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오피스텔보다 아파트가 먼저다

부동산 투자를 하는 사람 중 아파트보다 오피스텔을 좋은 투자처라고 생각하는 사람들이 있는데 그것은 잘못된 생각이다. 오피스텔보다 아파트 투자가 더 좋은 까닭은, 아파트는 오피스텔보다 공급이 제한적이기 때문이다. 아파트는 공사 기간, 용적률, 고도제한 등 오피스텔에 비해 규제가 많다. 반면 오피스텔은 상업 용지에 허가만 받으면 고도에 관계없이 높이 올릴 수 있다. 그래서 부동산 경기가 좋으면 건축업자들이 앞다투어 오피스텔을 지었다가 경기가 꺾이면 과잉 공급으로 가격이 폭락하는 사태를 반복한다.

따라서 공급이 자유로운 오피스텔보다는 아파트에 먼저 투자하라. 특히 인구에 비해 공급이 절대적으로 부족한 지역이 있다. 강남이나 동부이촌동의 아파트가 좋은 예다. 이런 지역의 아파트가 다른 곳에 비해 월등히 고가로 거래되는 것은 공급이 제한되어 있기 때문이다. 재건축을 통하지 않고서는 더 이상 공급이 불가능하다. 아파트에 투자할 때는 도시 중심부에 투자해야 높은 수익률을 얻을 수 있다. 중심부 투자 이론에 가장 적합한 곳이 강남이다.

고령화 사회에 접어들면서 중심부에 있는 부동산은 더욱 인기를 끌 것으로 예상된다. 대중교통과 의료시설이 잘 형성되어 있기 때문이다. 몇 해 전 한국은행이 발표한 '주요국의 경제력 비중 추이'에 따르면, 한국의 경제성장률은 2030년까지 세계 평균 성장률보다 높을 전망이지만 2030년을 정점으로 2040년에는 2% 하락하고 2050년에는 1.7%로 하락하여 이후 세계 평균 성장률을 밑돌 것으로 나타났다. 원인은 빠른 고령화에 있다. 2008년 기준으로 한국은 현재 15세 이상 경제활동인구 100명이 65세 이상 비경제활동인구 118명을 먹여 살리고 있다. OECD 국가 평균에 비하면 양호한 편이지만 2025년부터 비슷해지면서 그 후에는 OECD 평균을 웃돌 것으로 예상된다.

그만큼 노년인구 증가 폭이 크다는 뜻인데, 이렇게 늘어난 노년인구가 어느 곳에 살기를 선호할까? 일본과 마찬가지로 한국의 신도시도 갈수록 매력을 잃어가고 있다. 최근 강남권 재건축 단지가 다시 관심을 받고 있는 데 비해 분당, 일산, 평촌, 중동 등 1기 신도시들은 주목할 만한 관심을 끌지 못하고 있다. 우리나라보다 이미 초고령 사회를 경험하고 있는 일본의 경우를 보면 도쿄나 오사카 등 도심은 조금씩 상승세를 타고 있는데 반해 도쿄 주변 신도시의 부동산 가격은 거의 변동이 없다. 대부분의 편의 시설이 도심에 있고 가까운 친지들도 도심에 살고 있기 때문에 은퇴 후에도 그들은 도심에서 살기를 원한다.

투자하기 좋은 아파트를 정리하면 다음과 같다.

| 도심 아파트 |

많은 이들이 나이가 들면 도심을 떠나 전원에서 생활하고 싶어 하지만, 마음속으로 살고 싶어 하는 곳과 몸이 살고 싶어 하는 곳은 다르다. 그래서 강남 등 도심은 앞으로도 인기가 높을 것이고 공급보다 수요가 많을 것이다. 여유가 있다면 도심 지역 아파트에 먼저 투자하는 것이 좋다.

| 역세권 아파트 |

역세권 아파트 가운데 저평가된 아파트를 발견한다면 주저 없이 투자해야 한다. 장래 역세권에 편입될 지역도 좋은 투자처다. 지하철 확장이 예상되는 곳이 주목받는 지역이다.

| 소형 아파트 |

소형 아파트의 가장 큰 장점은 중대형에 비해 소요 자금이 적고, 아파트 가격의 변동 폭이 작아 실속이 있다는 것이다. 혹 변동 폭이 크다 해도 중대형 아파트 가격 변동 주기와 반대다. 즉 중대형 아파트 가격 하락 시에는 소형 아파트에 투자하는 것이 유리하다.

| 미분양 아파트 |

미분양 아파트 가운데 로열층이나 브랜드 파워가 있는 유망 건설사의 아파트라면 현장답사를 통해 진흙 속에 묻힌 진주를 찾을 수 있다. 입주가 임박한 미분양 아파트로 인해 건설업체들이 자금상 애로를 겪고 있고 이를 해결하지 못하면 우리 경제에도 심각한 영향을 미치므로 정부도 미분양 아파트 문제를 그대로 방치할 수만은 없을 것이다. 따라서 잘만 고른다면 좋은 투자처가 될 수 있다.

| 관리비가 싼 아파트 |

재개발 아파트나 재건축 아파트는 제한된 대지 위애서 일정한 경제성을 달성해야 하므로 대개 개별난방식으로 시공한다. 그래서 관리비가 비싸다. 서울의 강남, 서초를 비롯해 수도권의 분당, 일산, 안양, 부천 등 지역난방을 설치한 곳이 유리하다. 무인경비 시스템을 갖추고 있는 아파트의 관리비가 싸다. 보안도 훨씬 잘 된다. 오래된 아파트는 무인경비 시스템으로 전환할 수 없고 수선충당금도 많아 유지관리비가 비싸다.

| 그린벨트 해제지역 |

정부가 그린벨트를 해제하고 그곳에 아파트를 제공하겠다는 계획을 발표했다면 국민에게 값싼 양질의 주택을 공급하겠다는 신호다. 주민의 재산권 행사가 거의 불가능했던 그린벨트 지역은 자연환경이 보존되어 있고, 그만큼 쾌적한 환경을 기대할 수 있다. 과천, 하남 등 입지가 뛰어난 곳도 많다. 충분히 투자수익을 기대할 수 있는 곳이다.

그린벨트가 해제된다는 것은 자연녹지가 제1종과 제2종의 주거지역으로 변경된다는 것을 의미한다. 제1종 일반주거지역은 주택의 경우 4층까지 증축과 개축이 가능하고, 용적률은 150%다. 도심 주변의 그린벨트 지역은 투자가치가 높고, 소규모 전원주택이나 다세대주택을 건축하는 데 유리하다.

나는 매일 부동산으로 출근한다_ 김순길, 정의창