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1. 계약금 입금 후 계약 해제 시 두 배를 보상해야 한다

부동산을 거래할 때 계약금은 통상적으로 매매 대금의 10%로 정한다. 하지만 부동산은 거래가가 큰 만큼 그 금액의 10%도 적지 않은 돈이므로 평소에 늘 준비하고 있기가 쉽지 않다. 게다가 계약하기로 마음을 먹었더라도, 매도인과 매수인의 일정을 조정해야 하므로 곧바로 만나기 어려운 것이 현실이다.

그러다 보니 계약서를 작성하기 전에 서로 계약할 것을 구두로 약속하고, 먼저 실제 매매 대금의 10%보다 적은 금액을 '가계약금'의 형태로 입금하는 경우가 많다. 문제는 이 과정에서 부동산 시세가 더 오르거나 더 높은 가격에 계약하려는 사람이 나타날 때, 매도인이 구두 계약을 파기하려고 하는 사례가 종종 발생한다는 점이다.

하지만 현실에서는 가계약금도 계약금으로 인정하고 있으며, 계약을 파기하는 경우 '민법 제565조'에 의거 계약금의 두 배를 상대방에게 주도록 하고 있다. 이는 매도인과 계약할 것을 구두로 합의하고 매도인의 통장에 가계약금을 넣었다면, 계약서를 정식으로 작성하지 않았더라도 이미 계약이 실행되고 있는 것으로 판단함을 의미한다.

최근에는 매매나 임대차 계약 체결 과정에서 계약금의 일부(가계약금)만 받았어도 그 수령자가 계약을 해지할 때는 '실제 받은 계약금'이 아니라 '약정했던 전체 계약금'을 해약금의 기준으로 해야 한다는 새로운 대법원 판결(2014다231378)이나왔다.

이 판결은 실제 받은 계약금의 배액만 상환해 매매 계약을 해지할 수 있다면 이는 당사자가 일정한 금액을 계약금으로 정한 애초의 의사에 반할 뿐 아니라 받은 금액이 소액인 때에는 사실상 계약을 자유롭게 해지할 수 있어 계약의 구속력이 약화된다는 판단에 의한 것이다. 하지만 아직까지 실제 현장에서는 가계약금의 두 배를 물어주는 선에서 서로 합의하여 정리하는 경우가 많다.

중요한 점을 다시 정리해 보면, 일단 구두 계약에 따른 '가계약금'도 계약금으로 인정한다는 것, 그리고 계약을 파기하려면 '약정 계약금의 배액'을 보상해야 한다는 것이다. 그러므로 좋은 물건이라 판단이 되면 가계약금이라도 빨리 입금하여 선점하는 것이 훨씬 유리하다는 것을 알 수 있다.

한편, 현장에서는 가끔 "계약금을 받았어도 24시간 이내에 돌려주면 합법적으로 계약을 해지할 수 있다."고 하는데, 이는 틀린 말이다. 만약 이 말이 효력이 있으려면 계약서의 특약 사항에 그러한 내용을 기재해야만 하므로 주의하기 바란다.

부동산 투자 이렇게 쉬웠어?_ 신현강(부룡)