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1. 부동산 입지의 선택 기준

주거용 부동산과 투자용 부동산 모두 입지가 가장 중요하다. 그리고 두 가지 형태의 부동산 모두 선호하는 입지는 비슷하다. 어떤 기준에 더 큰 가치를 두느냐의 차이는 있겠지만, 근본적으로 좋은 입지는 변하지 않기 때문이다.

◆ 가장 중요한 입지는 역시나 역세권이다

부동산을 선택할 때의 가장 중요한 기준은 역세권 유무이다. 매일 출퇴근을 반복하는 현대인에게 교통만큼 중요한 기준은 없다. 따라서 사람들이 많이 오가는, 즉 유동인구가 많은 역세권은 호황에나 불황에나 큰 금액 차이 없이 시세를 유지한다. 오를 때는 많이 오르고, 떨어질 때는 적게 떨어진다는 의미이기도 하다. 특히 핵심 역세권에 있는 소형 아파트의 경우는 가장 가치 있는 물건이다.

◆ 대형 마트나 상가는 수요를 증가시킨다

주변에 이마트, 홈플러스 등의 대형 할이 마트가 위치하면 부동산 시세에 좋은 영향을 미친다. 그만큼 사람들의 생활을 편리하게 하고, 주변의 상권을 발달시켜 수요를 확대시키기 때문이다. 백화점이 있다면 그야말로 최적의 위치라고 할 수 있다. 주변에 재래시장이 넓게 형성되어 있어도 부동산 시세에 긍정적인 영향을 줄 수 있다. 무엇보다 백화점이나 대형 마트가 있다는 것은 풍부한 수요를 유통 대기업으로부터 검증받았다는 의미이다.

◆ 학군이 부동산 시세를 좌우한다

맹모삼천지교라는 말이 있다. 맹자의 어머니가 자식의 교육을 위해서 세 번의 이사를 했다는 뜻이다. 그만큼 교육은 시대를 막론하고 가장 중요한 가치이다. 강남의 대치동과 도곡동, 그리고 목동의 부동산이 떴던 이유는 교육 때문이었다. 교육환경이 좋으면 중산층 이상의 사람들이 모여들어 시세를 유지하는 효과도 준다. 초등학교 근처의 부동산은 특히 눈여겨볼 필요가 있다. 중,고등학교와 달리 초등학교는 가까울수록 사람들이 더 선호하기 때문이다. 초등학교 인근의 부동산은 시세가 좀처럼 떨어지지 않는다.

◆ 대형 병원이 있으면 안정감을 얻을 수 있다

지병이 있어서 정기적인 치료를 해야 하는 사람은 병원 근처를 선호한다. 지병은 없더라도 자주 아픈 사람은 마찬가지이다. 병원은 실질적인 도움뿐만이 아니라 심리적인 안정감도 준다. 대형 병원에 입원한 환자의 가족과 의사, 간호사, 직원은 병원 근처에 주거공간을 마련하고 싶어 한다. 따라서 기본적인 수요가 확보된다. 또한 병원이 생기면 주변의 상권이 살아나는 효과도 있다.

고령화와 장수 효과

한국인들만큼 '내 집'에 대한 소망이 큰 사람들도 없을 것이다. 갓 결혼한 20~30대 젊은층에게 재테크로 무엇을 하겠느냐고 물으면 열에 아홉은 집을 사겠다고 한다. 생활비 아껴가며 매달 꼬박꼬박 적금을 붓는 것도 대개 집을 사기 위해서다. 요즘에는 젊은 새댁들도 부동산 투자에 관심이 많다. 쉽지 않은 경매에 도전하는 아이 엄마들도 꽤 많다. 이는 물론 집을 사기 위해서다. 결혼하자마자 허리띠를 졸라매게 하는 것도 내 집 마련이요, 30~40대가 재테크 수단으로 가장 먼저 꼽는 것도 내 집 마련이요, 50~60대가 자녀들에게 물려주려고 하는 유산으로 첫 손가락에 꼽는 것도 내가 마련한 집이다. 심지어 노후 대비를 위한 투자도 내 집 마련이라고 생각한다. 온 국민이 내 집 마련에 일생을 걸고 있다고 해도 과언이 아니다.

그런데 요즘 들어 주택(아파트) 투자에 대한 회의적인 소식이 심심치 않게 들려온다. 고령화와 출산율 감소로 주택(아파트) 시장 전망이 밝지 않다는 것이다. 그런데 한번 생각해보자. 고령화는 사람들이 더 오래 산다는 걸 의미한다. 2015년 현재 우리나라 사람들의 평균 수명은 세계 최고 수준으로 남자가 78세, 여자는 무려 84세에 달한다. 한편 대가족제도로 대표되던 가족문화도 핵가족화된지 오래다. 젊은층의 나이 든 부모와 함께 살고 싶어 하지 않는 추세이다.

그러다 보니 당연히 고령화와 장수 효과는 새로운 주택 수요로 이어진다. 이뿐만 아니라 결혼을 늦게 하는 만혼 현상과 굳이 결혼하고 싶어 하지 않는 젊은이들, 그리고 이혼율 증가에 따른 소위 돌싱의 증가는 주택 시장의 새로운 변수로 떠올랐다. 그래서 서울과 대도시를 중심으로 1인 가구들이 선호하는 작은 집에 대한 관심이 폭발하고 있다. 그래서 일부 발 빠른 부동산 고수들은 이미 상당한 물량의 주택을 공급하여 엄청난 성공을 거두고 있는 실정이다.

우리나라 주택보급률이 103%라는 통계에 흔들리지 마라. 앞서 언급해두었지만 우리가 주목하는 투자 지역은 지방과 시골이 아니다. 사람들이 모여드는 서울과 광역시에는 여전히 주택이 부족하고 앞으로도 수요는 꾸준히 늘어날 것이다.

그러므로 집은 투자가치가 충분하다. 물론 과거처럼 집값이 급등하는 경우는 많지 않겠지만 적어도 물가상승률만큼은 오를 것이므로 장기적으로도 손해나는 경우는 없다. 그래서 나는 상담차 찾아오는 고객에게 투자의 첫 번째는 언제나 내 집 마련이라고 조언한다. 불확실한 미래에 가장 안정적인 자산은 집이기 때문이다. 집을 가지고 있는 사람과 집이 없는 사람의 경제적 안정성은 비교할 수 없다. 또한 가족이 살아가는 보금자리로서 집이 주는 심리적 안도감 또한 돈으로 환산할 수 없는 가치다.

서울과 광역시의 새로운 주택 수요

요 몇 년 사이 집값 상승보다 전셋값 상승이 두드러지는 것을 본 독자들 중 집값의 거품이 빠져 언젠가는 폭락할 것을 우려한 수요자들이 구매보다 전세로 돌아선 것이 아니냐는 항변을 할 수 있겠다. 충분히 그런 생각을 가질 수 있는 전셋값 폭등 현상이다. 하지만 이런 현상은 경제 상황과 정부 정책, 그리고 저금리 시대를 맞이 한 사람들의 심리가 복합적으로 작용하여 나타난 현상이라 한마디로 정의 내리기는 어렵다. 그러나 분명한 것은 전반적으로 부동산 시장에 새로운 변화가 진행되고 있다는 것이다.

구매보다는 전세 선호 심리가 강해지고, 전세가 대세를 이루던 임대 시장에 월세로의 전환이 급속히 진행되고 있다. 이러한 변화의 세세한 움직임에도 민감한 안테나를 세워야 하겠지만 부동산 투자를 하고 자 하는 사람에게 더 중요한 것은 큰 흐름이다. 전셋값이 폭등하거나 월세로의 전환이 급속히 진행되는 것 모두 근본적으로 수요가 늘었다는 신호임을 주지하자. 집값은 이미 오를대로 올랐다는 생각에 막차를 타지 않겠다는 수요자 심리와 인구 감소에 따른 수요자 감소로 집값이 폭락할 것이라는 예측 심리가 주택 구매보다는 전세로 몰리는 가장 큰 이유일 것이다.

참고로 1%대의 초저금리 시대가 되자 투자자들이 은행과 보험쪽보다 수익률이 높은 월세형 부동산으로 몰린 것이야말로 임대시장이 월세로 전환되는 가장 큰 이유다. 여하튼, 앞으로 20여 년은 집값이 떨어질 가능성이 적다는 것이 내 판단이다. 55년생부터 63년생까지의 베이비붐 세대가 우리나라 인구 중 가장 큰 비중을 차지하고 있다. 이들의 현재 나이는 53세에서 60세로 우리 사회를 주도하며 왕성한 활동을 하고 있다. 앞서 살펴본대로 우리나라 평균 수명이 남자 78세, 여자 84세임을 감안하면 최소한 20년은 충분히 살아 있을 것이라고 판단할 수 있다. 여기에 의료기술의 발달로 수명은 더 길어질 전망이다.

부모의 집을 물려받으면 되지 않느냐는 생각을 가지고 있는 베이비붐 세대의 자녀들이 있다면 그것은 너무나 안일한 생각이다. 이런 일이 있었다. 갓 결혼한 젊은 후배가 전세를 살면서 고급 승용차를 구입했기에 먼저 집을 사야 하지 않겠냐는 조언을 했더니, 양가 부모가 가진 집이 곧 자신들에게 올 터인데 내가 왜 집을 사야 하냐는 물음이 돌아왔다. 그래서 나는 그에게 의료기술이 발달해 너희 부모가 적어도 90세까지 살 것이고, 너와 네 아내가 부모와 함께 사는 것을 원치 않듯이 너의 부모들도 너와 함께 사는 것을 원하지 않을 테니 부모의 집을 네가 물려받으려면 네 나이 60이 넘을 텐데 괜찮겠냐고 물었다. 그제서야 그는 화들짝 놀라며 생각해보겠다는 반응을 보였다.

한편 부모들의 생각도 많이 변해 자신이 가지고 있는 집을 자식에게 물려주려는 사람이 많이 줄었다. 자식 교육에 쏟아붓느라 노후 대비를 못한 부모 세대에게 남은 유일한 자산인 집은 그들의 노후를 책임질 최후의 보루이기도 하다. 이처럼 노후 자산가치로서도 활용가치가 높은 집은 당분간 가격 하락을 우려하지 않아도 좋을 것이다.

전원주택의 꿈과 현실

집은 여전히 투자가치가 있지만 서울이나 대도시가 아닌 경우는 사정이 다르다. 여기 이 사례는 우리에게 많은 시사점을 준다.

증권업에 종사하는 Y씨는 은퇴 후 도시를 떠나 자연 속에서 살고 싶다는 오랜 꿈을 위해 경기도 양평에 전원주택 부지를 구입했다. 그리고 제2의 인생을 살기 위해 집을 짓기 시작했다. 남은 인생을 지낼 집이라 자재도 고급으로 하고 인테리어도 신경 쓰다 보니 건축비는 처음 예상했던 1억 원을 훌쩍 넘어 3억 원이나 들었다. 멋진 이층집을 지어놓고 바라보니 흐뭇하긴 했지만 토지 구입비와 건축비를 합해 5억 원이 넘는 돈이 들었다.

마침내 은퇴를 하고 아내와 함께 새집으로 이사하니, 그렇게 좋을 수가 없었다. 공기 맑고 경치 좋고 가끔 친척들 친구들 불러다 아파트에서는 꿈도 못 꿀 바비큐 파티도 하고 텃밭에 푸성귀도 심어 먹고 꽃 가꾸는 재미도 쏠쏠했다. 그렇게 서너 해가 꿈처럼 지나갔다. 이제 바비큐 파티도 텃밭 가꾸기도 심드렁해졌다. 평생 살 작정으로 서울을 떠나왔지만 살다 보니 불편한 점이 한두 가지가 아니었다. 여름이면 풀을 뽑아줘야 하고 겨울이면 눈을 치워야 하는 데다 큰 병원이라도 가려면 서울까지 가야 하는 불편이 따라왔다.

전처럼 친구를 만나 가볍게 술 한잔하는 것도 큰맘 먹고 계획해야만 가능했다. 시집 장가 보낸 자녀들도 멀어서인지 전처럼 자주 찾아오지 않았다. 전원생활에 서서히 권태가 찾아오고, 아내는 아내대로 집관리가 만만치 않고 장보기도 힘들어 아파트에서 살 때가 좋았다고 하소연했다. 결국 다시 서울 아파트로 이사하기로 하고 부동산에 집을 내놓았다. 5억 원가량의 비용이 들었으니 최소 6억 원은 받아야 한다고 생각하여 매매가는 6억 원으로 책정했다.

그런데 팔리지가 않는다. 아예 집을 보러 오는 사람이 없다. 부동산에서는 매매가를 낮추어서 내놓으라고 한다. 하지만 그는 '이 집 짓느라 얼마나 애를 썼는데 손해 보고 팔 수는 없지. 주변 경관 좋고 자재 튼튼하고 인테리어 멋진데.... 언젠가 이 집의 가치를 아는 사람이 나타날 거야'라며 내릴 생각이 없다. 그런데 그의 집은 전원주택을 사고자 하는 사람들이 원하는 가격대와는 한참 동떨어진 것이다. 경기도 양평이 수도권과 가깝고 공기도 좋아 살기 좋은 곳이라는 것은 알지만 6억 원이나 되는 거금을 주고 거주하려는 사람은 거의 없다는 걸 Y씨는 알지 못했다. 시세차익이나 임대수익을 목적으로 구입하는 사람들이 원하는 가격은 그의 집보다 훨씬 싸게 형성되어 있었다. 하지만 그는 이런 현실을 인정하지 않으려 했다. 좋은 집이라서 언젠가는 팔릴 것이라는 막연한 기대감을 갖고 집이 팔릴 날만 기다렸다. 그렇게 그의 잘못된 선택은 유일한 부동산 자산의 가치가 하염없이 사그라드는 것을 견뎌야 했다.

평생 실거주 목적이라면 상관없겠지만 환금성을 보장받으려면 가장 많은 사람이 원하는 집에 투자하는 것이 좋다. Y씨의 사례는 주변 환경과 부동산 시장을 간과한 것이 두고두고 어려움을 겪게 된 경우다.

환금성 좋은 아파트를 고르는 체크리스트

부동산 투자의 초보자일수록 집을 사면 한 곳에서 죽을 때까지 살 것이라고 생각한다. 그러나 투자 마인드가 생기면 대개 5~10년에 한 번씩 이사를 하면서 돈을 불려나간다. 그러므로 첫 번째 투자인 내 집이라고 해도 환금성이 좋은 집에 투자하길 바란다. 우리나라에서 여전히 환금성이 좋은 주택은 아파트다. 그래서 여기서는 첫 투자인 내 집 마련 투자 전략에 있어 고려해야 할 사항으로 아파트만을 '콕 찝어' 설명하겠다.

최근에는 누구나 정보에 쉽게 접근할 수 있는 만큼 전문가 못지 않은 지식으로 무장하고 장기적으로 치밀하게 계획을 세워 아파트를 구입하는 사람들이 늘고 있다. 그럼에도 불구하고 막연하게 좋은 아파트를 구입해야 한다는 생각만 있을 뿐 고려사항의 우선 순위를 모르는 경우가 여전히 많다. 기본적으로 고려할 공통적인 사항으로는 해당 아파트의 매매가가 최소한 그 지역 평균 상승률 이상 오를 수 있는 단지인가를 봐야 한다. 지역 평균이 5% 상승했다면 해당 아파트도 5%이상 올랐어야 한다.

다음은 아파트를 고를 때 반드시 체크해야 할 주요사항이다.

| 대표 평형 |

대표 평형 아파트란 그 지역 랜드마크 단지의 가장 많은 평수 아파트를 말하는 것으로, 총가격이 높은 아파트라기보다는 평당 가격이 높은 아파트를 말한다. 그래서 인기 지역은 다른 지역에 비해 소형보다 중대형 가격이 상대적으로 높다. 그런 단지의 대표 평형 아파트를 사면 환금성뿐만 아니라 지속적인 가격 상승도 기대할 수 있다.

| 미래 가치 |

'차이'가 있는 지역, 남들에게는 없는 장점을 지닌 지역에 미래가치가 있다. 이를테면 향후 역세권이 될 지역, 공원이 들어서거나 경관 조망권이 생기는 곳 등 환경이 변해 반사이익이 생길 수 있는 지역의 아파트다. 이런 곳의 아파트라면 투자를 적극 고려해보라.

| 동과 호수 |

같은 평형이라도 상한가 아파트를 구입해야 한다. 즉 가격이 더 비싸도 좋은 동, 좋은 층을 선택하라. 가격이 상승할 때와 하락할 때도 비인기동, 비로열층에 비해 덜 변동하고, 침체기에 아파트를 팔 일이 생겼을 때도 가장 쉽게 처분할 수 있다. 특히 1층은 피하는 것이 좋다. 엘리베이터 입구라서 소음이 있을 뿐만 아니라 앞에 정원이 있는 경우를 제외하면 조망 프리미엄도 없다.

| 입지 여건, 단지 규모 |

입지와 규모 모두 중요하지만, 두 가지 가운데 최소한 한 가지는 갖춘 단지가 유리하다. 그리고 먼저 고려할 사항은 입지다. 입지 여건은 앞에서 상세히 설명했듯이 역세권, 학군, 편의 시설, 환경 프리미엄 등이다. 구입할 아파트가 20~30대 평형이라면 역세권 여부를 가장 먼저 고려해야 한다. 40평대 이상 중대형이라면 쾌적한 환경, 조망, 학군 등에 무게가 실린다. 역세권은 지하철역에서 도보로 10분 거리가 적당하다. 또한 학교 외에 유명 학원도 학군에 포함된다. 그 외 대형 마트, 병원, 문화 시설 등은 많을수록 좋다. 편의 시설은 단지 규모가 크면 자연스럽게 많아지기 때문에 대단지 아파트가 좋다. 편의 시설이 풍부한 강남권이라면 200가구 이상이면 무난하지만 그 외의 지역은 적어도 500가구 이상은 되어야 한다. 수도권의 '나홀로 단지'라면 1000가구 정도는 되어야 생활에 불편함이 없다. 200여 가구 한두 개 동으로 이루어진 단지는 단지 내 휴게 시설과 주변 편의 시설 부족으로 생활도 불편하거니와 향후 가격 상승시에도 대단지에 비해 상승 폭이 적다.

현대경영학의 아버지 피터 드러커에 따르면, 인구 통계는 미래를 예측할 수 있는 유일한 근거다. 아파트를 구입할 때도 인구는 중요한 선택 기준이다. 대단지 아파트를 구입해야 하는 이유는 앞서 말했듯이 각종 편의 시설이 많기 때문이다. 사람이 많아야 장사하는 사람들이 모여든다. 대형 마트도 생기고 병원도 생기고 찜질방도 생긴다. 만약 도로가 부족하다면 아파트 입주자 회의나 부녀회를 중심으로 도로를 확충해달라고 시위할 수도 있다. 항상 주민들의 요구를 의식해야 하는 구청장 등 지방자치단체장들은 많은 사람이 한 목소리로 요구하는 일을 거절하기 어렵다.

| 방향과 조망권 |

입지와 규모가 단지를 고르는 기준이라면 단지 내부적 요소로는 방향과 조망권을 살펴야 한다. 그 가운데 하나에 비중을 둔다면 조망권보다는 방향을 우선하는 것이 바람직하다. 남향이 가장 이상적이지만 맞벌이 부부라면 동향, 아이들이 어린 가정이라면 서향도 장점이 있다. 맞벌이 부부는 아침 일찍 출근하고 해가 진 뒤 퇴근하기 때문에 이른 아침에 전면 창을 통해 햇빛을 받으면서 하루를 시작할 수 있기에 동향이 좋다.

유치원생과 초등학교 저학년의 어린 자녀가 있다면 아이들이 학교에서 돌아오는 오후 늦게까지 햇살이 들어오는 남서향도 장점이 될 수 있다. 한편 한강을 조망할 수 있는 아파트라면 방향보다 조망이 우선이다. 강남의 대표 지역인 압구정동, 반포동에서 전면으로 한강을 보기 위해서는 북향이어야 한다. 한강 조망이 가능한 지역의 새로 짓는 아파트들도 대부분 방향보다는 조망을 우선해서 설계되고 있다.

| 단지 설계와 평면 설계 |

단지 설계와 평면 설계가 어떻게 되어 있느냐도 좋은 아파트를 고르는 또 하나의 기준이다. 단지 설계는 '사생활 보호, 일조, 조망 확보를 위한 동간 거리 > 주차 시설 > 진입로 ' 순으로 체크해야 하고, 그 외에 조경, 녹지율과 동선확보(필로티 구조 도입 등), 안전한 인도 확보 여부도 살펴봐야 한다.

평면 설계를 파악할 때는 전용면적과 안목치수, 베이를 체크해야 한다. 실제 전용면적이 같아도 2000년 5월 이전에 분양한 구평형보다 이후에 분양한 신평형은 평형이 2~3평쯤 작게 표기되고 있다. 안목치수란 벽면 안쪽 사이의 거리를 기준으로 면적을 계산한 것이다. 1998년 이전에는 벽면 중심부를 기준으로 면적을 계산했다. 따라서 같은 전용면적이라도 1998년 이전에 지어진 아파트보다 안목치수가 적용된 1998년 이후에 지어진 아파트가 전용면적이 2평 정도 넓다(32평 기준). 여기에 3베이라면 발코니 면적이 2베이보다 2~3평쯤 넓어진다. 즉 안목치수가 적용되지 않은 2베이 32평형 아파트보다 안목치수가 적용된 3베이 32평형의 전용면적이 4평 이상 넓어지는 것이다. 또 다른 고려사항으로는 엘리베이터 설계다. 요즘 아파트는 지하주차장까지 엘리베이터가 내려오느냐 아니냐도 매우 중요하다.

| 평면 구조 |

현관 구조는 소음 차단과 발코니 면적 면에서 복도식보다 계단식이 훨씬 유리하다. 또 방 개수는 20평형대라면 꼭 필요한 경우가 아닌 한 3개보다는 2개일 때 활용도가 높다. 방이 3개면 발코니 확장을 해도 방 크기가 작아 가구를 놓으면 활동 공간이 매우 좁아진다. 보조주방과 수납공간도 고려사항이다. 보조주방이 있으면 매우 유용하다. 수납공간 부족은 아파트의 가장 큰 단점 가운데 하나인데, 설계에 따라 수납공간에 많은 차이가 있으므로 꼭 확인해야 한다.

| 난방 방식 |

난방은 제어 방식에 따라 중앙난방과 개별난방으로, 열공급 방식에 따라 지역난방(열병합), 도시가스, 석유로 나뉜다. 아파트를 선택할 때는 '개별난방 > 중앙난방 ' 순으로, '지역난방 > 도시가스 > 기타 연료' 순으로 한다. 중앙난방일 경우 가구별로 난방 제어가 되지 않기 때문에 스토브나 히터 등 따로 난방기구를 사용해야 하는 불편이 있다. 중앙난방보다 개별난방이 좋으며, 열공급 면에서는 지역난방이 도시가스보다 15~20% 의 연료비를 절약할 수 있다.

| 브랜드 |

위에서 열거한 모든 조건이 똑같다 해도 브랜드 아파트냐 아니냐에 따라 가격은 최소 1000~2000만 원 이상 차이가 생긴다.

| 혐오 시설 여부 |

시내버스 차고지, 추모공원, 납골당, 쓰레기 처리장 등 혐오 시설로 인식되는 시설 인근의 아파트는 다른 아파트보다 가격이 낮다. 그러나 혐오 시설이 다른 곳으로 이전하거나 주민 편의 시설이 제공되면서 큰 혜택을 보는 아파트들도 생겨나고 있다.

나는 매일 부동산으로 출근한다_ 김순길, 정의창

'한강 뷰'의 프리미엄

커튼을 걷으면 창밖으로 한강이 펼쳐진다. 시야뿐 아니라 가슴까지 탁 트이는 것 같다. 유람선이 흘러가고 작은 배들이 떠 있는 한강은 낮은 낮대로, 화려한 야경이 펼쳐지는 밤은 밤대로 아름답다. 집 안에서 언제나 한강을 바라볼 수 있다는 것은 멋진 일이다. 그래서 한강변의 집들은 인기가 높다. 조망권이 좋으니 프리미엄도 붙는다. 호텔 룸이 '오션 뷰'라면 가격이 더 비싸지듯 '한강 뷰'를 가진 집도 가격이 비싸진다.

공원이 바로 내려다보여도 좋다. 봄에는 붉고 노란 꽃들이 피고 여름이면 눈부신 신록이 펼쳐진다. 단풍이 드는 가을이나 눈이 내리면 하얗게 변하는 겨울의 공원도 보기 좋다. 대규모 공원이나 녹지가 인접한 아파트는 집 안에서도 자연경관을 감상할 수 있을 뿐만 아니라 산책과 운동을 하기에도 좋다. 공원이 가까운 덕분에 웰빙 라이프가 가능해진다. 당연히 집값에 긍정적인 영향을 미친다.

특히 요즘은 부동산 시장이 실수요자 위주로 형성되면서 휴식과 여가 생활, 문화에 대한 욕구가 어느 때보다 커지고 있다. 환경 프리미엄의 비중이 높아지고 있는 것이다. 그러므로 인근에 쉽게 이용할 수 있는 공원이나 산, 강이 있으면 투자처로서 높은 점수를 받게 된다. 서울은 어떤가? 집 안에서 한강이 보일 뿐만 아니라 한강 공원을 쉽게 이용할 수 있는 한강 주변은 투자가치가 아주 높다. 더욱이 한강 르네상스 계획으로 한강변과 접한 지역들의 미래가치는 상상 이상이다. 그동안 까다로운 건축규제로 인해 재건축이 어려웠던 한강변 아파트들이 초고층 재건축이 허용됨으로서 부동산 시장에 활기를 불어넣고 있다.

한강 7대 권역 개발을 주시하라

한강 르네상스 계획은 2006년 오세훈 전 서울시장이 수변문화 공간 조성과 자연성 회복, 접근성 향상, 문화기반 조성, 경관 개선, 수상이용 활성화를 목표로 추진한 디자인 서울 정책의 핵심 계획이었다. 오 전 시장이 롤모델로 삼은 건 파리 세느강과 런던 템즈강이었다. 오 전 시장 재임 당시 이 사업을 두고 대선을 위한 치적 쌓기라는 곱지 않은 시선도 팽배했지만 시간이 지나면서 세계 어디에도 한강처럼 도심을 관통하는 큰 강이 없을 정도로 소중한 관광자원이라는 공감대와 빈약한 서울의 관광자원을 감안할 때 중장기적으로 개발되어야 한다는 의견이 점점 힘을 얻고 있다. 자연 생태계와 상업 시설이 조화된 명소로 한강을 관광자원화하는 것은 매력적인 소재임에는 틀림없다는 것이 학계와 부동산 전문가들의 공통된 의견이다. 실제로 2015년 8월 박원순 서울 시장은 2011년 전면 중단했던 한강 르네상스 계획을 수정 발표했다. 박 시장이 꺼내든 7개 한강 권역 중 핵심인 여의~이촌권역 문화관광지대 개발 프로젝트도 2006년 오 전 시장이 반포~이촌지구에 조성하려 했던 문화복합 시설과 거의 일치하는 내용이다. 이번에 발표된 계획은 다음고 같다.

| 한강의 자연성 회복 |

* 한강숲, 천변습지 조성을 통해 생물 서식처 확충

* 콘크리트, 아스팔트 등으로 훼손된 생태축 연결 및 자연하안복원

* 수리적, 생태적으로 중요한 지천 합류부 등에 생태 거점 조성

* 사람과 환경이 조화될 수 있도록 생태 관찰, 휴식공간 마련

| 한강 - 도시 연계 회복 |

* 간선도로 및 지천 합류부 지하화 등을 통해 자동차 전용도로, 제방 등으로 단절된 한강의 접근성 개선

* 나들목 개선, 정류장 및 자전거 도로 신, 증설, 수상 교통수단 확충 등을 통해 수변~육상 관광루트 조성

* 주변 도시계획 및 재개발 사업(잠실, 반포, 압구정, 이촌지구 등)과 한강 정비 계획 연계

| 관광, 문화활동 확대 |

* 안전, 수리적 영향, 환경 문제가 없는 지역에 하천점용 시설 다양화

* 다양한 수상레저, 스포츠 공간 마련, 이색적인 이벤트, 전시개최

* 한강 인근의 대규모 개발부지, 공공시설 등 이전 후 부지 등을 활용하여 공적 문화공간 확대

실제로 2007년 한강 르네상스 계획 추진으로 생태공원이 만들어지고 보행로가 정비되는 등 여러 이점이 생기면서 한강변 부동산 투자가 활발히 이루어지고 가격이 많이 올랐다. 용산 국제금융업무지구와 한남 뉴타운 등 야심차게 추진되었던 사업들이 일부 차질을 빚기도 했지만 망원, 합정 지역, 당산,여의도, 동부 이촌, 반포, 압구정, 성수, 구의, 자양 지역이 수혜 지역으로 떠오르면서 유망한 투자처로 각광받고 있다. 이곳들의 중층 재건축 아파트들은 최고 층수 50층 안팎으로 거듭날 수 있는 행정적, 법적 근거가 마련된 셈이다.

특히 망원, 합정 지역은 2,6호선의 업무지구 라인 전철이 맞물려 있는 곳이면서, 한강변 중 서북권 쪽에서 가장 위치가 좋다. 이미 GS자이에서 개발한 메세나폴리스는 신흥 부자들과 연예인들에게 인기를 얻으면서 큰 성공을 거두었고, 이에 힘입어 맞은편에 대우건설에서 투자한 주상복합 아파트가 곧 입주에 들어갈 예정이다.

이 지역은 한강변에 위치한 프리미엄에다가 좌측에는 상암동이, 우측에는 용산이 자리하고 있어 더욱 개발 가치가 높다. 게다가 서북권의 제일 큰 골칫거리였던 당인리발전소 정비가 최고의 호재로 변했다. 2016년 9월까지 발전소가 지하로 내려가고 지상에는 공원이 조성될 예정이어서 최근 거래가 활발해지고 있다. 만약 이곳에 아파트가 들어선다면 한강이 바로 보이는 것은 물론 공원까지 바라다 보이는 기가 막힌 곳이 될 것이고, 이곳은 서북권의 요충지가 될 것이기 때문이다. 이밖에 발표된 7개 권역별로 유망한 곳 중 관심 있는 지역을 선택하여 꾸준히 관찰하고 투자하는 것도 좋겠다. 한강은 앞으로도 서울의 중심 역할을 하리라는 것은 틀림없어 보인다. 그만큼 가치가 큰 곳도 드물다.

모두가 사랑하는 공원의 가격 영향력

공원의 삭막한 도시 한복판에서 자연을 느낄 수 있는 유일한 공간이다. 회색 빌딩 대신 초록 나무들이, 검은 아스팔트 대신 붉은 흙이, 자동차 배기가스 대신 꽃과 풀의 냄새가 도시생활에 지친 우리의 몸과 마음을 위로해준다. 아이들은 차에 치일 염려 없이 마음껏 뛰어다니며 놀고, 어른들도 꺼릴 것 없이 달리기를 하고 산책을 즐긴다. 학생들의 즐거운 소풍 장소, 생태학습 현장이 되기도 한다.

이처럼 공원은 모두가 사랑하는 장소다. 그래서 공원이 가까우면 집값이 비쌀 수밖에 없다. 잠실 올림픽공원 인근이 그렇고 상암 하늘공원 인근이 그렇다. 현재 용산이 각광받고 있는 가장 큰 이유도 서울숲의 두 배 면적으로 들어설 용산민족공원 때문이다.

그렇다. 공원 인근은 이미 너무 비싸다. 그렇다면 어디에 투자해야 할까? 아직 공원이 조성되지는 않았지만 앞으로 생길 곳, 그 가운데 아직 가격이 오르지 않은 곳을 찾아야 한다. 서울에서 그런 곳은 어디일까? 여러 군데가 있지만 그 대표적인 곳이 마포구 연남동이었다.

연남동에는 코오롱하늘채아파트가 있다. 기찻길 옆 오막살이인 셈이라 5분에 한 번씩 지나다니는 경의선 전철 때문에 늘 시끄러웠다. 민원도 많았다. 그래서 홍대입구역에서 가깝지만 가격이 쌌다. 그런데 경의선이 복선화된다는 발표가 났다. 철로가 지하로 들어가면서 원래 철로가 있던 자리가 공원으로 바뀌게 된 것이다. 경의선 숲길공원이다. 이는 엄청난 호재였다.

집 앞에 공원이 있느냐 없느냐, 공원이 보이느냐 보이지 않느냐는 가격에 얼마나 영향을 미칠까? 코오롱하늘채아파트와 같은 시기에 입주한 상암동 상암월드컵파크 3단지를 비교해보자. 상암월드컵파크 3단지는 한강과 하늘공원까지 보이는 뛰어난 조망권을 가지고 있다. 그래서 코오롱하늘채아파트보다 평당 100만 원 이상 가격이 높다.

광진구 25평형 아파트의 경우에는 같은 동이라도 1층은 4억 원 정도인데 한강이 한눈에 내다보이는 중간층은 5억 원이 넘는다. 소형 평형이지만 조망권이 1억 원이 넘는 가치를 만들어낸 것이다.

경의선 복선화 발표가 난 후 당연히 코오롱하늘채아파트 가격도 올랐다. 처음에는 크게 오르지는 않았다. 여전히 철길은 있고 밤낮으로 시끄러웠기 때문이다. 전문가들 몇 명만 사놓을 뿐 대부분은 이 아파트에 관심이 없었다. 그런데 지금은 어떤가? 경의선 숲길은 명소가 되었고 실개천이 흐르는 그림처럼 아름다운 공원을 갖춘 아파트가 되었다.

투자란 미래가치를 보고 시간을 사는 것

일찌감치 투자를 하면 적지 않은 수익을 올릴 수 있을 것이라고 예상하지만 경의선이 복선화되고 숲길공원이 조성된다는 계획이 발표되었을 때에도, 공사가 진행될 때에도 가격은 크게 오르지 않았다. 앞에서도 언급했듯이 아무리 호재가 있어도 당장 눈에 보이지 않으면 사람들은 선뜻 투자하지 못하기 때문이다.

예전에 월요일마다 부동산TV의 <부동산이 보인다> 라는 프로그램에서 아파트 시세 변동에 대해 설명하는 방송을 할 때였다. 곧 9호선이 개통될 예정인데 주변 아파트값이 오르지 않고 있었다. 5년 전에 발표된 사항이고 개통을 앞두고 있는데도 대부분의 사람들은 향후 가치가 상승할 것을 예상하지 못하고 있었다. 개통이 될지 불안한 마음 때문이겠지만, 공사가 진행되고 있는데도 망설였다. 방송을 통해 사라고 해도 사지 못한 사람들은 시간만 보내다 나중에 후회했다.

투자란 미래가치를 보고 시간을 사는 것이다. 현재는 역세권이 아니지만 역세권이 될 지역, 학교나 병원, 상가, 공원이 들어설 지역등 사회적 인프라가 구축되면서 반사이익을 얻을 곳을 찾아내 남들보다 먼저 투자해야 한다. 공공의 자산이라 할 수 있는 사회적 인프라가 내 자산을 늘려준다. 부동산의 가치를 보는 안목이 있고 투자에 대한 자신감만 있다면 그 수혜를 고스란히 누릴 수 있다. 특히 녹지공원 인근은 조망권 면에서나 자연 친화적인 환경 면에서나 선호도가 점점 높아지고 있다. 공원을 주목하라.

이밖에 서울시에서 진행되는 곳 중 유망한 공원 지역으로는 서대문구 냉천동 금화시범아파트가 철거되는 곳이 향후 공원으로 바뀔 예정이며 마포구 합정동의 당인리발전소와 용산미군부대, 그리고 추가 뉴타운 재개발 사업지 내에도 새롭게 공원들이 생겨날 예정이다.

나는 매일 부동산으로 출근한다_ 김순길, 정의창

역세권의 가치는 동선에서 나뉜다

자, 이제 당신은 부동산으로 출근할 것을 결심했다. 그렇다면 먼저 어디로 발길을 잡아야 할까? 아파트, 다세대주택, 오피스텔, 상가.... 선택지는 많다. 중요한 것은 항상 어떤 형태의 물건이냐가 아니라 입지다. 그리고 입지에서 가장 중요한 것이 교통이다. 사람들은 끊임없이 이동하기 때문이다.

대부분의 사람들은 아침이면 출근하고, 저녁이면 퇴근한다. 휴일을 빼면 하루도 빠짐없이 출퇴근을 반복한다. 그래서 다들 직장과 가깝거나 교통편이 발달한 곳에 거주하고 싶어 한다.

직장이 멀면 삶의 질이 떨어지게 마련이다. 오가는 시간이 길면 일단 몸이 피곤하고, 심리적 부담도 크다. 열심히 일하고 자기계발도 하고 가족과 시간을 보내고 휴식도 취해야 하는데 교통이 불편하면 길에서 시간을 낭비하게 된다. 삶의 질이 떨어지고 행복지수가 낮아질 수밖에 없다.

실제로 출퇴근 거리와 행복지수는 반비례하는 것으로 나타났다. 서울연구원 보고서에 따르면, 서울에서 서울로 출퇴근하는 경우보다 인천, 경기도에서 서울로 출퇴근하는 경우 행복지수가 낮았다. 교통편에 따라서도 차이가 났다. 버스와 지하철을 환승해가며 출퇴근하는 사람들이 덜 행복하다고 했고, 지하철만으로 직장에 갈 수 있는 사람들이 더 행복하다고 답했다. 이처럼 사람들은 지하철로 출퇴근할 수 있는 곳을 선호한다. 기업들은 강남, 을지로, 광화문, 여의도에 집중되어 있는데 이 지역들은 워낙 고밀도라 자동차를 가지고 다니기 힘들기 때문이다.

직장인뿐 아니라 은퇴한 노년 세대 역시 지하철을 선호한다. 번거롭게 직접 운전하지 않아도 어디든 제때에 정확히 데려다주는 데다 저렴하고(혹은 무료이고) 안전하니 선호하지 않을 수 없다. 그래서 역세권이 답이다. 역세권이란 지하철 개통이 부동산 가격에 영향을 미치는 범위를 뜻하는데, 통상 지하철역 반경 500m 에서 1km 이내를 말한다.

여기에서 간과하지 말아야 할 것은 역세권이라고 다 같은 역세권이 아니라는 점이다. 일례로 지하철 9호선과 7호선을 비교하면 9호선 역세권의 가치가 훨씬 더 높다. 7호선은 사람들의 주요 이동 경로를 거치지 않지만, 9호선은 강서 지역에서 강남까지 한 번에 이동할 수 있다. 즉 김포공항에서 한강을 따라 당산, 여의도, 흑석동, 반포, 잠실을 경유해 올림픽공원까지 이어지는 9호선은 기업이 많이 들어서 있는 여의도와 강남을 거쳐간다. 9호선 근처 대단지 아파트들이 강세를 보일 수밖에 없는 이유다.

또 다른 예로 2호선 신도림역이 있다. 신도림역은 강남역, 홍대입구역, 서울역, 잠실역에 이어 서울에서 다섯 번째로 많은 사람들이 이용하는 역이다. 하지만 역과 바로 연결되어 초역세권이라 할 수 있는 디큐브오피스와 디큐브아파트를 비롯해 주변 부동산의 가격 상승 가능성은 매우 작다. 왜냐하면 환승을 위해 역 안에서만 움직이는 인구가 대부분이기 때문이다. 결국 대성산업은 디큐브시티를 매각하고 말았다.

그러니 투자를 결정할 때는 역세권을 염두에 두되 사람들의 동선을 확인해보라. 기업이 있어 직장인이 많거나, 상가가 발달하여 사람들의 이동이 많은 곳을 선택해야 한다. 사람이 많이 모이고 움직이는 동선이 핵심이다. 지방보다는 서울이 좋고, 서울 중에서도 강남, 여의도, 을지로로 연결되는 역세권이 유망하다.

대한민국의 돈을 움직이는 핵심 역세권

역세권은 안정적인 투자가 가능하다. 불황에도 가격 하락 폭이 크지 않고 호황에는 가격 상승 폭이 크기 때문이다. 그런데 역세권도 다 같은 역세권이 아니라고 했다. 그렇다면 어느 역세권에 투자해야 할까?

앞서 말한 9호선과 2호선 강남역~삼성역 라인이다.

대한민국의 돈은 2호선 강남역에서 삼성역으로 이어지는 테헤란로에서 움직인다고 해도 과언이 아니다. 신흥 부의 라인인 9호선과 함께 이곳으로 이어지는 지하철이 역세권의 핵심이다. 하지만 이미 오를 대로 오른 지역이라 매력이 느껴지지 않는다고? 천만에. 앞서 말한대로 가치를 가진 부동산은 언제나 가치가 있는 법이다. 부자들이 가진 부동산은 돈이 되기 때문에 가지고 있다는 걸 알아야 한다. "부자가 되고 싶으면 부자의 줄에 서라"는 탈무드의 유명한 격언을 상기해보라.

안정된 부동산보다 수익성을 추구하고 싶다면 서울 지하철9호선을 주목해보라. 아직 연장선 구간이 남아 있다. 현재 9호선은 1차 개화~김포공항~신논현 라인이 운행되고 있고, 2차로 신논현~종합운동장(5개역)까지 2015년 7월 개통되었는데 향후 3차까지 송파 방이동까지 순차적으로 개통될 예정이다.

3차 종합운동장~방이동(7개역). 2016년 개통 예정

      연장 방이동~ 보훈병원, 2018년 개통 예정

9호선은 서울 서부에서 강남과 여의도를 통과하는 서울에서 가장 '핫'한 노선이다. 서울에서 가장 '핫'하다면 대한민국에서 가장 뜨거운 것이다. 따라서 앞으로 지하철역이 생길 송파구와 강동구 역세권은 당분간 가장 주목할 만한 부동산으로 각광을 받을 것이다.

지도에서 보는 것처럼 송파구 송파동은 현재 8호선 석촌역 역세권이지만, 오른쪽으로 9호선 연장선이 들어올 예정이다. 더블 역세권이 되는 것이다. 교통이 매우 편리해져 가격 상승이 예상되는 지역이다.

경전철 구간 역세권도 좋은 투자 대상이다. 서울시는 민자 유치쪽으로 방향을 잡고 최근 경전철 사업을 본격화했다. 모두 6개 노선으로 서부선, 난곡선, 목동선, 우이신설연장선, 위례신사선, 위례선인데, 특히 금융 중심가인 여의도로 진입하는 신림선과 서부선을 주목할 만하다.

그림에서 보이는 것처럼 신림선은 서울대학교에서 시작해 신림역과 보라매역을 거쳐 여의도에 닿는다. 지도에서 보는 것처럼 서부선은 전 구간이 지하로, 새절역에서 출발해 서강대교를 건너 여의도에 도달하게 된다. 개통 예정인 지하철은 또 있다. 경기도 하남시와 서울시 강동구를 있는 5호선 연장선, 김포한강 신도시와 김포공항역을 잇는 김포도시철도, 남양주 별내지구와 강동구를 잇는 8호선 연장선이다. 강남에 직결되는 노선은 아니지만 강남으로 접근하기가 보다 쉬워진다는 점에서 충분히 매력이 있다.

역세권의 노른자위 소형 아파트

역세권 아파트는 거래가 꾸준히 이루어지고 임대 수요도 항상 있어 노른자위로 꼽힌다. 가격 변화도 심하지 않아 불황이 없다는 것도 장점이다. 특히 소형 아파트는 환금성이 가장 탁월한 물건이다. 시세 이상의 수익을 기대할 수 있고, 설령 그렇지 못하더라도 가격을 조금만 조정하면 언제든 처분할 수 있는 가장 안전한 자산이다. 따라서 역세권 아파트 가운데 저평가된 물건을 발견했다면 주저 없이 투자해야 한다.

단, 역세권 아파트는 지하철역에서 도보로 10분 정도의 거리가 좋다. 1~2분 거리는 통과 인구 때문에 번잡하고 시끄러운 데다 유해 시설 문제도 있어 의외로 안 좋은 점이 있으니 주의가 필요하다. 서울에서 유망 지역은 산업 시설이 밀집된 서남권 역세권이다. 특히 구로동 일대 역세권 아파트 단지는 구로, 가산디지털단지 및 서남권으로 출퇴근하는 맞벌이 부부의 수요가 많다. 구로구는 인구의 36%가 20~30대 젊은층이다. 또한 준공업지역 규제 완화와 서남권 르네상스 개발 계획으로 주거환경이 개선될 전망이다.

소형 아파트가 제일 좋지만 만약 중대형 아파트에 관심이 있다면 공매에 도전해보는 것도 나쁘지 않다. 경기가 침체되고 불황의 그림지가 드리우면 중대형 아파트의 경매, 공매 낙찰 가격은 시세보다 20~30% 낮게 형성된다. 요즘 들어 부동산 시장이 활발히 움직이고 있다. 기준금리 인하로 대출 부담이 줄었고, 매매가와 비슷한 전세가에 지친 사람들이 매매시장으로 발길을 돌리고 있기 때문이다. 어느 곳에 투자할지 혹은 어디서 거주할지를 결정할 때는 핵심 역세권인지부터 살펴봐야 한다. 그곳이 첫 번째로 출근해야 할 부동산이다.

나는 매일 부동산으로 출근한다_ 김순길, 정의창