베스트리치랩

다시 처음 질문으로 돌아가서 보자. 1가구 다주택자가 집값을 상승시킨다는 대중의 생각은 옳은 것인가? 단기적으론 그렇다. 그러나 장기적으론 오히려 집값을 안정시킨다. 단기간을 놓고 보면 1가구 다주택자가 집을 매수하기에 집값을 상승시킨 것처럼 보인다. 그러나 장기간으로 보면 1가구 다주택자는 자신이 사용하는 집 한 채를 제외하고 나머지 집은 모두 임대를 주기에 전세가를 하락시키고 집값을 안정시키는 역할을 한다.

만약에 1주택만 소유할 수 있도록 법을 만든다면 어떤 일이 생길까? 일단은 집을 구매할 수 있는 여유 있는 계층이 집을 사지 못하기 때문에 우리나라의 총 주택 공급 수는 줄어들 것이다. 왜냐하면 집을 사는 사람이 없으면 집을 지어서 파는 건설 회사가 없기 때문이다. 총 주택 수가 줄어들면 자연히 주택 매물과 전세 물량이 급감하게 된다. 그러면 당연히 전세가와 집값은 폭등하게 될 것이다.

1가구 다주택자는 주택 건설에 자본을 대는 장기적인 주택 공급자 역할을 한다. 정말 중요한 포인트는 주택을 공급하는 사람은 건설 회사가 아니라 집을 사는 1가구 다주택자라는 점이다. 집을 사는 사람이 있어야 주택 공급이 늘어날 수 있다. 다주택 보유자가 서로 경쟁할수록 전세가와 집값이 내린다. 결국 1가구 다주택자 때문에 국가 전체적으로 주택의 공급이 늘어서 주택 가격이 안정되고 무주택자도 좀 더 유리한 조건에 전세로 살 수 있다.

장기적으로 볼 때 1가구 다주택자가 집의 수요와 공급 균형을 이루게 해주어서 집값을 안정시키는 역할을 한다. 이러한 1가구 다주택자의 집값 안정에 대한 기여 때문에 그동안 정부는 부자들에게 주택 임대 사업을 장려하고 세금 혜택을 주기도 했다. (실제로 터키는 정부가 주택 임대 사업자에게 혜택을 주어서 나도나도 집을 사서 임대 사업을 하는 바람에 집값이 매우 싸다)

1가구 다주택자가 항상 돈을 버는 것도 아니다. IMF 때 많은 주택 임대 사업자들이 파산했다. IMF 때 파산한 1가구 다주택자의 불행은 고려되지 않고, 요즘 집값이 오르자 1가구 다주택자가 마치 범죄자인 양 매도하는 건 불공평하다. 1가구 다주택자에 대한 규제는 단기적으로 집값을 안정시킬 수 있을지 몰라도 장기적으로 집값을 더 올리는 비극적 결과를 가져올 수 있다.

그렇다고 해서 1가구 다주택자를 특별히 옹호하자는 것은 아니다. 그들이 세금을 성실히 내고 사회적 책임을 더 느껴야 한다. 그러나 부당한 오해는 해명되어야 한다. 아직도 이 설명에 동의하지 못 한다면 한 번쯤 이런 의문을 가지게 되었으면 좋겠다.

"왜 다른 나라에서는 1가구 다주택자를 규제하지 않을까?"

"왜 선진국에선 1가구 다주택자를 집값 상승의 주범으로 비난하지 않을까?"

선진국은 자본주의 역사가 길어서 국민들의 시장경제에 대한 이해와 경험이 많은 반면, 자본주의 역사가 짧은 우리나라 국민들은 아직도 시장경제를 배우는 과정에 있다. 우리 모두가 감정적인 대응을 자제하고 냉정하게 경제 원리를 차근차근 살펴본다면 불필요한 갈등과 증오를 줄이고, 좀 더 풍요로운 세상을 만들 수 있지 않을까?

로베스피에르 이야기를 보면 분양가상한제도 어떤 결과를 가져올지 뻔하다. 그런데도 왜 대중은 분양가상한제를 찬성하고 지지할까? 정말 미스터리다. 이에 대한 대답을 천재 경제학자 슘페터는 이렇게 말했다.

"대중이 시장경제를 이해한다는 것은 정신적 묘기처럼 어려운 일이다."

교육을 받지 않으면 지구가 평평하다고 믿기 쉽고 태양이 지구를 돈다고 믿기 쉽다. 우리의 본능적 직관에 따르면 그래 보이기 때문이다. 그래서 우리는 배워야 한다. 정치인은 왜 분양가상한제를 하려고 할까? 경제 원리에 무지한 투표자의 표를 얻기 위해서, 그 이상도 그 이하도 아니다.

부의 인문학_ 브라운스톤

매년 임대료 갱신할 때마다 전화하는 임대인

최근 임대사업을 하는 사람들이 많이 늘었는데, 주택임대사업자일 경우 임대료 인상에 대해 정확한 상담을 해줘야 한다. 문의하는 중개사무소마다 다른 대답을 한다고 임대인들이 아우성이다. 임대료를 얼마까지 올려야 하는지 보증금과 월세를 전환할 때는 어떻게 하는지, 우리도 쩔쩔매는데 임대인들이야 오죽하겠는가.

우선 임대료 인상 금액을 계산해보자. 보증금과 월 임대료를 상호 전환할 때 산정률은 '10%'와 '한국은행 기준금리(1.5%)+3.5%' 중 낮은 것으로 한다. 2017년 11월 30일 현재, 한국은행 기준금리가 1.5%이므로 산정률은 5%이다.

예를 들어보자. 보증금 1,000만 원 그리고 월 50만 원의 주택임을 가정했을 경우다.

1. 보증금과 월세금을 각각 5%씩 올리는 경우

보증금(10,000,000원 x 1.05 = 10,500,000원)과 월세금(500,000원 x 1,05 = 525,000원)을 각각 받을 수 있다.

2. 보증금과 월세금을 전세가액으로 환산한 후, 각 비율을 다르게 올리는 경우

월 임대료를 연간 임대료로 바꾸어준 후, 산정률 5%를 대입해 환산한다.

(여기에서 5%는 한국은행 기준금리(1.5%)+3.5%다.)

(525,000원 x 12개월 = 6,300,000원) / 0.05 = 126,000,000원이 나온다.

여기에 보증금을 더하면 된다. 126,000,000원 + 10,500,000원 = 136,500,000원이 되므로 임대인은 136,500,000원까지 보증금을 받을 수 있다.

3. 결과적으로 보증금 1,000만 원, 월 50만 원인 월세 주택은 1년 후 전세로 전환할 경우, 위의 산식대로 136,500,000원까지 가능하다는 말이다.

이것을 다시 월세로 받을 경우 보증금과 월세의 전환 비율에는 제한이 없다. 예를 들어 [보증금 5,000만 원, 월세 360,410원 {136,500,000원 - 50,000,000원) x 0.05} / 12개월] 또는 [보증금 3,000만 원, 월세 443,750원이든 {(136,500,000원 - 30,000,000원) x 0.05} / 12개월] 등 모두 가능하다. 보증금을 1,050만 원까지 즉, 연 5% 인상으로 고정된 것이 아니다. 이 점 착오가 없어야 한다. 현재 사는 세입자에게 올리는 것은 무리겠지만, 새롭게 임차인을 받는다면 가능한 일이다.

한가지 추가하자면 한국은행에서 기준금리를 올리면 보증금이나 월세금을 같이 올릴 수 있는 것이 아니다. 오히려 보증금과 월세금을 깎아줘야 한다. 반대로 기준금리를 낮추면 그만큼 올릴 수 있다. 임대인 입장에서 보면 기준금리가 올라가면 이자를 더 받을 수 있으므로, 보증금이나 월세금을 낮추어야 비율이 맞게 되는 것이다. 위산식에 대입해보면 바로 알 수 있을 것이다.

참고로 법 위반 시 과태료는 1회 적발 시 500만 원, 2회 적발 시 700만 원, 3회 적발 시 1,000만 원이다. 하지만 현실적으로는 임대료를 시세대로 올리는 임대인들이 많다.

돈 버는 공인중개사는 따로 있다_ 신현석