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매년 임대료 갱신할 때마다 전화하는 임대인

최근 임대사업을 하는 사람들이 많이 늘었는데, 주택임대사업자일 경우 임대료 인상에 대해 정확한 상담을 해줘야 한다. 문의하는 중개사무소마다 다른 대답을 한다고 임대인들이 아우성이다. 임대료를 얼마까지 올려야 하는지 보증금과 월세를 전환할 때는 어떻게 하는지, 우리도 쩔쩔매는데 임대인들이야 오죽하겠는가.

우선 임대료 인상 금액을 계산해보자. 보증금과 월 임대료를 상호 전환할 때 산정률은 '10%'와 '한국은행 기준금리(1.5%)+3.5%' 중 낮은 것으로 한다. 2017년 11월 30일 현재, 한국은행 기준금리가 1.5%이므로 산정률은 5%이다.

예를 들어보자. 보증금 1,000만 원 그리고 월 50만 원의 주택임을 가정했을 경우다.

1. 보증금과 월세금을 각각 5%씩 올리는 경우

보증금(10,000,000원 x 1.05 = 10,500,000원)과 월세금(500,000원 x 1,05 = 525,000원)을 각각 받을 수 있다.

2. 보증금과 월세금을 전세가액으로 환산한 후, 각 비율을 다르게 올리는 경우

월 임대료를 연간 임대료로 바꾸어준 후, 산정률 5%를 대입해 환산한다.

(여기에서 5%는 한국은행 기준금리(1.5%)+3.5%다.)

(525,000원 x 12개월 = 6,300,000원) / 0.05 = 126,000,000원이 나온다.

여기에 보증금을 더하면 된다. 126,000,000원 + 10,500,000원 = 136,500,000원이 되므로 임대인은 136,500,000원까지 보증금을 받을 수 있다.

3. 결과적으로 보증금 1,000만 원, 월 50만 원인 월세 주택은 1년 후 전세로 전환할 경우, 위의 산식대로 136,500,000원까지 가능하다는 말이다.

이것을 다시 월세로 받을 경우 보증금과 월세의 전환 비율에는 제한이 없다. 예를 들어 [보증금 5,000만 원, 월세 360,410원 {136,500,000원 - 50,000,000원) x 0.05} / 12개월] 또는 [보증금 3,000만 원, 월세 443,750원이든 {(136,500,000원 - 30,000,000원) x 0.05} / 12개월] 등 모두 가능하다. 보증금을 1,050만 원까지 즉, 연 5% 인상으로 고정된 것이 아니다. 이 점 착오가 없어야 한다. 현재 사는 세입자에게 올리는 것은 무리겠지만, 새롭게 임차인을 받는다면 가능한 일이다.

한가지 추가하자면 한국은행에서 기준금리를 올리면 보증금이나 월세금을 같이 올릴 수 있는 것이 아니다. 오히려 보증금과 월세금을 깎아줘야 한다. 반대로 기준금리를 낮추면 그만큼 올릴 수 있다. 임대인 입장에서 보면 기준금리가 올라가면 이자를 더 받을 수 있으므로, 보증금이나 월세금을 낮추어야 비율이 맞게 되는 것이다. 위산식에 대입해보면 바로 알 수 있을 것이다.

참고로 법 위반 시 과태료는 1회 적발 시 500만 원, 2회 적발 시 700만 원, 3회 적발 시 1,000만 원이다. 하지만 현실적으로는 임대료를 시세대로 올리는 임대인들이 많다.

돈 버는 공인중개사는 따로 있다_ 신현석

과거에는 부동산 거래 시, 계약금 -> 중도금 -> 잔금의 3단계로 거래 대금을 지급하는 것이 일반적이었다. 하지만 지금은 과거와는 달리 대출에 대한 의존도가 높아져 잔금 기일에 대출을 받아 중도금 없이 한꺼번에 잔금을 치르는 경우가 많아졌다. 그런 이유로 중도금에 대한 약정이 많이 사라지는 추세인데, 계약 진행 단계에서 중도금은 상당히 중요한 의미를 지니고 있다. 중도금을 입금한 이후에는 원칙적으로 계약의 해지가 불가능하기 때문이다.

실제 대법원 판례를 보면, '중도금을 지급한 행위'는 민법 제565조의 '이행의 착수'에 해당된다고 보고 있어 중도금까지 치른 상태에서는 한쪽에서 일방적으로 계약을 파기할 수 없다고 한다. 앞에서 보았던 민법 제565조를 다시 한 번 살펴보자. 당사자간의 다른 약정이 없는 한, 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 계약을 해지할 수 있다는 말은 이행이 착수되면 해지할 수 없다는 의미가 된다.

또한 중도금 지급 기일 전에 미리 중도금을 지급한 경우도 정당한 절차로 인정되고 있다. 과거 대법원 판례(2014다11599)를 보면, 매매 계약 체결후 부동산 시세 상승이 예상되자 계약이 파기될 것을 우려한 매수인이 중도금(또는 잔금 중 일부)을 약속한 날짜 이전에 먼저 입금한 사례가 있었다. 2000년대 초, 중반 부동산 가격이 급등하던 시기에, 아직 계약금만을 받은 매도인은 계약을 해지하려 하고, 매수인은 계약을 유지하고자 하는 상황에서 발생한 분쟁이었다.

법원은 이행을 금지하는 별도의 특약이 없고, 시세가 상승한다고 해서 이미 체결한 매매 계약의 기초적 사실 관계가 변경되지 않는다는 이유로 매도인이 계약을 파기할 수 없다고 판결했다.

앞으로도 부동산 시장 상승기에는 이와 유사한 분쟁 사례가 반복적으로 발생할 가능성이 매우 높다. 따라서 매수인의 입장에서는 부동산을 계약할 때 가능한 소액이라도 중도금 일정을 잡는 것이 유리하다. 그리고 계약서 특약 사항에 중도금(잔금) 납입 전에 이행을 금지하는 별도 특약을 아예 배제하는 것이 계약 해지의 가능성을 미리 막을 수 있는 방법이라는 것을 꼭 기억하도록 하자.

계약금을 비롯한 거래 금액 입금 시 주의할 점

계약금이나 중도금을 입금할 때, 가능하면 등기부 등본상의 '소유주' 명의 통장에 입금하는 것이 좋다. 계좌 입금 내역이 거래 금액을 지급한 사실 자체를 증명하여 법적 분쟁의 소지가 줄어들기 때문이다. 만약 상황에 따라 소유주가 아닌 '대리인'의 통장으로 입금해야 하는 경우, 계약서의 특약 사항 기입란에 지급 방법, 소유주와 대리인의 관계 등을 함께 명시하는 것이 안전하다.

부동산 투자 이렇게 쉬웠어?_ 신현강(부룡)

1. 계약금 입금 후 계약 해제 시 두 배를 보상해야 한다

부동산을 거래할 때 계약금은 통상적으로 매매 대금의 10%로 정한다. 하지만 부동산은 거래가가 큰 만큼 그 금액의 10%도 적지 않은 돈이므로 평소에 늘 준비하고 있기가 쉽지 않다. 게다가 계약하기로 마음을 먹었더라도, 매도인과 매수인의 일정을 조정해야 하므로 곧바로 만나기 어려운 것이 현실이다.

그러다 보니 계약서를 작성하기 전에 서로 계약할 것을 구두로 약속하고, 먼저 실제 매매 대금의 10%보다 적은 금액을 '가계약금'의 형태로 입금하는 경우가 많다. 문제는 이 과정에서 부동산 시세가 더 오르거나 더 높은 가격에 계약하려는 사람이 나타날 때, 매도인이 구두 계약을 파기하려고 하는 사례가 종종 발생한다는 점이다.

하지만 현실에서는 가계약금도 계약금으로 인정하고 있으며, 계약을 파기하는 경우 '민법 제565조'에 의거 계약금의 두 배를 상대방에게 주도록 하고 있다. 이는 매도인과 계약할 것을 구두로 합의하고 매도인의 통장에 가계약금을 넣었다면, 계약서를 정식으로 작성하지 않았더라도 이미 계약이 실행되고 있는 것으로 판단함을 의미한다.

최근에는 매매나 임대차 계약 체결 과정에서 계약금의 일부(가계약금)만 받았어도 그 수령자가 계약을 해지할 때는 '실제 받은 계약금'이 아니라 '약정했던 전체 계약금'을 해약금의 기준으로 해야 한다는 새로운 대법원 판결(2014다231378)이나왔다.

이 판결은 실제 받은 계약금의 배액만 상환해 매매 계약을 해지할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 애초의 의사에 반할 뿐 아니라 받은 금액이 소액인 때에는 사실상 계약을 자유롭게 해지할 수 있어 계약의 구속력이 약화된다는 판단에 의한 것이다. 하지만 아직까지 실제 현장에서는 가계약금의 두 배를 물어주는 선에서 서로 합의하여 정리하는 경우가 많다.

중요한 점을 다시 정리해 보면, 일단 구두 계약에 따른 '가계약금'도 계약금으로 인정한다는 것, 그리고 계약을 파기하려면 '약정 계약금의 배액'을 보상해야 한다는 것이다. 그러므로 좋은 물건이라 판단이 되면 가계약금이라도 빨리 입금하여 선점하는 것이 훨씬 유리하다는 것을 알 수 있다.

한편, 현장에서는 가끔 "계약금을 받았어도 24시간 이내에 돌려주면 합법적으로 계약을 해지할 수 있다."고 하는데, 이는 틀린 말이다. 만약 이 말이 효력이 있으려면 계약서의 특약 사항에 그러한 내용을 기재해야만 하므로 주의하기 바란다.

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