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1. 하나의 물건으로 최대 수익을 추구하지 마라

어떤 투자자라도 부동산 가격이 계속 오르고 있으면 쉽게 팔기가 어렵다. 가격 상승분이 고스란히 본인의 수익이 될 수도 있는 상황에서 그 수익을 포기한다는 것은 그리 쉬운 일이 아니다. 그런데 문제는 조금 더 많은 수익을 얻으려고 매도 결정을 미루다가 시장이 하락세로 전환되는 경우, 오히려 더 손해를 보게 될 수도 있다는 점이다.

필자 역시 2008년 초에 이와 같은 경험을 했다. 당시 매도하려던 아파트가 1억 원의 시세 차익이 예상되던 물건이었는데, 가격이 계속 오르니 조금만 더 있어보자는 생각에 결국 매도할 시기를 놓쳐 버리고 말았다. 그때는 시장의 분위기가 그리 쉽게 식을 줄 몰랐다. 이후 가격이 계속 하락하면서 필자는 5천만 원의 시세 차익을 남기고 서둘러 빠져나왔는데, 한동안은 5천만 원을 손해 본 것 같아 속이 쓰렸던 경험이 있다.

필자가 그랬던 것처럼, 부동산 시장이 활황세를 보이는 경우에 사람들은 알 수 없는 미래의 최고점을 기대하며 매도할 시기를 맞추려 한다. 하지만 그것만큼 어리석은 일은 없다는 것을 여러 시행착오를 통해 깨달은 필자는 이제, 매입 전 예상했던 수익의 약 80~90% 수준에 이르면 매도하는 편이다.(매도를 결정할 수익 수준은 개인의 만족도나 상황에 따라 스스로 판단하면 된다.)

물론 아까울 수는 있다. 실제로 팔고 난 다음 더 크게 오른 경우도 있어서 그 물건을 볼 때마다 아쉬운 마음이 드는 것도 사실이다. 그러나 불확실한 미래에 의존해 추가 수익을 기대하는 방식이 매번 성공할 수는 없다. 하나의 물건으로 최대의 수익을 얻기 위해 미련을 갖기보다는, 적절한 시기에 매도하여 수익을 현금화시키고 이를 종잣돈으로 또 다른 저평가 부동산을 매입해 추가로 자산을 늘려나가는 투자 방식이 훨씬 더 안정적이다. 그리고 이렇게 다른 투자처를 반복적으로 찾는 과정에서 부동산을 보는 시야 역시 계속 확장될 수 있고, 긴 시간 꾸준한 투자를 이어나갈 수 있다.

2. A급 지역의 물건을 가장 나중에 매도하라

투자를 하다 보면 다음과 같은 선택의 상황에 직면할 수 있다. 같은 시기에 투자한 두 채의 아파트를 현재 보유하고 있는데, 이 중에서 하나는 2천만 원이 올랐고 다른 하나는 5천 만원이 오른 상태다. 만약 다른 곳에 투자하기 위해 두 물건 중 하나를 매도해야 한다면 어느 것을 선택할 것인가? 이때, 많은 사람들이 5천만 원이 오른 물건을 파는 것이 더 좋다고 생각한다. 그동안 많이 올랐기 때문에 이제 팔아도 될 거라 판단하거나 이제 더 이상 오르지 않을 거라고 생각하는 것이다.

그러나 부동산은 '현재의 수익'과는 별개로 '입지가 좋은 곳'의 물건을 더 오래 가지고 있는 것이 낫다. 입지가 좋은 곳(A급 지역)은 부동산 시장의 상승기에는 가격이 더 크게 오르고, 하락기에는 덜 내려가는 경향이 있어서 더 많은 수익을 얻을 수 있기 때문이다. 위의 예에서는 5천만 원 오른 곳이 A급 지역일 가능성이 매우 높다. 사람들이 선호하는 곳이라 가격이 더 많이 올랐을 것이기 때문이다. 반대로 2천만 원이 오른 곳은 사람들이 상대적으로 덜 선호하는 C급 지역일 것으로 추측할 수 있다.

시장이 어떻게 변할지 모르는 상태에서 매도할 물건을 선택해야 한다면 가능한 A급 지역의 물건은 계속 보유하는 것이 훨씬 더 유리하다는 사실을 기억하자.

3. 보유 기간과 세율을 고려해야 양도세를 줄일 수 있다

어떤 투자를 하더라도 매도 과정에서 수익이 발생하면 양도 소득세를 내야 한다. 그런데 부동산은 자체의 가격이 높은 편이므로 양도 소득세 역시 그 부담이 만만치 않다. 양도세는 보유 기간에 따라 세율의 차이가 매우 크므로 이러한 내용을 잘 고려하고 매도해야만 세금을 최대한 줄여 더 높은 순수익을 얻을 수 있다.

물론 가장 좋은 것은 비과세, 즉 세금을 내지 않는 것이다. 1가구 1주택자라면 2년 이상 보유 시 양도세 면제 대상이 되므로 가능하면 양도 시점에 비과세 요건을 갖추는 것이 좋다. 또한 1가구 1주택자가 새로운 집을 구입해 일시적으로 1가구 2주택자가 되는 경우, 이로부터 3년 이내에 기존 주택을 팔게 되면 비과세 혜택을 받을 수 있다는 점도 꼭 기억하자. 더 넓은 집으로 옮기거나 좋은 학군으로 이동하고자 할 때 이 비과세 혜택을 유용하게 활용할 수 있다.(단, 비과세 조건과 기간은 정부 정책에 따라 자주 바뀌므로 사전에 꼭 확인해야 한다.)

그러나 세금에 대해서도 지나친 욕심은 버려야 한다. 무조건 적게 내거나 내지 않으려고 비합법적인 방법을 이용한다면 득보다 실이 많을 수도 있다. 절세와 탈세를 잘 구분하자.

* 1주택자 비과세 요건

 - 주택 보유 기간 2년 이상(기존 주택 처분 기간 3년 이내)

 - 단, 기존 주택을 취득하고 1년 후에 새로운 주택을 취득하는 경우에만

   처분기간 3년을 인정

* 양도 소득세의 합산 기준일이 1월 1일부터 12월 31일까지이므로 만약 이 기간에 여러 채를 매도하게 되면 그동안의 수익을 모두 합산하여 과세 표준액을 산정하기 때문이다. 양도세는 누진세 구조이므로 합산 과세하는 경우 최대 40%의 세금을 내야 한다.

* 2년 이상 보유 시(주택은 1년) 2016년까지는 최고 세율이 38%였지만, 2017년부터 과세 표준 금액이 5억 원 이상인 경우 최대 40%의 세율이 적용되는 구간이 신설되었다.

4. 상승기에는 가격을 높여서, 침체기에는 낮춰서 매도하라

'매도인 우위의 시장'에서 매수인은 가격이 더 오르기 전에 사야 한다는 심리적 압박감을 느끼므로 높은 가격에도 매수하는 경우가 많다고 앞에서 설명했다. 따라서 이 시기에 매도인은 현재 시세보다 조금 더 높은 가격에 매물을 내놓고, 관심을 보이는 사람이 있으면 가격 협상을 통해 계약을 성사시키는 것이 가장 유리하다.

그러나 '매수인 우위의 입장'이 형성되는 하락기에는 완전히 반대의 상황이 된다. 빨리 팔아야 하는 매도인에 비해, 사지 않아도 그만이라 생각하는 매수인이 심리적으로 더 우위에 있기 때문이다. 그럼에도 불구하고, 조금이라도 더 높은 가격에 팔고 싶은 매도인은 '매도인 우위의 시장'에서 거래하던 것처럼 가격을 높여 부르고 나중에 조정하려고 하는 경우가 상당히 많다. 하지만 이 시기에는 매도인이 제시하는 가격에 거래하려고 하는 사람이 없기 때문에 공인 중개사도 이런 물건은 중개하려고 하지 않는다.

따라서 부동산 시장 하락기에 꼭 매도를 해야 하는 상황이라면 시세를 파악한 후 가장 최저가에 매물을 내놓는 것이 좋다. 예를 들어, KB 시세가 3억 원이고 급매 가격이 2억 8천만 원이라면 2억 7,500만 원에 내놓고 매수인들이 관심을 갖도록 해야 한다. 시세가 높을 때 팔지 못하고 때를 놓쳐 현저히 낮은 가격에 팔아야 하는 매도인은 마음이 아프겠지만, 이 시기에는 최대한 먼저 매도하는 것이 가장 비싸게 매도할 수 있는 방법이다. 그 이유는 다음과 같다.

처음에 부동산 시장이 침체에 빠지게 되면 사람들은 '설마 가격이 더 떨어지겠어?'라는 생각에 팔지 않고 버틴다. 그래서 이때는 가격이 일정수준 하락한 이후 더 이상 떨어지지 않는다. 하지만 시간이 흘러도 시장이 회복될 기미가 없으면 좌절한 사람들이 서둘러 매물을 내놓기 시작하고, 이렇게 급매물이 증가하면 가격은 다시 하락한다.

그래도 아직 상당수의 사람들이 팔지 않고 버티고 있기 때문에 하락세는 어느 수준에서 멈추지만, 이후에도 침체기가 계속 이어지면 그때까지 버티던 사람들마저 시장의 회복에 대한 기대감을 상실하고 투매하므로 다시 가격이 하락한다. 결과적으로 침체기에는 가격이 '계단식'으로 하락한다. 2008년 금융 위기 이후의 서울과 수도권 아파트 가격을 보더라도 지역에 따라 하락의 기울기가 다를 뿐 계단식으로 하락하는 모습을 확인할 수 있다.

가격 하락이 잠시 주춤한다고 해서 시장이 회복될 거라 기대하며 버티다가는 더 떨어진 가격에 눈물을 머금고 매도하게 될 수도 있다. 그렇기 때문에 침체기에는 미련을 버리고 최대한 빨리 파는 것이 가장 비싸게 파는 결과가 된다.

부동산 시장의 상승기와 하락기의 매도 방식은 분명히 다르다. '시장의 메커니즘'을 잘 이해하고 활용한다면, 상승기에는 수익을 최대한 창출하고 하락기에는 손실을 최대한 막으며 현명한 투자를 할 수 있을 것이다.

부동산 투자 이렇게 쉬웠어?_ 신현강(부룡)

지난 1998년 IMF 금융 위기부터 지금까지, 시장은 어떻게 변화해 왔고, 또 그 시기미다 어떤 투자 방법이 유리했었는지 간단하게 정리해 보았다.

1. 침체기(1단계) : 수익형 투자

이 시기는 부동산 시장이 깊은 침체에 빠져 더 이상 시세 차익을 기대하기 어려운 때이다. 직전의 호황기나 급등기 시절의 짜릿한 경험을 잊지못해 초기에는 시세 차익을 기대하는 사람이 남아 있지만, 침체기가 이어질수록 그것이 어렵다는 것을 알게 된다. 그리고 부동산 가격이 점차 하락함에 따라 '수익형 투자'가 더 유리한 시장으로 변하게 된다.

만약 당신이 1억 원을 주고 구입한 빌라를 보증금 2천만 원에 월세 50만 원을 받고 임대한다면 그림에서 보는 것처럼 자기 자본 대비 수익률은 7.5%이다. 하지만 부동산 시장의 침체로 1억 원이던 빌라의 가격이 8천만 원으로 하락하게 된다면 자기 자본을 6천만 원만 투입해도 되므로 자기 자본 대비 수익률은 오히려 10%로 올라간다.(보증금과 월세는 변하지 않는다고 가정한다)

부동산 시장의 침체기가 길어질수록 더 낮은 가격으로 구입할 수 있고, 은행에서 대출을 받아 레버리지를 활용한다면 자기 자본 대비 수익률은 훨씬 더 올라가게 된다. 이때는 무피 투자의 가능성도 높아진다. 어차피 시세 차익을 기대하기 어려운 시기인 데다가, 저렴한 가격에 매입해 임대를 하게 되면 투자 금액에 비해 더 높은 수익률을 달성할 수 있으므로 사람들은 점점 수익형 투자에 관심을 갖게 되는 것이다.

따라서 부동산 시장의 침체기에는 시세보다 낮은 가격에 낙찰을 받을 수 있는 '경매'가 크게 활성화되고, 수익률이 높아 투자자들이 몰리는 일부 부동산의 경우에는 시세 차익도 기대할 수 있게 된다.

2. 회복기(2단계) : 갭 투자와 분양권 투자

침체기가 길어질수록 정부는 부동산 시장을 정상화하기 위한 카드를 내놓으려 한다. 국민들이 집을 사지 않으니 건설사는 분양 사업을 통한 수익 창출이 어려워지고, 부동산 거래가 잘 되지 않으면 국민들이 겪게 되는 불편한 점도 한두 가지가 아니다. 더구나 부동산 시장이 국내 경제에서 차지하고 있는 비중이 워낙 높다 보니 경기를 활성화하기 위해서는 제일 먼저 부동산 시장을 정상화할 필요가 있기 때문이다.

이 시기에 나타나는 대표적 현상이 바로 '전세 가격 상승'이다. 결혼이나 세대 분리로 인해 주택을 구입하거나 전세를 구하려는 세대는 매년 꾸준히 늘어났지만, 침체가 길어지면서 건설사가 분양을 꺼리다 보니 주택공급은 계속해서 줄었기 때문이다. 아래 그림에서 보면 우리가 잘 아는 두 번의 침체기(1998년 IMF 와 2008년 금융위기)에 아파트 인, 허가 물량이 크게 감소한 것을 확인할 수 있다.

전세 물량은 누군가가 주택을 구입하고 난 다음 시중에 다시 공급(임대)해야만 한다. 그런데 침체기에는 주택 공급 물량 자체뿐 아니라 주택을 구입하는 사람도 크게 감소하여 전세로 공급되는 주택이 줄어둘 수밖에 없으므로 전세 가격은 상승하게 된다. 이와 같이 전세 가격이 상승하는 '회복기'에 유효한 투자 방법이 '갭 투자'와 '분양권 투자'(미분양 포함)이다.

전세 가격의 상승을 이용해 전세를 끼고 매입하는 갭 투자는 투입 비용을 최소화할 수 있을 뿐 아니라 매매 가격에 근접한 전세 가격이 다시 매매 가격을 밀어 올리게 되므로 시세 차익도 기대할 수 있다.

그리고 이 시기에 정부는 부동산 시장 정상화 정책의 일환으로 '분양권 전매 제한을 완화'하는 경우가 많다. 이때 계약자는 10%의 계약금만 있으면 분양을 받을 수 있고, 자유로운 분양권 거래로 프리미엄(웃돈)을 받고 팔 수 있다. 또한 '분양가 상한제를 폐지'하여 건설사들이 분양 시장에 다시 진입할 수 있도록 유도한다. 결국 부동산 시장을 정상화하려는 정부의 정책에 건설사와 대중들이 조금씩 반응하기 시작하면서 부동산 경기가 회복된다.

3. 호황기(3단계) : A급 지역에 대한 투자

정부의 부동산 시장 정상화 정책으로 그동안 침체되었던 시장이 회복되면서 과거와는 다른 모습을 보인다. 미분양 아파트가 사라지고, 분양 시장에 사람들이 늘어나면서 입지가 좋은 지역부터 프리미엄이 형성되는 등 시장의 모습이 과거와 다르다는 사실을 대중들도 인지하기 시작한다. 그러면서 분양 시장은 그동안 볼 수 없었던 높은 경쟁률을 보이고, 부동산 투자에 관심을 갖는 사람들이 점점 늘어난다.

부동산 투자에서는 호재와 입지가 가장 중요한 요인인데, 이때부터 입지가 좋은 지역, 소위 A급 지역에 사람들이 몰려들기 시작한다. 앞서 뜨겁게 달궈졌던 분양권 시장의 열기가 '입지가 좋은 기존 주택 시장'으로 확산되는 것이다. 따라서 입지가 좋은 지역의 부동산 가격 상승세가 더욱 두드러지면서 좋은 투자처로 부상하게 된다. 부동산에 관심이 많은 사람이라면, 부동산 시장이 살아날 때 처음에는 강남부터 가격이 상승하기 시작해서 이후에 목동이나 분당 등 주변 부심지로 확산되는 현상을 잘 알고 있을 것이다. 그러나 아직 외곽 지역까지 확산되지는 않아서 그곳의 거주자들은 상대적으로 부동산 시장의 상승세를 크게 경험하지 못하는 경우가 많다.

이 시기부터 정부는 시장의 상승세에 대한 부담감으로 이전과는 달리 강력한 규제 정책으로 방향을 전환한다. 따라서 부동산 시장이 꾸준히 상승하기보다는, 상승세를 유지하지만 정부의 규제에 따라 잠시 출렁거리며 진폭이 큰 상태로 우상향하는 모습을 볼 수 있다.

4. 급등기(4단계) : 외곽 지역의 갭 메우기 투자

이 시기는 처음 부동산을 구입했거나 기존부터 보유했던 사람들 대부분이 시세 차익을 경험한 상태이므로 부동산 투자가 대세라는 사실을 거의 모든 사람들이 인지하기 시작한다. 사람들은 부동산 시장의 일거수일투족에 관심을 갖고, 기회가 주어진다면 투자하려는 마음을 먹고 있다. 그러나 이미 A급 지역의 부동산 가격은 상당히 많이 올라있어 투자하기에 부담감이 크다. 따라서 상대적으로 저평가된 지역을 찾으려고 한다.

반면에 상승장에서 시세 차익을 경험하지 못한 무주택자나 상승세가 약했던 B급 또는 C급 지역, 그리고 수도권 외곽의 거주자들의 경우에는 상대적 박탈감을 크게 느낄 수밖에 없다. 이때 나타나는 극단적인 사례가 '아파트 제값 받기 운동'과 같은 집단행동이다.

결국 저평가된 지역을 찾는 투자자들과 상대적 박탈감을 느낀 사람들에 의해 상대적으로 가격이 낮게 형성된 외곽 지역에서의 물밑 움직임이 활발해진다. A급 지역과 B급 또는 C급 지역의 가격 차이(갭)가 커져 투자자들이 점차 주변부로 이동하는 이 시기에 적합한 투자가 바로 '갭 메우기 투자'다. 이미 가격이 많이 오른 A급 지역보다 아직 상승할 여지가 남아 있는 외곽 지역으로 투자자나 수요자가 이동하면서 그동안 벌어진 가격 차이가 메워지는 과정을 이용한 투자라고 할 수 있다. 2000년대 중반, 서울 강남과 목동이 상승한 이후에 노도강(노원구, 도봉구, 강북구)이나 인천 지역이 상승한 것도 바로 이러한 흐름에 의해 나타난 현상이다.

문제는 이와 같은 과열 조짐으로 인해 정부의 부동산 규제 정책이 더욱 더 강화될 수밖에 없다는 것이다. 그렇게 되면 부동산 시장으로 밀려들던 투자 수요가 감소하거나 정체될 위험이 커진다. 이 상황을 모르는 초보 투자자들은 '물 들어올 때 노 젖는다'는 심정으로 투자에 더욱 집중하는 반면, 고수들은 이 시점부터 조금씩 매도를 통해 시세 차익을 회수하며 시장에서 빠져나간다는 사실을 알아야 한다. 이후에는 상승기와는 반대로 오른 지 얼마 되지 않은 C급 지역부터 부동산 가격이 하락하기 시작하여 점차 A급 지역으로 그 하락세가 확산된다. 이렇게 부동산 시장은 다시 침체기로 접어들게 된다.

부동산 투자 이렇게 쉬웠어?_ 신현강(부룡)