베스트리치랩

1. 학군 투자의 핵심 키워드는 '초등학교'

신설 초등학교 주변이나 통학 거리가 가까운 곳을 노려라

학군을 파악하려면 중, 고등학교보다 먼저 초등학교를 중점적으로 봐야 한다. 중, 고등학교는 초등학교와 달리 면학 분위기나 입시 성적에 따른 '명문 학교'라는 이미지가 부동산에 큰 영향을 미친다. 그런데 처음 신설된 학교가 명문으로 인정받기까지는 상당한 시간이 소요될 수밖에 없고, 그때는 이미 주변 부동산 가격이 오를 대로 올라서 더 이상 투자처로서 적합하지 않다.

하지만 초등학교는 명문이라는 '학교 이미지'보다는 '통학 거리'가 부모들의 의사 결정에 더 큰 영향을 미친다. 만약 어린 자녀가 초등학교를 20분 이상 걸어거야 하거나 큰길을 건너야만 통학할 수 있는 상황이라면, 아이에게 위험이 닥치지는 않을까 항상 불안할 것이다. 맞벌이 부모라면 더욱 그러하다.

부모가 자녀를 걱정하는 마음은 모두 같으므로, 만약 내 집 바로 옆에 초등학교가 신설된다면 정말 기쁠 것이다. 통학 거리가 짧고 안전하게 오갈 수 있는 초등학교 주변의 집에 대한 수요는 당연히 증가할 수밖에 없다. 이와 같이 초등학교를 기준으로 투자처를 판단하는 것은 단순하면서도 성공 확률이 높은 방법이다.

초, 중, 고가 몰려 있으면 더욱 좋다

사람들은 신혼 생활을 방 2개짜리 다세대 주택이나 소형 아파트에서 시작하는 경우가 많다. 시간이 흘러 아이가 태어나고 자라게 되면 자녀 방을 만들어 주기 위해 더 넓은 집으로 옮기거나, 교육을 위해 학군이 좋은 곳으로 이사하기를 원한다. 하지만 살던 곳에 정이 들어 새로운 곳으로 이사하는 것이 부담스러운 것도 사실이다. 더구나 첫째와 둘째 아이가 중학교, 초등학교를 각각 다니게 된다면 어느 곳에 자리를 잡아야 할지 난감하다.

이런 고민을 하는 사람들에게는 초, 중, 고가 몰려 있는 곳이 대안이 될 수밖에 없다. 아이들이 초등학생에서 중학생으로, 중학생에서 고등학생으로 진급하면서 넓은 집으로 이사를 가게 되더라도 학교들이 몰려 있으니 기존 거주지 주변을 크게 벗어나지 않아도 된다. 전혀 모르는 곳으로 가야 하는 부담감과 걱정이 줄어드는 것이다.

그뿐만이 아니다. 학교 주변은 유흥업소와 같은 유해 시설이 일정 거리안에서 영업하지 못하도록 법으로 규정되어 있다. 학교가 몰려 있는 지역에서는 그 제한 범위가 더 넓어지므로 다른 곳보다 주거 환경이 더 좋을 수밖에 없다. 다른 지역으로 이사할 이유가 전혀 없는 것이다.

외부에서는 들어오고 싶어 하고 기존 거주자들은 계속 머무르려고 하는 지역의 부동산 가격이 오르는 것은 너무나도 당연한 일이다. 이러한 이유로 필자는 신규 택지 개발 지구처럼 새로 생기는 지역에 신설 초등학교와 중, 고등학교 2개 이상 몰려 있는 곳을 매우 선호한다. 그 결과, 만족할 만한 투자 수익이 따르는 것은 물론이다.

2. 명문 학군 투자는 미리 준비하라

중산층이 많이 거주하는 곳인지 살펴라

우리가 흔히 말하는 학군은 소형보다는 30평형대 이상의 주택이 많은 곳에서 그 영향력이 더 크다. 앞에서 말한 것처럼, 신혼부부나 어린 자녀가 함께 살기에는 소형 평형대가 편할지 몰라도, 아이가 자라면서 평수가 더 넓고 교육 환경이 좋은 곳으로 이사하기를 원한다. 이때 부모들은 소형보다는 30평형대를 더 선호하는데, 경제력이 뒷받침되는 중산층은 선호하는 30평형대로 많이 이동하게 된다.

중산층이 많이 이사해 들어오는 지역은 현재의 학군은 조금 떨어지더라도 점차 나아지는 경우가 많다. 이들이 자녀 교육에 많은 관심을 쏟게 되면 학교의 면학 분위기나 학원가 형성에 큰 영향력을 미치기 때문이다. 따라서 매입을 고려하고 있는 지역이 30평형 이상이 포진되어 있고, 중산층이 많이 거주하고 있는 곳이라면 상당히 좋은 위치라고 말할 수 있다.

명문 학교 주변을 투자한다면 침체기나 경매를 이용하라

명문 중, 고등학교 주변은 이미 다른 지역보다 가격이 높을 수밖에 없다는 것을 설명했다. 실제로 부동산 가격 폭등 시기를 기억해 보면, 대치동이나 목동과 같은 곳의 집값은 아주 많이 올랐다. 하지만 반대로 침체기에 접어들었을 때는 아무리 좋은 학군이라도 큰 시세 하락을 막지 못했다. 투자하는 시기에 따라 편차가 매우 큰 것이다. 자녀 교육을 위해 무리해서 집을 샀는데 이후에 집값이 하락한 경우, 자녀가 공부를 잘한다면 위안이 되겠지만, 부모가 원하는 수준에 이르지 못한다면 이보다 더 속이 쓰릴 수는 없을 것이다.

따라서 자녀 교육을 위해 명문 학교 주변으로 이사하려고 한다면 아이가 초등학교를 다니기 이전부터 미리 준비해야 한다. 특히 명문 학군 투자로 시세 차익까지 얻으려면, 자녀가 어릴 때부터 준비하다가 부동산 시장의 침체기나 보합세인 시점에 '급매물' 투자로 접근하거나 '경매'로 시세보다 낮은 가격에 매입하는 것을 추천한다. 그리고 요즘과 같이 매매가 대비 전세가 비율이 높아 소액으로 '갭 투자'를 할 수 있다면 이 또한 좋은 방법이다.

부동산 투자 이렇게 쉬웠어?_ 신현강(부룡)

과거에는 부동산 거래 시, 계약금 -> 중도금 -> 잔금의 3단계로 거래 대금을 지급하는 것이 일반적이었다. 하지만 지금은 과거와는 달리 대출에 대한 의존도가 높아져 잔금 기일에 대출을 받아 중도금 없이 한꺼번에 잔금을 치르는 경우가 많아졌다. 그런 이유로 중도금에 대한 약정이 많이 사라지는 추세인데, 계약 진행 단계에서 중도금은 상당히 중요한 의미를 지니고 있다. 중도금을 입금한 이후에는 원칙적으로 계약의 해지가 불가능하기 때문이다.

실제 대법원 판례를 보면, '중도금을 지급한 행위'는 민법 제565조의 '이행의 착수'에 해당된다고 보고 있어 중도금까지 치른 상태에서는 한쪽에서 일방적으로 계약을 파기할 수 없다고 한다. 앞에서 보았던 민법 제565조를 다시 한 번 살펴보자. 당사자간의 다른 약정이 없는 한, 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 계약을 해지할 수 있다는 말은 이행이 착수되면 해지할 수 없다는 의미가 된다.

또한 중도금 지급 기일 전에 미리 중도금을 지급한 경우도 정당한 절차로 인정되고 있다. 과거 대법원 판례(2014다11599)를 보면, 매매 계약 체결후 부동산 시세 상승이 예상되자 계약이 파기될 것을 우려한 매수인이 중도금(또는 잔금 중 일부)을 약속한 날짜 이전에 먼저 입금한 사례가 있었다. 2000년대 초, 중반 부동산 가격이 급등하던 시기에, 아직 계약금만을 받은 매도인은 계약을 해지하려 하고, 매수인은 계약을 유지하고자 하는 상황에서 발생한 분쟁이었다.

법원은 이행을 금지하는 별도의 특약이 없고, 시세가 상승한다고 해서 이미 체결한 매매 계약의 기초적 사실 관계가 변경되지 않는다는 이유로 매도인이 계약을 파기할 수 없다고 판결했다.

앞으로도 부동산 시장 상승기에는 이와 유사한 분쟁 사례가 반복적으로 발생할 가능성이 매우 높다. 따라서 매수인의 입장에서는 부동산을 계약할 때 가능한 소액이라도 중도금 일정을 잡는 것이 유리하다. 그리고 계약서 특약 사항에 중도금(잔금) 납입 전에 이행을 금지하는 별도 특약을 아예 배제하는 것이 계약 해지의 가능성을 미리 막을 수 있는 방법이라는 것을 꼭 기억하도록 하자.

계약금을 비롯한 거래 금액 입금 시 주의할 점

계약금이나 중도금을 입금할 때, 가능하면 등기부 등본상의 '소유주' 명의 통장에 입금하는 것이 좋다. 계좌 입금 내역이 거래 금액을 지급한 사실 자체를 증명하여 법적 분쟁의 소지가 줄어들기 때문이다. 만약 상황에 따라 소유주가 아닌 '대리인'의 통장으로 입금해야 하는 경우, 계약서의 특약 사항 기입란에 지급 방법, 소유주와 대리인의 관계 등을 함께 명시하는 것이 안전하다.

부동산 투자 이렇게 쉬웠어?_ 신현강(부룡)

1. 계약금 입금 후 계약 해제 시 두 배를 보상해야 한다

부동산을 거래할 때 계약금은 통상적으로 매매 대금의 10%로 정한다. 하지만 부동산은 거래가가 큰 만큼 그 금액의 10%도 적지 않은 돈이므로 평소에 늘 준비하고 있기가 쉽지 않다. 게다가 계약하기로 마음을 먹었더라도, 매도인과 매수인의 일정을 조정해야 하므로 곧바로 만나기 어려운 것이 현실이다.

그러다 보니 계약서를 작성하기 전에 서로 계약할 것을 구두로 약속하고, 먼저 실제 매매 대금의 10%보다 적은 금액을 '가계약금'의 형태로 입금하는 경우가 많다. 문제는 이 과정에서 부동산 시세가 더 오르거나 더 높은 가격에 계약하려는 사람이 나타날 때, 매도인이 구두 계약을 파기하려고 하는 사례가 종종 발생한다는 점이다.

하지만 현실에서는 가계약금도 계약금으로 인정하고 있으며, 계약을 파기하는 경우 '민법 제565조'에 의거 계약금의 두 배를 상대방에게 주도록 하고 있다. 이는 매도인과 계약할 것을 구두로 합의하고 매도인의 통장에 가계약금을 넣었다면, 계약서를 정식으로 작성하지 않았더라도 이미 계약이 실행되고 있는 것으로 판단함을 의미한다.

최근에는 매매나 임대차 계약 체결 과정에서 계약금의 일부(가계약금)만 받았어도 그 수령자가 계약을 해지할 때는 '실제 받은 계약금'이 아니라 '약정했던 전체 계약금'을 해약금의 기준으로 해야 한다는 새로운 대법원 판결(2014다231378)이나왔다.

이 판결은 실제 받은 계약금의 배액만 상환해 매매 계약을 해지할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 애초의 의사에 반할 뿐 아니라 받은 금액이 소액인 때에는 사실상 계약을 자유롭게 해지할 수 있어 계약의 구속력이 약화된다는 판단에 의한 것이다. 하지만 아직까지 실제 현장에서는 가계약금의 두 배를 물어주는 선에서 서로 합의하여 정리하는 경우가 많다.

중요한 점을 다시 정리해 보면, 일단 구두 계약에 따른 '가계약금'도 계약금으로 인정한다는 것, 그리고 계약을 파기하려면 '약정 계약금의 배액'을 보상해야 한다는 것이다. 그러므로 좋은 물건이라 판단이 되면 가계약금이라도 빨리 입금하여 선점하는 것이 훨씬 유리하다는 것을 알 수 있다.

한편, 현장에서는 가끔 "계약금을 받았어도 24시간 이내에 돌려주면 합법적으로 계약을 해지할 수 있다."고 하는데, 이는 틀린 말이다. 만약 이 말이 효력이 있으려면 계약서의 특약 사항에 그러한 내용을 기재해야만 하므로 주의하기 바란다.

부동산 투자 이렇게 쉬웠어?_ 신현강(부룡)