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요즘 짓는 신축 아파트는 정남향보다는 남동향, 남서향으로 지어지는 경우가 많습니다. 남향과 비교할 때 동향이나 서향 아파트는 채광에 있어 불리한 점이 많지만, 남동향과 남서향 아파트는 꼭 그렇다고 이야기하기 어렵습니다. 남향의 장점을 어느 정도 가지고 있기 때문에 크게 문제될 것이 없고, 개인 성향에 따라 선호가 나뉘는 정도입니다. 45도씩 나뉜 남동향, 남서향 아파트라면 다음과 같은 특징을 가집니다.

1. 남동향 아파트의 특징

* 아침 일찍부터 해가 들어 점심때쯤 해가 가십니다. 그렇기 때문에 아침 활동이 많은 집일수록 남동향을 선호하는 경향이 있습니다.

* 정동향만큼은 아니지만 아침잠이 많다면 해가 일찍 드는 것이 불편할 수 있습니다. 아침 일찍부터 생활하는 편이라면 오히려 일찍 뜨는 해를 보며 활기를 느낄 수도 있습니다.

* 여름에 덜 더운 대신 겨울에 덜 따뜻합니다. 남서향에 비해 상대적으로 냉방비는 적게 나오고 난방비는 더 나올 수 있습니다.

* 정오를 넘어가면 일조량이 줄어듭니다. 다만 오후에는 직사광선이 덜해 TV 보기에 편할 수 있습니다.

2. 남서향 아파트의 특징

* 오후 한두 시부터 해가 들기 시작해 지는 해까지 들어옵니다.

* 무더운 여름철에 일조 시간이 길어 일조량이 많은 편입니다. 반대로 겨울철에는 채광 시간이 길다는 게 장점입니다. 즉, 남동향과 반대의 장단점을 가집니다. 오후 시간대에는 직사광선이 심해 블라인드나 커튼 설치가 필수입니다.

* 지는 해를 매일 보기 때문에 심리적으로 선호하지 않을 수 있습니다. 그러나 어린아이를 키운다면 주 활동 시간에 일조량이 많은 것은 장점입니다.

저는 개인적으로 남서향 아파트를 더 선호합니다. 그러나 사실 향도 향이지만 집 앞에 해를 가리는 장애물이 없는지, 그림자가 질 만한 건물은 없는지 등을 면밀하게 따져보는 것이 더 중요합니다. 정남향이라도 저층이거나 앞 동과의 거리가 짧다면 채광은 기대할 수 없기 때문입니다.

일반적으로 아파트는 중층 이상의 시야가 트인 곳이 좋으며, 큰길가나 놀이터 앞은 소음 문제가 생길 수 있습니다. 요즘이야 건설사의 사업성을 높이기 위해 최대한 남향 세대를 늘리다 보니 남동, 남서향이 대세이지만 구할 수만 있다면 역시 정남향이 가장 좋습니다.

남동향, 남서향 아파트라는 자체만으로는 투자 가치가 달라지지 않습니다. 그보다 중요한 것은 아파트가 가진 본질적인 경쟁력이고, 단지 안에서 얼마나 앞이 잘 트이고 경관이 좋은 라인을 구하느냐가 관건입니다. 그러나 분양받지 않는 이상 어차피 매수할 때에는 로얄동에 대한 프리미엄이 가격에 반영되어 있을 것이므로, 선택과 결정의 문제로 귀결될 것입니다.

돈이 없을수록 서울의 아파트를 사라_ 김민규(구피생이)

마음에 드는 아파트는 항상 비쌉니다. 그런데 부동산을 다니다 보면 이상하다 싶을 정도로 싼 물건이 가끔 등장합니다. 바로 동향 1층 매물입니다.

아파트 가격대에 따라 다르겠지만, 이러한 매물은 일반 호가 대비 최소 3천만 원에서 많게는 5천만 원 이상 쌉니다. 생각하기에 따라 어차피 같은 아파트인데 싸게 사는 게 좋지 않겠냐고 생각할 수도 있지만, 동향 저층 매물은 추천하고 싶지 않습니다.

요즘에는 정남향 아파트를 잘 짓지 않고 남동향, 남서향 아파트를 주로 분양하기 때문에 예전만큼 경계가 심하지 않지만, 과거에 지은 정동향 아파트는 일조량에 있어 많은 손해를 보게 됩니다. 만약 부부가 모두 맞벌이 생활을 해서 낮에는 집에 없고, 세탁은 건조기를 사용하여 건조에 대한 걱정이 없으며, 주말에는 매주 나들이를 하느라 집에 있는 것이 큰 의미가 없다면 굳이 남향 아파트에 살지 않아도 됩니다. 그러나 동향 아파트는 아침 일찍부터 해가 들어 잠이 깨고, 오후에는 해가 들지 않아 습한 경우가 많습니다. 남향 아파트라고 해도 아파트 정면에 건물이 있어 해가 잘 들지 않으면 같은 문제가 생길 수 있지만, 심지어 동향의 1층 아파트라면 어떨까요?

남향 아파트라고 해도 1층 매매는 쉽지 않습니다. 요즘은 층간소음이 사회적인 문제가 되고 있기 때문에, 어린아이를 키우는 집에서는 차라리 1층을 선호하기도 합니다. 마음 놓고 뛸 수 있다는 장점 때문입니다. 그러나 대부분은 앞이 확 트인, 전망이 좋은 고층을 선호하기 때문에 한정된 수요층을 가질 수밖에 없습니다.

신축 아파트라면 설계 수준이 좋아져서 문제가 많이 줄어드는 추세이지만, 특히 지은 지 20년이 넘은 낡은 아파트라면, 비가 오면 베란다 우수관이 제 기능을 못해 역류하는 경우도 있고, 겨울철 위층에서 흘려보낸 빨래 하수가 1층에서 얼어 곤욕을 치루는 경우도 있습니다. 또 땅에서 올라오는 습기와 밤마다 창밖에서 스며드는 자동차 헤드라이트 조명은 덤입니다.

나중에 집을 팔 때를 생각하면 동향 아파트 1층은 다른 사람들에게 똑같이 기피 요인이 됩니다. 그래서 당장 시세보다 3천만 원 싸게 샀다고 해도 결국 내가 팔 때는 그 이상의 가격을 깎아서 팔아야 하고, 팔고 싶을 때 팔지 못할 수도 있습니다. 좋은 집에 이사 갈 기회가 있어도 내 집이 팔리지 않으면 아무런 소용이 없습니다. 최소 몇 년은 살아야 할 집을 단지 가격이 싸다는 이유로 선택해서는 안 됩니다.

돈이 없을수록 서울의 아파트를 사라_ 김민규(구피생이)

종종 파격적인 조건의 분양가를 앞세운 분양 광고를 접하게 됩니다. 아무리 못해도 인근 지역 시세가 평당 1,500만 원은 될 텐데 평당 1, 200만 원대 분양가로 아파트를 짓겠다는 식의 내용입니다. 이러한 분양은, 전부가 그렇다고 단언할 수는 없지만 아주 많은 경우 지역주택조합 조합원을 모집하는 내용입니다.

어차피 내 집만 마련하면 되고, 심지어 시세보다 싸게 집을 살 수 있으면 좋은 것 아닌가라고 생각할 수도 있지만, 미리 결론부터 말하자면 지역주택조합은 절대 물어서는 안 되는 독 사과입니다.

우선 지역주택조합이 무엇인지 알아야 합니다. 일반적으로 아파트 분양은 건설사가 프로젝트 파이낸싱(PF, 당해 프로젝트에서 미래에 발생할 현금 흐름을 담보로 자금을 조달하는 방식)등을 일으켜 토지를 선 매입한 후, 사업계획승인을 득한 상태에서 분양하게 됩니다. 여기에서 입주자는 어디까지나 해당 건설사의 고객이며, 정해진 분양가에 맞추어 대금을 납부하면 추가 부담금이나 변동 사항 없이 입주가 가능하고, 만약 그렇게 되지 않으면 건설사를 상대로 피해 보상을 요구할 수 있는 권리를 갖습니다.

그러나 지역주택조합은 조합원의 지위부터가 판이하게 다릅니다. 조합원은 해당 아파트를 건설하기 위한 사업 추진의 주체로서, 이에 수반되는 모든 비용과 책임을 감당하게 됩니다. 건설사는 해당 조합으로부터 시공에 대한 수주를 받아 건물을 지어주는 시공사일 뿐, 해당 사업이 추진되는 것에 대해 일절 책임지지 않습니다. 그런데 지역주택조합은 대부분 해당 부지의 땅을 소유한 지주들로부터 '토지 사용 승낙'을 얻고 조합원을 모집하는데, 실제 조합원이 모집되고 공사에 들어가기 위해서는 다시 실제 토지 매입의 절차를 거쳐야 합니다. 이 과정에서 가격에 대한 이견으로 몇 년씩 사업이 장기 표류하는 경우가 많고, 설령 그렇지 않더라도 토지 매입에 들어가는 막대한 자금을 조합원들로부터 충당해야 하므로 자금 부담이 크고 상대적으로 위험 부담도 큽니다.

조합원을 모집하는 시점이 '토지 사용 승낙' 단계라는 것은, 달리 말하면 재개발사업에서의 조합설립인가와 사업계획승인 절차가 남아 있다는 뜻입니다. 조합원이 순조로이 모집되어 예정 건설 가구 수를 충족하면 문제없지만, 생각보다 모집이 지지부진해서 일정이 지연되면 자연히 입주 시점도 연기됩니다. 사업계획승인도 마찬가지입니다. 조합원이 모였다고 해도 재개발을 위한 각종 인허가 절차가 남았는데, 도시계획상 불허 사유가 있거나 각종 영향 평가 등을 통과하지 못하면 이를 넘어서는 데 또다시 시간이 걸립니다.

이러한 위험 부담에도 불구하고 지역주택조합 조합원 모집 광고가 많은 이유는, 이런 사업이 누군가에게는 굉장한 수익을 가져다 주는 사업 모델이기 때문입니다. 실제 지역주택조합 분양을 주선하는 주체는 조합이 아닌 업무대행사입니다. 아직 조합원이 모집되거나 조합설립도 되기 전이니 조합은 실체가 없고, 분양 상담사들로 구성된 대행사가 홍보 책자를 찍고 모델하우스를 지어 사람들을 불러 모읍니다. 통상적으로 조합원 1인당 1천만 원에서 3천만 원 내외의 비용이 업무대행비로 지불되는데, 이 돈은 조합원 가입과 동시에 지불되지만 일단 지불되면 돌려받을 방법이 없습니다. 세대 당 2천만 원의 분양 대행비를 1천 세대로부터 받는다면 그 돈만 200억 원입니다. 경비를 제외해도 크게 남는 장사인데, 업무대행사 역시 조합원 모집에만 관여할 뿐 실제 프로젝트를 추진시키는 역할은 뒷전인 경우가 많습니다.

설령 조합원이 순조롭게 모집되고 사업승인이 나도 암초는 곳곳에 있습니다. 일단 조합 자체의 비리 문제가 대표적인데, 상대적으로 견제가 느슨하고 일반인이 사정을 알기 어려운 조합의 상황을 악용하여 조합장과 감사 등이 조합 비용을 마음대로 유용하는 사례가 허다합니다. 비리는 법으로 단죄하면 그만이지만, 이미 사라져버린 자금은 복구할 방법이 없고 그렇게 되면 사업은 끝없이 표류하게 됩니다.

비리 문제뿐 아니라, 지역주택조합사업 추진 과정에서 '사업성을 높이자'는 명분으로 시공사를 변경하는 사례도 자주 발생합니다. 최초 조합원 모집 당시에는 2군 건설사를 시공사로 선정했지만, 높은 프리미엄을 인정받기 위해 1군 건설사로 변경하여 사업을 진행한다고 하면 조합 내부에 이견이 생기면서 사람들의 마음이 흔들리기 마련입니다. 시공사가 바뀌면 그에 따른 부가 비용과 시간 소모가 필연적이고, 완공 일정은 계속 밀릴 수밖에 없습니다.

이 과정에서 최초에 약속된 개인별 부담금이 늘어나 추가 분담금으로 돌아오는 사례가 빈번하며, 결과적으로 2005년 이후 추진된 전국 지역주택조합 사업 155개 중 2015년까지 입주가 완료된 곳은 단 34개 사업장뿐입니다. 나머지 121개 사업장은 아직도 표류 중이거나, 완공이 하염없이 지연되고 있습니다.

그럼에도 불구하고 싼 가격은 눈길을 끌 수밖에 없습니다. 애초에 마음을 두지 말고 미련을 접는 것이 가장 현명하지만, 지역주택조합 사업 중 아래의 요건이 충족된다면 그래도 사업 성공의 가능성이 조금 더 높다고 판단할 수 있습니다.

* 해당 부지가 나대지(부지 위에 건축물 등이 없는 상태)일 것.

* 토지매매계약이 기 체결되었거나 지주가 1~2명으로 권리 관계가 단순할 것.

* 지구단위계획이 확정되어 있는 지역에 편입되어 있을 것.

* 1차 조합원 모집이 이미 완료되고 2차 이상의 조합원을 모집하고 있을 것.

위 조건들을 모두 충족해도, 평당 100~200만 원 싼 가격에 혹해 잘못 선택했다가 수년의 세월을 마음고생하며 돌려받지 못할 계약금과 업무 추진비만 날릴 수 있습니다. 내 집을 마련할 때는 가급적 보수적으로 접근하는 것이 옳고, 가능하면 일반적이고 통상적인 선택을 하는 것이 안전합니다. 부디 단 한 번의 잘못된 선택으로 마음고생하지 않기를 바랍니다.

돈을 없을수록 서울의 아파트를 사라_ 김민규(구피생이)

빌라 분양 광고가 부쩍 늘었습니다. 역세권에 위치한 신축 빌라를, 불과 몇천만 원의 실입주금으로 마련을 할 수 있다는 식의 광고입니다. 생각하기에 따라 저렴한 비용으로 내 집 마련을 할 수 있을 것 같아 혹할 수도 있지만, 빌라 매매는 적극적으로 말리고 싶습니다.

기본적으로 빌라는 영세 건축업자가 짓는 경우가 많고, 시공, 감리가 제대로 이루어지지 못해 소음, 단열, 결로 등의 문제에 취약합니다. 입주한 지 2년도 채 안 됐는데 물이 샌다거나 하는 문제가 생기면 분양 업자를 찾아가 하자 보수를 요구해야 하는데, 해결되지 않는 경우가 태반입니다.

관리 주체가 명확하지 않다는 점도 문제입니다. 엘리베이터가 있는 빌라라면 정기 점검이나 유지 보수에 대한 책임 주체가 모호한 경우가 많고, 건물의 관리 면에서도 그렇습니다. 입주민이 몇 명 없다 보니 별도의 관리소장을 두기가 어려운데, 공용 관리비라는 개념이 따로 없으니 비용이 드는 수리는 생각하기 어렵습니다.

주차도 문제입니다. 그럴듯하게 필로티 구조로 지어져 주차 구역은 그려져 있지만, 앞차가 빠지지 않으면 안쪽에 주차한 차량은 나올 수 없는 경우가 다반사이고, 이는 이웃 간 분쟁의 원인이 되기도 합니다. 좁은 공간에서 억지로 차를 주차하고 빼다 보면 접촉사고의 위험도 큽니다. 이런 생활을 몇 달만 하면 자연스럽게 마음 편히 주차를 할 수 있다는 것이 얼마나 큰 장점인지 생각하지 않을 수 없습니다.

결정적으로 빌라는 팔고 싶을 때 제대로 팔 수 있다는 보장이 없습니다. 광고에 나온 빌라가 지금은 신축이니 매수할 생각이라도 하지만 5년, 10년이 지난 후라면 어떨까요? 아마 눈에 들어오지 않을 겁니다. 그런데 빌라는 시세라는 개념도 희박합니다. 똑같은 구조의 집들이 수시로 거래되는 아파트와는 달리 거래 하나하나의 특수성이 강해 가격을 일반화하기 어렵기 때문입니다. 게다가 다세대 주택은 시간이 지나면서 건물의 가치가 떨어질 일밖에 남지 않았고, 어쩌다 주변 지역의 땅값이 오르면 그 가격이 반영되는 정도입니다. 대규모로 아파트 단지가 들어서지 않는 이상 단독으로 재개발을 추진하는 것도 불가능하며, 그저 하루하루 건물만 낡아갈 뿐입니다.

설령 사줄 사람이 나타난다고 해도, 매매가 활발하고 가치 평가의 기준이 즉각적으로 생기는 아파트와는 환금성에 있어 큰 차이가 있을 수밖에 없습니다. 당장은 빌라에 만족하고 살더라도, 직장을 옮기거나 아이가 생기는 등의 이유로 이사를 할 수밖에 없는 상황이 생길 수도 있습니다. 집을 팔기 위해 내놓았는데, 보러오는 사람도 없고 원하는 시기에 집이 팔리지 않으면 몇 달씩 마음고생을 해야 할 수도 있고요.

이 점은 전세도 크게 다르지 않습니다. 아무리 계약 기간이 정해져 있어도, 전세금을 내고 들어올 사람이 있어야 내 전세금을 돌려받을 수 있는 것이 현실입니다. 전세금을 턱턱 세입자에게 내줄 수 있는 집주인이 아니라면 말입니다.

서울의 집값이 너무 비싸서 도저히 내가 살 수 있는 아파트가 존재하지 않는 것 같지만, 시야를 조금만 돌려보면 방법이 있습니다. 회사까지 1시간 안에 도달할 수 있는 1기 신도시의 소형 아파트를 고려해보는 것입니다. 신도시 아파트들은 기본적으로 도시계획 하에 조성되어 인프라 수준이 양호하고, 대단지로 이루어져 꾸준한 거래량을 보이고 있으며, 환금성 측면에서 유리합니다. 출퇴근길이 다소 힘들게 느껴지겠지만, 최대한 빨리 돈을 모아 그다음 집으로 이사하겠다는 목표를 가진다면 견딜 수 있을 정도입니다. 집을 고를 때에는 많은 사람이 선택할 만한 선택지를 찾는 것이 최우선이자 안전한 길이라는 것을 기억해야 합니다.

돈이 없을수록 서울의 아파트를 사라_ 김민규(구피생이)