베스트리치랩

"오피스텔 매매 가격은 계속 오르는데 월세 수익률은 계속 낮아져요. 계속 투자해야 할까요?"

저금리 시대입니다. 2016년 3월 이후 한국은행 기준금리는 1.5%입니다. 트럼프 정부 출범 이후 한국 금리도 상승하리라는 전망이 있지만, 그렇다 해도 저금리 시대라는 것에는 변함이 없을 겁니다.

저금리 시대에는 은행 금리보다 높은 수익을 안정적으로 얻을 수 있는 부동산 투자 상품에 관심이 쏠립니다. 수익형 부동산에 대한 투자자층이 매년 증가하는 게 바로 그 때문이죠. 부동산 투자자층이 주로 관심을 가지는 수익형 부동산은 오피스텔과 상가입니다. 상가는 고가의 부동산 상품으로 대다수 일반인이 투자하기에는 부담이 크기에 실제 상가 투자자층은 한정되어 있습니다. 결국 가장 많이 투자하는 수익형 부동산은 오피스텔입니다.

저금리 시대, 오피스텔에 몰린 투자자층

최근 3년간 오피스텔 공급이 많아졌습니다. 저금리 금융수익을 대체할 만큼 고정적인 월세를 받을 수 있는 수익형 부동산에 관심이 높아졌기 때문입니다. 아파트로는 금리 이상의 월세를 받기 어렵기 때문에 월세 수익률이 아파트에 비해 높은 오피스텔을 주목하게 됐습니다.

신규 오피스텔 공급이 많지 않았던 서울 도심의 오피스텔은 시세가 상승하기까지 했습니다. 이런 몇 년간의 오피스텔 투자 성공 사례로 투자 수요층이 많아지자 건설사들도 오피스텔을 대량으로 공급하고 있습니다.

투자 수요층과 공급량의 급격한 증가는 오피스텔 수익률에 문제를 발생시킵니다. 오피스텔을 이용하고자 하는 실수요는 크게 증가하지 않았기 때문입니다. 그래서 결과적으로는 오피스텔 수익률이 저하됩니다.

예전에는 오피스텔의 공급이 부족한 상태에서 투자 희망층이 많아졌기에 시세가 상승했습니다. 5년 전까지만 하더라도 오피스텔 수익률은 평균 7% 전후였습니다. 도심이 아닌 지역은 10%까지도 가능했습니다. 최근 3년 동안 오피스텔 투자자층의 급격한 증가로 오피스텔 시세가 상승했지요. 그러나 매매 수요는 증가했지만 임차 수요가 그만큼 증가한 것이 아니어서 월세는 매매가 인상 수준으로 상승하지 못했습니다. 오피스텔 매매가는 지속적으로 올랐는데 월세는 거의 고정되어 있으므로 수익률이 낮아지는 결과가 발생한 것입니다.

현재 오피스텔 수익률은 서울 도심은 3% 전후, 도심이 아닌 지역은 5% 전후입니다. 당연하게도, 신규로 분양하는 오피스텔은 상승한 현재의 매매 시세를 기준으로 분양가를 책정합니다. 오피스텔이 준공된 후 최초 입주 때 세입자를 확보하지 못할 경우에는 수익률이 그보다도 더 낮아질 수 있습니다. 게다가 이 수익률에는 재산세와 공실로 인한 관리비 부담 등의 추가 비용은 포함되어 있지 않습니다. 오피스텔은 업무시설로 세금이 부과되므로 주택보다 최소 2배, 많게는 4배의 세금과 추가 관리 비용이 나갑니다. 따라서 실제 수익률을 계산해보면 더 낮습니다.

임대 수요를 꾸준히 확보하는 것이 관건

오피스텔의 장점은 세입자가 대부분 월세로 입주하려고 한다는 것이고, 이에 따라 아파트 대비 높은 월세 수익률을 확보할 수 있다는 것입니다. 반대로 단점은 아파트에 비해 공실의 위험이 크고, 매매가 상승으로 시세차익이 나는 경우가 거의 없다는 것입니다. 물론 모든 오피스텔이 무조건 오르지 않는다는 것은 아닙니다. 서울 도심과 강남 지역, 인기 있는 신도시 역세권 지역의 오피스텔은 시세가 오르기도 했습니다. 오피스텔 선택에서 고려해야 하는 포인트가 바로 이것입니다.

오피스텔 투자 시에는 한 가지만 체크하면 됩니다. '공실 가능성'입니다. 공실 가능성에 대해서는 또다시 두 가지만 고려하면 됩니다. 교통편과 추가 공급입니다. 첫째, 오피스텔은 교통편만 잘 갖춰져 있어도 공실이 나지 않습니다. 출퇴근 시 전철역을 도보로 이용할 수 있는 입지라면 공실의 위험이 매우 낮다는 거죠. 둘째, 주변에 대규모 추가 공급이 없는지 따져봐야 합니다. 교통, 상권, 주거시설 등의 기반시설이 이미 꽉 찬 지역은 추가 공급이 어렵습니다. 서울의 종로구, 중구, 강남구 등이 그런 지역입니다.

하지만 개발택지가 여전히 많은 신도시 역세권에서는 추가적인 공급이 계속 진행되고 있습니다. 이로 인해 수요층이 추가로 유입될 가능성도 크기는 하지요. 그런데 만약 수요층의 증가보다 공급량이 더 많을 경우 공실의 위험도 커집니다. 공실은 곧 수익성 하락과 연결됩니다. 최근 오피스텔 분양 광고를 보면 '시세가 싸고', '확정 수익률을 보장'해준다는 문구가 많습니다. 광고 내용에 수익성 보장에 대한 내용이 강조된 오피스텔은 한 번 더 검토해보는 것이 좋습니다. 왜냐하면 임차 수요가 낮고 교통이 불편한 지역일 가능성이 크기 때문입니다.

오피스텔의 최고 투자 전략은 추가 공급이 어려운 기존 도심의 역세권 입지 오피스텔을 선점하는 것입니다. 시세가 조금 더 비싸더라도 꾸준한 월세 확보는 물론 시세 상승까지 기대할 수 있기 때문입니다. 오피스텔도 결국은 입지가 가장 중요합니다.

시세차익보다 월세 수익을 목적으로

오피스텔의 매수 목적은 임대여야 합니다. 그리고 임대는 월세 수익을 목적으로 해야 합니다. 만약 시세차익을 목적으로 오피스텔에 투자하는 경우라면 단타 투자에 능해야 합니다. 매수, 매도 타이밍에 대한 감각이 있어야 한다는 의미입니다. 일반적인 부동산 관심층에게는 이 방법을 권할 수가 없습니다. 투자 리스크를 해지하는 데 노련한 투자자층에만 유효한 방법이라고 보면 됩니다. 따라서 오피스텔 투자는 무조건 월세 수익을 목적으로 해야 합니다. 만약 시세 차익이 생긴다고 하더라도 그건 내가 잘해서가 아니라 운이 좋았다고 생각하는 것이 좋습니다. 이 방법이 오피스텔 투자의 리스크를 낮추는 가장 보수적인 방법입니다.

오피스텔을 전세로 내놓는 것은 대출 등의 문제 때문에 단기적으로 월세 투자가 어려울 때만으로 한정해야 합니다. 전세를 준 경우에도 가능한 빨리 월세로 세팅을 다시 해야 합니다. 만약 월세로 세팅할 여력이 되지 않거나 갭투자를 할 계획이었다면 차라리 아파트에 투자하는 것이 더 효과적입니다.

한 지인이 제게 자문을 구했습니다. 전세로 임대를 세팅한 오피스텔을 매도하애 하는지에 대한 내용이었습니다. 그 전세금을 자신의 신혼집 전세자금에 보탰다고 합니다. 현재 신혼집의 전세금이 더 크기 때문에 전세자금 대출까지 추가로 받았습니다. 이자가 다소 부담되는 것 같았습니다. 오피스텔을 전세로 세팅할 경우에는 재산세가 아파트보다 많이 발생하기 때문에 실익이 더 낮습니다. 월세 수입이 없는 상태라면 더 부담이 되는 거지요. 이런 터에 또 다른 문제도 발생했습니다. 같은 지역 내에서 이 오피스텔보다 조금 더 좋은 입지에 신규 오피스텔이 1년 이내 입주할 계획이라는 겁니다. 오피스텔은 무조건 입지 좋은 것이 이깁니다. 오피스텔의 최고 입지는 역세권입니다. 오피스텔은 웬만해서는 새 오피스텔이 경쟁력 면에서 앞섭니다. 이 세 가지 조건 모두 신규로 입주하는 오피스텔에 비하면 경쟁력이 떨어집니다. 당연히 입주 시점이 되면 임대수익률이 낮아질 겁니다. 월세 세팅을 하려면 가격 경쟁력이 있어야 할 테니까요.

이런저런 이유로 중개업소에 매도하겠다고 말하며 의견을 구했던 모양입니다. 그런데 중개업소 실장님이 반대했다는 겁니다. 반대 이유가 신규 오피스텔은 기존 오피스텔보다 비쌀 것이고, 그 가격을 따라가기 때문에 기존 오피스텔 가격이 오히려 오른다는 것이었습니다.

물론 가격이 오를 수도 있습니다. 그렇지만 만약 가겨이 오른다고 한다면 그런 이유가 아니라 부동산 경기가 좋아서 오르는 겁니다. 수요가 증가해서 오르는 거지요. 아파트는 신규 아파트가 입주함으로써 유인 수요가 생기지만, 오피스텔은 그렇지 않습니다. 오피스텔은 집단적인 오피스텔촌이 있다고 해서 시너지가 나는 구조가 아닙니다. 그런 점에서 아파트와 완전히 다릅니다.

부동산 실장님은 아파트와 같은 상품이라고 판단한 듯합니다. 아니면 이건 정말 확률이 낮은 추정이긴 한데, 앞으로도 전세로 세팅할 오피스텔이기 때문에 그 물건을 계속 전담하여 중개하고 싶었을 수도 있습니다. 오피스텔은 통상 월세로 세팅합니다. 전세 매물이 매우 드물죠. 부동산 실장님들은 월세보다 전세를 좋아합니다. 당연한 일이겠죠. 부동산 중개수수료가 2~3배 차이 나니까요.

저는 지인에게 한 가지 물었습니다. 앞으로도 월세로 임대 줄 계획이 없느냐고 말이죠. 없으면 매도하라고 제안했습니다. 그 돈으로 기존 대출을 갚아도 좋고 다른 부동산에 투자해도 좋을 것 같다고 이야기했습니다. 다행히 이 오피스텔은 분양가보다 3,000만 원 정도 시세가 상승했습니다. 그동안 그 지역 내에서는 독점적인 위상을 가지고 있었거든요. 매우 행복한 경우에 속하지요. 취득, 등록세와 제산세를 고려하더라도 2년 미만 투자한 상품으로는 양호한 성과니까요. 투자 잘한 사례라고 할 수 있습니다.

결론적으로 이야기하고 싶은 것은, 오피스텔 투자는 월세 수익이 목적이어야 한다는 것입니다. 월세 수익이 목적이라면 공실이 나면 안 되고요. 그래서 오피스텔 수요가 많은 지역이어야 합니다. 그렇게 하기 위해서는 일자리가 많은 지역이거나 일자리로 가는 역세권이 가장 좋은 입지겠죠.

오피스텔 투자의 목저을 시세차익에 두면 성공 확률이 너무 낮습니다. 오피스텔은 아파트와 접근 방법이 다릅니다. 입지 분석 조건도 다르고, 매수, 매도 타이밍도 다르다는 점을 꼭 기억해야 합니다.

오피스텔도 전세 갭투자가 가능하다

오피스텔은 시간이 흐를수록 월세 수익률이 낮아집니다. 두 가지 이유가 있습니다. 하나는 경쟁 오피스텔이 생겨서 월세 가격이 내려가는 경우이고, 또 하나는 매매 가격은 오르는데 월세 가격은 오르지 않는 경우입니다.

경쟁 오피스텔이 많은 경우라면 앞으로 3년 후에도 이 월세 수익률이 유지될 것인지 따져봐야 합니다. 아니라면 매도하는 것이 좋습니다. 수익률은 계속 낮아질 테니까요. 반면 매매 가격이 오르는 지역이라면 방법이 하나 더 있습니다. 바로 전세로 임대를 세팅하는 거죠. 일단 적은 금액으로 오피스텔 소유권을 확보해두고, 가격이 오를 때까지 기다리는 것입니다. 갭투자 방식이죠. 물론 자금 사정이 좋거나 대출이 바로 된다고 하면 처음부터 월세로 세팅해도 됩니다. 하지만 월세로 세팅할 경제력이 될 때까지는 전세 투자도 가능합니다. 시세차익이 났을 때 매도해도 되고요. 월세로 돌려도 수익률은 매수한 시점으로 따져봐야 하므로 월세 수익률은 그대로 유지되는 거지요.

오피스텔도 전세 갭투자가 가능합니다. 다만, 입지가 좋아야 하고, 경쟁 물건이 없어야 합니다.

대한민국 부동산 투자_ 김학렬(빠숑)