베스트리치랩

한때 법학과 교수님의 민사집행법 강의를 들은 적이 있다. 한 학생이 경매 실무에 대해 질문했더니 교수님이 이렇게 대답했다.

"저는 민사집행법을 전공한 법학과 교수지 경매투자자가 아닙니다. 나는 경매 법정에 가본 적도 없어요. 그러니 그건 경매하는 사람들한테 물어보세요."

엄밀히 말하면 그 교수님의 말씀은 틀리지 않다. 그가 가르치는 것은 민사집행법 이론이지 경매투자가 아니기 때문이다. 그러나 경매를 한 번도 해보지 않은 사람이 과연 경매투자에 필요한 민사집행법을 제대로 가르칠 수 있을까? 그 교수님은 경매투자에 있어서는 이제 겨우 한 번 입찰해본 초보 투자자보다 한 수 아래라고 할 수 있다. 스스로 입찰해본 적이 없으니 경매투자의 가능성이 피부에 와닿지 않을 테고 그만큼 투자와 관련된 민사 집행법 강의도 실질적으로 도움이 되지 않을 것이다.

경매투자는 이론보다는 실전 경험을 통해 수익을 낼 수 있는 분야다. 여러 물건에 입찰하다 보면 좋은 물건을 볼 줄도 알게 되고 복잡해 보이는 권리분석에서 해결책이 있는 물건을 찾아내는 안목도 생긴다. 고수는 이론 공부가 아니라 경험을 통해 만들어진다. 나도 경매투자의 고수라는 말을 자주 듣지만 내가 가진 경매 지식은 그리 대단하지 않다. 누구나 몇 개월만 집중적으로 공부하면 충분히 알 수 있는 정도다.

경매 강의를 할 때도 권리분석에 관한 질문을 1년 이상 계속하는 사람은 많지 않다. 어느 정도 권리분석에 익숙해지면 질문하지 않고도 스스로 파악할 수 있기 때문이다. 하지만 그러한 지식보다 더 중요한 것은 물건 하나하나를 거치는 동안 실전에서 쌓은 노하우다.

강의하면서 수강생들이 어떤 물건을 가져오든 내가 자신 있게 설명할 수 있는 것은 경매에 대한 지식이 많아서가 아니라 비슷한 투자를 이미 해봤고 이를 통해 수익을 낸 경험이 있기 때문이다. 혹자는 똑같은 법규나 판례가 있는 것도 아닌데 어떻게 그렇게 자신 있게 말할 수 있느냐고 묻는다. 그러면 나는 내가 경험했던 물건과 상황이 거의 같기에 유권해석을 한다면 그렇게 판단할 수 있다고 분명하게 말해준다.

경매, 마이너스 인생 30억 부자꿈을 이루다_ 이승호

내가 처음 경매를 접하게 된 것은 책 한 권을 통해서였다. 투자에 관한 책을 읽다가 경매에 대해 알게 됐는데, 과외 교습이 저녁에만 있기에 낮 시간을 이용하면 얼마든지 투자가 가능할 것 같았다. 지금 하는 일에 지장을 주지 않으면서 조그만 부지런히 움직이면 충분히 가능한 투자라는 생각에 인근 대학에서 하는 경매 강의를 들었다. 그것이 내 모든 것을 바꿔놓았다.

경매투자를 통해 나는 이전에는 꿈도 꾸지 못했던 자산을 일궜고, 인생의 제2막이라 할 수 있는 투자자의 삶을 열게 되었다. 우연히 읽은 한 권의 책이 내 인생을 180도 바꿔놓은 것이다. 그러나 아무리 좋은 책을 읽고 훌륭한 투자법을 알고 있더라도 행동하지 않으면 아무 일도 일어나지 않는다. 무슨 일이든 스스로 행동해야 진정한 변화가 생긴다.

나는 처음 경매 강의를 들을 때도 남보다 더 적극적으로 물건을 찾아다녔다. 그 결과, 3개월간의 강의가 끝날 무렵에는 첫 번째 입찰에 들어갈 수 있었다. 물론 첫 번째 입찰을 할 때는 잘 아는 지역의 물건을 선택하여 물건분석에서 유리한 고지를 점했고 운 좋게 낙찰받을 수 있었다.

한 번 성공하고 나니 그 다음은 처음보다 훨씬 수월했다. 물론 물건마다 처한 상황이나 해결책이 다르지만 경매투자의 원리는 모두 비슷하다. 처음이 어렵지 그 다음에는 조금씩 응용하며 노하우를 쌓아가면 된다.

이런 방법으로, 나는 남들이 1년에 2건 입찰할 때 평균 10건을 입찰하며 실적을 쌓아나갔다. 단순히 부지런히 입찰하는 단계를 뛰어넘어 지상권이나 토지 등 남들이 보지 못하는 틈새물건을 찾아다녔다. 그러한 경험을 바탕으로 지금은 경매투자 실전강의도 하고 있다. 남보다 월등히 많은 실전 사례를 가지고 있기 때문에 내 강의는 이론과 법규를 설명하는 데 그치지 않고 투자자들이 직접 실전에서 응용할 수 있는 경매 노하우를 중심으로 이뤄진다.

강의할 때마다 내가 강조하는 것은, 경매투자를 하려면 이론 공부에 너무 많은 시간을 투자하지 말라는 것이다. 경매는 책상에 앉아서 하는 공부는 단기간에 끝내고 실전에서 부딪혀가며 실력을 쌓아야 한다.

경매투자자라면 기본적으로 알아야 할 권리분석은 조금만 시간을 할애하면 누구나 터득할 수 있는 내용이다. 경매에서 이론이라 할 만한 것은 민사집행법 정도인데, 이 또한 공부해야 할 내용이 많지 않다. 그리고 경매투자를 하기 전에 민사집행법의 판례를 모두 공부할 필요는 없다. 구체적인 사안들은 정해진 법규만으로 판단하기 어렵고 법규와 판례를 근거로 유권해석을 해야 하므로 필요할 때마다 찾아보면 된다.

경매투자의 진정한 수익은 대부분 물건분석에서 이뤄지는데 물건분석은 직접 현장을 찾아가서 시세를 알아보고 주변 환경과 건물 상태를 조사한 결과를 바탕으로 물건의 가치를 정확히 매겨야 한다. 이런 이유로 경매를 조금이라도 아는 사람은 경매투자의 핵심은 물건분석이라고 말하는 것이다. 따라서 경매투자를 통해 수익을 내고 싶다면 권리분석은 단기간에 끝내고 물건분석에서 실전 노하우를 쌓는 것이 바람직하다.

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