베스트리치랩

실제로 리스크 없는 투자라는 것은 말 안 된다. 주식, 펀드, 부동산 모두 리스크가 있다. 세상에 리스크 없는 투자가 어디 있단 말인가? 리스크 없는 투자라는 것은 거짓말이다. 그런 투자법을 설명하는 사람들을 만나서 하라는 대로 투자했다가 큰 피해를 본 사례가 우리 주변에 얼마나 많은가?

하지만 리스크가 거의 없는 투자가 있다면 믿겠는가? 분명히 있다고 한다면 당신은 믿겠는가?

지금부터 리스크가 거의 없는 투자에 대해 말하려고 한다. 직접 투자하는 나도 처음에는 정말 리스크가 없을까 두려웠지만, 투자한 지 10여 년이 지난 지금은 리스크가 거의 없다는 사실이 그저 고마울 뿐이다.

바로 전세 끼고 소형 아파트에 투자하는 것이다. 월세를 끼고 투자하는 것도 괜찮다. 대신 소형 아파트는 무조건 괜찮다고 말하는 게 아니다. 먼저 지방이라면 그 도시에 거대한 산업 단지가 있어야 한다. 유입 인구가 많고 노인보다는 젊은 사람이 많아서 북적여야 한다. 그래야 소형 아파트가 인기를 끌 수 있다. 노인의 비율이 높아지면 도시가 활력을 잃고 유입되는 인구보다 떠나는 젊은이가 많아지기 때문에 소형 아파트나 중대형 아파트, 상가 모두 투자 가치를 잃는다. 일본의 도시들이 이러한 수순을 밟았다는 것에 대해 심각하게 생각해 봐야 한다.

또한 소형 아파트 단지가 대단지여야 한다. 대단지여야 생활이 편리하고 주변이 발달한다. 무엇보다 대단지 소형 아파트 주변에 학교가 있어야 하고, 상가가 발달해야 하고, 교통이 좋아야 하고, 학원 시설이 많아야 한다.

마지막으로 매매가 대비 전세가가 높아야 한다. 전세가는 그 아파트의 가치 척도이고 투자의 척도다. 매매가는 높은데 전세가가 낮은 아파트는 투자의 무덤이다. 아무리 좋아 보이고 새 아파트여도 전세가가 낮으면 절대 투자하지 말아야 한다. 전세가가 낮다는 것은 그 지역이 별로 인기 없다는 말이고, 살기에 불편하다는 이야기이자 투자의 대상이 되어서는 안 된다는 의미다.

수도권의 소형 아파트는 주변에 대단위 직장군이 있는지 확인해야 한다. 주변에 대단위 직장군이나 거대한 산업 단지가 있다면, 그리고 매매가 대비 전세가가 높다면 그것으로 충분하다. 수도권은 어느 지역이든 교통 시설이 좋기 때문에 위에 말한 조건만 갖추면 투자 대상으로서 안성맞춤이다.

다시 강조하지만 소형 아파트를 샀다가 몇 년 뒤에 팔거나 해서 시세 차익을 챙기는 투자를 말하는 게 아니다. 투자자에게 현금을 만들어 주는 투자를 말하는 것이다. 핵심은 현금 흐름이다. 현금 흐름이 가장 중요하다고 생각한다.

전세가와 월세가는 시간이 지남에 따라 계속 오르게 되어 있다는 것을 명심하라. 정부는 경제를 살리기 위해 계속 돈의 가치를 떨어뜨리고, 그로 인해 물가가 계속 오를 수밖에 없는 구조를 지닌 것이 바로 자본주의다. 그렇기에 소형 아파트야말로 현금 수입을 창출하는 은행 같은 역할을 하는 것이다.

나는 10여 년간 소형 아파트를 구입해 왔고, 정말 쓰레기 같은 아파트를 구입해서 지금까지 후회하는 아파트도 있다. 소형 아파트면 무조건 좋은 줄 알고 무턱대고 샀기 때문에 후회스러운 결과를 낳은 것이다. 인터넷에 있는 소형 아파트 카페에서 사라는 대로 샀더니 지금도 나를 힘들게 한다.

분명히 말하건대 인터넷에 존재하는 소형 아파트 카페에서 사라는 대로 사면 좋은 결과를 내기 힘들 것이다. 당신은 내가 말한 소형 아파트 투자 조건에 맞는 아파트를 구매하기 바란다. 그렇게 투자하면 절대로 후회하지 않을 것이다.

부동산투자 100문 100답_ 박정수

아파트 매매가가 3억에서 3억 3000만 원으로 오르면 10퍼센트 수익이지만, 3억 아파트를 전세가 2억 7000만 원을 끼고 샀다면 똑같이 3000만 원 올랐지만 투자 금액 대비 100퍼센트 수익이다.

어떤가? 똑같은 아파트인데도 실제 수익률은 열 배가 차이난다. 두세 배가 아니라 열 배다.

지금처럼 화폐가치가 떨어지는 시대에는 금이나 은에 투자하라고 강조하는 전문가도 있다. 물론 동의한다. 화폐가치가 떨어지고 물가가 크게 오를 때는 금과 은이 최고의 투자 수단이 될 수 있다.

하지만 금과 은도 전세를 낀 소형 아파트와 경쟁한다면 한참 밑이다. 금과 은을 전세 제도를 이용해서 살 수 있는가? 100퍼센트 현금을 지불하고 사야 한다. 값이 오르면 10퍼센트 또는 20퍼센트가 오를 뿐 전세 같은 레버리지 효과를 통해 더 큰 수익을 얻을 수는 없다. 전세를 끼고 사는 소형 아파트는 금과 은 같은 실물 자산이 따라올 수도 없을 만큼 거대한 힘을 발휘한다.

외국에는 전세 제도가 아예 존재하지도 않는다. 오직 한국에만 존재하는 제도다. 전 세계에서 유명한 재테크 전문가라고 해도 우리의 전세 제도에 대해 아무것도 모르니 당연히 금과 은 같은 실물 자산과 전세 제도를 비교해서 설명할 수 없는 것 아닌가?

나를 거대한 부자로 만들어 준 것도 금과 은이 아니라 전세를 끼고 산 유망한 지역의 소형 아파트다. 그 소형 아파트가 금과 은보다 수십 배 또는 수백 배의 효과와 이익을 주었다. 그저 한 번 이익을 준 것으로 끝난 게 아니라 매년 또는 2년마다 한 번씩, 그 이후에도 계속 엄청난 이익을 가져다주었다.

지금도 자기가 투자하는 분야에 함께 투자하자고 찾아오는 사람이 많다. 새로 나온 금융 상품, 외국의 투자 상품, 세금이 없는 상품, 지분 경매, 금과 은 같은 실물 등 수많은 투자 방법에 대해 설명한다. 하지만 아무리 유심히 들어 봐도 전세를 낀 소형 아파트를 이길 만한 것은 없다. 이겨도 작은 차이로 이기는 게 아니라 수십 배, 수백 배 차이로 이길 수밖에 없다는 것을 잘 아는데 다른 투자 상품에 관심이 가겠는가?

부동산투자 100문 100답_ 박정수