땅도, 주식도 독점적 대상에 투자하라_ 브라운스톤

부자 되는 비결은 무엇인가? 독점적 지위를 차지하면 된다. 마이크로소프트 빌 게이츠는 윈도 운영체제를 독점해서 부자가 되었다. US스틸의 카네기는 철강산업을, 스탠더드오일의 록펠러는 석유시장을, JP모건은 금융시장을 독점해서 부자가 되었다. 부자로 가는 길의 끝에는 독점이 있다. 아담 스미스도 독점이 부자가 되는 방법이라고 했다.

 

왜 독점이 부자로 가는 길인가? 자본주의 시장은 서로 경쟁한다. 경쟁 때문에 수익률은 물이 높은 데서 낮은 데로 흐르듯이 모두 똑같아질 수밖에 없다. 부자 되려면, 남보다 돈을 더 많이 벌려면 수익률을 갉아먹는 경쟁자가 없어야 한다. 경쟁자가 없는 독점적 지위, 이것이야말로 부자 되는 최상의 조건이다.

 

신기술 개발하고, 특허를 내고 하는 것도 결국 독점적 지위를 확보하고자 하는 노력에 지나지 않는다. 이렇게 독점적 지위를 차지한 사람이 부자가 된다는 사실을 안 자본가들은 정부의 규제를 피해서 독점적 지위를 차지하려고 끊임없이 노력해왔다. 자본가들은 가격 담합을 통해서 독점적 지위를 얻기 위한 수단인 카르텔이 정부의 규제를 받자, 여러 회사를 묶는 트러스트를 발명했고, 다시 트러스트가 규제를 받자 합병으로 여러 회사를 합치는 콩글러머럿(거대 복합기업)을 만들어 독점적 지위를 차지하려 했다. 지금은 각국의 정부가 반독점법으로 한 기업이 독점적 지위를 차지하지 못하도록 감시하고 있다. 오늘날 자본가들은 합법적으로 독점적 지위를 차지하기 위해서 저마다 기술 개발, 특허권, 브랜드 파워, 명성을 얻으려 경쟁한다. 이처럼 독점은 부자로 가는 가장 확실한 길이다.

 

투자도 독점적인 지위를 가진 대상에 해야 한다. 그게 무엇인가? 지구다. 지구는 하나뿐이다. 땅이야말로 독점 그 자체다. 땅에다 투자해야 한다. 누구든지 사업을 하려면 땅이 필요하다. 사업을 하려면 사무실이 필요하고 공장이 필요하고 창고가 필요하기에 땅이 중요하다. 사업가는 망해서 바뀌어도 땅 주인은 안전하게 임대료를 챙긴다. 번화한 상가 거리를 자세히 살펴보라! 건물 간판이 얼마나 자주 바뀌는가. 신규 자영업자의 80%가 3년 안에 망한다. 그래서 건물의 간판은 자주 바뀐다. 가게는 망해서 나가지만 건물 주인은 여전히 임대료를 번다. 건물과 땅 주인은 독점적 지위로 쉽게 돈을 번다. 부지런하고 재능 있는 사업가보다 게으르고 재능 없는 땅 주인이 종종 더 부자가 될 수 있는 이유도 여기에 있다.

 

가마우지 낚시를 아는가? 가마우지의 긴 목 아랫부분을 끈으로 묶어 물고기를 삼키지 못하도록 한 다음 물고기를 꺼내는 낚시 방법이다. 주인은 가만히 놀고 가마우지가 고기를 잡는 것이다. 독점적 지위를 차지한 건물과 땅 주인은 낚시꾼이고 사업가는 가마우지인 셈이다.

 

헨리 조지는 이렇게 말했다.

 

"부자가 되려면 땅 한 조각이라도 사두어라! 더 이상 일할 필요가 없다. 가만히 앉아서 담배를 피우거나, 나폴리의 거지나 나병환자처럼 가만히 누워서 지내든가, 풍선을 타고 하늘로 올라가든가, 구멍을 파고 땅속으로 내려가든가, 10년 만 지나면 부자가 될 것이다."

 

헨리 조지가 옳았다.

 

"그렇게 잘 아는 당신은 땅으로 얼마나 벌었나?" 하는 소리가 들리는 것 같다. 나는 땅을 사본 적이 없다. 욕심이 없어서가 아니고 우둔했기 때문이다. 고백컨대 10년 전에 헨리 조지의 충고를 들었지만 나는 말귀를 못 알아듣는 '헛똑똑이'였다. 나는 게임의 법칙을 보고도 보지 못했고 듣고도 듣지 못했다. 땅 주인과 건물 주인을 위해서 돈을 벌어다주는 사업가 가마우지보다 더 하류인, 그에게 고용된 월급쟁이 가마우지 생활을 10년 넘도록 하면서도 게임의 법칙을 깨닫지 못한 바보였다. 나는 땅으로 돈 벌 수 있는 기회를 놓쳐 버렸다.

 

부동산의 종목별 투자수익률 순위도 공급을 제한하는 독점력에 의해서 결정된다. 땅>아파트>오피스텔>상가 순이다. 이 중에서 나는 내 집 마련을 먼저 하라고 권한다. 그렇게 말하는 이유는 집은 필수품이기 때문이다. 누구나 돈을 벌면 맨 처음 가져야 하는 게 자기 집(아파트)이기 때문이다. 사업이든 주식이든 돈을 번 사람은 결국엔 더 좋은 자기 집을 사게 되어 있다. 그래서 아파트는 항상 수요가 있고 환금성이 좋다. 땅보다는 못하지만 독점적 지위 때문에 수익률도 좋은 편이다.

 

아파트를 어디에 투자해야 하는지도 독점적 지위를 따져보면 알 수 있다. 서울>수도권>지방 순이다. 서울은 땅이 모자라서 아파트를 지을 곳이 많지 않다. 반면에 지방으로 갈수록 아파트 공급을 쉽게 할 수 있어 아파트의 독점적 지위는 낮아지고 따라서 수익률도 낮아진다.

 

나의 투자 경험을 소개해보자. 나는 서울의 재건축 아파트에 주목했다. 서울의 경우는 다른 곳과 달리 아파트를 지을 땅이 특히 모자란다. 서울에서 주거지로 가장 좋은 노른자위 땅은 이미 재건축 아파트들이 독차지하고 있다. 서울에서 최상급 아파트를 신규로 공급하는 방법은 재건축 아파트밖에 없다. 다시 말해 서울의 재건축 아파트는 최상급 주택지로서 독점적 지위를 확보하고 있었다. 나는 이들에 투자해서 이익을 보았다.

 

한때는 내가 혼자서 마음속으로 선정한 재건축 아파트들이 전국 상승률 상위 랭킹을 휩쓸었다. 당시 아내와 나는 주말마다 부동산보러 다니는 게 취미였다. 그러나 그 시절 나는 여러 채를 살 만큼 돈이 없었고, 또 주택에 투자해서 돈을 번다는 게 왠지 꺼림칙해서 살림집 한 채만 샀다. 오히려 내 주변의 사람들이 나의 조언 덕분에 재건축 아파트 투자로 더 많이 벌었다.

 

이왕 재건축 아파트 이야기가 나온 김에 좀 더 설명해보자. 나는 아파트 사러 부동산에 가면 이렇게 물어본다.

 

"사장님, 여기 30평형 아파트의 땅 지분이 얼마나 되나요? 그리고 여기 주변의 땅 시세는 평당 얼마나 하나요?"

 

다른 요소도 종합적으로 고려하지만 나는 언제나 땅값에 초점을 맞추었다. 왜냐고? 아파트는 땅이기 때문이다. 좀 더 쉽게 설명해보자. 요즘 강남의 30평대 아파트 가격이 15억 원이다. 그러나 실제 땅값을 제외한 아파트 건축비는 1억5천만 원(평당 건축비 500만 원x30평) 정도밖에 안 된다. 그러면 집값 15억 원에서 1억5천만 원을 뺀 나머지 13억5천만 원이 땅값이란 말이다. 그래서 아파트는 땅이다. 이런 관점에서 아파트를 평가해보면 비싸 보이는 아파트가 오히려 싸고, 싸 보이는 아파트가 실제론 비싼 경우가 종종 있다. 돈벌 기회는 바로 그곳에 있다.

 

주식은 어떤 것을 사야 돈을 버는가? 일단 망하지 않는 기업에 투자해야 한다. 왜 그런가? 모든 기업은 망하기 때문이다. 단지 수명이 다를 뿐 모든 기업은 언젠가 망한다. <포춘>지 발표 세계 500대 기업도 15년이 지나면 그 중 30%가 망한다. 사정이 그런데 한국 코스닥에 등록된 신생 기업의 운명이야 말해서 뭐하겠는가? 유망 중소기업으로 지정되고 상을 받은 기업들도 대부분 소멸하고 마는 게 현실이다. 그러면 기업들은 왜 망하는가? 가장 큰 이유는 경쟁자 때문이다. 경쟁으로 이익이 줄고 마침내 망한다. 경쟁자가 없거나 제한되는 기업은 이익도 많고 생존 가능성도 높다. 즉 독점적 지위를 가진 기업이 이익도 많이 내고 그 결과 생존능력도 뛰어나다.

 

지난 10년 동안 대박 주식은 SK텔레콤, 삼성전자, 롯데칠성, 태평양, 농심이다. 이들의 공통점은 무엇인가? 바로 독점적 지위의 기업이다. 시장 독점, 기술력 독점을 가져서 시장점유율이 1위인 기업들이다. 나는 IMF 사태 이후 경쟁사인 해태가 망해서 갑자기 독점적 지위를 확보한 롯데칠성과 내국인 독점 카지도 주식인 강원랜드에 투자해서 이익을 보았다. 또 과점적 시장점유율을 가진 삼성화재, 제일기획, 태평양 같은 종목에 장기투자를 해서 돈을 벌었다. 이들 주식은 독점 내지는 과점적 지위를 이용해서 이익을 내고 꾸준히 가격이 올라간 종목이었다. 나는 독점적 지위를 갖춘 종목에 투자했을 때 마음도 편했고 이익도 얻었다.

 

부의 본능_ 브라운스톤