수익률을 맹신하지 말고 대지 지분을 확인하라_ 백원기

수익률은 투자에서 절대 조건이 아닌 필수 조건입니다. 저자가 수익률을 강조하는 이유는 단순히 매매가와 전세가만을 확인하는 갭 투자 때문입니다. 갭 투자는 시기에 따라서는 좋은 투자법이 될 수 있습니다. 저평가가 되어서 사용 가치인 전세가가 높고 매매가가 낮은 시기에는 좋은 투자법입니다.

 

대세 상승 초반인 2012~2013년에 갭 투자를 한 투자자는 그간 매매가와 전세가가 동반 상승하였으므로 현재 안정적인 상태일 것입니다. 하지만 2016년에 갭 투자를 하였다면 전세가와 함께 필수적으로 월세가를 확인하여야 합니다. 대세 상승의 끝에 있기 때문에 월세가를 파악하여 금리보다 3%높은 수익률을 확보한 안전한 부동산에 투자하는 것이 좋습니다.

 

수익률만 따지면 오피스텔과 도시형 생활 주택, 상가도 높습니다. 하지만 오피스텔은 임대 수익은 잘 나올 수 있지만 가격이 잘 오르지 않습니다. 그 이유는 부동산의 근원적 가치인 대지 지분이 매우 적기 때문입니다.

 

오피스텔에 투자하는 현명한 방법은 투자처를 서울과 1기 신도시에만 하는 것입니다. 또한 오피스텔은 지하철역과 붙은 곳(50미터 이내)에 투자하기 바랍니다. 오피스텔은 200~300평만 있으면 쉽게 지을 수 있기 때문에 자신이 투자한 오피스텔 옆에 새 오피스텔이 생기는 순간 공실이 늘고 임대 수익이 줄어듭니다. 하지만 지하철역과 붙은 곳은 입지적 우월성으로 대체 불가능합니다. 그러므로 핵심 일자리로 쉽게 갈 수 있는 지하철역 인근의 오피스텔은 투자 가치가 있습니다.

 

부동산 전문 방송에서 소개하는 신축 빌라도 마찬가지입니다. 수익률은 높다고 하지만 매매가격도 비쌉니다. 특히 분양 당시에는 실체가 없고 예상 그림만 있다는 점에 주의해야 합니다. 이때의 정보는 분양 1~2년 후나 완공된 후의 예상 수익률입니다. 1~2년 전에 예상한 수익률이 입주 시점에서는 달라질 가능성이 있습니다.

 

그래서 저는 신규 분양하는 부동산은 구입하지 않습니다. 기존의 부동산에서 임대가와 교통, 일자리가 확인된 곳에 투자하는 것이 훨씬 안정적입니다. 서울에는 더 이상의 땅이 없습니다. 서울에서 신규 분양하는 모든 주택은 재건축, 재개발입니다. 그렇기 때문에 대지 지분이 큰 부동산에 투자하는 것은 매우 안정적인 투자법입니다.

 

등기부등본을 보면 대지 지분이 기록되어 있습니다. 대지 지분이 큰 부동산은 환골탈태나 상전벽해가 가능한 부동산입니다. 이에 반해 오피스텔은 수익률은 높을 수 있으나 대지 지분이 적습니다.

 

불안한 금리 부동산 수익률이 답이다_ 백원기