매물 분석2_ 박연수

 

2. 성남시

 

성남시는 수도권에서 오피스텔이 가장 많이 공급된 지역 중 하나다. 성남시의 오피스텔 분포는 구시가지의 소형 오피스텔부터 정자동의 고급 오피스텔까지 가격과 평형이 매우 다양하다. 성남시에서 오피스텔이 가장 밀집해 있는 지역은 성남 구도심과 떨어진 분당이다. 현재 분당에는 구미동에 8개, 금곡동에 8개, 서현동에 10개, 수내동에 11개, 야탑동에 14개, 정자동에 7개 단지가 있다. 구시가지에는 신흥동, 수진동, 성남동에 10여 개의 오피스텔 단지가 있다.

 

성남시에는 1990년대에 야탑동, 구미동에 지어진 오피스텔을 제외하면 3.3제곱미터당 700만원 이하 매물이 거의 없다. 분당의 오피스텔 매매가는 대부분 700~900만 원대에 형성되어 있다. 분당 오피스텔 하면 정자동 주상복합단지를 연상하고 무조건 비싸다는 생각을 많이 하는데, 반드시 그렇지만은 않다.

 

미금동, 구미동, 야탑동의 건축연령 10년 이상 된 오피스텔은 1억 원 이하의 돈으로도 살 수 있는 매물이 있다. 구미동의 시그마2, lg트윈스, 현대벤처빌 등 하루만 돌아보면 싸고 수익성 높은 매물을 찾아낼 수 있다. 분당의 오피스텔은 평형에 따라 수익률 편차가 큰데, 1억 원 대 소형 오피스텔의 수익률은 6~8%이다.

 

성남시는 구시가지인 중원구, 수정구와 분당과 판교가 속한 신시가지의 주거환경, 평균소득, 교육인프라, 생활편의시설 등의 차이가 매우 크다. 이는 구시가지의 모란역 주변과 분당의 야탑역 주변을 비교해 보면 쉽게 이해할 수 있다. 모란역 주변은 모란시장 주변으로 모여드는 상인들과 일용직 근로자들이 대규모로 숙식을 해결하는 곳이다. 이곳에는 시골 장날처럼 유동인구도 많고 사람 냄새가 철철 넘치지만 도시의 세련된 모습을 기대하기는 어렵다. 반면 전철역 한 정거장 차이인 야탑동에 들어서면 인프라가 잘 갖춰져 있고 현대적인 면모를 갖춘 분당 신도시의 모습이 펼쳐진다.

 

투자의 가치로 볼 때 성남 구시가지는 노후함과 관계없이 경제성이 매우 높다. 모란역, 수진역, 태평역, 신흥역을 중심으로 수도권 남동부 최고의 인력시장이 형성되어 있기 때문이다. 수도권 신도시 중 일산과 더불어 단 시간에 가장 많은 오피스텔이 들어와 있는 분당은 일산과 비교해 매매가가 높다. 매매가가 높다는 것은 수익률에 있어서는 악재다. 오피스텔 투자는 지역을 불문하고 매매가와 수익률이 대체로 반비례하는 경향이 있기 때문이다.

 

4. 서울 구로구, 금천구

 

서울 남부권의 구로구, 금천구는 과거 구로공단이 위치해 있던 지역으로, 거주하기에는 다소 부정적인 이미지가 있는 지역이었다. 그러나 구로공단이 사라지고 가산디지털단지가 들어서면서 IT중심지, 20~30대 젊은이들이 모이는 곳으로 재조명되고 있다. 현재 금천구 가산동 3개, 구로구 구로동 33개, 가리봉동 2개, 오류동 7개의 오피스텔 단지가 자리 잡고 있다.

 

서울 남부권의 상징이었던 구로공단이 사라지고 가산디지털단지가 들어서면서, 이곳은 공장지대의 우중충한 모습에서 IT중심지의 밝고 환한 모습으로 거듭나고 있다. IT기업에 근무하는 젊은층이 몰려들면서 구로동에만 33개의 오피스텔이 있을 정도로 서울 남부권 최대의 오피스텔 단지가 되었다.

 

구로구 오류동, 구로동에는 신축 오피스텔과 오래된 오피스텔이 뒤섞여 있다. 가격대도 다양하다. 3.3제곱미터당 300만 원대 매물로부터 SK허브수와 같은 800만 원대 오피스텔도 있다. 소형이고 건축연한이 오래된 오피스텔의 수익률은 8~10%에 이른다.

 

서울 남부권은 경기 서북권, 서남권으로 가는 교통의 요지다. 그러나 서울의 행정 상업중심지인 종로와 강남권 접근성은 떨어지는 편이다. 서울 남부권은 서울 시내에서 외국인 노동자들이 가장 많이 거주하는 지역으로, 범죄에 쉽게 노출될 수 있다는 우려로부터 자유롭지 못하다. 구로동에만 33개의 오피스텔 단지가 있을 정도로 오피스텔 밀집지역이라고 할  수 있는데, 단일 지역에 과도하게 집중되면 공급과 수요의 불일치로 인해 수익성이 악화될 수 있다. 구로동 오피스텔은 대학가가 아니라서 비수기가 거의 없고 안정적인 임대회전률을 보인다. 오피스텔 매매가도 매우 낮아 최저 5000~6000만 원으로 투자할 수 있는 매물이 많은 것이 이 지역의 장점이라고 할 수 있다.

 

6. 경기도 수원시, 의왕시, 안양시

 

경기 남부권 중심도시인 수원시, 의왕시, 안양시의 오피스텔은 수원시 영통동, 인계동과 안양시 관양동 등에 단지가 형성되어 있는데, 현재 수원시 영통동에 8개, 인계동에 17개, 안양시 관양동에 16개의 오피스텔 단지가 있다.

 

수원시 영통동, 인계동과 안양시 관양동은 안산시 고잔동만큼이나 오피스텔 단지가 많은 곳이다. 수요층의 면면도 다양하다. 수원시 인계동에는 주변 유흥가 종사자들이 많고, 영통동과 안양시 관양동에는 인근 대학생과 직장인들이 많다. 수요층의 면면이 다양한 것처럼 오피스텔 매매가도 폭이 상당히 크다.

 

지역 내에 경희대, 아주대가 있는 영통동은 학생들을 대상으로 하는 저렴한 물건이 많고, 안양시 관양동에는 강남 소재 직장인들이 많아서 임대료가 상대적으로 높다. 이 지역의 오피스텔은 3.3제곱미터당 400만 원에서 700만원 까지 매물이 다양하다. 수익률은 6~8%대다.

 

안양시는 인구 50만 이상의 경기도 7대 도시 중 하나다. 그러나 도시의 거의 대부분을 차지하고 있는 구도심 재개발 사업의 지연으로 획기적인 도시환경 개선은 당분간 어렵다. 안양시의 오피스텔 단지는 평촌신도시 관양동에 집중되어 있는 관계로 수급의 불안정성이 존재한다. 수원시 영통동, 인계동은 대학생, 유흥업 종사자 등 잠재 수요가 풍부하고 저가 매물이 상대적으로 많은 곳이다. 수천만 원으로 투자할 수 있는 몇 안 되는 지역이기도 하다.

 

7. 경기도 안산시, 시흥시

 

경기 서남권의 안산, 시흥은 저가 매물이 많은 지역으로, 투자금 대비 수익률도 이곳이 으뜸이다. 경기 서남권의 오피스텔 단지는 안산시 고잔동, 시흥시 정왕동이 중심이다. 현재 안산시 고잔동에 19개, 시흥시 정왕동에 7개의 오피스텔 단지가 있다.

 

수도권 주요 오피스텔 단지의 매매가, 임대가를 조사하면서 매우 흥미로운 사실을 알게 되었다. 사전에 짐작은 하고 있었지만, 현실과 너무도 정확히 맞아떨어져서 흥미를 갖지 않을 수 없었다. 오피스텔은 매매가와 수익률이 반비례한다는 점이 바로 그것이다.

 

수도권 오피스텔 단지 중 3.3제곱미터 당 매매가가 가장 높은 5개 지역은 1.강남구 2.종로구 3.여의도 4.분당구 정자동 5.마포구 도화동, 성산동 순이었다. 그런데 이 지역들은 수익률 순위에는 다 빠져 있었다. 투자금 대비 수익률 순위는 1.시흥, 안산 2. 노원구 상계동 3. 수원시 영통동 4.부천시 중동 5.일산시 백석동 순이었다. 참고로 서울 지역 최근 6개월 임대수익률은 1.은평구 2.성북구 3.동대문구 4.강북구 5.금천구 순으로 높은 편이었다.

 

이 결과를 어떻게 해석해야 할까? 무엇보다 임대가가 높을수록 임대 수요층이 얕다는 것이 스튜디오 주택의 특징이다. 월세와 관리비로 100만원 이상을 지출할 수 있는 독신가구는 사실상 많지가 않다. 가장 넓게 분포하는 수요층이 30~50만 원대다. 이들을 대상으로 임대사업을 한다고 가정할 때, 매매가가 높을수록 임대수익률은 떨어진다. 강남이 좋은 줄 모르는 사람은 없지만, 사업지로는 적합하지 않은 이유다.

 

안산시 고잔동, 시흥시 정왕동 오피스텔은 3.3미터당 400~500만 원 초반 대에 매물이 집중되어 있다. 공급면적 90제곱미터가 1억 원을 살짝 넘는다. 강남이라면 이 정도 물건은 35,000~40,000만 원이다. 같은 공급면적 가격이 3~4배 차이가 난다. 강남의 경우 90제곱미터 물건의 임대조건이 보증금 1000만원에 월세 110~120만 원 선이다. 반면 안산의 경우 90제곱미터의 물건이 보증금 500에 월세 60~65만 원 선이다. 관리비와 세금을 제외하고 표면수익률로 따졌을 때, 안산시 고잔동 오피스텔의 수익률은 강남의 2배 이상이다.

 

안산, 시흥에는 4000~8000만 원대 물건이 매우 많다. 1000~2000만 원 정도의 대출을 포함한다고 가정했을 때 3000만 원만 있으면 투자할 수 있는 매물이 많다. 이 지역의 임대수익률은 7~11%정도다.

 

8. 인천시, 부천시

 

수도권 서북권의 대표 도시인 인천시, 부천시의 오피스텔 밀집지역은 부천시 중동, 상동과 인천시 부평동, 연수동, 구월동이다. 현대 이 지역에는 중동 26개, 상동 21개, 부평동 11개, 연수동 5개, 구월동 8개의 오피스텔 단지가 있다.

 

부천과 인천은 인구 수에서 3배 정도 차이가 난다. 부천은 수원시, 성남시, 안산시, 고양시, 안양시, 용인시와 함께 경기도 7대 도시 중 하나지만, 광역시인 인천에 비해서는 인구 수가 크게 못 미친다. 그러나 오피스텔 단지 규모는 인천을 압도한다. 그 중심은 부천의 중동, 상동신도시다. 이곳에는 각각 26개, 21개의 오피스텔 단지가 있는데, 인천의 오피스텔 단지인 부평동 11개, 구월동 8개를 압도하는 수치다.

 

중동과 상동의 오피스텔 단지는 고양시 일산, 화정지구의 매매가, 임대가와 거의 같은 흐름을 보이고 있다. 인천 주요 지역의 오피스텔 매매가와 임대가도 마찬가지다. 중동과 상동의 오피스텔은 단지 규모가 매우 크고 저 평수, 저 가격대로 구성되어 있다. 5000만원~ 1억 원이면 40~70제곱미터의 다양한 오피스텔에 투자할 수 있다.

 

9, 수도권 이외 지역

 

독신가구를 대상으로 하는 임대주택은 대상에 관계없이 매매가와 임대가가 낮은 편이다. 경제성은 물건에 따라 다르기 때문에 어느 지역 물건이 절대 우위에 있다고 말하기는 어렵다. 대전 이남 지역은 실 평수 5~8평 정도 원룸의 월세가 수도권의 절반 수준이다. 생활에 필요한 도구들이 완벽하게 갖추어져 있고, 월세는 수도권의 절반에 불과한 원룸들이 지천으로 깔려 있기 때문에 상대적으로 임대료가 높은 오피스텔 수요층은 적다. 이 지역에는 주거용 오피스텔을 대체하는 풀옵션의 다가구 원룸이 많이 공급되어 있다.

 

대전, 대구, 광주와 같은 광역시에서 고시원을 발견하기는 무척 어려운데, 그 이유 역시 다가구를 집합건물화하여 옵션을 모두 갖춘 원룸으로 저렴하게 임대하는 경우가 많기 때문이다. 대전에서 가장 많은 원룸 임대주택이 몰려 있는 한남대 주변의 용전동과 홍도동, 대전대가 있는 용운동의 원룸촌은 신축의 경우에도 월 임대료 40만 원이 넘는 곳이 거의 없다. 시설이나 빌트인 옵션, 방의 크기 등이 동일할 경우, 수도권이라면 월세로 두 배 이상을 치러야 한다. 대구권에서 가장 많은 원룸이 공급되어 있는 영남대 주변의 원룸 임대주택도 대전권과 거의 비슷한 수준이다.

 

한편, 중앙대 안성캠퍼스 후문 내리 지역의 주거용 오피스텔 단지들은 수도권임에도 불구하고 대전, 대구와 비슷한 수준이다. 반면 중앙대 안성캠퍼스와 거리가 많이 떨어져 있지 않은 평택대 주변의 원룸촌 임대가는 일산이나 중동신도시의 원룸단지보다 높다. 강원도 강릉의 관동대 주변도 임대용 소형 아파트, 원룸 가격이 대전이나 대구의 대학가 원룸에 비해 평균 20% 이상 높다. 창원의 경남대 주변도 전국을 기준으로 할 때 임대가가 높은 편이다.

 

여기서 알 수 있는 사실은 지역적인 특성에 따라 매매가와 임대가가 획일적이지 않다는 사실이다. 결론적으로, 여러 지역을 다니면서 많은 물건을 접해보는 사람이 절대적으로 유리하다. 지역 별로 매우 다양한 시장이 존재하기 때문에, 원룸투자를 할 때는 전국적인 단위에서 시장을 파악하고 투자 물건을 물색할 필요가 있다.

 

10. 총평

 

서울과 수도권 오피스텔의 매매가와 임대가, 지역적 특성, 임대 수요층에 대해 대략적으로 살펴보았다. 지역적으로 넓게 다루기는 했지만, 실질적으로 소액 투자가 가능하고 임대수익률이 높은 오피스텔 단지가 모여 있는 곳은 사실상 몇 곳에 지나지 않는다. 돈이 많거나 자산 포트폴리오 차원에서 수익률이 크게 문제되지 않는 사람들은 한강을 따라 늘어서 있는 용산, 강남, 성수, 뚝섬 등의 핵심권역을 선호할 수 있겠지만, 많지 않은 은퇴자금으로 노후생활자금을 마련해야 하는 대부분의 은퇴자들에게는 적당치 않은 투자지역이다.

 

소액의 투자금을 가진 사람들이 비교적 적은 비용으로 높은 수익률을 기대할 수 있으며, 매물도 풍부하고 유동인구가 많은 지역은 안산, 시흥지역, 중동신도시, 일산신도시, 수원시 인계, 영통지구 정도다.

 

노후생활자금을 마련하는 데 있어서 저가의 주거용 오피스텔이 절대적인 가치가 있다고 말할 수는 없다. 그러나 지금의 투자환경에서는 은행과 보험사 등에서 판매하는 예, 적금, 연금 상품으로는 단 한 푼의 가처분 소득도 얻을 수가 없다. 그나마 은행의 금융 상품과 안전성이 거의 동일하면서 몇 배 더 높은 수익률을 기대할 수 있는 상품이 저가의 주거용 오피스텔이라는 것이 나의 생각이다.

 

은행 금리가 낮아지면서 이자를 조금이라도 더 받아보겠다고 메뚜기처럼 이곳저곳 거래 은행을 옮기는 일은 노력에 비해 경제적 효과가 없다. 금리가 낮아지자 간접투자가 대세라고 말하는 자산운용사의 세치 혀에 놀아서 해외펀드에 투자했다가 손실만 눈덩이처럼 커지는 사례들도 비일비재하다. 이런 상황에서 그나마 상대적으로 안정적이고 수익률이 높은 저가의 소형 오피스텔을 대안으로 제시하는 것이다.

 

많은 퇴직자들은 은퇴 후에 물 맑고 공기 좋은 전원에서 숙박시설을 운영하면서 돈도 벌고 여생도 즐기기를 기대한다. 이러한 니즈에 적합한 상품이 바로 펜센이다. 공교롭게도 이 펜센이라는 단어는 '연금'이라는 뜻이기도 한데, 유럽에서 은퇴자들이 민박경영으로 노후자금을 마련하는 것으로부터 단어가 유래했기 때문이다. 유럽에서 은퇴자들이 운영하는 펜션이라는 이름의 숙박시설은 연금처럼 일정한 소득이 꾸준히 발생하기 때문에 노후생활자금 마련에 적합하다는 의미라고 할 수 있다.

 

그러나 우리나라에서 은퇴 후 전원에서 펜션을 운영하려면 적게 잡아도 3~4억 원 이상의 돈이 든다. 게다가 요즘 펜션을 이용하는 여행객들의 눈높이를 감안하면 시설 투자비가 그 이상으로 들어가고 비수기에는 운용수입이 뚝 떨어진다. 안정적인 소득 확보 측면에서 문제가 있다. 관리에 들어가는 노동력도 만만치 않다.

 

그런 측면에서 볼 때, 소액을 투자해서 일정 기간 꾸준한 소득이 발생하는 저가의 주거용 오피스텔이 펜션보다 더 경제성 있는 노후준비 상품이 아닐까 한다. 큰 돈이 아니더라도 매월 일정한 소득이 발생하면 마음도 편해지고 그 돈의 규모에 맞게 생활하게 된다. 얼마가 됐든 노년에 안정적인 소득이 있다는 것만큼 위로받는 일도 없다.

 

통계자료를 보면 창업시장에 뛰어든 사람들 중 중장년층의 실패율이 청년층보다 높다. 청년층에 비해 경험이나 자본에서 우위에 있지만 중도포기자가 많은 탓이다. 사업에서 성공하려면 끝까지 버텨야 한다. 그러나 인생의 마지막을 지켜 줄 동아줄 같은 돈으로 사업을 하다보면 '이러다 실패해서 남은 돈까지 날리는 거 아닌가?' 하는 두려움이 생길 수밖에 없다. 일시적 위기일지 모르는 상황에 대한 두려움을 극복하지 못하고 중도에 포기한다. 사업을 중도에 포기한다는 건, 그 시점까지 들인 시간과 노력과 돈을 날리는 일이다. 남이 하니 나도 하겠다는 생각으로 섣불리 나섰다가는 큰 손실을 겪을 수 있다는 점을 염두에 두어야 한다.

 

은퇴 후 선택할 수 있는 여러 옵션 중에서 자신의 능력, 자본, 경험 등을 고려하여 후회하지 않을 선택을 해야 한다. 여생의 생명줄 같은 돈이다. 어떤 선택을 하든 신중해서 나쁠 것은 없다.

 

투자시장에서는 그 누구의 말도 믿지 마라. 어느 누구도 당신의 투자결과를 책임져 주지 않는다. 상품이 무엇이든 직접 발로 뛰어 정보를 취득하고, 종합적으로 수익성과 안정성을 체크한 후에 투자하라.

 

1% 금리시대 노후투자법_ 박연수