중도금 입금 시 계약을 해지할 수 없다_ 신현강(부룡)

과거에는 부동산 거래 시, 계약금 -> 중도금 -> 잔금의 3단계로 거래 대금을 지급하는 것이 일반적이었다. 하지만 지금은 과거와는 달리 대출에 대한 의존도가 높아져 잔금 기일에 대출을 받아 중도금 없이 한꺼번에 잔금을 치르는 경우가 많아졌다. 그런 이유로 중도금에 대한 약정이 많이 사라지는 추세인데, 계약 진행 단계에서 중도금은 상당히 중요한 의미를 지니고 있다. 중도금을 입금한 이후에는 원칙적으로 계약의 해지가 불가능하기 때문이다.

 

실제 대법원 판례를 보면, '중도금을 지급한 행위'는 민법 제565조의 '이행의 착수'에 해당된다고 보고 있어 중도금까지 치른 상태에서는 한쪽에서 일방적으로 계약을 파기할 수 없다고 한다. 앞에서 보았던 민법 제565조를 다시 한 번 살펴보자. 당사자간의 다른 약정이 없는 한, 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 계약을 해지할 수 있다는 말은 이행이 착수되면 해지할 수 없다는 의미가 된다.

 

또한 중도금 지급 기일 전에 미리 중도금을 지급한 경우도 정당한 절차로 인정되고 있다. 과거 대법원 판례(2014다11599)를 보면, 매매 계약 체결후 부동산 시세 상승이 예상되자 계약이 파기될 것을 우려한 매수인이 중도금(또는 잔금 중 일부)을 약속한 날짜 이전에 먼저 입금한 사례가 있었다. 2000년대 초, 중반 부동산 가격이 급등하던 시기에, 아직 계약금만을 받은 매도인은 계약을 해지하려 하고, 매수인은 계약을 유지하고자 하는 상황에서 발생한 분쟁이었다.

 

법원은 이행을 금지하는 별도의 특약이 없고, 시세가 상승한다고 해서 이미 체결한 매매 계약의 기초적 사실 관계가 변경되지 않는다는 이유로 매도인이 계약을 파기할 수 없다고 판결했다.

 

앞으로도 부동산 시장 상승기에는 이와 유사한 분쟁 사례가 반복적으로 발생할 가능성이 매우 높다. 따라서 매수인의 입장에서는 부동산을 계약할 때 가능한 소액이라도 중도금 일정을 잡는 것이 유리하다. 그리고 계약서 특약 사항에 중도금(잔금) 납입 전에 이행을 금지하는 별도 특약을 아예 배제하는 것이 계약 해지의 가능성을 미리 막을 수 있는 방법이라는 것을 꼭 기억하도록 하자.

 

계약금을 비롯한 거래 금액 입금 시 주의할 점

 

계약금이나 중도금을 입금할 때, 가능하면 등기부 등본상의 '소유주' 명의 통장에 입금하는 것이 좋다. 계좌 입금 내역이 거래 금액을 지급한 사실 자체를 증명하여 법적 분쟁의 소지가 줄어들기 때문이다. 만약 상황에 따라 소유주가 아닌 '대리인'의 통장으로 입금해야 하는 경우, 계약서의 특약 사항 기입란에 지급 방법, 소유주와 대리인의 관계 등을 함께 명시하는 것이 안전하다.

 

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