주택임대사업자, 연 5% 임대료 인상 계산하는 법_ 신현석

매년 임대료 갱신할 때마다 전화하는 임대인

 

최근 임대사업을 하는 사람들이 많이 늘었는데, 주택임대사업자일 경우 임대료 인상에 대해 정확한 상담을 해줘야 한다. 문의하는 중개사무소마다 다른 대답을 한다고 임대인들이 아우성이다. 임대료를 얼마까지 올려야 하는지 보증금과 월세를 전환할 때는 어떻게 하는지, 우리도 쩔쩔매는데 임대인들이야 오죽하겠는가.

 

우선 임대료 인상 금액을 계산해보자. 보증금과 월 임대료를 상호 전환할 때 산정률은 '10%'와 '한국은행 기준금리(1.5%)+3.5%' 중 낮은 것으로 한다. 2017년 11월 30일 현재, 한국은행 기준금리가 1.5%이므로 산정률은 5%이다.

 

예를 들어보자. 보증금 1,000만 원 그리고 월 50만 원의 주택임을 가정했을 경우다.

 

1. 보증금과 월세금을 각각 5%씩 올리는 경우

 

보증금(10,000,000원 x 1.05 = 10,500,000원)과 월세금(500,000원 x 1,05 = 525,000원)을 각각 받을 수 있다.

 

2. 보증금과 월세금을 전세가액으로 환산한 후, 각 비율을 다르게 올리는 경우

 

월 임대료를 연간 임대료로 바꾸어준 후, 산정률 5%를 대입해 환산한다.

 

(여기에서 5%는 한국은행 기준금리(1.5%)+3.5%다.)

 

(525,000원 x 12개월 = 6,300,000원) / 0.05 = 126,000,000원이 나온다.

 

여기에 보증금을 더하면 된다. 126,000,000원 + 10,500,000원 = 136,500,000원이 되므로 임대인은 136,500,000원까지 보증금을 받을 수 있다.

 

3. 결과적으로 보증금 1,000만 원, 월 50만 원인 월세 주택은 1년 후 전세로 전환할 경우, 위의 산식대로 136,500,000원까지 가능하다는 말이다.

 

이것을 다시 월세로 받을 경우 보증금과 월세의 전환 비율에는 제한이 없다. 예를 들어 [보증금 5,000만 원, 월세 360,410원 {136,500,000원 - 50,000,000원) x 0.05} / 12개월] 또는 [보증금 3,000만 원, 월세 443,750원이든 {(136,500,000원 - 30,000,000원) x 0.05} / 12개월] 등 모두 가능하다. 보증금을 1,050만 원까지 즉, 연 5% 인상으로 고정된 것이 아니다. 이 점 착오가 없어야 한다. 현재 사는 세입자에게 올리는 것은 무리겠지만, 새롭게 임차인을 받는다면 가능한 일이다.

 

한가지 추가하자면 한국은행에서 기준금리를 올리면 보증금이나 월세금을 같이 올릴 수 있는 것이 아니다. 오히려 보증금과 월세금을 깎아줘야 한다. 반대로 기준금리를 낮추면 그만큼 올릴 수 있다. 임대인 입장에서 보면 기준금리가 올라가면 이자를 더 받을 수 있으므로, 보증금이나 월세금을 낮추어야 비율이 맞게 되는 것이다. 위산식에 대입해보면 바로 알 수 있을 것이다.

 

참고로 법 위반 시 과태료는 1회 적발 시 500만 원, 2회 적발 시 700만 원, 3회 적발 시 1,000만 원이다. 하지만 현실적으로는 임대료를 시세대로 올리는 임대인들이 많다.

 

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