베스트리치랩

1. 학군 투자의 핵심 키워드는 '초등학교'

신설 초등학교 주변이나 통학 거리가 가까운 곳을 노려라

학군을 파악하려면 중, 고등학교보다 먼저 초등학교를 중점적으로 봐야 한다. 중, 고등학교는 초등학교와 달리 면학 분위기나 입시 성적에 따른 '명문 학교'라는 이미지가 부동산에 큰 영향을 미친다. 그런데 처음 신설된 학교가 명문으로 인정받기까지는 상당한 시간이 소요될 수밖에 없고, 그때는 이미 주변 부동산 가격이 오를 대로 올라서 더 이상 투자처로서 적합하지 않다.

하지만 초등학교는 명문이라는 '학교 이미지'보다는 '통학 거리'가 부모들의 의사 결정에 더 큰 영향을 미친다. 만약 어린 자녀가 초등학교를 20분 이상 걸어거야 하거나 큰길을 건너야만 통학할 수 있는 상황이라면, 아이에게 위험이 닥치지는 않을까 항상 불안할 것이다. 맞벌이 부모라면 더욱 그러하다.

부모가 자녀를 걱정하는 마음은 모두 같으므로, 만약 내 집 바로 옆에 초등학교가 신설된다면 정말 기쁠 것이다. 통학 거리가 짧고 안전하게 오갈 수 있는 초등학교 주변의 집에 대한 수요는 당연히 증가할 수밖에 없다. 이와 같이 초등학교를 기준으로 투자처를 판단하는 것은 단순하면서도 성공 확률이 높은 방법이다.

초, 중, 고가 몰려 있으면 더욱 좋다

사람들은 신혼 생활을 방 2개짜리 다세대 주택이나 소형 아파트에서 시작하는 경우가 많다. 시간이 흘러 아이가 태어나고 자라게 되면 자녀 방을 만들어 주기 위해 더 넓은 집으로 옮기거나, 교육을 위해 학군이 좋은 곳으로 이사하기를 원한다. 하지만 살던 곳에 정이 들어 새로운 곳으로 이사하는 것이 부담스러운 것도 사실이다. 더구나 첫째와 둘째 아이가 중학교, 초등학교를 각각 다니게 된다면 어느 곳에 자리를 잡아야 할지 난감하다.

이런 고민을 하는 사람들에게는 초, 중, 고가 몰려 있는 곳이 대안이 될 수밖에 없다. 아이들이 초등학생에서 중학생으로, 중학생에서 고등학생으로 진급하면서 넓은 집으로 이사를 가게 되더라도 학교들이 몰려 있으니 기존 거주지 주변을 크게 벗어나지 않아도 된다. 전혀 모르는 곳으로 가야 하는 부담감과 걱정이 줄어드는 것이다.

그뿐만이 아니다. 학교 주변은 유흥업소와 같은 유해 시설이 일정 거리안에서 영업하지 못하도록 법으로 규정되어 있다. 학교가 몰려 있는 지역에서는 그 제한 범위가 더 넓어지므로 다른 곳보다 주거 환경이 더 좋을 수밖에 없다. 다른 지역으로 이사할 이유가 전혀 없는 것이다.

외부에서는 들어오고 싶어 하고 기존 거주자들은 계속 머무르려고 하는 지역의 부동산 가격이 오르는 것은 너무나도 당연한 일이다. 이러한 이유로 필자는 신규 택지 개발 지구처럼 새로 생기는 지역에 신설 초등학교와 중, 고등학교 2개 이상 몰려 있는 곳을 매우 선호한다. 그 결과, 만족할 만한 투자 수익이 따르는 것은 물론이다.

2. 명문 학군 투자는 미리 준비하라

중산층이 많이 거주하는 곳인지 살펴라

우리가 흔히 말하는 학군은 소형보다는 30평형대 이상의 주택이 많은 곳에서 그 영향력이 더 크다. 앞에서 말한 것처럼, 신혼부부나 어린 자녀가 함께 살기에는 소형 평형대가 편할지 몰라도, 아이가 자라면서 평수가 더 넓고 교육 환경이 좋은 곳으로 이사하기를 원한다. 이때 부모들은 소형보다는 30평형대를 더 선호하는데, 경제력이 뒷받침되는 중산층은 선호하는 30평형대로 많이 이동하게 된다.

중산층이 많이 이사해 들어오는 지역은 현재의 학군은 조금 떨어지더라도 점차 나아지는 경우가 많다. 이들이 자녀 교육에 많은 관심을 쏟게 되면 학교의 면학 분위기나 학원가 형성에 큰 영향력을 미치기 때문이다. 따라서 매입을 고려하고 있는 지역이 30평형 이상이 포진되어 있고, 중산층이 많이 거주하고 있는 곳이라면 상당히 좋은 위치라고 말할 수 있다.

명문 학교 주변을 투자한다면 침체기나 경매를 이용하라

명문 중, 고등학교 주변은 이미 다른 지역보다 가격이 높을 수밖에 없다는 것을 설명했다. 실제로 부동산 가격 폭등 시기를 기억해 보면, 대치동이나 목동과 같은 곳의 집값은 아주 많이 올랐다. 하지만 반대로 침체기에 접어들었을 때는 아무리 좋은 학군이라도 큰 시세 하락을 막지 못했다. 투자하는 시기에 따라 편차가 매우 큰 것이다. 자녀 교육을 위해 무리해서 집을 샀는데 이후에 집값이 하락한 경우, 자녀가 공부를 잘한다면 위안이 되겠지만, 부모가 원하는 수준에 이르지 못한다면 이보다 더 속이 쓰릴 수는 없을 것이다.

따라서 자녀 교육을 위해 명문 학교 주변으로 이사하려고 한다면 아이가 초등학교를 다니기 이전부터 미리 준비해야 한다. 특히 명문 학군 투자로 시세 차익까지 얻으려면, 자녀가 어릴 때부터 준비하다가 부동산 시장의 침체기나 보합세인 시점에 '급매물' 투자로 접근하거나 '경매'로 시세보다 낮은 가격에 매입하는 것을 추천한다. 그리고 요즘과 같이 매매가 대비 전세가 비율이 높아 소액으로 '갭 투자'를 할 수 있다면 이 또한 좋은 방법이다.

부동산 투자 이렇게 쉬웠어?_ 신현강(부룡)