하듯이 나도 샐러리맨 생활을 시작했다. 특별히 힘든 직장이 아니었음에도 불구하고 난 아침마다 출근하기가 싫었다. 특히 회식, 워크숍, 조회, 회의는 정말이지 싫었다. 회사 가기 얼마나 싫었는지 일요일 저녁부터는 다음날 출근해야 한다는 부담 때문에 기분이 나빠지고 우울해졌다.

매일 아침 출근할 때마다 아내에게 회사 때려치우고 싶다고 말했다. 그러면 아내는 철이 없는 건지 겁이 없는 건지 나보다 더 큰 소리로 이렇게 말했다. "때려치워라, 때려치워! 내가 먹여 살려줄 게! 그리고 회사에서 괴롭히는 인간들 다 데려 와! 내가 아주 박살을 내줄 테니." 이런 노래 부르기가 10년 이상 아침마다 반복되었다. 난 인사철마다 내가 혹시 다른 부서로 발령 날지도 모른다는 걱정 때문에 불안했다. 내 인생이 다른 누군가에 의해서 조종당하고 내둘린다는 게 너무너무 싫었다. 그러나 나는 두려움 때문에 마지못해 출근해야 했다.

생활비를 대지 못할지도 모른다는 두려움, 처자식을 먹여 살리지 못할지도 모른다는 두려움, 노후에 충분한 돈이 없을 것이라는 두려움, 해고될지도 모른다는 두려움 때문에 일터로 나갔다. 돈이 내 인생을 지배하고 내 영혼을 갉아먹는 것처럼 여겨졌다. 이러다간 두려움에 사로잡혀 평생 일만 하다가 일에 찌든 늙은이가 될지도 모른다는 걱정이 들었다. 자유를 얻기 위해선 돈이 필요했다. 돈이 행복의 필수조건은 아니라 해도 최소한 자유롭게는 해줄 것 같았다. 넘치도록 많은 돈이 필요한 건 아니었다. 자유로울 수 있을 만큼만 벌고 싶었다. 그래서 나는 재테크를 시작해야겠다고 결심했다.

그 결심 덕분인지 나랑 똑같은 대학을 나오고 똑같이 직장 생활을 한 친구에 비해서 난 부자가 되었다. 친구들 중에는 나보다 더 많이 절약하고 저축하는 친구도 많았다. 그러나 내가 더 부자가 되었다. 내가 더 부자가 될 수 있었던 까닭은 무엇인가? 다른 친구들보다 더 많은 투자를 했기 때문이다. 돈만 생기면 어디에 투자할까를 늘 생각했다. 최소한의 생활비를 제외하고는 모두 투자했다.

사실 나도 투자가 겁이 났다. 그러나 투자하지 않는다면 나중에 언제 잘릴지 몰라 전전긍긍하는 직장 선배와 똑같은 처지에 놓이게 될 것이라 생각했다. 그래서 나는 아무것도 투자하지 않는 것이 가장 위험하다고 생각했다. 아무것도 투자하지 않는다면 아무것도 가질 수 없을 것이 분명했다. 투자하지 않았다면 실패의 고통과 슬픔은 피할 수 있었을지 모른다. 그러나 배울 수 없고, 느낄 수 없고, 달라질 수 없고, 성장할 수 없었을 것이다. 나는 자유롭기 위해서 투자했고 마침내 자유를 얻었다.

지난날을 되돌아보면 안전한 은행 예금으로 번 돈은 없다. 돈은 위험 자산인 부동산과 주식투자에서 다 벌었다. 은행이란 아파트 청약예금을 들고, 투자할 종자돈을 모으고, 투자자금을 빌리는 곳으로 이용했을 뿐이다.

만약에 남보다 빨리 부자가 되어서 자유롭게 싶다면 투자해야 한다. 용기를 내서 투자 손실의 두려움을 극복한다면 여러분도 마침내 자유를 얻게 될 것이다.

종자돈 만드느라 한 고생은 추억이 된다

재테크에서는 투자자금을 마련하는 것이 가장 어려운 일이다. 일반적으로 종자돈 모으는 철칙은 '번 것보다 적게 쓰는 것'이다. 그러나 최선은 '아예 안 쓰는 방법'이다. 종자돈을 마련한 나의 몇 가지 경험을 얘기해보자.

나는 자동차 사는 대신에 그 돈으로 투자했다. 세월이 지나면 자동차는 유지비만 잡아먹고 고물이 되지만 투자금은 배로 불어날 것이라고 믿었기 때문이다. 나중에 생활에 여유가 생겼을 때도 절약한다고 에어백 없는 소형차로 장만했다. 한 번은 자동차 사고가 났는데 에어백이 없어서 죽을 뻔했다.

또 나는 결혼할 때 혼수를 아예 하지 않았다. 결혼반지 하나만 달랑 했다. 그나마도 안 쓰는 금목걸이와 알을 명동 구석의 작은 금속 세공소에 갖다 주고 녹여서 반지를 만들어 달라고 했다. 이렇게 혼수 비용을 절약한 돈으로 나는 투자를 했다.

나는 신혼방도 월세로 시작했다. 전세보증금이 줄어들어서 좋았다. 나중에 전세로 살 때도 좋은 동네에 큰 평수로 전세 살려는 생각을 해본 적이 없다. 어떻게 하면 투자할 돈을 마련하느냐에 집중했다. 후일 나는 분양받은 새 아파트도 입주하는 대신에 전세를 내주고, 우리 부부는 전세가 싼 동네에서 고생하며 살았다.

예전에 살았던 연탄공장 근처의 서민아파트 옆을 우연히 지나가게 되면 고생했던 그 시절이 생각난다. 더위에 유난히 약한 체질인데도 여름철 땀을 뻘뻘 흘리며 오랜 시간 지하철을 타고 지하철역에 내려서는 제법 멀리 떨어진 아파트까지 걸어 다녔던 기억이 난다. 지하철역까지 유모차를 끌고 나온 아내와 천천히 아파트까지 걸어가며 미래를 꿈꾸던 시절, 지금 다시 그렇게 하라면 몸이 안 따라줄 것이다. 그 시절을 행복하게 추억할 수 있는 것은 그때의 고생덕에 얻은 현재의 안식 때문이다. 젊어서 고생은 마음먹기에 따라서 즐길 수도 있다. 젊은 시절 고생은 나중에 자랑스럽고 소중한 추억이 된다.

실패를 두려워하면 부자가 될 수 없다

고생과 불편을 마다 않고 마련한 종자돈으로 투자했지만 애쓴 보람도 없이 초기 투자는 실패의 연속이었다. 자동차 안 사고 투자한 돈, 혼수와 전세금을 줄여서 마련한 투자금도 처음엔 모두 수업료로 날렸다. 처음부터 돈을 벌 순 없었다. 배움이 먼저였다.

나의 실패 사례를 몇 가지만 얘기해보자.

K타이어에 신용투자를 했다가 깡통계좌가 되어 7천만 원을 날렸다. 충격적인 손실이었다. 당시의 나에게 7천만 원은 엄청 큰돈이었다. 그동안 고생해서 모은 돈을 모두 날린 것이다. 나는 몇 날 밤을 잠을 이루지 못했다. 바보 같은 내 자신을 용서할 수 없었다. 불면증과 스트레스 그리고 상실감에 괴로워했다. 한참이 지나서야 겨우 용기를 내서 투자를 재개했다.

이후로도 성공과 실패가 반복되었다. 아내가 말리는 분당 아파트를 상투에 사서 나중에 손해 보고 팔았고, 김포에 미분양 아파트를 사서 손해 보고 파는 멍청한 짓을 저지르기도 했다. 최악은 벤처와 비상장 주식투자로 투자 원금을 모두 날린 것이었다.

실패도 여러 번 하다 보니 나름대로 면역력이 키워졌다. 그렇지만 한참 추락하던 때 한 종목으로 12억 원을 날렸을 땐 몸무게가 6킬로그램이나 줄고 몸이 아팠다. 소화불량과 통증으로 병원에 가니 의사가 암이라고 청천벽력 같은 사형선고를 했다. 몇 달 간 죽는 줄 알고 마음고생이 이루 말할 수 없이 심했다. 다행히 나중에 오진으로 밝혀졌다. 사실은 마음에 병이 들었던 것이다. 그때 불현듯 실패 경험 많은 어느 투자자가 내게 한 말이 생각났다. "나는 큰돈을 날리고 나니 밤에 잠을 못 자겠더라고. 가슴이 답답하고, 진짜로 가슴이 얼마나 아픈지 잠을 자지 못했어." 나는 그제야 그의 말을 이해할 수 있게 되었다.

투자에서 일어날 만한 실패는 대충 다 경험해본 것 같다. 아마도 나만큼 각종 실패를 두루 경험한 사람도 많지 않을 것이다. 똥인지 된장인지 꼭 찍어 먹어봐야 아는 우둔한 내 성격 때문이었다.

답답한 마음에 어느 날 자수성가해서 100억대 재산을 모은 친구를 찾아가서 부자 되는 비결을 물었다. 부자 친구는 나에게 이렇게 말해주었다. "처음엔 누구나 다 돈을 잃게 되어 있어. 하지만 거기서 교훈을 얻었다면 다 잃은 건 아니야. 그리고 성공의 비결은 절대로 도중에 절망하거나 포기하지 않는 데 있다네." 나는 실패를 겪을 때마다 부자 친구의 말을 떠올렸다. 난 아름다운 장미를 얻으려다 단지 가시에 찔렸을 뿐이라고, 길을 걷다가 단지 넘어졌을 뿐이라고 되뇌었고 결코 절망하지 않았다.

부자 친구의 조언이 맞았다. 누구나 실패가 먼저 있고 나중에 성공을 거두게 된다. 부자 친구도 나도 실패를 먼저 하고 나중에 성공을 했다. 정말로 부자 되는 비결은 어떤 절망적인 상황에서도 절망하지 않는 데 있었다. 당신이 현재 실패로 좌절하고 있다면 미래의 성공을 위한 배움의 과정이라고 여겨라. 누구나 실패가 먼저고 성공은 나중이다. 실패를 했다면 당신은 실패를 통해서 하나 더 배웠기 때문에 성공에 한 발짝 더 다가선 셈이다. 결코 희망을 잃지 마라. 실패는 성공으로 안내하는 이정표다.

부의 본능_ 브라운스톤

'한강 뷰'의 프리미엄

커튼을 걷으면 창밖으로 한강이 펼쳐진다. 시야뿐 아니라 가슴까지 탁 트이는 것 같다. 유람선이 흘러가고 작은 배들이 떠 있는 한강은 낮은 낮대로, 화려한 야경이 펼쳐지는 밤은 밤대로 아름답다. 집 안에서 언제나 한강을 바라볼 수 있다는 것은 멋진 일이다. 그래서 한강변의 집들은 인기가 높다. 조망권이 좋으니 프리미엄도 붙는다. 호텔 룸이 '오션 뷰'라면 가격이 더 비싸지듯 '한강 뷰'를 가진 집도 가격이 비싸진다.

공원이 바로 내려다보여도 좋다. 봄에는 붉고 노란 꽃들이 피고 여름이면 눈부신 신록이 펼쳐진다. 단풍이 드는 가을이나 눈이 내리면 하얗게 변하는 겨울의 공원도 보기 좋다. 대규모 공원이나 녹지가 인접한 아파트는 집 안에서도 자연경관을 감상할 수 있을 뿐만 아니라 산책과 운동을 하기에도 좋다. 공원이 가까운 덕분에 웰빙 라이프가 가능해진다. 당연히 집값에 긍정적인 영향을 미친다.

특히 요즘은 부동산 시장이 실수요자 위주로 형성되면서 휴식과 여가 생활, 문화에 대한 욕구가 어느 때보다 커지고 있다. 환경 프리미엄의 비중이 높아지고 있는 것이다. 그러므로 인근에 쉽게 이용할 수 있는 공원이나 산, 강이 있으면 투자처로서 높은 점수를 받게 된다. 서울은 어떤가? 집 안에서 한강이 보일 뿐만 아니라 한강 공원을 쉽게 이용할 수 있는 한강 주변은 투자가치가 아주 높다. 더욱이 한강 르네상스 계획으로 한강변과 접한 지역들의 미래가치는 상상 이상이다. 그동안 까다로운 건축규제로 인해 재건축이 어려웠던 한강변 아파트들이 초고층 재건축이 허용됨으로서 부동산 시장에 활기를 불어넣고 있다.

한강 7대 권역 개발을 주시하라

한강 르네상스 계획은 2006년 오세훈 전 서울시장이 수변문화 공간 조성과 자연성 회복, 접근성 향상, 문화기반 조성, 경관 개선, 수상이용 활성화를 목표로 추진한 디자인 서울 정책의 핵심 계획이었다. 오 전 시장이 롤모델로 삼은 건 파리 세느강과 런던 템즈강이었다. 오 전 시장 재임 당시 이 사업을 두고 대선을 위한 치적 쌓기라는 곱지 않은 시선도 팽배했지만 시간이 지나면서 세계 어디에도 한강처럼 도심을 관통하는 큰 강이 없을 정도로 소중한 관광자원이라는 공감대와 빈약한 서울의 관광자원을 감안할 때 중장기적으로 개발되어야 한다는 의견이 점점 힘을 얻고 있다. 자연 생태계와 상업 시설이 조화된 명소로 한강을 관광자원화하는 것은 매력적인 소재임에는 틀림없다는 것이 학계와 부동산 전문가들의 공통된 의견이다. 실제로 2015년 8월 박원순 서울 시장은 2011년 전면 중단했던 한강 르네상스 계획을 수정 발표했다. 박 시장이 꺼내든 7개 한강 권역 중 핵심인 여의~이촌권역 문화관광지대 개발 프로젝트도 2006년 오 전 시장이 반포~이촌지구에 조성하려 했던 문화복합 시설과 거의 일치하는 내용이다. 이번에 발표된 계획은 다음고 같다.

| 한강의 자연성 회복 |

* 한강숲, 천변습지 조성을 통해 생물 서식처 확충

* 콘크리트, 아스팔트 등으로 훼손된 생태축 연결 및 자연하안복원

* 수리적, 생태적으로 중요한 지천 합류부 등에 생태 거점 조성

* 사람과 환경이 조화될 수 있도록 생태 관찰, 휴식공간 마련

| 한강 - 도시 연계 회복 |

* 간선도로 및 지천 합류부 지하화 등을 통해 자동차 전용도로, 제방 등으로 단절된 한강의 접근성 개선

* 나들목 개선, 정류장 및 자전거 도로 신, 증설, 수상 교통수단 확충 등을 통해 수변~육상 관광루트 조성

* 주변 도시계획 및 재개발 사업(잠실, 반포, 압구정, 이촌지구 등)과 한강 정비 계획 연계

| 관광, 문화활동 확대 |

* 안전, 수리적 영향, 환경 문제가 없는 지역에 하천점용 시설 다양화

* 다양한 수상레저, 스포츠 공간 마련, 이색적인 이벤트, 전시개최

* 한강 인근의 대규모 개발부지, 공공시설 등 이전 후 부지 등을 활용하여 공적 문화공간 확대

실제로 2007년 한강 르네상스 계획 추진으로 생태공원이 만들어지고 보행로가 정비되는 등 여러 이점이 생기면서 한강변 부동산 투자가 활발히 이루어지고 가격이 많이 올랐다. 용산 국제금융업무지구와 한남 뉴타운 등 야심차게 추진되었던 사업들이 일부 차질을 빚기도 했지만 망원, 합정 지역, 당산,여의도, 동부 이촌, 반포, 압구정, 성수, 구의, 자양 지역이 수혜 지역으로 떠오르면서 유망한 투자처로 각광받고 있다. 이곳들의 중층 재건축 아파트들은 최고 층수 50층 안팎으로 거듭날 수 있는 행정적, 법적 근거가 마련된 셈이다.

특히 망원, 합정 지역은 2,6호선의 업무지구 라인 전철이 맞물려 있는 곳이면서, 한강변 중 서북권 쪽에서 가장 위치가 좋다. 이미 GS자이에서 개발한 메세나폴리스는 신흥 부자들과 연예인들에게 인기를 얻으면서 큰 성공을 거두었고, 이에 힘입어 맞은편에 대우건설에서 투자한 주상복합 아파트가 곧 입주에 들어갈 예정이다.

이 지역은 한강변에 위치한 프리미엄에다가 좌측에는 상암동이, 우측에는 용산이 자리하고 있어 더욱 개발 가치가 높다. 게다가 서북권의 제일 큰 골칫거리였던 당인리발전소 정비가 최고의 호재로 변했다. 2016년 9월까지 발전소가 지하로 내려가고 지상에는 공원이 조성될 예정이어서 최근 거래가 활발해지고 있다. 만약 이곳에 아파트가 들어선다면 한강이 바로 보이는 것은 물론 공원까지 바라다 보이는 기가 막힌 곳이 될 것이고, 이곳은 서북권의 요충지가 될 것이기 때문이다. 이밖에 발표된 7개 권역별로 유망한 곳 중 관심 있는 지역을 선택하여 꾸준히 관찰하고 투자하는 것도 좋겠다. 한강은 앞으로도 서울의 중심 역할을 하리라는 것은 틀림없어 보인다. 그만큼 가치가 큰 곳도 드물다.

모두가 사랑하는 공원의 가격 영향력

공원의 삭막한 도시 한복판에서 자연을 느낄 수 있는 유일한 공간이다. 회색 빌딩 대신 초록 나무들이, 검은 아스팔트 대신 붉은 흙이, 자동차 배기가스 대신 꽃과 풀의 냄새가 도시생활에 지친 우리의 몸과 마음을 위로해준다. 아이들은 차에 치일 염려 없이 마음껏 뛰어다니며 놀고, 어른들도 꺼릴 것 없이 달리기를 하고 산책을 즐긴다. 학생들의 즐거운 소풍 장소, 생태학습 현장이 되기도 한다.

이처럼 공원은 모두가 사랑하는 장소다. 그래서 공원이 가까우면 집값이 비쌀 수밖에 없다. 잠실 올림픽공원 인근이 그렇고 상암 하늘공원 인근이 그렇다. 현재 용산이 각광받고 있는 가장 큰 이유도 서울숲의 두 배 면적으로 들어설 용산민족공원 때문이다.

그렇다. 공원 인근은 이미 너무 비싸다. 그렇다면 어디에 투자해야 할까? 아직 공원이 조성되지는 않았지만 앞으로 생길 곳, 그 가운데 아직 가격이 오르지 않은 곳을 찾아야 한다. 서울에서 그런 곳은 어디일까? 여러 군데가 있지만 그 대표적인 곳이 마포구 연남동이었다.

연남동에는 코오롱하늘채아파트가 있다. 기찻길 옆 오막살이인 셈이라 5분에 한 번씩 지나다니는 경의선 전철 때문에 늘 시끄러웠다. 민원도 많았다. 그래서 홍대입구역에서 가깝지만 가격이 쌌다. 그런데 경의선이 복선화된다는 발표가 났다. 철로가 지하로 들어가면서 원래 철로가 있던 자리가 공원으로 바뀌게 된 것이다. 경의선 숲길공원이다. 이는 엄청난 호재였다.

집 앞에 공원이 있느냐 없느냐, 공원이 보이느냐 보이지 않느냐는 가격에 얼마나 영향을 미칠까? 코오롱하늘채아파트와 같은 시기에 입주한 상암동 상암월드컵파크 3단지를 비교해보자. 상암월드컵파크 3단지는 한강과 하늘공원까지 보이는 뛰어난 조망권을 가지고 있다. 그래서 코오롱하늘채아파트보다 평당 100만 원 이상 가격이 높다.

광진구 25평형 아파트의 경우에는 같은 동이라도 1층은 4억 원 정도인데 한강이 한눈에 내다보이는 중간층은 5억 원이 넘는다. 소형 평형이지만 조망권이 1억 원이 넘는 가치를 만들어낸 것이다.

경의선 복선화 발표가 난 후 당연히 코오롱하늘채아파트 가격도 올랐다. 처음에는 크게 오르지는 않았다. 여전히 철길은 있고 밤낮으로 시끄러웠기 때문이다. 전문가들 몇 명만 사놓을 뿐 대부분은 이 아파트에 관심이 없었다. 그런데 지금은 어떤가? 경의선 숲길은 명소가 되었고 실개천이 흐르는 그림처럼 아름다운 공원을 갖춘 아파트가 되었다.

투자란 미래가치를 보고 시간을 사는 것

일찌감치 투자를 하면 적지 않은 수익을 올릴 수 있을 것이라고 예상하지만 경의선이 복선화되고 숲길공원이 조성된다는 계획이 발표되었을 때에도, 공사가 진행될 때에도 가격은 크게 오르지 않았다. 앞에서도 언급했듯이 아무리 호재가 있어도 당장 눈에 보이지 않으면 사람들은 선뜻 투자하지 못하기 때문이다.

예전에 월요일마다 부동산TV의 <부동산이 보인다> 라는 프로그램에서 아파트 시세 변동에 대해 설명하는 방송을 할 때였다. 곧 9호선이 개통될 예정인데 주변 아파트값이 오르지 않고 있었다. 5년 전에 발표된 사항이고 개통을 앞두고 있는데도 대부분의 사람들은 향후 가치가 상승할 것을 예상하지 못하고 있었다. 개통이 될지 불안한 마음 때문이겠지만, 공사가 진행되고 있는데도 망설였다. 방송을 통해 사라고 해도 사지 못한 사람들은 시간만 보내다 나중에 후회했다.

투자란 미래가치를 보고 시간을 사는 것이다. 현재는 역세권이 아니지만 역세권이 될 지역, 학교나 병원, 상가, 공원이 들어설 지역등 사회적 인프라가 구축되면서 반사이익을 얻을 곳을 찾아내 남들보다 먼저 투자해야 한다. 공공의 자산이라 할 수 있는 사회적 인프라가 내 자산을 늘려준다. 부동산의 가치를 보는 안목이 있고 투자에 대한 자신감만 있다면 그 수혜를 고스란히 누릴 수 있다. 특히 녹지공원 인근은 조망권 면에서나 자연 친화적인 환경 면에서나 선호도가 점점 높아지고 있다. 공원을 주목하라.

이밖에 서울시에서 진행되는 곳 중 유망한 공원 지역으로는 서대문구 냉천동 금화시범아파트가 철거되는 곳이 향후 공원으로 바뀔 예정이며 마포구 합정동의 당인리발전소와 용산미군부대, 그리고 추가 뉴타운 재개발 사업지 내에도 새롭게 공원들이 생겨날 예정이다.

나는 매일 부동산으로 출근한다_ 김순길, 정의창

곁에 두면 좋은 시설

최근 오피스텔 과잉 공급으로 가격이 하락했다는 보도가 나온 적이 있다. 그런데 3호선 구파발역과 5호선 발산역 앞의 오피스텔은 유독 분양 경쟁률이 높았다. 왜 그럴까 살펴보니 구파발역 근처에는 가톨릭대 은평성모병원이, 발산역 근처에는 이대 제2대부속병원이 들어설 예정이다.

2018년 5월 개원 예정인 가톨릭대 은평성모병원은 지하 5층, 지상 16층 건물에 800병상 규모의 종합병원이다. 지역 인구 특색을 고려해 관절, 척추 통증, 당뇨갑상선, 여성, 소아청소년 건강센터 등 14개 센터와 17개 임상과를 운영할 계획이다.

이대 제2부속병원은 암, 심뇌혈관질환, 장기이식 등 고난이도 중증질환을 특화 육성할 계획이다. 이를 위해 내부 인력의 집중 육성은 물론이고, 외부에서 우수 의료진 영입을 적극 추진한다. 또한 첨단 국제진료센터 운영, 외국인 환자를 위한 프리미엄 건강증진센터 개설, 당일 진료와 검사를 위한 원스톱 서비스 및 외국인 전용 원무창구 개설 등 국제 수준의 의료서비스 제공을 위한 새로운 시스템을 도입할 예정이다. 기존의 이대목동병원은 중장기적으로 여성, 소아 질환 및 연구 중심 병원으로 특화해 새 병원과 함께 동반 성장을 이뤄나가게 된다.

어떤 시설이 가까이에 있어야 살기 편할까? 지하철역, 학교, 마트, 병원이다. 그러니 다른 오피스텔들이 찬밥 신세일 때 이 지역 오피스텔들이 잘나가는 것은 너무나 당연했다.

대형병원 주변이 잘나가는 이유

지병으로 정기적인 치료가 필요하거나 자주 아픈 사람이라면 집근처에 대형병원이 있는 것이 심리적으로나 실질적으로 무척 도움이 된다. 이 외에도 대형병원이 들어서면 좋은 이유가 또 있다. 바로 지역 전체가 활기를 띠게 된다는 점이다. 이를테면 과거 이대목동병원이 새로 들어섰을 때, 주변 상권이 살아나고 상가 및 오피스텔 임대료가 다른 곳보다 높게 형성됐다. 인구가 유입되고, 주변 상권이 살아나면서 주택 수요도 늘어나 임대료뿐만 아니라 매매가도 상당히 올랐다.

은평뉴타운 역시 가톨릭대 은평성모병원으로 인해 중심상업지와 준주거지역까지 개발이 가속화될 전망이다. 이에 따라 임대료와 매매가가 상승하고, 인접한 지역에까지 영향을 미칠 가능성이 높다. 종합병원이 들어서면 병원 종사자와 환자 가족들이 유입된다. 또 유관 기관이 들어서고 약국이며 의료기기 판매점, 음식점 등 관련 업종이 들어서면서 활성화된다. 부동산 가격이 오를 수밖에 없는 이유다.

2017년 완공 예정인 이대 제2부속병원은 1200병상 규모다. 이에 따라 의사, 간호사, 병원 직원, 환자 가족 등 4000명 이상이 유입될 것으로 예측된다. 병원으로 인해 마곡지구 내 유동인구도 하루에 40만 명에 이를 것으로 보인다.

tip 전문가를 활용하라

돈을 버는 데 가장 큰 장애물은 무엇일까? 바로 '돈을 잃으면 어떻게 하지?' 하는 손실 공포다. 평상시에는 이성적으로 판단하고 합리적으로 생각하는데, 정작 투자 결정을 할 때는 이성이 아니라 감정의 지배를 받는다. 머리가 좋고 나쁘고의 문제도 아니고 학벌이나 지식과도 아무 상관이 없다. 오히려 많이 알고 자세하게 알수록 손실 공포를 더 느낄 가능성이 높다. 시황이 아무리 좋아도 돈을 벌지 못하는 사람이 있는 까닭은 투자 대상을 보는 심리가 돈을 버는 사람과 다르기 때문이다.

주식 투자도 마찬가지다. 같은 시기에 같은 종목을 사도 주식의 움직임을 대하는 태도는 모두 다르다. 1~2%만 가격이 올라도 흥분하고 다시 하락하면 두려움에 떠는 사람이 있는가 하면, 주가의 등락에 관계없이 오랫동안 묵묵히 기다리는 사람도 있다. 저마다 가격의 등락에 반응하는 태도가 다르다. 두려움은 우리를 무기력하게 만든다. 손해 볼까 두려운 나머지 투자해야겠다는 생각만 할 뿐 실천하지 못한다.

손실 공포를 이겨내는 것이 중요하지만 사실 두려움이 너무 없는 것이 더 큰 문제다. 손실 공포는 투자를 주저하게 하여 이익을 못 내는 것이지만 막연한 자신감과 근거 없는 장밋빛 전망은 큰 손실로 이어지게 된다. 무계획에 무대책이면서 자신감이 과도한 사람들이 있다. 많은 식당이 문을 닫은 바로 그 자리에 또 식당이 생기는 것도 이런 사람들이 있기 때문이다. 통계 자료를 보면 소기업의 70%는 5년 이내에 실패한다. 그것이 시장의 법칙이지만 '나는 여기서 망해서 나간 사람들과는 다르고, 나만은 성공할 수 있다'고 생각한다. 그러나 실패할 줄 알고 장사를 시작하는 사람도 있을까.

손해를 볼까봐 두려워 어느 곳에도 투자하지 못하고 있다면, 미래에 대한 지나친 낙관주의와 자신에 대한 과대평가로 섣불리 투자해 실패를 경험했다면, 멘토를 찾아 조언을 구하라. 성공과 실패를 모두 맛보았고 많은 경험이 있어 상황을 제대로 파악할 수 있는 전문가는 당신의 좋은 투자 멘토가 되어줄 것이다. 궁금한 것이 있으면 묻고, 자신에 대해 진실하게 말하고, 두려운 부분이 있으면 털어놓아라. 부동산 전문가를 적극적으로 활용해 시행착오를 겪지 말아야 한다. 경험 많은 부동산 전문가를 만나는 일은 수익을 내는 것만큼 중요하다.

나는 매일 부동산으로 출근한다_ 김순길, 정의창

역세권의 가치는 동선에서 나뉜다

자, 이제 당신은 부동산으로 출근할 것을 결심했다. 그렇다면 먼저 어디로 발길을 잡아야 할까? 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 상가.... 선택지는 많다. 중요한 것은 항상 어떤 형태의 물건이냐가 아니라 입지다. 그리고 입지에서 가장 중요한 것이 교통이다. 사람들은 끊임없이 이동하기 때문이다.

대부분의 사람들은 아침이면 출근하고, 저녁이면 퇴근한다. 휴일을 빼면 하루도 빠짐없이 출퇴근을 반복한다. 그래서 다들 직장과 가깝거나 교통편이 발달한 곳에 거주하고 싶어 한다.

직장이 멀면 삶의 질이 떨어지게 마련이다. 오가는 시간이 길면 일단 몸이 피곤하고, 심리적 부담도 크다. 열심히 일하고 자기계발도 하고 가족과 시간을 보내고 휴식도 취해야 하는데 교통이 불편하면 길에서 시간을 낭비하게 된다. 삶의 질이 떨어지고 행복지수가 낮아질 수밖에 없다.

실제로 출퇴근 거리와 행복지수는 반비례하는 것으로 나타났다. 서울연구원 보고서에 따르면, 서울에서 서울로 출퇴근하는 경우보다 인천, 경기도에서 서울로 출퇴근하는 경우 행복지수가 낮았다. 교통편에 따라서도 차이가 났다. 버스와 지하철을 환승해가며 출퇴근하는 사람들이 덜 행복하다고 했고, 지하철만으로 직장에 갈 수 있는 사람들이 더 행복하다고 답했다. 이처럼 사람들은 지하철로 출퇴근할 수 있는 곳을 선호한다. 기업들은 강남, 을지로, 광화문, 여의도에 집중되어 있는데 이 지역들은 워낙 고밀도라 자동차를 가지고 다니기 힘들기 때문이다.

직장인뿐 아니라 은퇴한 노년 세대 역시 지하철을 선호한다. 번거롭게 직접 운전하지 않아도 어디든 제때에 정확히 데려다주는 데다 저렴하고(혹은 무료이고) 안전하니 선호하지 않을 수 없다. 그래서 역세권이 답이다. 역세권이란 지하철 개통이 부동산 가격에 영향을 미치는 범위를 뜻하는데, 통상 지하철역 반경 500m 에서 1km 이내를 말한다.

여기에서 간과하지 말아야 할 것은 역세권이라고 다 같은 역세권이 아니라는 점이다. 일례로 지하철 9호선과 7호선을 비교하면 9호선 역세권의 가치가 훨씬 더 높다. 7호선은 사람들의 주요 이동 경로를 거치지 않지만, 9호선은 강서 지역에서 강남까지 한 번에 이동할 수 있다. 즉 김포공항에서 한강을 따라 당산, 여의도, 흑석동, 반포, 잠실을 경유해 올림픽공원까지 이어지는 9호선은 기업이 많이 들어서 있는 여의도와 강남을 거쳐간다. 9호선 근처 대단지 아파트들이 강세를 보일 수밖에 없는 이유다.

또 다른 예로 2호선 신도림역이 있다. 신도림역은 강남역, 홍대입구역, 서울역, 잠실역에 이어 서울에서 다섯 번째로 많은 사람들이 이용하는 역이다. 하지만 역과 바로 연결되어 초역세권이라 할 수 있는 디큐브오피스와 디큐브아파트를 비롯해 주변 부동산의 가격 상승 가능성은 매우 작다. 왜냐하면 환승을 위해 역 안에서만 움직이는 인구가 대부분이기 때문이다. 결국 대성산업은 디큐브시티를 매각하고 말았다.

그러니 투자를 결정할 때는 역세권을 염두에 두되 사람들의 동선을 확인해보라. 기업이 있어 직장인이 많거나, 상가가 발달하여 사람들의 이동이 많은 곳을 선택해야 한다. 사람이 많이 모이고 움직이는 동선이 핵심이다. 지방보다는 서울이 좋고, 서울 중에서도 강남, 여의도, 을지로로 연결되는 역세권이 유망하다.

대한민국의 돈을 움직이는 핵심 역세권

역세권은 안정적인 투자가 가능하다. 불황에도 가격 하락 폭이 크지 않고 호황에는 가격 상승 폭이 크기 때문이다. 그런데 역세권도 다 같은 역세권이 아니라고 했다. 그렇다면 어느 역세권에 투자해야 할까?

앞서 말한 9호선과 2호선 강남역~삼성역 라인이다.

대한민국의 돈은 2호선 강남역에서 삼성역으로 이어지는 테헤란로에서 움직인다고 해도 과언이 아니다. 신흥 부의 라인인 9호선과 함께 이곳으로 이어지는 지하철이 역세권의 핵심이다. 하지만 이미 오를 대로 오른 지역이라 매력이 느껴지지 않는다고? 천만에. 앞서 말한대로 가치를 가진 부동산은 언제나 가치가 있는 법이다. 부자들이 가진 부동산은 돈이 되기 때문에 가지고 있다는 걸 알아야 한다. "부자가 되고 싶으면 부자의 줄에 서라"는 탈무드의 유명한 격언을 상기해보라.

안정된 부동산보다 수익성을 추구하고 싶다면 서울 지하철9호선을 주목해보라. 아직 연장선 구간이 남아 있다. 현재 9호선은 1차 개화~김포공항~신논현 라인이 운행되고 있고, 2차로 신논현~종합운동장(5개역)까지 2015년 7월 개통되었는데 향후 3차까지 송파 방이동까지 순차적으로 개통될 예정이다.

3차 종합운동장~방이동(7개역). 2016년 개통 예정

      연장 방이동~ 보훈병원, 2018년 개통 예정

9호선은 서울 서부에서 강남과 여의도를 통과하는 서울에서 가장 '핫'한 노선이다. 서울에서 가장 '핫'하다면 대한민국에서 가장 뜨거운 것이다. 따라서 앞으로 지하철역이 생길 송파구와 강동구 역세권은 당분간 가장 주목할 만한 부동산으로 각광을 받을 것이다.

지도에서 보는 것처럼 송파구 송파동은 현재 8호선 석촌역 역세권이지만, 오른쪽으로 9호선 연장선이 들어올 예정이다. 더블 역세권이 되는 것이다. 교통이 매우 편리해져 가격 상승이 예상되는 지역이다.

경전철 구간 역세권도 좋은 투자 대상이다. 서울시는 민자 유치쪽으로 방향을 잡고 최근 경전철 사업을 본격화했다. 모두 6개 노선으로 서부선, 난곡선, 목동선, 우이신설연장선, 위례신사선, 위례선인데, 특히 금융 중심가인 여의도로 진입하는 신림선과 서부선을 주목할 만하다.

그림에서 보이는 것처럼 신림선은 서울대학교에서 시작해 신림역과 보라매역을 거쳐 여의도에 닿는다. 지도에서 보는 것처럼 서부선은 전 구간이 지하로, 새절역에서 출발해 서강대교를 건너 여의도에 도달하게 된다. 개통 예정인 지하철은 또 있다. 경기도 하남시와 서울시 강동구를 있는 5호선 연장선, 김포한강 신도시와 김포공항역을 잇는 김포도시철도, 남양주 별내지구와 강동구를 잇는 8호선 연장선이다. 강남에 직결되는 노선은 아니지만 강남으로 접근하기가 보다 쉬워진다는 점에서 충분히 매력이 있다.

역세권의 노른자위 소형 아파트

역세권 아파트는 거래가 꾸준히 이루어지고 임대 수요도 항상 있어 노른자위로 꼽힌다. 가격 변화도 심하지 않아 불황이 없다는 것도 장점이다. 특히 소형 아파트는 환금성이 가장 탁월한 물건이다. 시세 이상의 수익을 기대할 수 있고, 설령 그렇지 못하더라도 가격을 조금만 조정하면 언제든 처분할 수 있는 가장 안전한 자산이다. 따라서 역세권 아파트 가운데 저평가된 물건을 발견했다면 주저 없이 투자해야 한다.

단, 역세권 아파트는 지하철역에서 도보로 10분 정도의 거리가 좋다. 1~2분 거리는 통과 인구 때문에 번잡하고 시끄러운 데다 유해 시설 문제도 있어 의외로 안 좋은 점이 있으니 주의가 필요하다. 서울에서 유망 지역은 산업 시설이 밀집된 서남권 역세권이다. 특히 구로동 일대 역세권 아파트 단지는 구로, 가산디지털단지 및 서남권으로 출퇴근하는 맞벌이 부부의 수요가 많다. 구로구는 인구의 36%가 20~30대 젊은층이다. 또한 준공업지역 규제 완화와 서남권 르네상스 개발 계획으로 주거환경이 개선될 전망이다.

소형 아파트가 제일 좋지만 만약 중대형 아파트에 관심이 있다면 공매에 도전해보는 것도 나쁘지 않다. 경기가 침체되고 불황의 그림지가 드리우면 중대형 아파트의 경매, 공매 낙찰 가격은 시세보다 20~30% 낮게 형성된다. 요즘 들어 부동산 시장이 활발히 움직이고 있다. 기준금리 인하로 대출 부담이 줄었고, 매매가와 비슷한 전세가에 지친 사람들이 매매시장으로 발길을 돌리고 있기 때문이다. 어느 곳에 투자할지 혹은 어디서 거주할지를 결정할 때는 핵심 역세권인지부터 살펴봐야 한다. 그곳이 첫 번째로 출근해야 할 부동산이다.

나는 매일 부동산으로 출근한다_ 김순길, 정의창