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앞으로 인구 구조 대변화가 올 것이다. 저출산으로 어린 아이들은 줄고, 장수로 인해 노인들은 늘어난다. 인구는 줄어들지만 1인 가구수가 사회에 차지하는 비율이 커지게 된다. 이 같은 인구 구조의 대변화는 부동산시장의 대변화를 가져올 것이다.

여성의 경제력 상승이 낳는 인구 구조의 변화

인구가 줄어들고 있다. 결혼에 대한 중요성이 떨어지고, 결혼은 해도 종족 번식에 둔감해진다. 어머니 세대 자녀수는 평균 3명이었지만 지금 세대는 자녀수가 불과 1명에 불과하다. '아들 딸 구별 말고 하나 낳아 잘 가르자'라는 유행어가 나라를 휩쓴 지 30년 만에 나타난 현상이다.

줄어들고 있는 출산율에 정부는 출산율을 높이기 위해 다자녀 출산 가정에 다양한 복지 정책을 펴고 있지만 국민들에게는 와 닿지 않는다. 이러한 낮은 출산율은 적어도 30년 이상은 갈 것이다.

인구가 전반적으로 줄어들고 있는 가운데 의료, 생활 수준이 높아지면 수명도 같이 높아져 노인의 인구가 늘게 된다. 고령자는 1995년 6.0% 에서 7.0%(2000년), 11.0%(2005년)로 빠르게 증가하고 있다. 한번쯤 지하철 내 노약자석에 앉아 있는 아이들의 모습이 담겨져 있는 광고를 본 적이 있을 것이다. 바로 그런 모습이 얼마 남지 않았다.

여성들의 사회적 지위가 높아지고, 생활 경쟁력이 높아지면서 독신자가 늘고 있다. 여성들이 살기 편해졌다고는 하지만 사실상 결혼을 하게 되면 아직까지 우리나라에서는 육아문제, 재취업 문제 등 규제를 받는 것이 많다. 따라서 결혼을 기피하는 여성들이 늘어나고 있는 것이다. '2005년 인구, 주택 총 조사'에 따르면 1995년 13.0%였던 독신자가 2000년에는 16.0%로 증가하더니 2005년에는 20%까지 상승했다. 앞으로는 혼자 살기에 편한 세상이 오고 있기 때문에 독신자들의 인구 구조의 1/2을 차지할 날이 올 것이다.

여성뿐만이 아니다. 남자 독신자도 늘어나고 있고 이혼률이 급속히 늘어나는 것도 하나의 원인이다. 예전 어머니 시대에는 생활과 고부갈등, 남편의 폭력 등 아무리 힘든 생활에서도 이혼을 하지 못했던 것은 경제력 때문이었다. 어떻게 보면 여성의 사회지위 상승과 경제력 상승 등이 낮은 출산률과 1인 가구 증가 등 인구 구조 변화를 가져오는 가장 큰 원인일지도 모른다.

앞으로는 인구 구조가 깨지게 될 것이 분명하다. 인구 구조의 변화는 단순 인구 구조의 문제만이 아니다. 사회와 생활의 다변화를 가져올 뿐만 아니라 부동산의 파격적인 변화를 불러 올 것이다.

인구와 부동산은 밀접한 관계가 있다

왜 인구와 부동산이 밀접한 관계를 가지고 있는 것일까. 이유는 인구가 곧 주택 수요이기 때문이다.

주택시장의 상승과 하락의 변수는 인구수의 변화에 있다. 일반적으로 인구가 줄면 주택가격이 떨어질 수밖에 없다. 왜냐하면 인구가 줄어드는 것은 그만큼 주택 구입 수요가 줄어든다는 것을 의미한다.

현재 1자녀밖에 없다는 것을 가정해보자. 1자녀밖에 없을 경우 다음 세대에서는 집을 구매하지 않는다. 대부분 부모가 소유하는 주택을 상속받게 되므로 굳이 집을 구입하지 않아도 된다는 생각이 커지게 마련이다. 지금은 자녀가 평균적으로 2~3명이 되기 때문에 부모가 소유하고 있는 주택은 큰 아들의 몫이라면 다른 형제들은 스스로 주택을 구입해야 한다. 하지만 1자녀 시대인 지금은 주택을 구입하지 않아도 된다는 것이다. 이는 총 인구수가 하락세로 돌아서는 2023년에는 실감할 수 있을 것이다.

무엇보다도 인구 구조가 노인들은 많고, 아이들은 매우 적은 형태가 된다. 생산을 담당하지 않고 부양에 의존하는 인구가 많아지면 국가 재정의 적자, 기업의 사회적 부담 비용 증가 등 경제적으로 많은 부담을 주게 된다. 이는 경제 자체의 활력을 잃게 하고, 노동력의 해외 이탈을 가져올 수 있다.

경제 자체가 활력을 잃게 되면 자연스레 주택 구매력도 수요도 줄어들게 된다. 인구 증가율이 신규 주택의 공급 증가율보다 높거나, 주택 수요가 증가하게 되면 주택의 희소성으로 주택가격이 상승하게 된다. 역으로 인구가 감소하게 되면(주택 수요가 줄어들면), 주택가격은 떨어지게 마련이다.

어떤 대비를 해야 할까?

"남이야 아이를 낳든 말든, 독신으로 살든 말든, 이혼을 하든 말든 무슨 상관이냐" 라고 생각하고 있는 사람도 있을 것이다.  이런 생각을 한다면 큰 오산이다. 특히 내 집 마련을 해야 하는 사람이라면 더욱 그러하다. 우리는 인구 구조 변화에 따른 부동산의 변화를 예측해야 한다.

앞서도 제시했듯이 인구가 줄어든다는 것은 주택 구입 수요가 줄어든다는 것을 의미한다. 공급량은 늘어나고 주택 수요는 줄어들기 때문에 빈집이 늘어나면서 가격은 떨어질 수밖에 없다. 과거처럼 수백만 원씩 많게는 수천만 원씩 오른 시기는 갔다는 것이다. 이제는 수요자들이 투자금액만 준비되고 마음만 먹으면 내가 원하는 대로 골라서 살 수 있다는 것이다.

하지만 모든 지역의 아파트가 가격이 떨어지는 것은 아니다. 좋은 지역에 좋은 주택에 들어가고 싶은 사람들의 마음은 누구나 같다. 앞으로는 양극화가 극과 극을 달리게 될 것이다. 수요가 넘쳐나서 집값이 오르는 곳이 있는 반면 수요자들이 없어 집값이 껌값이 되는 곳이 허다할 것이다. 향후 미래가치가 있는 곳을 선점하기 위해서는 수요가 이동할 만한 곳을 찾는 것이 중요하다.

그리고 짚어봐야 할 문제는 1인 가구다. 1인 가구는 독신자와 이혼 등을 통한 돌아온 싱글들이다. 앞으로는 1인 가구가 전체 비율에서 반을 차지하는 날이 올 수도 있다. 줄어들고 있는 인구 속에 공급 과잉으로 인한 빈집을 1인 가구가 채울 수도 있다. 하지만 일반 주택 수요자들과 달리 1인 가구들은 특별하게 선호하는 주택이 있다. 1인 가구는 혼자 사는 만큼 필요한 것이 많다. 우선 혼자 사는 만큼 보안이 잘 되어야 하고, 주변 생활에서 불편함이 없어야 한다. 교통여건이 좋아야 하고, 주변 편의시설도 많아야 한다. 그리고 실내 구조는 물론 시설들도 최첨단 시설을 좋아한다. 이러한 조건은 일반 아파트보다는 오피스텔과 주상복합 아파트가 더 잘 갖춰져 있다. 하지만 앞으로는 오피스텔과 주상복합보다 한 층 업그레이드된 1인 가구를 위한 주택들도 선보이게 될 것이다.

마지막으로 고령자도 짚어봐야 할 문제다. 우리나라는 2000년에 이미 '고령화사회'로 접어들면서 고령화가 급속도로 진행되고 있다. 앞으로 10년 후에는 '고령사회'로 진입하게 될 것이다. 2008년 7월 우리나라 총 인구는 4천 860만명. 이 가운데 65세 이상 고령자는 501만 명으로 10.3%를 차지한다. 국민 10명 가운데 1명은 고령자인 셈이다. 2026년에는 고령자 비율이 20%를 넘어서게 될 것이다.

이 같이 늘어나는 고령자들은 어디로 가게 될 것인가? 우리나라는 동방예의지국이라는 말이 부끄러울 정도로 부모 봉양을 꺼려한다. 부모들은 이미 자식들의 이런 마음을 알고 있고, 노후 대비를 준비하고 있다. 그렇다면 그들은 어디로 가게 될까? 우리가 노인이 되었을 때 무엇이 필요한지를 생각하면 답이 나온다.

그들도 1인 가구와 마찬가지로 편리함이 중요하다. 편리함은 1인 가구보다 더 중요할지도 모른다. 나이가 들어 거동이 힘들기 때문에 병원과 공원, 편의시설 등이 집과 가까이에 있어야 한다는 것이다.

최근에는 실버주택들도 속속 등장하고 있지만 대부분 외곽지역에 들어서고 있다. 이는 노인의 입장이 되지 못해 본 사람들의 발상이다. 물론 건강을 위해 공기가 좋은 곳에 짓는 것이 맞는 취지다. 하지만 병원에 한번 가기 위해서는 1시간을 달려가야 하는 그런 곳에 과연 노인들이 들어가고 싶어할까? 그리고 노인들은 젊은 사람들보다 외로움이 더욱 심각해서 도심 외곽지역은 노인들의 외로움을 우울증으로 발전시키는 꼴 밖에 되지 않을 것이다.

결론을 말하자면 결혼을 하지 않은 젊은 독신자나 노인들이 선호하는 지역은 편리한 도심이며 소형주택이다. 이것만 기억하고 투자해도 절대 실패는 없다.

사야 할 아파트, 팔아야 할 아파트_ 양지영