베스트리치랩

신문을 보면 여러 부동산 기사가 있습니다. 주로 어디에 아파트를 짓는다는 내용입니다. 이것은 공급의 의미이므로 오히려 투자를 피해야 할 지역이 될 수 있습니다. 반면에 좋은 일자리가 생긴다는 기사는 부동산 투자에 매우 좋습니다.

'어느 지역에 테크노밸리가 생긴다'. '00 대기업이 00지역에 투자한다'

이런 기사는 부동산 투자에 활용할 수 있는 좋은 기사입니다. 이 기사는 이 지역에 부동산 수요가 증가할 수 있다는 것을 의미합니다.

이런 정보를 입수하면 이 사업이 유망한지를 분석하고 인터넷에서 다양한 키워드로 검색하여 정보를 입수합니다. 그래서 어느 정도 이 지역과 그 산업에 대하여 지식을 갖춘 후에 그 지역 공인중개사 사무소 소장과 통화를 합니다. 이때 중요한 것은 직원이 몇 명이 필요한지가 중요하고 그 사업 단지를 위해 실제로 땅을 팠는지가 중요합니다.

앞서 교통(지하철)에서 말했듯이 이러한 호재(일자리)도 계획, 착공, 완공의 3단계를 거칩니다. 가장 투자에 적합한 시기는 착공했을 때입니다. 일단 착공하면 어찌하든 완공이 됩니다.

저는 2009년 11월에 영종도 하늘도시에 아파트를 분양받고 2013년 5월에 취득했습니다. 제 투자의 원칙은 기존 부동산을 사고 신규 분양은 받지 않는 것인데, 그때는 영종도 하늘도시에 마음이 갔습니다. 그곳에 투자를 결정한 이유는 '인천 3대 경제 자유 구역 중 최대 규모', '영종지구가 청라보다 미래 가치 우수해', '제3 연육교', '양도세 면제', '분양가 상한제 적용' 등의 기사보다 밀라노 디자인 시티, 영종 브로드웨이, MGM 스튜디오, 용유무의 레저 관광 단지, 메디시티 등의 개발 계획에 반했기 때문입니다. 모두 일자리 호재로 영종도에 우수한 일자리가 많이 생길 것이므로 최고의 투자처가 될 것이라고 예상했습니다.

그러나 영종도의 모든 개발 계획은 MOU라고 하여 실행하지 않아도 되는 것이었습니다. 결국 그 계획은 모두 취소되었고 24평 아파트를 2억 2500만 원에 분양받았으나 한때 1억 6000만 원까지 하락하기도 했습니다. 계약자는 취소를 요구하며 집단 소송에 들어갔고 지루한 소송을 통해 분양가 5% 할인이라는 초라한 결과에 만족해야 했습니다. 2016년 말 현재는 제2 여객 터미널 완공을 앞두고 있고 카지노도 개발되고 있어서 가격이 다시 2억 2000만 원으로 회복되었고, 향후 3억 원까지는 상승할 것으로 보입니다.

이 이야기의 핵심은 개발 계획이 사실인지를 알아보고 투자하는 것이 더 좋다는 것입니다. 계획, 착공, 완공의 3단계에서 계획 시점이 투자에 가장 좋은 것 같지만 기다리는 시간과 투자의 정확성을 위해서는 착공 단계에 들어갔을 때 투자하는 것이 가장 좋습니다.

서울의 많은 재개발 지역 중에는 착공하지 못한 지역이 많고 또 어떤 개발 계획은 취소되는 경우도 있습니다. 계획이 발표되어 가격이 상승하였는데 계획이 다시 취소되면 가격이 하락합니다. 일자리(개발호재)를 보고 투자하는 것은 매우 유용한 투자 방법이지만 착공 시기를 꼭 확인하여야 합니다.

그 지역의 공인중개사 사무소 소장은 그 지역의 전문가입니다. 본인의 사무실이 있는 주변의 부동산 뉴스에 지대한 관심이 있으며 나름의 견해를 가지고 있습니다. 물론 소장의 실력은 다 다릅니다. 분석력이 매우 뛰어난 소장을 만나기 위해서는 최소한 세 곳 이상의 소장을 만나야 합니다. 세 곳을 방문하여 투자 문의를 해보면 세 사람의 견해가 다 다르다는 사실에 놀랄 것입니다. 즉 신문 기사 관심 -> 인터넷 조사 -> 전화 문의 -> 현장 방문 -> 투자 시기 조정 -> 투자 단계를 거치면 크게 실수하지 않습니다.

앞으로는 더욱 취업이 어려워지므로 일자리는 매우 중요한 주거의 요소가 됩니다. 어느 지역에 좋은 일자리가 생기면 반경 2~3km까지는 반드시 영향을 받습니다. 판교 테크노밸리에는 높은 연봉을 주는 좋은 일자리가 모여 있습니다. 집값에 영향을 끼치지 않을 수 없습니다. 강남의 집값이 비싼 이유 중에서 첫 번째는 테헤란밸리 근무자의 높은 연봉입니다. 어느 지역에 좋은 일자리가 생길 것인지를 살펴보는 것은 가장 중요합니다.

이제 신문이나 뉴스를 보면 일자리를 먼저 생각해야 합니다. 예를 들어 용산을 미국의 맨해튼처럼 개발한다는 뉴스를 보면 이곳에 공원과 주상 복합 아파트 이외에 무엇이 들어올지를 생각해야 합니다. 최고의 일자리는 고위 공무원입니다. 고위 공무원이 모여 있던 과천과 최근에 모이고 있는 세종시는 집값이 당연히 비쌉니다. 그다음은 대기업 임원과 금융 종사자, IT 벤처 업체들입니다. 용산에 어떤 업무 시설이 들어올지를 분석해내야 합니다.

서울 영동대로에 '잠실구장 30배'의 지하 도시를 만든다고 합니다. 어떤 일자리가 몇 명이 필요할까요?

영종도에 제2여객 터미널이 내년에 완공된다고 합니다. 지금도 이미 세계 제1의 공항으로 동북아 최고의 허브 공항인데 규모가 두 배로 늘어나면 일자리는 어떻게 될까요? 인천국제공항공사에서 일하는 사람들은 수입이 안정적이지 않을까요? 공항이라 24시간 일해야 할테니 몇 명의 인원이 필요할까요?

롯데월드타워는 세계에서 네 번째로 높은 초고층 건물입니다. 수많은 관광객을 예상하며 연 8000억 원의 수입 발생을 기대한다고 합니다. 이것은 어떤 일자리를 만들까요? 호텔, 쇼핑뿐만 아니라 업무 시설에는 얼마나 입주를 할까요? 거기에는 종사자가 얼마나 필요할까요? 등으로 생각을 넓혀야 합니다.

종합병원도 좋은 일자리입니다. 제가 2007년에 송파구 풍납동의 빌라를 산 이유는 바로 옆에 있는 아산병원이 증축하고 있었기 때문입니다. 간단하게 '종합병원이 증축하니 3교대로 많은 간호사가 필요하겠다. 그럼 그들이 어디에 살까?'라고 생각하여 1억 원을 주고 10평대의 빌라를 샀습니다. 지금은 가격이 1억 8000만 원 정도이며 아산병원 간호사들이 사용하고 있습니다. 2007년에 신내 시영 9단지를 매입한 이유도 바로 앞에 서울특별시 서울 의료원이 생기기 때문이었습니다. 지금도 세가 잘 나가고 가격이 두 배 이상 상승하였습니다.

남과 다르게, 남보다 먼저, 남보다 확률이 높게 현상을 통하여 본질을 파악하는 사람은 승리할 수밖에 없습니다. 서울 역세권 소형 아파트가 좋다는 것을 모르는 사람이 있을까요? 모두 다 알면 이미 가격에 반영이 된 것입니다. 투자자는 변화를 읽고 분석하고 예측하는 사람입니다. 투자자는 현상(트렌드)을 보고 본질(돈의 이동)을 읽어야 합니다.

불안한 금리 부동산 수익률이 답이다_ 백원기

교통이 좋아지면 부동산 가격은 반드시 오릅니다. 여기서 교통이란 지하철역이 들어서거나 핵심 지역 도달 시간이 빨라지는 경우입니다. 원주에서 강릉까지 오가는 원강선 고속철도가 2017년까지는 시운전을 하고 평창 동계 올림픽이 열리는 2018년부터 운행을 시작한다고 합니다. 최고 속도 330km 이며 서울에서 강릉까지 1시간 30분에 달릴 수 있다고 합니다.

이 뉴스는 2016년 3월 11일에 나왔습니다. 벌써 시운전 중이니 이 공사는 취소될 가능성이 없습니다. 부동산 가격은 1차로 발표 때 상승하고, 2차로 착공 후에 상승하고, 3차로 완공된 후에 상승합니다. 3단계로 상승합니다. 아직 완공 전이므로 지금 강릉의 부동산에 투자해도 결코 늦지 않습니다. 아직 1년도 더 남아 있습니다. 앞으로 울릉도에 공항이 생기고 흑산도에도 공항이 생긴다고 합니다. 공항이 생기면 100% 오릅니다.

서울과 경기도에도 앞으로 많은 지하철역과 KTX, GTX역이 생깁니다. 역이 생기는 곳의 집값은 완공될 때까지 계속 오릅니다. 핵심 일자리와의 접근성이 좋아지기 때문입니다. 서울에 주요 일자리가 몰려 있고 그곳까지 몇 분 만에 도착하는지는 매우 중요한 요소입니다. 그 시간이 50분보다 적어야 합니다. 1시간이 넘게 걸리면 하루에 출퇴근으로 3~4시간을 사용하게 되므로 부동산으로서의 가치는 줄어듭니다.

광교나 판교가 한때 마이너스 프리미엄이었다가 가격이 비약적으로 상승한 이유는 신분당선 때문입니다. 지금도 강남역에 가면 30분대에 광교까지 도착할 수가 있다는 내용의 플래카드가 걸려 있습니다. 신분당선은 계속 연장되어 용산까지 연결될 것입니다. 앞으로 용산역은 7개 환승역이 되고 서울역도 7개 노선이 지나갈 것입니다. 여의도도 6개의 지하철이 미래에 지나갈 예정입니다. 이렇게 새로 생길 많은 지하철역과 KTX, GTX역을 중심으로 투자하는 것도 좋은 방법입니다.

제가 2007년 2월에 8422만 원을 투자한 분당에 있는 현대벤처빌은 투자 후 바로 앞에 미금역이 생겼습니다. 현재 시세는 1억 7000만 원 이상입니다. 2017년 10월에 신분당선이 개통되어 더블 역세권이 될거라 개통 후에 더 오를 예정입니다.

2008년에 7350만 원을 투자한 수원 권선동에 있는 세종오피스텔도 2013년에 오피스텔 바로 앞에 수원시청역이 생기면서 현 시세가 1억 3000만 원 이상이며 꾸준히 상승하고 있습니다.

서울 중랑구 신내 시영 9단지 아파트도 2007년에 9200만 원에 매입하였으나 봉화산역과 신내역이 생긴 후로 계속 올라서 현 시세는 1억 9000만 원이 넘습니다.

이렇듯 교통이 좋아지고 지하철이 생기는 곳은 반드시 오릅니다. 교통 관련 공사는 계획, 착공, 완공의 3단계를 거칩니다. 일부 공사는 매우 늦어질 수 있으니 착공과 동시에 투자하면 2년 후 많은 상승을 예상할 수 있습니다.

앞으로 지하철이 생기게 될 곳은 매우 많습니다.

4호선이 당고개역에서 진접까지 연결됩니다.

5호선이 미사를 거쳐 검단까지 연결됩니다.

7호선이 장암역에서 연장됩니다.

8호선이 암사역에서 연장되어 별내까지 갑니다.

9호선 연장은 최고의 골든 라인입니다.

신분당선 연장선도 아주 좋습니다.

인천 지하철 2호선도 예정되어 있습니다.

이 밖에도 KTX, GTX, 수도권 경전철 등 수많은 역이 생길 예정입니다. 역이 생기는 곳마다 부동산의 가격은 반드시 상승할 것입니다. 그 지하철이 핵심 일자리 지역을 지나간다면 더욱 상승할 것입니다.

불안한 금리 부동산 수익률이 답이다_ 백원기

4차 산업혁명이란 인공지능의 자동 제어 시스템이 나오면서 여러 산업에 유기적으로 연결되어 영향을 미치는 혁명적 사건입니다. 2009년에 출간한 '노후를 위해 집을 저축하라'에도 '이미 로봇의 시대다'라는 제목의 글을 썼습니다. 그 글에서 앞으로 컴퓨터, 센서, 프로그램의 영향으로 직장이 줄어드니 노후를 위하여 투자를 해야 한다는 결론을 내렸습니다.

지금까지 생산의 중심 이동은 미국-일본-한국-중국-동남아였습니다. 세계와 경쟁해야 하니 인건비가 싼 곳으로 생산가지(공장)가 옮겨가는 것입니다. 당연히 생산 경쟁력이 있는 국가로 부가 이전될 것입니다.

그런데 지금 급속도로 변화가 일어나고 있습니다. 바로 공장이 본국으로 회귀하는 현상이 일어나고 있습니다. 그런데 새로 생기는 공장은 근무 인원이 100분의 1로 줄어들고 생산 능력은 4배로 늘어납니다. 인간은 프로그램만 제어하고 나머지 물건을 만드는 모든 일은 로봇이 합니다.

로봇은 쉬지도 않고 휴가나 병가를 요청하지도 않습니다. 또 야근도 마다하지 않고, 야근 수당이나 급여 인상, 보너스도 요구하지 않습니다.

앞으로 수많은 직업이 사라지고, 수많은 직장이 사라진다고 합니다. 4차 산업혁명으로 생산기지를 중국과  동남아에서 자국이나 수출국으로 옮기고 있습니다. 문제는 일자리가 생기지 않는다는 것입니다. 제가 강의를 할 때 가장 강조하는 것이 일자리와 연봉입니다. 4차 산업혁명은 일자리와 연봉에 큰 변화를 미칠 것입니다. 예상되는 변화는 다음과 같습니다.

첫째, 인간이 부품을 조립하는 것이 아닌 3D 프린터와 로봇을 IT 기술과 접목하여 새로운 산업혁명을 만드는 것이므로 빨리 추격한다면 IT 지능이 높은 한국인에게 새로운 기회가 될 수도 있습니다.

둘째, 지방의 산업 단지에 고용 인원이 크게 줄어들 확률이 생깁니다. 공장에 점점 로봇이 설치되고 생산직 인원이 줄어들 것입니다. 기업은 생산비가 저렴한 동남아와 중국에서 철수한 공장을 국내에 세우려 할 것입니다. 교통이 편리하고 땅값이 싼 곳에 공장을 세울 것이므로 땅 투자의 기회가 생길 것입니다.

셋째, 대도시는 기업뿐 아니라 교육, 쇼핑, 교통, 의료, 문화, 금융, 정치의 다양한 역할을 하기 때문에 4차 산업혁명에도 일자리 감소 충격이 덜할 것이고, 4차 산업혁명으로 일자리를 잃은 사람들이 오히려 더 많이 몰려들 것입니다.

넷째, 지방의 소도시 중에서 특히 관광 자원과 기업만 있는 도시는 4차 산업혁명에 더 취약할 것입니다.

다섯째, 앞으로 부자는 더 늘어나고 서민도 훨씬 더 많이 늘어날 것입니다. 그보다 더 급속하게 중산층은 줄어들 것입니다. 좋은 일자리는 줄어들고 퇴직 연령은 더 빨라질 것입니다.

불안한 금리 부동산 수익률이 답이다_ 백원기

수익률은 투자에서 절대 조건이 아닌 필수 조건입니다. 저자가 수익률을 강조하는 이유는 단순히 매매가와 전세가만을 확인하는 갭 투자 때문입니다. 갭 투자는 시기에 따라서는 좋은 투자법이 될 수 있습니다. 저평가가 되어서 사용 가치인 전세가가 높고 매매가가 낮은 시기에는 좋은 투자법입니다.

대세 상승 초반인 2012~2013년에 갭 투자를 한 투자자는 그간 매매가와 전세가가 동반 상승하였으므로 현재 안정적인 상태일 것입니다. 하지만 2016년에 갭 투자를 하였다면 전세가와 함께 필수적으로 월세가를 확인하여야 합니다. 대세 상승의 끝에 있기 때문에 월세가를 파악하여 금리보다 3%높은 수익률을 확보한 안전한 부동산에 투자하는 것이 좋습니다.

수익률만 따지면 오피스텔과 도시형 생활 주택, 상가도 높습니다. 하지만 오피스텔은 임대 수익은 잘 나올 수 있지만 가격이 잘 오르지 않습니다. 그 이유는 부동산의 근원적 가치인 대지 지분이 매우 적기 때문입니다.

오피스텔에 투자하는 현명한 방법은 투자처를 서울과 1기 신도시에만 하는 것입니다. 또한 오피스텔은 지하철역과 붙은 곳(50미터 이내)에 투자하기 바랍니다. 오피스텔은 200~300평만 있으면 쉽게 지을 수 있기 때문에 자신이 투자한 오피스텔 옆에 새 오피스텔이 생기는 순간 공실이 늘고 임대 수익이 줄어듭니다. 하지만 지하철역과 붙은 곳은 입지적 우월성으로 대체 불가능합니다. 그러므로 핵심 일자리로 쉽게 갈 수 있는 지하철역 인근의 오피스텔은 투자 가치가 있습니다.

부동산 전문 방송에서 소개하는 신축 빌라도 마찬가지입니다. 수익률은 높다고 하지만 매매가격도 비쌉니다. 특히 분양 당시에는 실체가 없고 예상 그림만 있다는 점에 주의해야 합니다. 이때의 정보는 분양 1~2년 후나 완공된 후의 예상 수익률입니다. 1~2년 전에 예상한 수익률이 입주 시점에서는 달라질 가능성이 있습니다.

그래서 저는 신규 분양하는 부동산은 구입하지 않습니다. 기존의 부동산에서 임대가와 교통, 일자리가 확인된 곳에 투자하는 것이 훨씬 안정적입니다. 서울에는 더 이상의 땅이 없습니다. 서울에서 신규 분양하는 모든 주택은 재건축, 재개발입니다. 그렇기 때문에 대지 지분이 큰 부동산에 투자하는 것은 매우 안정적인 투자법입니다.

등기부등본을 보면 대지 지분이 기록되어 있습니다. 대지 지분이 큰 부동산은 환골탈태나 상전벽해가 가능한 부동산입니다. 이에 반해 오피스텔은 수익률은 높을 수 있으나 대지 지분이 적습니다.

불안한 금리 부동산 수익률이 답이다_ 백원기

매매가 1억 원에 전세가 8000만 원, 월세가가 보증금 1000만 원에 월세 35만 원인 부동산의 수익률은 4.7% 입니다. 2016년 11월 현재 정기예금 금리가 1% 초반이므로 이 부동산은 괜찮은 투자처입니다. 저금리 시장에서 수익형 부동산에 사람들이 몰리면 매매가는 당연히 상승합니다. 매매가가 상승하면 수익률은 하락합니다.

수익률이 하락했다(혹은 낮다)는 뜻은 매매가가 많이 올라서 투자 가치가 적다는 의미입니다. 이럴 때는 투자하지 않고 관망합니다. 매매가가 떨어지거나 월세가 오르면 수익률이 투자 적합의 범위에 들어옵니다. 그때 투자를 합니다.

매매가의 상승은 수익률의 하락입니다. 하지만 수익률의 상승은 매매가의 상승으로 보아도 됩니다. 특히 상가의 경우 월세로 수익률을 역산하여 매매가를 산정합니다. 높아진 수익률은 매매가에 반영됩니다. 기본 수익률을 계산하는 습관을 들이면 과도하게 비싼 부동산을 사거나 부동산 급등기에 상투를 잡을 일이 없습니다. 매매가와 수익률이 비례 관계로 아는 사람도 있는데, 매매가와 수익률은 반비례입니다.

그래서 수익률을 기반으로 한 투자는 투자 물건의 가격 하락이 겁나지 않습니다. 이것은 투자에서 엄청난 장점입니다. 상가를 예로 들면 배후 세대도 많고 건널목 앞으로 유동 인구가 많고 1층 코너 상가이면 매매 가격이 높고 투자 수익률이 적습니다. 상가 5층은 수익률이 더 높지만 환금성이 약하고 공실 발생 가능성도 있습니다. 불경기가 와서 장사가 안 될 때는 2, 3, 4, 5층은 장사가 안되지만 그래도 1층은 조금 나을 수 있습니다. 누구나 갖기를 원하고 환금성이 좋은 것은 수익률이 조금 낮고 매매가는 비싼 것이 정석입니다.

강남의 아파트는 수익률이 서울의 다른 지역보다 낮습니다. 강남의 아파트는 누구나 소유하길 원합니다. 강남은 강남이라는 브랜드가 있습니다. 그래서 현금으로 전환하기가 쉽습니다. 그래서 매매가가 높고 매매가가 높으니 수익률이 조금 낮습니다.

부동산은 취약점이 환금성입니다. 환금성이 매우 높은 부동산은 수익률에서 -1%를 하는 것도 좋습니다. 강남 3구는 타 지역과 달리 중대형이 강세인 지역으로 매매가는 높고 수익률은 낮습니다.

오피스텔은 수익성은 좋지만 환금성은 아파트에 비하여 낮습니다. 수익성이 낮더라도 환금성은 좋은 부동산이 있고, 환금성뿐만 아니라 수익률도 좋지 않은 부동산도 있습니다. 수익률과 더불어 환금성을 체크해보아야 합니다.

아파트는 환금성이 뛰어나기에(모두가 좋아하기에) 수익률이 다른 주거용 부동산보다 낮습니다. 대신 가격만 적당하다면 불경기에도 자금을 회수할 수 있습니다. 환금성은 중요한 투자 요소입니다. 잘못된 투자를 하면 평생 보유하면서 돈 한 푼 생기지 않고 재산세만 내는 상황이 생길 수도 있습니다. 환금성, 수익률, 시세 차익 이 세 가지는 부동산 투자에서 꼭 추구해야 할 사항입니다.

불안한 금리 부동산 수익률이 답이다_ 백원기

가치는 계속 변합니다. 2006년 가을에 강남발 부동산 대폭등이 있었습니다. 그 당시에는 똑똑한 한 채가 중요하였습니다. 똑똑한 한 채란 가장 좋은 핵심 위치의 가장 큰 대형 평형 아파트를 의미합니다. 당연히 강남의 대형 아파트가 최고의 가치였습니다.

10년 전에는 지금처럼 소형 아파트를 선호하지 않았습니다. 10년이 지나서 다시 수도권 부동산에 봄이 왔지만 모두 다 온 것은 아닙니다. 그 당시 11억 원이 넘었던 노원구에서 가장 부촌인 중계동 은행 사거리에 위치한 48평 아파트는 2008년 초에 10억 원이 넘었으나 6억 원초반까지 떨어졌다가 2016년 10월 현재는 7억 원대에서 거래되고 있습니다. 반면에 그 아파트의 바로 앞에 위치한 18평형 아파트는 10년 전에 1억 원도 하지 않았으나 지금은 2억 원이 훌쩍 넘었습니다. 대형 선호에서 소형 선호로 가치가 바뀐 것입니다.

그런가 하면 10년 전에는 학군만큼 학원이 중요하였습니다. 대치동, 목동, 중계동의 학원 인근 아파트는 가치가 높았습니다. 밤늦게까지 공부하는 자녀의 편의를 위하여 학원가 가까운 곳에 집을 구하고, 또 학원가 선생님을 아파트나 오피스텔로 모셔와 특별과외를 받곤 했습니다. 학원이 끝나는 저녁 시간에는 대형 버스와 학부모의 승용차로 도로가 마비될 지경이었습니다. 지금도 학원가는 인기이지만 예전만 못합니다. 예전엔 선불 예약금을 내고 학원 자리를 구하려 했으나 지금은 공실도 있습니다.

노부모와 성장한 자녀가 함께 살지 않는 것도 변화입니다. 제가 가진 부동산 중 상당수에는 노어머니가 사십니다. 자녀는 부모와 함께 살지 않고 자신의 집 근처의 소형 아파트를 임대하여 부모가 살도록 합니다.

또한 노후 준비금의 부족으로 관리비도 주거 선택의 중요한 요소가 되었습니다. 관리비는 타운하우스>주상 복합> 대형 아파트> 오피스텔> 소형 아파트> 빌라 순으로 높습니다. 아무리 좋은 집이라고 해도 매달 관리비가 부담스럽다면 그 집에서 살기가 어렵습니다. 경기는 더 어려워지고 자기가 도대체 언제까지 살 수 있을지 알 수 없기 때문입니다.

그리고 예전엔 지하철 역세권이 지금처럼 중요하지는 않았습니다. 버스가 주요한 이동 수단이었으나 이제는 지하철이 가장 중요합니다. 날씨와 상관없이 원하는 지역까지 원하는 시간에 갈 수 있기 때문입니다. 고령자에게 자가용 운전은 어렵습니다. 엄청나게 늘어나는 고령자에게 가장 좋은 교통수단은 지하철입니다. 빠르고 정확하고 시원하고(따뜻하고) 무료입니다. 고령자는 앞으로 시간이 갈수록 더 많아지기 때문에 지하철의 중요성은 더욱 커질 것입니다.

현재 가장 좋은 입지는 지하철에서 반경 500미터 이내의, 걸어서 7~10분 안에 도달할 수 있는 곳입니다. 지하철과 버스, 마을버스, 택시를 함께 이용할 수 있어야 합니다. 두 개의 지하철이 지나가는 더블 역세권이나 세 개의 지하철이 지나가는 트리플 역세권은 더욱 좋습니다. 또한 고령자는 병원에 갈 일이 많습니다. 종합병원에 쉽게 갈 수 있는지도 매우 중요한 요소입니다.

고령화 저성장 핵가족화로 사람들의 가치관이 바뀌기 시작했습니다. 아마도 계속 변할 것입니다. 사람들의 선호도가 바뀌면 가치가 바뀝니다. 변두리 지역에 10년간 가격의 변동이 별로 없던 아파트의 인근 빈터에 IT 벤처 타운이 생겨서 연봉을 많이 주는 직장이 생긴다면 그 아파트의 가치가 변합니다. 디트로이트를 먹여 살리던 자동차 회사들이 다 문을 닫는다면 디트로이트의 집 가치는 하락할 것입니다. 이렇듯 10년 만에 많은 변화가 생겼습니다. 새로운 10년은 더 큰 변화가 있을 것입니다. 투자자는 변화를 미리 보고 선점하는 사람입니다.

불안한 금리 부동산 수익률이 답이다_ 백원기

부동산 투자의 가장 근원적인 질문을 하겠습니다. 왜 서울의 집값이 비싸고 속초의 집값이 쌀까요? 왜 강남의 집값이 비싸고 강북의 집값이 더 쌀까요? 미국도 도시에 따라 부동산 가격이 천차만별입니다.

부동산의 가격 결정 요인은 다양합니다. 수요 공급, 교통, 문화, 기후, 평지, 쇼핑, 학군, 의료, 안전 등 여러 가지입니다. 주가가 오르기 위해선 자산이나 미래 가치도 영향을 미치지만 가장 근원적인 힘은 영업 이익률의 상승입니다. 회사가 꾸준히 지속적인 이익이 나면 주가는 상승할 수밖에 없습니다.

상가의 경우는 내 가게 앞을 지나가는 발걸음 수가 중요합니다. 많은 사람이 내 가게 앞을 지나면 그중에 일부가 나의 고객이 되기 때문입니다. 그렇다면 집값의 주요 결정 요인은 무엇일까요? 바로 그 지역의 연봉(GNP, 월급, 수입) 입니다.

거제도

거제도는 기업 도시이며 관광 도시입니다. 그런데 최근에 글로벌 경기 침체로 거제도의 조선소는 신규 선박의 발주가 급감하였습니다. 그러자 회사는 직원을 감원하고 연봉을 낮췄습니다. 그렇게 되니 가계 수입이 줄고 주부는 생활비를 줄이고 아이는 학원을 끊었습니다.

IMF도 몰랐을 정도로 호황을 누렸던 거제도이지만, 삼성과 대우 등의 조선소와 다른 중소기업들의 수주양이 줄자 그 영향이 섬 전체로 퍼졌습니다. 불황의 신호는 3년 전부터 켜졌지만 정보가 없었던 사람들은 거제도에 분양하는 아파트를 많이 분양받았습니다. 이곳의 많은 아파트는 완공 후에 임차인을 찾기 어려울 것입니다. 그 지역 노동자의 연봉 액수가 줄고 높은 연봉을 받는 사람들의 수가 줄면 그 지역의 집값은 따라서 하락합니다.

삼성전자

삼성전자에서 가장 높은 급여를 받는 사람은 강남역에 위치한 삼성타워에 근무하는 사람들일 것입니다. 집값 또한 강남역 인근이 가장 높습니다. 삼성전자에서 그다음으로 높은 급여를 받는 사람들은 영통, 기흥, 동탄에 위치한 연구원들일 것입니다. 기흥, 동탄, 영통의 집값은 그다음 서열을 차지합니다. 그리고 그다음으로 급여가 높은 곳은 천안과 아산 사이에 있는 탕정 산업 단지에 근무하는 사람들입니다. 이곳은 주로 생산 시설입니다. 세 곳 중 가장 집값이 쌉니다.

그런데 최근에 생산 시설을 평택에 많이 지었습니다. 그래서 천안의 직원들이 평택으로 많이 옮겨갔습니다. 그 결과 천안의 집값은 하락하였고, 전세가와 월세가도 떨어지다가 임차인을 구하기도 힘든 상황이 되었습니다. 설상가상으로 최근 천안 불당동에 5만 가구의 아파트가 들어서서 2016~2018년에 걸쳐 입주할 예정입니다. 즉 집값에 악영향을 미치는 공급이 늘어나게 된 것입니다.

5만 가구면 보수적으로 보아도 15만 명이 들어와야 하는 상황입니다. 반면에 평택은 군사도시이며 기업 도시인데 점점 많은 사람이 몰리니 집값이 꾸준히 증가하고 있습니다.

정리하면 삼성전자 직원들의 거주지별 연봉 순위는 강남>영통, 기홍, 동탄>평택>천안 이며, 이는 그 지역의 집값 평균과 정확하게 일치합니다.

서울

서울에서 가장 연봉이 높은 회사들이 모여 있는 곳은 어디일까요? 서울에서 가장 높은 급여를 받는 사람들은 강남역~삼성역까지, 즉 테헤란로라고 부르는 곳에 있습니다. 그 위쪽으로는 압구정동, 청담동, 신사동, 논현동, 삼성동이 있고 그 아래쪽으로는 도곡동, 대치동 등이 있습니다.

그다음으로 급여가 높은 곳은 금융가가 모여 있는 여의도와 대기업 본사가 모여 있는 무교동, 명동, 을지로 등입니다. 그다음은 IT, 벤처기업이 모여 있는 구로 가산디지털단지 인근입니다. 급여가 높은 회사의 밀집 지역은 그 인근에서 집값이 높습니다.

서울 외

서울은 아니지만 한때 강남만큼 집값이 비쌌던 곳이 과천입니다. 연봉이 높은 고위 공무원들이 많았기 때문입니다. 과천은 공무원들이 세종시로 옮겨가면서 집값이 하락했으나 워낙 입지가 좋은 곳이기에 다시 상승하고 있습니다.

세종시는 처음엔 과천의 공무원들이 이사 오지 않고 출퇴근하였지만, 점점 가족과 함께 이사 오면서 집값이 지속적으로 상승하고 있습니다. 입지와 환경이 좋고 높은 연봉을 받는 사람들이 많이 모여 있으면 그 지역의 집값은 반드시 오릅니다.

울산은 한때 강북보다 집값과 물가가 비싸고 소비, 문화, 교육의 수준이 높은 곳이었습니다. 현대중공업은 2011년에 주가가 50만 원대였으나 2016년 9월 현재 13만 원대입니다. 그런데 최근에는 현대중공업과 울산의 다른 기업들의 영업 부진으로 그 일대 원룸은 반 이상이 공실이고 집값도 하락한 상태입니다.

반면에 판교 테크노밸리에는 유망한 벤처 기업들이 입주를 마쳐 공실이 없게 되고 높은 연봉을 받는 사람들이 밀집하면서 현재 집값이 상승하고 상가도 활기를 띱니다.

2016년 8월 개점 1주년을 맞은 현대백화점 판교점은 개점 초에 세웠던 매출 목표를 무난히 달성했다고 합니다. 2015년 8월 21일부터 2016년 8월 20일까지 1년 동안 7500억 원의 매출액을 기록했는데, 이것은 전국 백화점 가운데 개점 1년차 최고 매출 기록이라고 합니다. 해당 기간 동안 판교점 방문객은 누계로 1500만 명에 달하고 2016년 매출 8000억 원, 2017년 매출 9000억 원, 2020년 매출 1조 원 돌파를 목표로 하고 있습니다.

한편 인터넷에서 귀농 귀촌을 검색하면 어마어마한 자료가 올라옵니다. 귀농 귀촌 정착 지원 프로그램이 무료이고 귀농 학교도 있습니다. 경상도, 전라도, 충청도와 강원도 일부 지역은 인구가 지속적으로 줄어서 일부 마을엔 할아버지와 할머니만 남은 지역도 있습니다. 또한 사망률이 출생률을 앞질러서 마을의 가구 수가 100가구, 70가구, 40가구로 지속적으로 감소함에 따라 세수가 줄어들어 지방자치 재정이 부족하여 많은 어려움을 겪고 있습니다.

귀농 귀촌으로라도 인구를 늘려보려 하지만, 고령이 될수록 대도시로 모이니 인구가 쉽게 늘지 않습니다. 지방에서 인구를 늘이는 방법은 좋은 일자리를 만드는 것입니다. 좋은 일자리가 생겨서 연봉이 올라가면 젊은 인구가 증가하고 출산율이 높아지고 집값이 상승합니다.

외국

인도의 수도 뉴델리와 뉴델리에서 40km 거리에 있는 사하란푸르는 월세가 무려 10배 차이가 납니다. 인도는 국민의 평균 소득은 낮지만, 13억 인구의 상위 5% 부자는 선진국의 부자들과 소득의 차이가 없습니다.

필리핀은 1950~1960년대에 아시아에서 일본 다음으로 잘사는 나라였습니다. 우리나라의 장충체육관(1963년 개장) 건축에 큰 기여(설계, 시공, 감리)를 하기도 했습니다. 또한 6.25 전쟁 때 우리나라를 도와준 16개 연합국 중의 하나였습니다. 박정희 대통령은 "필리핀이 부럽습니다. 우리도 필리핀의 반의 반이라도 닮았으면 좋겠습니다." 라고 말했다고 합니다. 당시 우리나라는 일본과는 경제 격차가 너무 커서 일본보다는 격차가 적은 필리핀에서 경제 발전을 배우려고 했습니다.

하지만 현재 필리핀은 국민소득이 2500달러까지 급락했습니다. 이유는 부정선거와 부정부패 같은 정치적 불안정 때문입니다. 어쨌든 1960년대까지는 필리핀의 집값이 우리나라보다 비쌌고, 2016년 현재는 우리나라의 집값이 월등히 비쌉니다. 아르헨티나도 제2차 세계대전 후 소득이 급증하여 선진국으로 진입할 것처럼 보였으나 실패하였고, 경제가 무너지고 부동산 가격도 급락하였습니다.

우리나라 역시 마찬가지입니다. 아무리 금리를 낮추고 부동산 부양정책을 실시해도 GNP가 지속적으로 하락하면 일부 지역(강남3구)을 빼고는 부동산 가격이 하락할 수밖에 없습니다.

결론

부동산 가격을 결정하는 요인은 여러 가지입니다. 하지만 가장 근원적인 이유는 소득의 증가입니다. 도봉구의 집값이 강남구를 앞지르려면 교통이 좋아지고 좋은 학군이 생기고 문화 시설과 쇼핑센터가 생기는 것보다 테헤란로보다 급여를 더 많이 주는 회사가 도봉구에 더 많이 생기면 됩니다.

그러면 인구는 자동으로 늘고 평균 연령도 낮아지고 출산율도 높아지고 좋은 쇼핑센터가 생깁니다. 또한 길에서도 외제차를 흔하게 볼 수 있게 되며 고액 영어 유치원이 많아지고 음식점과 모든 자영업도 호황이 됩니다. 지저분하고 어두운 곳도 싹 사라지고 도봉구의 재정도 튼튼해지고 모든 것이 다 좋아집니다.

그렇게 되면 무엇보다 땅값이 오르고 부동산 가격과 집값도 상승합니다. 전세가와 월세가의 상승도 당연합니다. 내가 투자한 지역이 슬럼화되는지, 좋은 산업 단지나 종합병원이 생기는지에 따라 미래의 가격이 달라집니다. 높은 월급을 많이 주는 회사가 모여 있는 곳, 그리고 확대되는 곳의 부동산은 반드시 상승합니다.

불안한 금리 부동산 수익률이 답이다_ 백원기

투자처는 굉장히 많습니다. 현금 흐름이 나오는 자산도 여럿입니다. 그런데 왜 부동산이 좋은 투자처일까요?

첫째 이유는 안정성입니다. 부동산은 실물 자산이기 때문에 사라지지 않습니다. 사람은 땅을 밟고 살아야 합니다. 땅과 부동산은 꼭 필요합니다.

대부분의 사람은 가장 안전한 것이 저축이라고 생각합니다. 그러나 저축은 안전하지 않습니다. 인플레이션 때문입니다. 미국은 달러를 더 찍을 수밖에 없고 그에 따라 우리나라에서도 돈을 더 풀 수밖에 없습니다. 돈을 풀면 풀수록 돈의 가치는 떨어집니다. 1억 원의 10년 후 가치는 70%인 7000만 원입니다.

게다가 세계적인 경제 불황과 더불어 미국 대통령인 트럼프는 부동산을 많이 보유한 사업가로서 저금리를 지지하는 사람이기에 금리가 쉽게 오르긴 어렵습니다.

주식은 변동성이 큽니다. 주식 시장은 자본과 지식이 적은 사람의 돈이 자본과 지식이 더 많은 사람에게 옮겨지는 작전 세력의 놀이터입니다. 장기 가치 투자자만 성공할 수 있습니다. 모든 세력은 개미를 모으고 키워서 가격을 올린 다음에 팔아치우는 것을 기본 작전으로 합니다. 아무도 그들의 매도 시기를 예측할 수 없습니다.

펀드는 수수료가 너무 많습니다. 운용수수료도 많은 데다가 주식을 자주 사고팔수록 회사가 이익이니 펀드 매니저는 잦은 매매를 합니다. 1년에 7~8회를 사고파는 것은 기본입니다. 펀드가 수익이 좋다고 하여도 모든 비용을 제하고 나면 마이너스인 경우도 있습니다. 또한 펀드도 금융 자산이기에 인플레이션에 취약합니다.

금은 현금 흐름이 발생하지 않습니다. 변동성을 예측하기가 쉽지 않습니다. 하지만 어떤 위기에도 금의 가치는 보존됩니다. 이동성도 좋습니다. 자산이 많다면 일부를 금으로 보유하는 것도 좋은 전략입니다.

부동산은 가격 대비 현금 흐름 비율이 최고입니다. 주식의 배당금은 많아야 2% 입니다. 투자 금액 2000만 원으로 연 270만원의 현금 흐름을 만들기 때문에 수익률에서 다른 투자 상품과 비교할 수 없습니다. 현금 흐름이 발생하는 자산은 흔하지 않습니다.(레버리지 이용시)

부동산은 실물 자산이기 때문에 휴지가 될 수 없습니다. 기본적으로 대지 지분을 가지고 있기 때문에 땅의 가치는 절대 불멸입니다. 시간이 지날수록 상승합니다. 물론 좋은 부동산을 선택할 수 있는 안목이 있어야 합니다. 시간이 지나면 가격이 오르고 월세가 오르기 때문에 인플레이션을 방어할 수 있습니다.

불안함 금리 부동산 수익률이 답이다_ 백원기

저는 투자의 1차 목표를 매월 현금 흐름 250만 원 만들기로 해야 한다고 생각합니다. 대다수 노부부 희망 은퇴 자금이 월 230~250만 원이기 때문입니다. 문제는 현재 은퇴자의 평균 비근로 현금 흐름이 40~50만 원에 불과하다는 점입니다. 저는 노후 현금 흐름을 위하여 국민연금을 최대치로 넣기를 권합니다.

2016년 현재 평균 수명이 80세입니다. 70세에 죽을 수도 있으나 90세를 넘길 가능성도 있습니다. 그 누구도 본인의 수명을 알지 못합니다. 예측이 불가능합니다. 어떤 이는 60세까지만 살겠다고 하지만 본인의 희망사항일 뿐입니다. 원하는 시기에 죽는 것은 극단적인 선택밖에 없습니다. 인간의 영역이 아니기 때문입니다. 그래서 준비는 최대치를 가정하여야 합니다.

한국주택금융공사에서 실시하는 주택연금은 내 집을 담보로 평생 연금을 받고 사망 시에는 주택을 한국주택금융공사에 넘기는 시스템입니다. 많은 사람이 가입하였고 지금도 가입자가 늘고 있습니다. 그런데 요즘 한국주택금융공사가 당황하고 있다고 합니다. 그 이유는 예상보다 가입자의 사망 연령이 높기 때문입니다. 가입자가 사망해야 연금 지급이 중단되고 담보로 맡긴 부동산을 처분하여 재원을 마련할텐데 사망 연령이 예상을 초과하기 때문입니다.

저는 본인이 사는 집을 담보로 매달 연금을 받는 것에 반대합니다. 이사를 갈 수가 없어서 주거의 자유가 없고 혹시 큰돈이 필요할 때는 집을 담보로 대출을 받거나 집을 팔아야 하는 경우도 생길 수 있기 때문입니다. 그 집을 월세를 주는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다.

이렇듯 평균 수명이 계속 늘어나고 있기 때문에 국민연금을 최대치로 넣어도 낸 돈 이상을 받을 확률이 매우 높습니다. 제가 생각하는 최고의 노후 현금 흐름은 국민연금과 월세 두 가지입니다. 사람에 따라서 개인연금이나 퇴직연금이 있다면 그것도 좋습니다. 하지만 연금은 인플레이션에 취약한 점이 있습니다.

6억 원의 예금을 20년간 사용한다면 60000/240개월=250만 원이 됩니다. 60세에 은퇴하여 노부부가 20년간 매달 250만 원을 쓰면 20년 후에 잔고가 0이 됩니다. 저는 1년간의 물가 상승률을 평균 3,54%로 봅니다. 3.54%가 복리로 20년간 누적되면 두 배가 됩니다. 즉 물건의 가격이 두 배가 되고 돈의 가치는 1/2이 됩니다. 그래서 마지막 20년째는 현재의 가치로 125만 원 가치의 돈을 쓰는 것과 같습니다. 두 명이 한 달간 쓰기에는 부족합니다. 위에서 말했듯이 가장 큰 문제는 20년이 지난 후에 노부부가 사망하지 않는다면 21년째부터는 사용할 돈이 하나도 없다는 점입니다.

그런데 같은 금액의 돈 6억 원을 5% 현금 흐름이 생기는 부동산에 투자했다면 1년에 생기는 현금 흐름은 3000만 원입니다. 1달 현금 흐름은 250만 원입니다. 6억 원을 240개월로 나눈 금액 250만 원과 똑같습니다. 그런데 더 좋은 점이 세 가지나 있습니다.

6억 원을 예금으로 노후 준비하는 것과 6억 원을 현금 흐름으로 투자하는 것은 투자금은 같지만 결과가 크게 다릅니다. 이것이 현금 흐름이 더 중요한 이유입니다. 6억 원의 자금으로 현금 흐름을 준비하기보다는 1~2년에 한 번씩 현금 흐름이 발생하는 부동산에 꾸준하게 투자하면 누구나 원하는 목표에 도달할 수 있습니다. 또한 월 생활비는 평균적으로 250만 원으로 계산하였습니다. 각자의 상황에 따라 150만 원으로도 충분할 수 있고, 400만 원으로도 부족할 수 있습니다.

어쨌든 내가 목표로 하는 비근로소득을 달성하였다면 그때는 은퇴해서 직장이나 사업장에서 모두 자유로울 수 있습니다. 급여의 액수에 상관없이 내가 원하는 일을 하며 살 수 있고 아예 돈을 벌지 않아도 자원봉사를 하면서 살 수도 있습니다.

한 달 생활비가 300만 원인데 비근로소득이 500만 원이 들어온다면 매달 200만 원을 남을 돕는 데 사용하여도 전혀 부담이 되지 않습니다. 그 이유는 다음 달에 또 500만 원이 들어오기 때문입니다.

매달 쓰고 남는 돈이 100만 원이라면 1년간 모아서 부부가 유럽 여행이나 크루즈 여행을 다녀올 수도 있습니다. 그 돈으로 아프리카에 500만 원이 드는 우물을 파줄 수도 있고, 1000만 원으로 인도나 필리핀에 교회나 학교, 병원을 지어줄 수도 있습니다. 월 3~5만 원이면 월드비전과 컴패션을 통하여 가난한 나라의 한 아이를 한 달간 먹이고 입히고 교육시킬 수 있습니다. 당신이 선한 사람이라면 당신의 돈을 가장 가치 있게 사용할 수 있습니다.

반면에 통장에 6억, 10억을 넣어두고 그 돈을 빼서 사용하는 경우에는 남을 전혀 도울 수 없습니다. 그 이유는 내가 80세까지 살지, 90세까지 살지, 100세까지 살지 전혀 예측이 되지 않기 때문입니다. 그래서 최대한 아끼고 인색한 마음으로 살아야 합니다.

불안한 금리 부동산 수익률이 답이다_ 백원기